常州市南大街商圈市调

常州市南大街商圈调查报告
常州市南大街商业圈位于延陵西路以南，西瀛里以北，怀德桥以东，公园路以西，占地总面积约500亩。

有两个商业办公区和两个住宅区组成。

占据常州市中心地段，是具有较大影响力的商业街。

一、南大街商业街
南大街总体概况
南大街商业步行街由常州之江置业有限公司投资建造,西至南大街、南自青果巷，北临延续西路，东西方向宽120米，南北方向长600米。

总建面达4万平米，其中商业面积为12万平米，商务办公面积为3.5万平米,住宅面积为4.5万平米.地下停车面积为4万平米,可同时停放机动车600辆,步行街共设置了30台自动扶梯和35台垂直电梯. 预计容积率为2.0。

南大街商业步行街由一条"S"型步行街将三个地块串联起来,一、二层为精品店铺，三层为风情美食街，地下一层为2万平米的大型卖场，它吸收了欧美较为流行的“SHOPPINGMALL”的设计思路，集休闲、购物、餐饮、旅游、办公、娱乐等多功能于一体。

南大街商业步行街位于常州城区的核心地段，是传统的中心繁华商业街区。

采取了
适合国内居民购物习惯的传统步行街街铺形式，使现代和传统形式优势互补。

其规划设计为中间为广场,向两边扩张，呈两边与中间大。

此为步行街中心广场。

业态有乐购、KTV、大型书店、大型美食广场、休闲服装等，南大街街区一、二层为精品店铺，三层为风情美食街，地下一层为2万平方米的大型卖场。

自古商贾云集、财运亨通的南大街，聚集了很多知名商业品牌。

目前，该街已有乐购生活购物中心、麦当劳、味千拉面、迪欧咖啡、新华书店、常州金店等一大批主力品牌店，另外还引进了多家品牌服装店、饰品店、休闲餐饮店、珠宝礼品店和美容美发店。

可以说南大街是常州的第一商业街。

但是，南大街在开业的头几年并不顺利，并没有现在的繁华景象，存在一系列开发和管理上弊病，这也是导致其发展速度缓慢的主要原因。

其中一些不足至今也没有得到很好的改正。

第一，开发商开发动机不对。

商业地产的开发商如果以完全销售获利为主要动机的话，那么商业地产的运营是不可能成功的，完全销售，完全的规避风险，完全的推卸责任。

这种开发模式是最近几年开发商和浙江炒房一组主要的市场行为，即短期获利行为。

其实这样的开发商就是炒房商，其高级的行为就是炒炒土地，低级的行为就卖卖房子，而南大街的开发商之江开发公司就是后者，借来前人创造的财富（独一无二的项目背景），献给有置业需求的业主，移花接木，渔翁得利，而后置业主利益于不顾。

炒作房产的突出表现就是开发商只注重前期销售，而轻视商业规划和后期的商业管理，只关注销售而获得开发利益，而忽视后期商业运营业主的利益。

从某种意上说南大街商业地产的完全销售就是炒作房产的标志性动作。

第二，之江公司不懂商业开发商业。

其实南大街的开发模式是以房产开发为主，商业为次。

这不仅反映了前期中国商业地产的通病，更体现了开发商对市场和当地社会的经济发展不负责任的态度。

房产开发就是找找地，建一建、卖一卖，由于市场经济的需求和社会发展的综合因素，前期开发基本上处于炙热状态，销售上是卖方市场，大部分可全盘销售。

而商业地产核心目标是先做商业后做房产，方向性和目标性截然相反。

但由于商业地产短平快的特点和高获利的特性，吸引了房地产开发商的大批进入，利用在房产开发上积累地小部分资金，纷纷进驻商业地产阵地，抢摊商业，房产开发转变为商业开发。

商业市场因为没有前期启动推广资金而难以吸引人流，进驻的业主因为没有统一管理造成恶性竞争，商业机会大量失散。

而高价购买的房产也快速贬值成为了阑尾地产。

之江开发公司是因临时需要而组建的房产开发公司，一是纯粹以房产开发的面貌出现的，一是没有成功的商业开发模式，即开发商业的品牌。

而开发南大街追求利益也不难看出就是其唯一的动机。

结果也是可想而知的。

第三，南大街定位不准。

南大街应该进行规避竞争性定位，变竞争为竟合。

南大街在城市商业中心，与周边新世纪、路桥、莱蒙都会、百货大楼、泰富百货毗邻，定位上具有严重的雷同性，除了在服装和餐饮上动动手脚外，其他的却是百无聊赖。

南大街的品牌定位有失偏颇，考虑到级差地租的因素，一般位于市中心的商业地段，定位是不能够低端的，要充分考虑到业主经营的成本和利润关系。

南大街根据品牌构成现状来看是地档商区，不仅严重占有了宝贵的城市资源，更是为业主后期经营带来了很多麻烦，同时也彻底割断了高端品牌进入的期望。

定位上没有考虑到传承性。

既然是百年老街，至尊繁华，那么传统商业沉淀出来的深厚文化就应该继承、延伸与提升，充分利用前期的品牌影响力，借势启动。

而现在南大街已全无往日身影，形象上不伦不类。

南大街开业失败。

南大街的开业对于商业运营的成功是非常关键的支点，通过开业公关的强大号召力，快速吸引人流形成品牌同时也为后期知名品牌进入创造了良好的社会氛围。

而南大街的开业没有得到很好的策划，没有释放巨大的影响力，没有展示出其应有的魅力（招商现状根本不具备开业条件），没有达到预期的效果。

第四，业态规划有矛盾。

业态规划的目的为了整合品牌供应商资源来满足市场消
费的需求。

达到市场资源调配优化的目的。

业态规划必须考虑几个点：一是充分挖掘本地优势资源形成产业价值链，满足与产业化的需求和市场交换的需求。

如本地的塑化城和纺织城。

一是充分总结分析本地消费需要与市场供应的差距，创造新的市场，满足消费新
需求。

南大街的商业规划是错误的。

首先没有经过严格的市场分析，这种定位形态是先开发后定位，非先定位后开发，不符合商业开发的原则。

其次，看一下南大街的主要业态，一楼是服装，三楼是休闲餐饮。

目前二楼和四
楼仍有部分店铺空置。

从产业上讲一般性商业地产项目都离不开这两种业态，除了吃就是穿，这些定位本身就没有什么标新立异点。

再者，没有考虑到供求关系，与周边定位具有同质性。

在品牌档次上和产品品类区隔上没有划分。

严重造成了供应过剩和竞争过激的结果。

最后体现在后期品牌结构上，已经成熟的产业肯定是竞争激烈的产业，品牌竞争局面已形成，而品牌的市场格局已形成，高端品牌的全分销模式基本取得了成功，很少有代理机会，所以邀请知名品牌的进驻受到很大约束。

第五，前期招商失败。

商业项目的招商工作是核心工作，一个成功的商业项目总会聚集着一些成功的品牌。

而成功的品牌又吸引着更多的消费者进一步提升项目的成功度。

看看南大街品牌构成：
高端或知名品牌了了无几（仅有卖当劳和乐买超市两个象样的品牌），低档品牌随处可见，虚假品牌充斥眼球。

在品牌结构上说明该街前期的招商不成功，为后期恶性竞争创造了隐患。

高端品牌和目前南大街的体量构成的比例来看严重失调。

根据商业地产一般性原则（项目条件及定位具有一般性），知名品牌和建筑面积比例应大于1/3000平米，而南大街的比例不到1/15000平米，所以在品牌构成一般性原则上，南大街达到一般性水平还相差很远。

南大街出现招商失败的原因是有三：第一对商业品牌一般性市场扩张的游戏规则不懂，在招商对话上出现困难。

第二街区商业规划不合理商业运营和管理思想不清晰（商业上除了穿就是吃，服装和餐饮为主要产业，而该产业市场供应上已经过剩），难以吸引知名品牌注意力，提不起进入兴趣。

第三没有把招商工作作为要害工作来处理，开发动机具有纯获利的单向性。

同时，没有实力的开发商尽可能缩短开发、招商与销售时间，降低成本，快速实现从市场套现的目标，规避风险，甩掉资金压力的包袱。

而知名品牌进入市场需要理性分析和预测，需要诊断和观望期。

两者之间存在矛盾，难以达成合作。

一般讲开业前品牌入住率不到40%，该商业项目已成败象，而南大街开业当时入住率只能在30%而已。

第六，南大街商业管理能力差。

商业地产的管理是以商业管理为主，物业管理为辅，而南大街是没有商业管理能力的，仅仅有物业管理的部分职能，这刚好说明之江公司的开发模式仍然是房产开发，仅仅具备物业管理能力。

商业地产的商业管理包含有品牌运营系统（大品牌），到后期业主的品牌集群管理系统（小品牌），市场竞争秩序管理系统，促销及广告的计划和执行系统、市场管理系统、持续性招商系统等诸多商业运行系统。

其商业管理主要目的是更大的范围内吸引人流，增加购买机会，通过内部良好的交易平台实现业主获利的根本，通过品牌和管理运营的创新来始终保持商业街区的活力。

而这些在南大街是没有的，仅仅是管理管理卫
生，必要的节日促销时打打广告，接受处理一些日常的投诉，对于商业管理的概念还不了解，自去年开业以来，放任自流、松散无序。

第七，品牌运营失误。

品牌没有定位：品牌运营首要的是定位问题，前文已经提出南大街是没有品牌定位的。

品牌定位是个性的展现，是规避竞争，吸引经销代理商的必要条件。

而南大街因为品牌定位不清晰不仅为后期招商带来的问题，也没有很好的引导市场消费。

无论南大街是品牌定位高档还是抵挡，无论是现代还是传统，无论是时尚还是风情总要有个核心点。

运营后一年的南大街完全丧失了自我，模糊了个性，而这正是品牌的核心。

目前，南大街的现实表象与市民心中的形象不符，严重损害了项目前期原始品牌的形象。

广告打不打，从目前的状况来看，南大街的管理部门平时很少有广告的。

广告是成本，是投入，这刚好说明了南大街的开发商是以销售利益为目标的。

商业是市场的终端，一般说广告计划是品牌塑造和终端促销的必要条件，根据同牌原则，业主们将在很少的广告投入下收益，但现实条件下是没有的。

竞争来自于平时的促销能力，而促销的广告传播是首要条件，可见广告是推动日常销售的有效手段。

南大街的广告是竞争性广告，节日广告只会带来更大的竞争，因为大家都在促销，提供更多的促销信息只会增加更大的竞争力度。

促销有没有。

南大街的管理部门是没有统一促销计划的，平时的促销也难以形成合力，没有统一性原则，导致内部恶性竞争。

根据现在的情况来看南大街是没有必要促销了，因为折扣随处可见，再促销就会卖的多亏的多，卖不如不卖，促销不如不销。

这里也表明了，商业地产的全销售的后期管理具有很大的难度。

物权的控制才是核心控制。

第八，南大街面临强大竞争。

南大街面临的竞争对手日趋强大，一是对面的莱蒙都会商业地产的运营取得了阶段性成功，对于南大街来说有三大超越，其一招商上超越了南大街，国际巨头沃尔玛、时代华纳、星巴克、卖当劳等诸多品牌先后进入，商业区品牌运营初现成效，高端定位基本形成，这些为后期经营提供了良好的条件。

其二运营模式上超越了南大街，莱蒙都会具有成功的商业运营管理经验，从香港到内地带入了国际化的先进模式，如日本、韩国、新加坡及香港本地的先进管理方法，都为后期商业管理有效性提供了保障，同时对于核心地段产权的保留更说明其运作的成熟性。

其三，定位上超越了南大街，利用知名品牌，整合高端品牌，构成高档品牌为主，中档消费为主的商业模式，规避了与周边中国传统百货的竞争，也超越了南大街的经营模式。

二是对面的泰富百货、新世纪及百货大楼等诸多业态经营时间较长，相对适应了市场消费，竞争力也得以体现。

这些都对南大街的经营带来很大的不利，其实南大街应该整合这些业态，变竞争为竟合，整体提升商业氛围，从而获得共赢。

从发展的趋势来看，南大街被莱蒙都会整合已成定局，被动的商业局面即将来临。

经过近几年对物业管理上的改进，以及一些娱乐场所的进驻，南大街渐渐积累出相当的人气，成为常州第一商业街，但是在业态结构的组成上仍然有许多上升空间。

但是由于店面是完全的销售，所以对于一些国际一线品牌的进驻造成巨大困难，几乎成为不可能。

南大街的房价，地价，租金
根据常州某房地产土地评估公司的2009评估报告，南大街用地为一级商业用地，计价接近1万元/m2，一楼的房价，根据位置的不同在1万元/m2-3万元/m2，二楼为7000元/m2-21000元/m2，三楼是商业办公但其实仍旧为商业用，价格为7000元/m2-9000元/m2。

写字楼和住宅的价格为7000元/m2-10000元/m2。

但是由于南大街是常州市中心的商业旺铺地段，所以房价年年攀升，租金也在随之上涨。

开张至今房价上涨约30%-40%。

南大街商铺租金表
个别店铺的租赁合同会注明每年按一定比例提升房价，例如租约5年，每年租金为上一年的108%。

总结
●南大街在常州具有绝对的地理位置优势。

●业态规划不够完善，品牌运营失误，没有低，中，高端品牌的明显分隔，缺乏
高端品牌。

●开发商销售方式为全部出售，对于商业街自主品牌产业的发展造成影响，同时
对管理造成难度。

●想要得到更大的发展比较困难，基本已达到极限。

二、莱蒙都会
莱蒙都会概况
莱蒙都会国际商业街区”是常州市重点旧城改造工程，占地面积10.8万平方米，总建筑面积近60万平方米，由香港莱蒙鹏源集团投资24亿元兴建，是目前华东地区最大的商业项目之一。

它东起南大街、西至早科坊、南至西瀛里、北靠延陵西路，雄居常州经济、地理、交通的黄金坐标点，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务、居住等多功能于一体的大型城市综合体项目。

项目以高起点、国际化为标准，从前期规划、开发建设到商业运营，都吸收众多国际商业街区的先进理念，并邀请多家国际知名设计公司参与规划设计，同时充分利用各项商业资源优势，引入世界500强之首的沃尔玛购物中心、冠军真冰溜冰场、中影东方影城、五星级洲际皇冠假日酒店、常州购物中心、新华书城等大批国际国内知名品牌企业。

项目分A、B、C三个区域，分四期开发。

A区为8幢商业建筑，其中一期6幢为全商业建筑，建筑面积近16万平方米，二期商业裙房5.4万平方米，2幢塔楼4.2万平方米，为精装修公寓；B区为6幢高档住宅及主题商业，其中商业部分面积3.5万平方米，住宅面积8.57万平方米；C区总建筑面积约11万平方米，包括2幢高层及1幢超高层建筑，规划有豪华精装修酒店公寓、高档住宅、五星级皇冠假日酒店及奢侈品专卖店等。

目前，包括沃尔玛、中影东方影城、冠军真冰溜冰场三大主力店在内的一期商业已建成，并于2007年11月8日启动开街试业。

A区2期双子星座精装修公寓于2007年11月18日提前封顶，进入紧张的装修、安装施工阶段，2期商业部分预计在2008年国庆前后开业，进一步丰富一期的商业业态；B区目前正进行主体塔楼施工，预计在2008年6月实现主体结构封顶；至2011年，高档酒店和奢侈品店集中的C区也将盛装亮相。

与南大街对比
莱蒙都会作为靠近南大街的另一个很具影响力的商业综合体，业态有酒吧，KTV，超市，服装，餐饮，电影院，电子游艺，等。

与南大街相比有所改进，但也同样具有一些和南大街相同的诟病。

莱蒙都会在经营商由于南大街的方面
1莱蒙都会的开发商并没有莱蒙都会的店铺全部售出，而是留有一些店铺由自己进行招商，例如酒吧一条街，东方影城，滑冰场，沃尔玛等，对于这些商铺，开发商利用运用的方式是自主招商品牌然后转由个人进行经营，即开发商引进这些品牌，然后再由社会个人竞争得到品牌的经营权，置业的所有权仍然归开发商所有，这样做的好处一是可以更容易的吸引大品牌的进驻，以保证莱蒙都会的商业定位。

二是方便开发商统一管理。

2、业态较为多元化，与南大街相比，莱蒙都会业态上多了东方影城和酒吧街，不难看出，莱蒙都会最具人气的也就是这两个地方，其他与南大街重复的业态几乎无人问津。

所以多元化是吸引消费者的一个关键。

莱蒙都会与南大街相同的不足
莱蒙都会同样与南大街一样，存在一些业态经营的不足。

1、没有一线国际品牌的进驻，莱蒙都会的国际一线品牌可以说只有沃尔玛大型超市，并没有Gucci，LV，Cartier等国际一线品牌的进入，随着常州的发展和居民消费能力的提高，莱蒙都会的现有品牌已经不能满足消费者的需要，一些不知名的品牌与南大街重复，导致莱蒙都会的人气并没有预想的好。

莱蒙都会的起初定位是国际性的CBD，但是事实上，定位还是停留在中端品牌。

在常州，低端品牌一路桥为主，终端品牌以新世纪，泰富百货为主，高端品牌可以说人就比较匮乏，本来莱蒙都会可以填补这一空缺，但是在他的招商上来看，莱蒙都会并没有做好。

太多的重复使其不能再周围的商业区中脱颖而出。

以至于仍然有一部分商铺至今空缺。

这对于莱蒙的整体形象造成巨大影响。

2、业态规划不集中。

莱蒙都会的也太规划存在严重问题，餐饮，服装，百货，娱乐等相互交错，不便于管理，而且对于消费者来说会有一种凌乱的感觉，是消费者不能在一处对其一种需求尽兴选择。

例如餐饮，如果将餐饮都规划在同一层，那么消费者在选择时只需要在一出挑选，而现在的规划往往使消费者吃一个饭要从一层逛到四层，这从另外一个角度看也是减少了消费者消费的时间，降低了消费的效率，这对于商家来讲也是不利的。

如果这样一直恶性循环，商家越来越少，人气自然也越来越低。

所以虽然莱蒙和南大街只有一街之隔，由于业态及其他方面的重复，消费者们消费惯性的原因依
然选择在南大街消费。

房价租金
在租金方面莱蒙都会为了吸引商家，租金较为低廉，除了自主经营的店面以外，一些出售后转租的店面的租金都是南大街相同规格店面的1/2-3/2。

对于莱蒙自己招商的品牌如酒吧，租金也教委低廉，目的在于先打开市场。

莱蒙的住宅楼的均价在10000-11000元/m2。

刚刚开张的莱蒙电脑城，均价在5500元/m2。

总结
●业态较为多元化，但是品牌定位不正确，不能脱颖而出。

●业态规划不集中，不便于管理。

●与南大街重复太多，不利于将来的发展。

●租金与南大街相比比较便宜。

南大街和莱蒙都会在定位，业态规划，和经营管理方式上的失误导致了他们现
在发展缓慢的局面。

三、莱蒙时代（在建中）
莱蒙时代是香港莱蒙鹏源集团精心打造的莱蒙都会的收官之作，位于延陵西路以南，早科坊以东，杨柳巷西边。

项目坐拥常州最繁华的南大街商圈中心位置，毗邻西瀛里景观休闲带、明城墙和传胪第文化遗址，整个地块很规整，是市中心最后一块风水宝地！
项目规划建有高层住宅、SOHO公寓、主题商业街，内部规划现代风格的商业“院街”与传胪第相呼应，外部有高层建筑高低错落、布局开合有致，超高层、高层建筑采用仿石涂料、玻璃幕墙、铝板等高档材质。

是目前常州城核心区的国际化地标性综合体。

四、万博国际广场（在建中）
项目介绍
万博国际广场占地3万多平米，总建筑面积30多万平米，其中地上21万平方米，是一个集购物、公寓、办公为一体的多功能大型城市综合体项目，也是首批启动中投资规模最大、战略意义最高的项目，未来将成为常州城市的新地标。

城市综合体是城市形态发展到一定程度的必然产物。

对于土地资源日益稀缺，而人口却日益膨胀的都市来说，在城市规模不断扩大的情况下，综合体形态的出现很好的协调了城市发展中的一系列矛盾和问题，它具有无以复加的种种优势：提高土地的利用率、改善区域交通配套、多功能组合满足使用者多种生活需求、提升城市形象。

对于常州这样一个长三角地区的经济重镇来说，在具备了天时地利人和的种种有利条件下，城市综合体的发展已进入“蓄势待发”的阶段。

万博国际广场集居住、办公、商业三种功能于一身，并在各部分间建立起一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体，以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，拥有极大的生命力和充沛的发展潜能。

万博国际广场位于城市核心地段，交通发达、环境优美，周边有古篦箕巷、京杭古运河、乾隆御码头、明代古长城遗址公园等历史文化元素。

为了成功打造这个城市坐标，项目前期进行了长时间的市场研究、产品论证和可行性研究工作，以求更加精准、合理的产品面向市场，给常州市民带来居住、生活的全新享受。

万博国际广场购物中心近10万平米，是一个融时尚新潮购物、娱乐餐饮和商业文化旅游于一体的大型综合购物场所。

作为常州第一个精品室内全景Mall，明显区别于目前常州的南大街和莱蒙都会，不怕刮风下雨，没有酷暑寒冬，提供给消费者更多愉悦、更舒适的室内购物环境、更好的购物和休闲享受。

通过高品质、全业态、多角度的氛围营造，为顾客打造包括休闲、时尚、享受、活力等元素在内的一站式消费中心。

室内全景Mall这种商业形态在国内外发达城市已经非常成熟，这种商业形态多位于城市核心商圈，与周边众多的商业项目和办公项目相互依托并形成有机融合。

这种商业模式是在商业级别发展到一定的程度才会产生的商业形态，它不仅要求当地市场具有强大的消费力，同时迎合消费者对品牌价值内涵的认同，引领时尚的生活方式，这中商业形态的出现代表着成熟的消费观念，更标志着常州商业零售业进入了一个全新的发展阶段。

万博国际广场在建筑设计中，将地块的核心价值、人文味道充分的融合到项目的设计和建设中来，特意邀请国际建筑大师Charles进行设计，利用河道及中庭的水和灯光表演，打造国内首个特色水街。

整体建筑柔和自然，充分运用建筑景观，创造了一个独。