实现物业管理企业的品牌和规模效益推进物业管理“三化”的进程

实现物业管理企业的品牌和规模效益推进物业管理“三化”的进程物业管理实现“社会化、专业化、市场化”是当前我国物业管理业为之追求的目标。

在物业管
理欠发达的西部地区，努力提高物业管理的品牌效益和规模效益，是推进本地区物业管理实
现“三化”的有效途径。

本文将结合我市物业管理企业的现状和特点，对物业管理企业实现品牌和规模效益的意义及途
径提出自己的看法，供各位同行参考。

一、我市物业管理基本情况及企业现状。

成都市的物业管理是从90年代初期开始出现的，经过近十年的发展，目前拥有各种体制和类型
的物业管理公司近400家，其中有资质证书的327家；管理规模接近或超过百万平米的1至2
家，50万平米左右的约10家；全市比较规范地纳入管理的物业近3000万平米；获得全国物业
管理优秀（示范）小区（大厦）的项目有11个，总面积在50万平米以内。

与我国东部城市和沿
海发达地区相比较，我市的物业管理行业犹如蹒跚学步的婴儿，起步较晚，发展缓慢，且有差
距越来越大的趋势。

由于受到传统体制的影响，相当一部分国有物业管理企业和非国有物管企业以及房地产开发企
业所属的子公司，还不能适应建立社会主义市场经济体制的要求，尚存在许多亟待解决的问
题。

主要表现在企业体制不新、经营机制不活、管理水平不高，不能形成规模经营和品牌效
益，缺乏市场竞争力。

（一）体制不新、机制不活。

在全市约400家物业管理企业中，体制新、机制活、竞争力强的
不到5%，能按照现代企业制度要求完成企业改制的公司就更少了。

大多数物业管理企业不同程
度地存在体制不新、机制不活、产权关系比较模糊、内部管理薄弱等问题。

从而制约了企业的
发展。

（二）市场化程度较低，企业间竞争机制尚未形成。

从我市的情况看，物业管理市场发育迟
缓，大多数的物业还停留在谁开发谁管理的阶段，即便是有一定竞争行为的招标项目也很不规
范，存在着招标程序不规范、评委组成不合理、运作成本高、压价招标等问题，因而物业管理
市场难以形成。

在这种情况下，就容易造成物业管理企业不思进取、不注重企业品牌、不追求
创新与发展，导致企业经济效益低下，从而阻碍着物业管理行业的发展。

（三）法制建设滞后于物业管理行业发展的需要，制约着企业的健康发展。

物业管理涉及诸多
的权利义务关系，包括开发商与业主、业主委员会、物业管理企业之间的关系，也包括业主委
员会和业主与物业管理公司之间以及全体业主与业主委员会之间的关系等。

虽然建设部和各省
市政府部门这些年来颁发了一些规范物业管理的法规、政策，但是由于物业管理法制建设的整
体性滞后，致使物业管理中产生的大量矛盾、纠纷得不到及时、公正的解决，企业的合法权益
得不到法律保护，造成物业管理企业为了减少矛盾、降低风险而增加管理服务成本，直接影响
了企业的经济效益和行业的发展。

二、物业管理企业实现品牌和规模效益对推进本地区物业管理的意义。

物业管理企业实现品牌和规模效益，有利于加快物业管理社会化发展进程；有利于打破垄断经
营，促进市场竞争；有利于建立现代企业制度，实行社会的专业化分工。

（一） 物业管理企业品牌效益的实现有利于加快物业管理社会化发展进程。

我们认为，“社会化”的含义包含有普遍性、普及性及公众性的意思。

物业管理的社会化应该
是指物业管理已经普遍被人们接受，花钱买“物业管理服务”就如同花钱坐出租车，花钱旅游
一样的顺理成章，物业管理已成为人们社会生活中不可缺少的一个组成部分。

要实现这一目
标，首先必须要解决人们对物业管理的观念和认识问题。

由于内陆物业管理起步较晚，加之传
统的工资结构中又没有包含物业管理费的内容，因此，至今还有相当一部分业主和住户对物业
管理还不太理解和接受。

在这种情况下，物业管理企业必须通过优质的服务、高水平的管理来
向业主和住户展示物业管理对提高人们生活品质的重要性，加深业主对物业管理的认识和理
解，从而为企业实现品牌效益提供必要的前提条件。

因为，物业管理企业的品牌效益主要体现
在两个方面：一是通过企业的品牌可以争取到更多的管理项目，从而占有更大的市场份额；二
是由于品牌树立的良好信誉，使业主愿意出更高一些的物业管理费聘请有品牌的物业公司，以
享受更优质的服务，从而使这些物业公司获得较好的经济效益。

所以说，现阶段的物业管理企
业创品牌的过程，就是不断争取社会对物业管理认同的过程，在此基础上，使企业获得较好的经济效益和社会效益。

有了一批物业管理品牌企业，将会为物业管理社会化发展奠定良好的基础。

从我国物业管理发展的现状看，在物业管理发展得较好的地区和城市，普遍都拥有一批品牌好，规模大的物业管理企业，正是这些企业成为了推进本地区物业管理发展的发挥着中坚力量。

因此，实现物业管理企业的品牌效益将有助于提高人们对物业管理的理解和认识，促进物业管理社会氛围的形成，从而推进物业管理的社会化。

（二）实现物业管理企业的品牌和规模效益有利于建立现代企业制度、优化资源配置，推进专业化进程。

我们认为，实现物业管理的专业化应包括两个层次的内容：一是要使物业管理成为一个产业，使其具有独立性和专业性；二是物业管理的实施过程应该实现专业化的运作，通过专业化的运作达到优化资源配置的目的。

从第一个层次的内容上看，由于物业管理企业是产业的主体，因此，其企业组织形式的先进与否将直接影响到产业的发展。

市场经济的发展证明，现代企业制度是当今世界上一种先进的企业组织形式，物业管理业的发展要求物业管理企业必须朝着建立现代企业制度方向迈进。

现代企业制度要求企业应当是“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”的经济实体。

实现物业管理企业的品牌和规模效益将有助于物业管理企业现代企业制度的建立。

因为：①物业管理企业的规模效益是通过扩大经营规模来实现的，而经营规模的扩大又有两种途径，一是通过接受新项目；二是通过企业之间的合并重组（包括购并、股份制等），这种重组一方面是资产的重组，另一方面是业务和管理项目的重组，通过重组来迅速地扩大规模。

而用重组手段扩大规模必须明确界定各方产权结构，从而实现企业的“产权清晰”。

②众所周知，一个被捆住手脚，没有自主权的物业公司是不可能进入市场的，只有独立经营、自负盈亏的物业管理企业才会努力创建品牌、拓展市场，从而获得规模效益。

而这类物业公司已肯定不再是行政单位的附属物，它必将是“权责明确、政企分开”的。

③物业管理企业要创品牌，取得品牌效益，必须要有先进的经营理念，高水平的企业管理，这就符合了现代企业制度“管理科学”的要求。

从第二个层次的内容来看，实现物业管理企业的品牌和规模效益也有利于物业管理运作过程的专业化。

因为品牌和规模效益的实现过程既是竞争和优胜劣汰的过程，又是资源重新配置的过程。

有经营规模的企业，为了降低管理成本，必然会利用人才相对集中，管理面积大，维养设施、设备多的特点，细化内部分工，组建专业性的子公司、分公司，以达到优化资源配置的目的。

这种细化分工的做法是物业管理运作专业化的雏形，它将促进与“管理公司”配套的各种专业化公司（如维修、保安、保洁、绿化等）的诞生和发展，从而提高整个物业管理行业资源的使用效益。

我市现有物业管理企业近400家，管理物业面积不到3000万平方米，平均每家物业公司管理物业的面积不足8万平方米，物业管理企业的资源使用效益很低，实现物业管理的品牌和规模效益将能有效的改变这一现状，加快我市物业管理专业化的进程。

（三）实现物业管理企业的规模效益有助于打破经营垄断，加快市场化的进程。

当前我市物业管理市场发育很不充分，在全市有资质证书的327家物业管理企业中，主要包括三类公司：一是在原房管所基础上衍变成立的物业公司；二是由机关和企事业单位后勤部门剥离而形成的物业公司；三是房地产开发商下属的物业公司。

（此外还有少数为适应市场需要而自发产生的物业管理专业公司）以上三种物业公司都有各自特定的经营领域和垄断的市场，彼此之间很难开展公平竞争。

另外，从市场主体方面看，物业管理市场的主体应是物业公司，但是目前我市的物业管理企业还难以发挥“主体”作用：由房管所衍变形成的物业公司大多都是管理“指令性的物业”，机关、企、事业后勤部门剥离出来的物业公司主要是为了安置分流的富余人员；房地产开发商下属的物业公司更是以服务于房屋开发和销售为首要任务。

因此，这些物业公司基本上都是处
于“从属”的地位，很难独立地进行自主经营，这就直接造成了本地区物业管理市场化程度低的后果。

实现物业管理企业的规模效益将有助于改变这一现状。

首先，要实现规模效益必须让物业管理企业拥有经营自主权。

因为，一个没有经营自主权，依靠“输血”度日的物业公司无须自主经营，也没有实现规模经营的条件和动力；只有自主经营，自负盈亏的物业管理企业才会千方百
计地拓展市场，追求规模效益。

因此，实现物业管理企业的规模效益将对物业管理市场主体的形成起到有益的推动作用。

其次，实现规模效益必然会导致打破经营垄断，实现竞争。

在当前各物业管理企业的现实背景下，默守各自的“垄断领地”是不可能实现规模效益的，物业公司要取得规模效益，必须要面向市场，通过竞争来取得更多的管理项目。

这就必然会导致打破经营垄断，加大竞争，从而推进物业管理市场的形成。

三、物业管理企业实现品牌和规模效益的途径。

（一） 练就内功是基础、抓好质量树品牌。

创品牌必须先练好内功，从抓管理和服务的质量做起。

当前，有不少的物业公司都在搞
ISO9001质量管理体系的建立工作，这对于改善企业的基础管理，提高服务质量无疑是大有裨益的。

但是我们也看到，有少数物业公司在对ISO9001的认识上存在着误区，把ISO9001本身当成了企业的品牌，认为只要获得了ISO9001认证，企业就树立了品牌。

于是，就出现了为取得证书而搞认证，质量体系和实际操作“两张皮”的现象。

其实，ISO9001只是一种工具，建立了科学的质量管理体系，并认真地贯彻执行可以有效地改善管理，但是它本身还不能代表企业的品牌。

虽然高水平的管理是企业创品牌的必备条件之一，但是企业品牌的创立却是需要通过一定时间的积淀来逐步形成的，它是企业的经济实力、组织能力、经营理念、管理水平和服务意识等的综合体现，是企业在市场上的口碑。

（二）以建立现代企业制度为目标，进行资产重组、整合资源，打造物业管理企业“航母”。

从理论上讲，一个独资的、股权单一的企业，无论它是什么性质，都没有必要也不可能推行真正的现代企业制度，不可能形成所有权与经营权相分离的现代企业治理结构。

企业要真正成为一个“产权清晰、权责明确、自负盈亏、自我发展、自我约束”的法人实体和市场竞争主体，就必须从体制上进行改革，通过资产重组、产权多元化等手段来建立所有权与经营权相分离的现代企业制度，实现企业的发展战略。

随着社会生产力和市场经济的不断发展、生产和服务的社会化程度的不断提高，企业通过联合、合并、收购等资产重组手段促进资本规模和企业规模的扩大将是一种必然趋势。

联系我市物业管理企业规模小、体制不新、机制不活、产权关系模糊等实际情况，我们可以通过以下几种形式，建立和完善现代企业制度，实现规模经营。

（1）以品牌为旗帜，建立企业集团。

集中几家有品牌、有实力的物业管理企业建立物业管理集团公司，集团的各发起单位统一将自己的资产和管理项目纳入集团，同时又作为集团子公司，法人地位不变。

子公司遵照集团的发展战略和经营策略独立经营、自负盈亏。

子公司之间互不承担债务。

集团公司不直接从事经营，只负责战略策划，对外宣传、公共关系、子公司之间的配合协调等方面宏观的管理工作。

这种联合方式的好处是有利于体现品牌效应，能够将集团内所有管理的物业统一在一个品牌的旗帜下，通过品牌效应拓展市场，进一步扩大经营规模。

同时，由于这种方式不涉及资产和债务的变更，不改变发起和参加单位的法人地位，故操作相对简便。

缺点是集团成员单位之间经济利益联系不紧密，组织结构比较松散。

（2）以资产为纽带，组建股份有限公司。

以资产为纽带的联系过程就是资产重组过程。

物业管理企业可以在自愿的基础上，通过联合、合并、收购等方式组建股份制企业，从而迅速扩大资本规模和企业规模，增强企业在市场中的竞争能力。

目前我市的近400家物业管理企业虽然管理着近3000万平方米的物业总量，但是却没有一家具有国家一级资质的企业，这与我市西部大都会的城市地位很不相称，倘若我们能够进行资产重组，则可以迅速地改变这一现状。

因为资产重组不仅仅是资产和债务的重组，它还包括业务和人员的重组。

这种资产和组织结构紧密的联合，对物业管理企业实现规模化和集约化经营具有非常现实的意义。

首先，有利于资源共享，能实现优势互补和资源的优化配置。

如公司可以对管辖范围内的所有物业统筹调配人力物力，提高设备利用率和管理效率，降低管理成本，实现规模经济效益。

其次，有利于实施品牌管理。

使每个物业项目在管理观念、服务宗旨、运作模式、规章制度、行为规范等方面都体现品牌的特色。

再次，有利于加速物业管理社会化、专业化进程。

当然，与前一种合作形式相比较，它具有一定的客观复杂性和操作难度。

（三）正确认识规模和规模效益的关系，物业管理企业之间应避免盲目杀价，恶性竞争。

具备规模，是实现规模经济效益的前提条件。

但是，规模并不等于规模效益。

目前我市的物业
管理市场化程度低除了表现在通过市场行为实施管理的项目少之外，还表现为竞争行为不规范。

有的物业管理企业认为有了经营规模就自然会产生规模经济效益，于是就盲目杀价，并借此手段获得管理项目。

这又进入了一个误区，我们认为，要实现物业管理的规模效益，除了要求具有一定的规模外，还应满足三个条件：一是所管理的项目收费标准要适宜。

因为，规模经济效益是通过优化资源配置，降低管理成本来实现的，但管理成本的降低是有限度的，如果管理项目的收费标准低于管理成本则必然造成亏损。

二是管理的项目应相对集中，因为过于分散的项目是很难进行资源优化配置的。

三是企业能够提供与管理项目相适应的资源。

扩张的规模要能够充分利用物业管理企业现有的资源，而不是完全重新添置，只有提高了现有资源的使用效率，才能真正实现物业管理的规模效益。

（四）走规模 品牌 更大规模 更高品牌之路。

物业管理企业品牌的内涵是指得到社会认可的高水平的管理和高品质的服务。

品牌与规模应该是质与量的关系，品牌是质，规模是量。

一方面品牌是建立在一定规模之上的，有了物业本身的品质和规模，加上高水平的管理和高品质的服务，就会形成社会认可的品牌；另一方面企业凭借社会品牌效应，又可以获得更多、更好的物业管理项目，从而进一步扩大规模。

正确把握处理好二者之间的关系，能使物业管理企业真正获得品牌和规模效益。

物业管理企业要实现品牌和规模效益，首先应具备一定管理规模（品质较好物业项目），在此基础上进行策划、管理，按照ISO9001的国际标准建立与之相适应的质量保证体系，并认真贯彻实施，使其得到良好的管理和服务效果，创造企业品牌。

有了一个社会认可的企业品牌，就有助于企业在市场的竞争力，不断扩大管理规模，再创新的品牌和品牌系列，从而形成企业发展从初始规模品牌到更大地规模的高品牌的螺旋上升形式，最终实现企业的品牌效益和规模效益。

（五）提供与“市场化”相适应的法规、政策支持。

加强法制建设，改善政策环境，科学地界定物业管理各方的权、责、利是保障物业管理企业健康发展，实现物业管理品牌和规模效益的必要条件。

当前我国物业管理政策法规的滞后是整体性的，其表现形式很多，现仅举一例。

比如，现行政策规定，业主委员会要“监督物业管理服务费的收支情况”；物业公司“应当定期向住户公布收入和支出帐目”。

这种规定明显地违反了市场规则，完全与“物业管理市场化”目标相背离。

首先，我们既然已经承认了物业管理企业提供的管理服务是商品，业主是顾客，那么就应该按商品交换的规则办事。

物业公司与业主之间的委托与被委托关系的实质是供应与消费的经济关系，物业公司与业主委员会签订的《物业管理委托合同》属于经济合同的范畴，因此，业主花钱买服务，他应该关心和监督的是物业公司管理服务的内容和质量，检查其是否与合同约定相符合，而不应该是“物业管理服务费的收支情况”。

不管制订这项政策的出发点如何，它在客观上表现出与《企业法》“自主经营、自负盈亏”精神的不符合性。

其次，从企业经营的角度讲，企业的产品成本是属于商业机密的内容，企业根本没有义务向顾客公布。

其三，不同的物业管理企业由于管理水平，管理规模等多方面的差异，其管理成本必然不同。

向业主委员会报帐的做法实质上是在沿用计划经济时期的“成本订价法”，这很容易造成因管理成本低，实现了盈利的物业管理企业被业主认为“赚了钱”而要求下调物业管理费；而管理成本高，做到收支基本平衡或略亏的物业公司却反而能得到业主的“理解”。

这在客观上起到了打击先进，保护落后的效果，极不利于物业管理行业的发展。