住宅产品标准化构建的研究

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2020.11 /
住宅产品标准化构建的研究
杨彧舜
（厦门经纪特区房地产开发集团有限公司，厦门 361000 福建）
摘　要　谈到住宅产品标准化，容易让人联想到工业化和批量复制式的生产。

但是，产品标准化本身是一个复杂的构建体系，如同人体的骨骼、肌肉、血管一样，是一个分层级分模块的复合体。

本文从分析标杆房地产开发企业的标准化构建模式入手，对一般适用且推广落地性强的住宅产品标准化构建进行分析，并探讨创新思维在标准化体系中的实现。

关键词　住宅产品标准化；设计标准；级配标准；迭代
Research on Standardization Construction of Housing Products
Yang Yushun
(Real Estate Development Group Co., Ltd., Xiamen Special Economic Zone,Xiamen, 361000, Fujian)
Abstract: When it comes to the standardization of housing products, it is easy to associate with industrialization and mass reproduction. However, product standardization itself is a complex construction system, just like human bones, muscles and blood vessels, which is a complex of hierarchical modules. Starting from the analysis of the standardization construction mode of benchmarking real estate development enterprises, this paper analyzes the standardization construction of housing products that are generally applicable and highly promotable, and discusses the realization of innovative thinking in the standardization system.Keywords: housing product standardization, design standards, grading standards, iteration
体现在产品中。

这些变化促使住宅产品的品质竞争日益激烈。

在日趋激烈的竞争环境中，房地产开发企业既要提升产品品质，又要扩大规模，提高销售去化能力，就需要企业全面建成产品标准化，由粗放型开发模式转向精细化开发模式，通过产品标准化在低成本项目开发上的运用，提升产品竞争力，降低时间和建安成本。

一、住宅产品标准化概念简析
所谓标准化,从根本上理解应是一种策略思维。

首先，它是一种组织策略，是“因分工的需要而产生，使得来自不同生产者的产品能够具备相同的性状特征或协同作业的可能”。

其次，标准化是一种技术策略，在生产过程中保证产出结果具
引言
伴随中国经济的高速发展，中国房地产开发行业也走过了十几年的快速发展期。

在当前经济形势下，整个行业普遍在对过去房地产开发不注重设计创新、只关注表象，不注重项目实质需求，不计成本的资源浪费等现象进行反思，并开始探讨低成本下的产品设计思路。

在今年的十四五规划中，中央依旧坚持“房住不炒”的主基调，房企融资新规进一步指导房地产企业往更稳健、健康的方向发展。

单个项目的销售利润明显降低，现金流成为各大房地产公司经营管控的核心指标。

此外，随着住宅产业工业化水平的不断提高，对住宅产品工业化的要求也随之提升。

家庭结构多样化，人民对生活品质提升的需求，也越来越多的
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有相当高的可控性。

《国家标准化工作指南》（GB/T20000.1）对标准化的定义是“为了在一定范围内获得最佳秩序，对现实问题或潜在问题制定共同使用和重复使用的条款的活动”。

印度的魏尔曼博士在1972年撰著的《标准化是一门新学科》中提出，标准化是一门三相点的学科，“标准化空间”由“专业”、“内容”和“级别”三个相互垂直的坐标轴所组成，表示不同标准属性内部的层级关系以及其他属性的协同关系。

二、产品标准化的模式
标杆房地产开发企业推进产品标准化的方式有许多种。

行业内品牌知名度较高的主流房企在意识到必须改变传统的差异化开发后，一些业内“先行者”开始了新的探索。

1.模式一：可大规模复制的标准图形成以恒大、碧桂园为代表的一类房企的标准化是以大规模批量复制为目标，其标准化体系构成分为产品标准化、管理标准化、客服服务标准化。

其中，产品标准又细分为设计标准和建造标准。

碧桂园曾经视沃尔玛为学习的榜样，其通过在设计和建造过程中不断进行规模化、系统化、标准化、精细化的探索与实践，形成完整的产品设计标准图以达到产品大规模复制(图1)。

2.模式二：住宅产业化标准
万科研究中心于1999年成立，开始研究相关工业化生产的问题，率先提出“像造汽车那样造房子”，加快推进住宅产业化的进程。

目前，万科已形成“设计标准化+部品标准化+建筑工业化（住宅产业化）”的模式。

3.模式三：级配标准加部品标准
融创以高端精品物业开发为主；重点是部品
级配标准，根据项目售价和成本占比，做不同的部品适配，部品标准化等级很高。

其产品标准有产品品牌标准化、立面标准化、铝合金门窗标准化、地库标准化、公区精装标准化五个大项。

因为不同企业对标准化的认知、市场布局、产品特点等不同，所以产品标准化的构成、 形式和方式也不同。

加之不同企业产品标准的质量和推行力度不一样，使得推行实效差异较大。

三、产品标准化的体系
过去多年来，众多全国布局的规模性房地产
开发企业大都在推行产品标准化，而且有做法不同的标准化实践，无论从标准结构、形式，还是标准分类方法、深度、广度、迭代频率上，都各不相同，在实践中的成效也差异较大，各具特色、 纷繁复杂。

与此同时，绝大多数机构（特别是设计企业）在为开发商提供标准化的成果输出时，其思考的逻辑也仅仅局限在户型、立面等具体的内容，是基于自身积累和擅长的方面，并没有梳理出一套全面、系统与普适性强的标准化体系。

这种一头扎入细节的标准化方式导致大量的标准成果对市场变化的适应性不强，容易被迅速发展的市场淘汰。

因此，以系统化的思路加具体的技术细节，同时又尽可能保证标准质量——前瞻性、普适性和实用性，是构建产品标准体系的指导原则。

1.标准的构成
标准化不仅仅是物理化的建筑、景观等设计标准，还有附着于产品，与产品融为一体的成本标准及部品配置标准——脱离成本标准的产品标准是没有意义的。

所以产品标准应包括设计标准、 成本等级标准和部品级配标准，也应包括工艺工法标准。

工艺工法标准则是最终呈现于现实中、客户眼中的终端产品。

综上，产品标准应包括设计标准、级配标准和工艺工法标准。

2.标准层级及内容
调研中发现，很多企业都建有户型库、立面标准和示范区样板标准，但其标准化落地的实效并不好。

分析认为，除了标准质量不高，主要原因是
标准不便于实际操作，而不便于实际操作的主要原
图1 碧桂园标准化模式下不同时期的产品对比
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因是标准层级凌乱、形式不当。

因此，产品标准的分级对标准化的构建十分重要，在分级的同时需明确标准的文本形式和体现方式。

(1)设计标准
就设计标准而言，基于实践的经验，我们认为标准应划分为四级(图2)：
第一级：针对产品品类而形成统一的设计通则，比如《住宅设计通则》。

第二级：针对产品品类下的各个产品系，比如刚需、改善、高端住宅产品系，分别形成“设计导则”。

第三级：针对产品系或产品线而形成的参考样板或模块标准图， 比如立面样板、售楼处建筑标准图、新中式600元/㎡大区景观标准等。

第四级：支持第三级标准的产品子模块或产
品元的标准，包括设计要则、标准图，比如户型图库、围墙做法及标准图、景亭做法及标准图等。

(2)级配标准
产品标准还包括部品级配标准。

部品级配标准中，除了不同成本等级下的级配（比如不同立面等级下的立面材料和门窗，不同景观等级下的铺装材料、苗木等），还有一些部品难以归类到建筑、景观、建筑、示范区标准中，需要单列，或单列更
为明晰、更便于选配的。

这些部品包括但不限于电梯、单元门禁系统、停车道闸系统、智能监控系统等。

原则上，甲方集采或甲控乙购的部品都要分级，建立部品及供应商库，并建立不同成本等级的部品配置标准。

级配标准包含不同成本等级下的产品级配、建安设备及智能化系统的级配标准、级配标准的构建。

级配标准在制定时，控制成本的两个策略：不可分档部分，固化统一标准，形成企业强制标准，降低成本；可分档部分，匹配客户需求，避免超配、错配，有效控制成本。

(3)精工标准
工程品质也是产品的一部分，是产品营建的最终呈现，而且精细化的工艺工法能明显提高产品品质感和客户体验感，是设计标准落地的保障。

精工标准应包含建筑、景观和精装。

3.专项标准
除了设计标准（包括建筑、景观、精装、示范区标准）、级配标准、精工标准，实践中产品标准根据需要，还有一些由多个产品元（点）联结成线、面而形成的专项标准。

例如，归家动线标准、导视导向系统标准、精装细节标准、全龄化景观标准等。

专项标准可以在基本标准构建形成后再制定。

4.标准化的迭代与更新
现任兰德咨询公司总裁的宋延庆先生提出，标准化的制定应具备“三性四化”(领先性、适宜性、实效性,差异化、精细化、生活化、服务产品化)，树立“五观”(即人居观、城市观、时代观、产品观、客户观)的高度作为构建产品标准的原则。

极端的标准化往往对应极端的高周转，而极端的产品情怀则往往意味着完美主义和不计成本的差异化设计。

例如一些产品主义者，为了理想效果，甚至会选择把已经建好的建筑拆掉。

标准化的
图
2 设计标准的层级划分
图3
本质并不是反产品主义的，恰恰相反，甚至可以和产品情怀完美结合。

产品标准化不是一个模具，套出一模一样的产品，产品标准化的核心应该是研发和开发之间沟通的一套语言、一个操作系统、一种企业文化。

标准化体系及相应标准建立后，应在一定的周期之内进行持续的迭代和更新。

例如户型平面，原则上每半年进行一次微迭代，两年进行一次更新换代。

所以整个标准化的维护和执行是一个动态的过程。

各项目及区域公司在不断微迭代和更新换代的过程中，通过实践的“复制”和“创造”，不断扩充产品库，为各项目及区域赋能。

通过动态发展的标准化，保持产品持续的领先性和核心竞争力。

在提高产品开发效率的同时满足客户对品质的要求。

产品标准化落地后并不代表限制了创新，在标准化框架下的创新不一定等于个性化，标准化和创新也并不冲突。

产品标准化应是一种思考方式，激发区域的研发能力，在运营的过程中有方法和成果的输出。

四、结语
房地产行业的产品标准化不同于其他行业，其与建筑行业的发展、人民生活场景及社会审美趋势密切相关。

因此，住宅产品的标准化的发展也是日新月异。

应该认识到，标准化体系的构建是一个漫长而复杂的，如前文所述，其中包含专业技术能力、运营能力、规模效应等多方面因素。

住宅产品标准化未来的发展，除了管理机制的不断完善，技术上的成熟同样重要。

同时，标准化产品要始终坚持“以人为本”的理念，紧密结合客户的需求，使标准化产品在行业内保持前瞻性和实效性，保持长久持续的生命力。

参考文献：
[1] 刘东卫，中国住宅工业化发展及其技术演进
[2] 王淡秋，基于住户需求的住宅产品标准化研究
色彩倾向不明显或无色彩倾向的颜色，和纯度较低的颜色作为主要搭配色，使空间具有稳定感、韵律感和节奏感。

又例如儿童房，色彩普遍明亮，饱和度高，配色活泼。

2.室内色彩搭配要注意大部位色彩统一协调
在确定主色调之后，配色也应尽可能地与主色保持一致，使用同色系或邻近色作为搭配装饰色，打造统一却丰富的色彩氛围，有层次感但视觉柔和统一，刺激性较弱。

少部分或小面积可以使用补色或明度差别较大的颜色作为视觉焦点，起到重点装饰作用。

比如，统一墙面、地面颜色，沙发则可以选择较为跳脱的色系或同色系进行搭配，起到焦点或协调的装饰作用。

3.室内色彩搭配要以加强色彩魅力为最终展现效果
在完整的室内空间中，背景色、主体色、强调色的关系是相辅相成，不可独立存在，如果只是机械地处理三者的关系，必然会造成室内效果千篇一律，十分单调无趣。

所以，在室内装饰设计中要注意明确三者关系，即图底关系、层次关系、视觉重点，既符合常规色彩搭配规律，又独具匠心，使得空间搭配效果丰富多彩。

所以，在装饰设计中也要重视色彩的重复和呼应以及有节奏的色彩搭配，适当的颜色对比等，以展示空间的色彩魅力。

四、结语
装饰设计作为当代生活中必不可少的“部分”，也是连接精神文明与物质文明的枢纽。

色彩在装饰设计中起着承上启下的重要作用，给人直观的视觉冲击，带来艺术上的享受。

设计师应根据色彩搭配原则与规律打造多彩室内空间。

参考文献：
[1] 黄丹.浅谈装饰设计中的色彩搭配[J].中国建筑装饰装
修,2020,(09):126.
[2] 付弯弯.论室内装饰设计的色彩搭配[J].建材与装
饰,2019,(19):76-77.
[3] 唐弘.新形势下室内装饰设计的色彩搭配研究[J].建材与
装饰,2017,(36):95-97
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