关于旧房转让的成本确认办法
成本法(旧房)
成本法Ⅰ、基本原理求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
其基本公式如下：旧房积算价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧Ⅱ、测算过程（一）土地的重新取得价格或重新开发成本采用基准地价系数修正法、市场比较法或成本逼近法等（二）建筑物的重新购建价格1、建筑物的重新购建价格（1）勘察设计及前期工程费包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。
根据对武汉市房地产开发有关税费标准及同一供需圈建筑市场的调查与分析，该项费用共计为建安工程费的5.52%。
（详见表1）表1 勘察设计及前期工程费一览表房屋建筑安装工程费×5.52%＝※（万元）（2）基础设施配套费包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施的建设费用（详见表2），按建筑面积计为122.25元/平方米。
表2 基础设施配套费一览表122.25×建筑面积×10-4＝※（万元）（3）房屋建筑安装工程费有多栋房屋时，取第※栋为典型工程，计算过程如下：A、参考重置价时估价对象中第※栋房屋结构为※，按武汉市现行房屋重置价格标准其建筑安装工程费为※元/平方米（标准层高3.0米）。
由于估价对象层高为※米，故需进行层高调节，调节系数详见表3：表3 房屋重置价格层高调节系数则，层高调节后第※栋房屋建筑安装工程费为※×（※－3.0）×10×※=※（元/平方米）B、参考武汉市造价指数时估价对象中第※栋房屋结构为※，按武汉市※年※季度工程造价指数，参考※※，其土建造价为※元/平方米，另加桩基100～120元/平方米，水电安装30～50元/平方米，合计为※元/平方米。
估价对象房屋建筑安装工程费计算结果见表4：表4 房屋建筑安装工程费一览表（4）设备设施费估价对象安装有电梯、中央空调等，参考武汉市同类档次设备设施费造价水平，取※元/平方米（按建筑面积计）。
旧房转让增值税计税基数
旧房转让增值税计税基数
旧房转让涉及增值税的计税基数主要取决于以下几个因素：
1. 购房成本，如果你购买房产时已经缴纳了增值税，那么在转
让时的计税基数一般是购房成本。
购房成本包括购房价格、相关税
费以及合法的装修费用等。
2. 房产评估价值，如果购房时未缴纳增值税，或者购房时的增
值税计税基数低于房产评估价值，转让时的计税基数一般是房产评
估价值。
3. 房产转让价值，在一些情况下，如果房产评估价值低于转让
价值，税务机关可能会根据转让价值作为计税基数。
需要注意的是，不同地区对于旧房转让增值税的计税基数可能
会有一定的差异，建议在具体操作时咨询当地税务机关或专业人士，以确保计税基数的准确性。
此外，还应当关注相关的税收政策和法
规的变化，以便及时了解最新的政策规定。
希望以上信息能够帮助
到你。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产进行估价、评估和鉴定的过程，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
成本法是通过对房地产建造物的建设成本进行评估，以确定其当前价值的方法。
下面将详细介绍房地产评估-成本法的相关内容。
一、建造物的原始成本1.1 建造物的原始成本包括土地购买费用、建造物的建设费用以及其他相关费用。
1.2 土地购买费用是指购买土地的成本，包括土地的价格、过户费用等。
1.3 建造物的建设费用包括设计费、施工费、材料费、劳动费等。
二、建造物的折旧费用2.1 建造物的折旧费用是指建造物因使用年限和使用磨损而导致价值下降的费用。
2.2 折旧费用可以按照直线折旧法或者加速折旧法进行计算。
2.3 折旧费用的计算需要考虑建造物的使用寿命、残值率等因素。
三、建造物的重置成本3.1 建造物的重置成本是指对建造物进行重建或者翻新所需的费用。
3.2 重置成本需要考虑建造物的现状、市场需求以及新建造物的成本等因素。
3.3 重置成本的计算可以通过询价、比较市场价格等方法进行。
四、建造物的维护费用4.1 建造物的维护费用是指对建造物进行日常维护和修缮所需的费用。
4.2 维护费用可以包括保洁费、修缮费、设备更换费等。
4.3 维护费用的计算需要考虑建造物的年龄、使用状况以及市场维护费用等因素。
五、建造物的残值5.1 建造物的残值是指建造物在评估结束时的估价价值。
5.2 残值可以通过市场调研、专家意见等方法确定。
5.3 残值的确定需要考虑建造物的使用寿命、市场需求以及建造物的实际价值等因素。
结论：通过成本法对房地产进行评估可以更准确地了解房地产的价值，匡助投资者做出更明智的决策。
在进行房地产评估时，需要综合考虑建造物的原始成本、折旧费用、重置成本、维护费用和残值等因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
转让旧房及建筑物如何确认扣除项目
转让旧房及建筑物如何确定扣除项目？如何计算增值额？
1、转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以新都折扣率后的价值），以及在转让时交纳的有关税金。
这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。
而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响。
（国税函发〔1995〕110号）
2、、关于转让旧房如何确定扣除项目的金额
转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
（财税字〔1995〕48号）
3、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题
不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
计算扣除项目时“每年”按购房
发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
（财税〔2006〕21号）（国税函〔2010〕220号）对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
（财税〔2006〕21号）。
房地产估价方法之成本法
房地产估价方法之成本法房地产估价的三种基本方法是：比较法、成本法和收益法。
成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法，下面我们一起来详细了解一下!(一)成本法适用的估价对象成本法是先分别求取估价对象在价值时点时的重置成本或重建成本和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
成本法也可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。
因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。
只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。
成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆等。
(二)成本法估价的操作步骤运用成本法估价一般分为四个步骤：(1)选择具体估价路径;(2)测算重新购建价格;(3)测算折旧;(4)计算成本价值。
1.选择具体估价路径把物业作为一个整体采用成本法估价最基本的公式为：物业价格=重新购建价格一折旧以“房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，物业价格通常由如下7大项构成：(1)土地取得成本;(2)开发成本;(3)管理费用;(4)投资利息;(5)销售费用;(6)销售税费;(7)开发利润。
2.测算重新购建价格重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出。
重新购建价格是客观的价格。
建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是价值时点状况下的价格。
建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的`不同，分为重置价格和重建价格。
3.测算折旧估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在价值时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即：建筑物折旧一建筑物重新购建价格一建筑物市场价值根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
旧房地产的扣除项目金额
旧房地产的扣除项目金额
(1)房屋及建筑物的评估价价格.
在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格须经当地税务机关确认。
重置成本是指对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样楼层、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用;成新度折扣率是指按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。
(2)取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，即对取得土地使用权时未支付地价或不能提供己支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。
(3)在转让环节缴纳的税金，包括营业税、城建
税、教育费附加和印花税。
此外，纳税人有下列情形之一的，按房地产评估价格计算征收土地增值税:
（a）隐瞒、虚报房地产成交价格的。
( b)提供扣除项目金额不实的。
( c)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
房地产的评估价格是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的，并经当地税务机关确认的价格。
旧房重置成本的核算
土地增值税清算中的旧房重置成本计算实证研究
2017-12-29
一、一宗带旧房的土地转让实例
日前，中山城区某国有企业与A房地产公司达成协议，将自有的一处空置旧粮仓作价4500万元（含税价）转让给A房地产公司。该国有企业于2004年通过购买方式取得，取得时无取得发票；后于2008年办理转功能，由工业用地转为商住用地，支付土地补出让金1000万元。转让过程中，双方聘请了评估公司对该旧房产进行评估，房产评估价格为4500万元，其中土地评估价格为4200万元，建筑物评估价格为300万元（旧建筑物按重置成本法评估，重置成本为500万元，成新度为60%），评估费10万元由该国有企业承担。
3.《土地增值税宣传提纲》（国税函发〔1995〕110号）第五条第一项规定，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拔方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权时，为支付的地价款。
（二）有关土地增值税扣除项目的政策规定
目前，土地增值税扣除项目主要涉及五份税收文件：
1.《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
转让旧房对加计5%扣除及契税和成本有关问题规定
企业出售旧房如何计算土地增值税某工业企业转让一幢90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。
如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。
计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。
(1)评估价格=600×70%=420(万元)(2)允许扣除的税金27.5万元(3)扣除项目金额合计=420+27.5=447.5(万元)(4)增值额=500-447.5=52.5(万元)(5)应纳税额=52.5×30%-447.5×0=15.75(万元)一、收入确认关于土地增值税清算时收入确认的问题。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
二、税前扣除（一）允许扣除1．评估价格的确认根据《土地增值税暂行条例》》（以下简称“《暂行条例》”）实施细则第七条第四款规定：旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格须经当地税务机关确认。
2．契税的确认根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）中第十条规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
综上所述，在计算旧房转让土地增值税时，取得土地使用权所支付的地价款是扣除项目中与评估价格并行的子项，不能混在一起。
转让旧房重置成本与评估价问题
新房、旧房的区分标准旧房是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)关于新建房与旧房的界定问题指出：新建房是指建成后未使用的房产。
凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。
使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。
转让旧房如何确定扣除项目的三种情形计算转让旧房土地增值税的扣除项目包括三种情形，三种情形下税负的高低即是纳税人纳税风险与纳税规划要权衡的主要标志。
(一)按照评估价格确定扣除项目财税字[1995]48号文规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
对于能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。
(二)不能取得评估价格，但能提供购房发票的情形根据财税[2006]21号文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。
即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额包括三项：一是购房发票所载金额(实际上包含了《土地增值税暂行条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分);二是加计扣除金额(加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数);三是与转让房地产有关的税金(包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证)。
房产重置成本评估方法
房产重置成本评估方法房产重置成本评估方法是指评估一座房产进行重置或改造的费用。
这个过程通常包括对房屋结构、设备设施以及室内装修的检查与评估，以确定重置成本。
下面将介绍几种常见的房产重置成本评估方法。
1.现场勘察法现场勘察法是指专业人员实地对房产进行勘察和测量，了解房屋的具体情况和需求。
这种方法较为准确，因为专业人员可以直观地了解到房屋的结构、装修状况以及存在的问题。
通过现场勘察，评估师可以综合考虑各个方面的因素，如材料、人工成本等，进行成本评估。
2.统计数据法统计数据法是根据历史数据和市场的普遍情况进行房产重置成本评估。
一般来说，根据房屋的面积、类型、结构等信息，通过统计分析已经完成的类似房产重置项目的成本，计算出平均成本指标，然后根据当前市场的价格水平进行适当的调整。
3.指数法指数法是根据社会经济发展水平和物价水平的变化来评估房产重置成本的方法。
根据国家或地区的物价指数和建筑工程指数，将历史的成本数据与当前指数进行比较，计算出相应的增长比率。
然后将这个增长比率应用到当前的房产重置项目上，从而得到重置成本。
4.单位造价法单位造价法是根据单位面积或单位体积的造价进行评估的方法。
根据不同地区和不同类型的房产，可以建立一个单位造价的数据库，包括不同材料和工艺的成本信息。
通过与数据库中的数据进行对比，根据房产的规模和要求，计算出相应的重置成本。
5.结合多种方法在实际应用中，也可以结合多种方法来进行房产重置成本评估。
例如，可以先进行现场勘察，了解房屋的具体情况，然后根据统计数据和指数进行调整，最终得到一个相对准确的成本评估结果。
需要注意的是，房产重置成本评估方法只是对重置成本的估算，并非最终结果。
实际的重置成本可能会受到市场价格波动、人工成本变化、材料质量等因素的影响，因此在实施重置项目时，还需要进行详细的设计和报价，以及与承包商的协商。
房地产 转让自建旧房 土增扣除项 计算案例
房地产转让自建旧房土增抠除项计算案例在房地产市场上，自建的旧房转让是一个常见的交易形式。
在这种情况下，土增值税的抠除是一个关键的计算环节，对于买卖双方来说都有着重要的意义。
本文将以一个实际案例为例，详细介绍房地产转让自建旧房土增抠除项的计算方法，以供读者参考。
案例背景：甲方在2005年自行购地建房，总投资500万元，其中土地成本为100万元，建筑成本为400万元。
现在打算将这个房产以700万元的价格转让给乙方。
根据《中华人民共和国土地增值税法》相关规定，甲方可以享受土地增值税的抠除优惠，但需要通过正确的计算来确定最终税额。
计算步骤：1.计算房屋建设成本：房屋建设成本 = 土地成本 + 建筑成本= 100万元 + 400万元= 500万元2.计算土地增值额：土地增值额 = 转让价格 - 房屋建设成本= 700万元 - 500万元= 200万元3.计算应纳税额：应纳税额 = 土地增值额× 30= 200万元× 30= 60万元4.计算可抠除土地增值税额：根据《中华人民共和国土地增值税法》相关规定，自建房屋的土地增值税可抠除部分为土地增值额的50。
甲方可以抠除的土地增值税额为：可抠除土地增值税额 = 土地增值额× 50= 200万元× 50= 100万元5.最终应缴纳的土地增值税额：最终应缴纳的土地增值税额 = 应纳税额 - 可抠除土地增值税额= 60万元 - 100万元= 0（如结果小于0，则不纳税）结论：根据以上计算，甲方在转让自建旧房时，可抠除的土地增值税额为100万元，最终不需要缴纳土地增值税。
通过这个实际案例的计算，我们可以清晰地了解了自建旧房转让中土增抠除项的计算方法，以及最终应缴纳的税额。
这对于房地产交易双方都具有重要的指导意义，可以帮助他们在合法合规的前提下完成房产转让交易。
也为监管部门提供了依据，保障税收的正常征收和使用。
希望本文能对读者有所帮助，谢谢阅读！。
产权调换房屋的评估方法
产权调换房屋的评估方法
市场比较法是评估房屋价值常用的方法之一。
这种方法通过比较类似房屋在同一地区的销售价格来确定房屋的价值。
评估师会考虑房屋的大小、位置、建造质量、周边设施等因素，然后找到类似房屋的销售记录进行比较，从而确定房屋的市场价值。
收益法是用于评估投资性房产的一种方法。
这种方法通过预测房产未来的收益来确定其价值。
评估师会考虑房产的租金收入、未来的升值潜力以及其他相关因素，然后利用贴现率等方法来确定房产的现值。
成本法是另一种评估房屋价值的方法。
这种方法通过计算重建或替换房屋所需的成本来确定房屋的价值。
评估师会考虑房屋的建造成本、折旧和磨损等因素，然后计算出房屋的重建成本，从而确定其价值。
除了以上介绍的评估方法外，评估房屋价值还需要考虑当地的房地产市场情况、政府政策、土地使用权等因素。
评估师需要综合考虑各种因素，进行全面的分析和评估，以确定房屋的价值。
总的来说，产权调换房屋的评估方法是一个复杂的过程，需要
综合考虑多种因素。
评估师需要根据具体情况选择合适的评估方法，并进行全面的分析和评估，以确保评估结果的准确性和公正性。
老房子过户费怎么算
⽼房⼦过户费怎么算我们知道⽆论是买房还是卖房对于⼈们来说都是很重要的事情，房产过户的时候需要办理的⼿续还是挺多的，那么对于房产过户费⽤应该怎样计算的呢?下⾯就由店铺⼩编为⼤家解释⼀下相关内容，供⼤家参考学习，希望对于⼤家有帮助。
⼀、⽼房⼦过户费怎么算⼀般⼆⼿房交易需要交纳的税费：买房⼈应缴纳税费：1、契税：房款的1.5%(⾯积在144平⽶以上的需要缴纳3%，⾯积在90平⽶以下并且是⾸套房的可以缴纳1%)2、印花税：房款的0.05%3、交易费：3元/平⽅⽶4、测绘费：1.36元/平⽅⽶5、权属登记费及取证费：⼀般情况是在200元内。
卖房⼈应缴纳税费：1、印花税：房款的0.05%2、交易费：3元/平⽅⽶3、营业税：全额的5.5%(房产证未满5年的)4、个⼈所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯⼀住房的可以免除)⼆、⼀般房产过户的⼤概流程1、房产证过户如果不经过房地产中介的话,那就需要把合同的相关条款和违约条款写清楚,签合同时需要卖⽅房产证上⾯名字的当事⼈亲⾃到场(如果是已婚,需要夫妻双⽅均在场及签字)。
2、申请材料已经准备好后,须到房产局,填写⼀些表格和相关存量合同,存量合同上⾯的⾦额必须要和签订合同上⾯的⾦额⼀样。
3、房产过户的申请材料都已经交给房产局后,房产局就会给你⼀个回执单,按照回执单上⾯的说明的⽇期去按时缴纳税⾦,⼀般需要⼗五个⼯作⽇左右。
4、房产过户税⾦缴纳完毕后便可拿到房产证。
通过上⽂的解释，我们可以了解到就是房产过户的话需要缴纳相关的税费，过户需要⼀个流程，必须把必备的资料准备好了。
以上这些就是店铺⼩编为⼤家整理的相关内容，如果还有疑问或者是进⼀步的要求，可以咨询店铺相关律师。
转让房地产评估价格及有关规定
所谓评估价格，指由政府批准设⽴的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进⾏综合评定的价格。
这种评估价格亦须经当地税务机关确认。
税法规定，纳税⼈有下列情况之⼀的，需要对房地产进⾏评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收⼊、扣除项⽬的⾦额: (⼀)出售旧房及建筑物的 新房是指建成后未使⽤的房产;凡是使⽤⼀定时间或达到⼀定磨损程度的房产均属旧房，使⽤时间和磨损程度的标准由各省、⾃治区、直辖市财政厅(局)和地⽅税务局具体规定。
根据税法规定，出售旧房及建筑物的，应按评估价格计算扣除项⽬的⾦额。
评估的基本⽅法是:对于出售的旧房及建筑物，⾸先应确定该房屋及建筑物的重置成本价，然后再确定其新旧程度(即成新度折扣率)，最后，以重置成本价乘以其成新度折扣率，以确定转让该旧房及建筑物的扣除项⽬⾦额。
采⽤这种⽅法的好处主要是:可以消除出售旧房及建筑物按原成本价作为扣除项⽬⾦额所造成的不合理情况，减弱通货膨胀因素对房屋价值的影响，使旧房及建筑物的扣除项⽬⾦额与其实际价值和出售这类房屋的增值程度相适应。
由政府批准设⽴的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率的价格，在房地产评估时通常被称为按旧有房地产重置成本法评估出的!⽇有房地产价格。
计算公式为: 旧有房地产的价格=旧有房地产重新建造的完全价值-建筑物折旧 使⽤上述公式计算、评估时应注意以下两点:(1)重新建造完全价值是指估价时点的重建(置)价格;(2)房屋的成新度折扣不同于会计核算中的折旧。
房屋的成新度折扣是根据房屋在评估时的实际新旧程度，按专业机构规定的房屋新旧等级标准进⾏对照，并参考房屋的使⽤时间、使⽤程度和保养情况，综合确定房屋的新旧度⽐例，⼀般⽤⼏成新来表⽰。
(⼆)隐瞒、虚报房地产成交价格的 隐瞒、虚报房地产成交价格的情况主要有两种:⼀是指纳税⼈不报转让房地产的成交价格，即根本不申报;⼆是指纳税⼈有意低报转让⼟地使⽤权、地上建筑物及其附着物价款的⾏为，即少申报。
资产评估师《建筑工程》知识点旧建筑物评估的成本法操作步骤
资产评估师《建筑工程》知识点：旧建筑物评估的成本法操作步骤知识点：旧建筑物评估的成本法操作步骤建筑物价值＝重置成本－年贬值额×已使用年限1.重置成本应该是更新重置成本，应当包含利息、利润和税费2.贬值额（1）引起贬值产生的因素①物理化学因素②社会经济因素（2）贬值额的计算方法①直线折旧法（定额法）式中：D-年贬值额；C-建筑物的重新建造成本；S-建筑物的净残值，即建筑物在达到耐用年限后的剩余价值扣除旧建筑物拆除、清理等处理费用后所剩余的价值；N-建筑物的耐用年限；R-建筑物的残值率，即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。
各种结构的非生产用房的耐用年限和残值率一般如下钢筋混凝土结构：60年，0%砖混结构一等：50年，2%砖混结构二等：50年，2%砖木结构一等：40年，6%砖木结构二等：40年，4%砖木结构三等：40年，3%简易结构：10年，0%耐用年限可用下式计算更为准确：耐用年限＝建筑物已使用年限＋建筑物尚可使用年限2007年公布的《资产评估准则－不动产》中规定：注册资产评估师应当全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素，合理估算各种贬值。
建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。
确定建筑物的实体性贬值时，应当综合考虑建筑物已使用年限、经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响。
确定住宅用途建筑物实体性贬值时，应当考虑土地使用权自动续期的影响。
当土地使用权自动续期时，应当根据建筑物的经济寿命年限确定其贬值额。
（否则按照经济寿命年限和土地使用权剩余年限熟短来确定）②成新折扣法建筑物价值＝重置成本×成新率。
转让旧房对加计扣除及契税和成本有关问题统一规定
公司发售旧房如何计算土地增值税某工业公司转让一幢90年代建造旳厂房，当时造价100万元，免费获得土地使用权。
如果按现行市场价旳材料、人工费计算，建造同样旳房子需600万元，该房子为7成新，按500万元发售，支付有关税费计27.5万元。
计算公司转让旧房应缴纳旳土地增值税额。
(1)评估价格=600×70%=420(万元)(2)容许扣除旳税金27.5万元(3)扣除项目金额合计=420+27.5=447.5(万元)(4)增值额=500-447.5=52.5(万元)(5)应纳税额=52.5×30%-447.5×0=15.75(万元)一、收入确认有关土地增值税清算时收入确认旳问题。
《国家税务总局有关土地增值税清算有关问题旳告知》（国税函[]220号）规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票旳，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票旳，以交易双方签订旳销售合同所载旳售房金额及其她收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款旳，应在计算土地增值税时予以调节。
二、税前扣除（一）容许扣除1．评估价格旳确认根据《土地增值税暂行条例》》（如下简称“《暂行条例》”）实行细则第七条第四款规定：旧房及建筑物旳评估价格，是指在转让已使用旳房屋及建筑物时，由政府批准设立旳房地产评估机构评估旳重置成本价乘以成新度折扣率后旳价格。
评估价格须经本地税务机关确认。
2．契税旳确认根据《有关土地增值税某些具体问题规定旳告知》（财税字[1995]48号）中第十条规定：转让旧房旳，应按房屋及建筑物旳评估价格、获得土地使用权所支付旳地价款和按国家统一规定交纳旳有关费用以及在转让环节缴纳旳税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
对获得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付旳地价款凭据旳，不容许扣除获得土地使用权所支付旳金额。
综上所述，在计算旧房转让土地增值税时，获得土地使用权所支付旳地价款是扣除项目中与评估价格并行旳子项，不能混在一起。
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关于营业用房转让土地增值税税前扣除成本的确认办法关于你单位原来营业用房转让税前扣除成本确认的问题，我查竞阅了相关土地增值税的政策，按照政策主要有以下三种房屋成本确认办法。
一、按房屋重置成本并按成新率进行确认房屋的成本。
需经主管政
府部门确认的房产评估机构按房屋重置成本并按成新率进行确认。
（需经主管税务机关确认）
二、纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购
房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
三、对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发
票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。