天恒物业管家部承接查验工作规程

天恒物业管家部承接查验工作规程
1.0 目的
规范新接物业的承接查验工作，确保接管物业的质量合格，以保护业主共有财产。

2.0 适用范围
适用于物业服务企业对新接物业的承接查验工作。

3.0 职责
3.1.1总经理负责承接查验小组人员的组织、协调工作，以及与建设单位的沟通、协调工作。

3.1.2 物业经理负责组建承接查验的各职能小组，制定承接查验的工作计划。

3.1.2接管小组组长负责承接查验的工作质量。

3.1.3承接查验小组具体负责依据本规程进行物业的承接查验工作。

4.0 实施承接查验的物业，应当具备以下条件：
4.1.1建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管
部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
4.1.2供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
4.1.3教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
4.1.4道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
4.1.5电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
4.1.6物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
4.1.7法律、法规规定的其他条件。

5.0承接查验的依据
5.1住房和城乡建设部“关于印发《物业承接查验办法》的通知”建房[2010]165号
5.2《物业管理条例》
5.3实施物业承接查验，主要依据下列文件：
5.3.1物业买卖合同；
5.3.2临时管理规约；
5.3.3前期物业服务合同；
5.3.4物业规划设计方案；
5.3.5建设单位移交的图纸资料；
5.3.6建设工程质量法规、政策、标准和规范。

6.0程序要点
6.1新建物业竣工后、房屋交付15日前，物业服务企业与建设单位应完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作；
6.2现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交规定的资料；
6.3建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备；
6.4分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合
交付使用条件的物业分期承接查验。

建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

6.5物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：
6.5.1前期物业服务合同；
6.5.2临时管理规约；
6.5.3物业承接查验协议；
6.5.4建设单位移交资料清单；
6.5.5查验记录；
6.5.6交接记录；
6.5.7其它承接查验有关的文件。

7.0承接查验前的准备
7.1成立物业接管小组
7.1.1在接物业总经理的承接查验指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组；
7.1.2承接查验小组应当由公司以下部门人员组成：
——公司执行部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；
——管家部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助小区的验收移交工作；
——工程部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作；
——秩序维护部抽调业务骨干负责安防、停车场设施设备的验收移交工作。

7.1.3承接查验开始之前承接查验小组应做好以下准备工作：——与建设单位联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；
——派出技术人员前往工地现场摸底，制定好承接查验计划；
——提前参与发展准则申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；
——准备好承接查验记录表格。

8.0承接查验的工作程序
8.1确定物业承接查验方案；
8.2移交有关图纸资料；
8.3查验共用部位、共用设施设备；
8.4解决查验发现的问题；
8.5确认现场查验结果；
8.6签订物业承接查验协议；
8.7办理物业交接手续
9.0资料的承接查验
9.1物业产权质料
9.1.1项目开发批准报告
9.1.2规划许可证
9.1.3投资许可证
9.1.4土地使用合同
9.1.5建筑开工许可证
9.1.6用地红线图
9.2包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、
附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置图；
9.2.2 建设工程竣工验收证书；
9.2.3公共配套设施综合验收合格书；
9.2.4供水合同
9.2.5供电协议书、许可证；
9.2.6供气协议书、许可证；
9.2.7有线电视合格证；
9.2.8通信设施合格证；
9.2.9电梯准用证。

9.3 施工资料
9.3.1地质报告；
9.3.2全套设计图纸；
9.3.3图纸会审通知单；
9.3.4设计变更通知单；
9.3.5工程预决算报告书；
9.3.6重要的施工会议纪要；
9.3.7隐蔽工程验收记录；
9.3.8沉降观测记录；
9.3.9其它可能会影响将来物业管理的原始记录。

9.4机电设备资料：
9.4.1机电设备出厂合格证；
9.4.2供电设备使用说明书；（要求中文）
9.4.3机电设备安装、调试报告；
9.4.4设备保修卡、保修协议。

9.5 业主资料
9.5.1已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；
10.0楼宇承接查验标准和验收方法
10.1验收标准为建设部《房屋承接查验标准》及业主生活的合理需求。

10.2验收方法为观感验收发和使用验收法。

10.3楼宇本体硬件设施的具体验收标准：
10.3.1屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

10.3.2楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。

整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；快料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。

10.3.3内墙面：
a）抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。

无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；
b）块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。

c）顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无泽水痕迹，无污渍。

d）卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。

10.3.4门、窗：
a）门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形。

b）门锁、窗销连接牢固，开启灵活；
c）玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；
d）油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；
e）电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。

f）防火防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。

10.3.5 楼梯、扶手
a）钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；
b）饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。

c）油漆、刷浆色泽一致无脱皮、漏刷现象。

10.3.6电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。

10.3.7有线电视已开通，收视良好。

10.3.8开关安装牢固，开关灵活，接触良好。

10.3.9灯具安装牢固，完好无损，发光正常。

10.3.10水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。

10.3.11给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹、流水通畅，有足够压力。

10.3.12地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无都塞，排水通畅，完好无损。

10.3.13对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。

10.3.14其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。

10.4公共配套设施承接查验标准
10.4.1天台：天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。

10.4.2散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。

10.4.3屋面避雷设施连接牢固。

10.4.4路灯、装饰灯安装牢固，完好无损工作正常灯柱安装牢固，油漆完好。

10.4.5绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

10.4.6道路：
a）路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；
b）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；
c）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；
d）交通标识线、路牌清楚完好。

10.4.7室外消防栓：
a）消防箱标识清楚，玻璃完好；
b）消防设施配件齐全；
c）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。

10.4.8楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。

10.4.9垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，泥沙完好，使用方便。

10.4.10保安岗亭安装牢固)，配件齐全，标识清晰，完好无损。

10.4.11道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。

10.4.12停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施好，排水设施良好。

10.4.13自行车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。

10.4.14明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。

10.4.15沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。

10.4.16护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。

10.4.17台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。

10.4.18水池、水箱卫生清洁，无渗漏。

10.4.19信报箱安装牢固，完好完损，标识楚，表面平整光洁。

10.5机电设备的承接查验
10.5.1电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；
10.5.2机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。

10.5.3变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。

10.5.4发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好。

10.5.5消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，
反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。

10.5.6给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。

10.5.7保安监控设备：同消防监控设备。

11.0承接查验遗留问题的处理
11.1遗留问题的登记确认
11.1.1对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，承接查验小组应当将问题逐项记录在《物业承接查验意见单》中并交建设单位相关人员签字确认；
11.1.2对物业硬件设施承接查验中发现的不合格等问题，承接查验小级应当将问题逐项记录在《物业承接查验意见单》中并请相关人员签字确认。

11.1.3对资料遗留的问题，承接查验小组应当积极同联系补齐，必要时物业公司总经理应当协助进行。

11.1.4对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题应当要求建设单位在两周内解决；重大问
题承接查验小组应当要求在一个月内解决。

必要时物业总经理应当协助进行。

11.1.5对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业服务企业应当以备忘的形式将问题登记后交给进行备录。

12.0重大质量问题的处理
12.1影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责组织进行加固或补强返修，直至合格。

影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。

12.2对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责组织相关施工单位进行维修。

12.3承接查验时，交接双方均应严格按照本承接查验组织设计相关条款执行。

验收不合格时，双方协议处理方案，并约定复验时间，建设单位应按约时间返修合格，并提请复验。

12.4房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由物业服务企业会同建设单位，组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。

如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责组织处理，如属使用不当、管理不善的原因，则应由物业服务企业负责处理。

13.0承接查验后相关工作的处理
13.1承接查验小组专业人员根据分工写出单项的验收报告，承接查验的项目负责人根据全部单项验收报告，写出物业的综合性承接查验报告的评定及意见书，呈交建设方工程项目负责人。

对不合格的设备、设施及工程质量问题，写出书面报告，呈交建设方工程项目负责人及建设单位。

14.0承接查验中不合格工程项目的处理
14.1对在预验收中未达到要求的设备，整改落实后，承接查验小组进行检查复验，整改合格后进行正式的承接查验。

15.0承接查验通过
15.1被承接查验的物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干淨，经有关各方书面确认验收通过，建设单位应督促承包商(或供应商)移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，正式交由物业公司接收管理；
15.2物业总经理签署验收合格文件。

文件一式二份由建设单位、及服务企业各保存一份；
15.3承接查验记录表和备忘录交物业公司行政部归档长期保
存。

16.0承接查验的备案
16.1物业服务企业应当自物业交接后30日内，向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续。