沈阳棋盘山别墅洋房项目规划建议书
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墅质洋房的顶跃户型着重突出性价比面积适中压低总价同时提供较多的赠送面积项目投资预算及经济分析表序号费用面积11地价12买地税费契税及印花税按地价的40521规划设计勘探费64058按建安成本的1估算21可行性研究费4000每平方米31多层洋房13687631481482300土建2000外立面30032双拼5475013687502500土建2200外立面3008212518888752300土建2000外立面30034商业街4896112608230041外水电工程计算27884142道路工程计算3543绿化景观工程计算12051城市基础建设配套费计算18552施工图审查费计算1253工程质量监督费计算1254建筑施工安全服务费4740建安工程费的171755白蚁防治费56价格调节基金57其他税费32029建安工程费的050005192173建安工程费的3003320289建安工程费的5005512462建安工程费的8008497068销售收入的2002估算产品销售收入表产品面积单价销售额洋房136876700095813
郡、龙湖香醍漫步、创 棋 盘 山1 号 、保 罗伦斯。
园银河城、宏
龙湖滟澜山、荣盛 利十二橡树、唯美
发唐宁道
香缇澜山、三盛颐 十方等项目。
景园
1、沈阳别墅市场的发展格局 目前沈阳东部地区的双拼、联排别墅占据沈阳别墅市场高份额的主要原因如下： •区域内独特的城市资源和山水自然景观资源，占据了沈阳城市最好的山水资源， 如棋盘山、蒲河、浑河…… •区域近几年交通配套、生活配套方面的完善，也为居住提供了良好的氛围； •积聚众多优秀的知名开发商，成为了市场的供应主力； •该区域内有众多国际知名生态旅游度假项目，区域知名度不断提高。
247-405
龙湖滟澜山
叠拼
90-120
龙湖香堤漫步
独栋
320-350
锦联上水溪谷
联排 合院（双拼）
240-360 400-500
亿达玖墅
联排
Байду номын сангаас
252-380
双拼
220—260
本项目
联排 洋房
180—220 80—120
公建
80—500
最新成交价格
----10000 15000-16000 8500 9500-11500 13000 9000 13500 10000 14500 5300 13000 8000-12000 16500 8000-10000 10000 -----------10000-12000 12000 10000 7000 10000
各板块特性
板块 名称
板块 特点
蒲河板块
棋盘山板块
机场板块
浑南、长白板 块；铁西、于
洪板块
北二环板块
临 近 蒲 河 ， 景 得天独厚的自 空港别墅区， 城市型别墅、 城市型别墅，
观资源好，配套日 然环境与人文环境，依 靠 桃 仙 机 场 ，交 通 便 利 、 靠 规划 配套处于
趋完善。
区域发展迅速，高 景 观 自 然 资 源 近 市 中 心 、 配 完善阶段
规模 位置 建筑类别 容积率 绿化率 车位 开盘时间 分期 户型面积 物管
周边交通
开发商
建筑面积15万㎡ 东陵区 东陵路123号 独栋、联排，四、五期全部为独栋
0 .34 70% 每户均带独立车库
2006年7月，四期08年9月
共分五期开发，现售第四期 306~1112平米，主力户型400平米左右
独栋5元/平米·月，联排 168路、331路、4305，项目在连通沈阳与抚顺的 公路连接带上，距京沈高速约7公里，沈阳市二环
万科兰乔圣菲
产品评价——四期户型尺度较大，产品设计较 多亮点，别墅元素丰富
四期产品配比：
四期共规划独栋别墅约52套，先期推售26套，其中306~451平米主力户型18套， 393~528平米户型共7套，1112平米楼王1套；后期26套户型采用同样户型配比
四期独栋别墅 306~451平米户型
✓优质产品设计，符 合万科兰乔圣菲系列 产品的一贯风格，充 分体现尺度感；
下半年推货量
----63套 83套
196套
260套 16套 12套 36套 100套 28套 69套 35套 200套 418套 50-60套 20-30套 180套
推货时间 未推售 6-12月
6-12月
6月-12月
6月-12月 6-12月
6-12月
6-12月 6-12月 6-12月 6-12月
区域竞品推售情况——联排产品
国宾府 锦联上水溪谷
（独栋）
280~3 39 302815
650
0.51 0.46 0.7
产品附加值
有露台、地下室赠 送
园区展 示
有示范 区
尚无展 示
推广主题 忘却世界的生活别
墅
凤翼之下，阔院单 体墅
首创琥珀湾
330~3 50
100~200
地下赠送80~120平， 室内赠送30~50平
尚无展 示
首创棋盘山1 号
平 50-60平
未知
40~150
70~450
产品附加值
有花园露台赠送
室内赠送20~50 平
地下赠送50~60 平，天井40平 有露台赠送，挑
空 有花园赠送，地
下全部赠送 地下赠送50~80
平，室内赠送 30~40平
露台赠送30-90 平
挑空12-30平
园区 展示 示范区开
放 成熟 成熟 有示范区
尚无展示
2012年5月20日前别墅销售9.75万平，商品住宅销售277.93万平，别 墅占商品住宅销售比例的3.5%，同比下降0.62%。与2011全年56.08万平 的销售量相比，相差甚多，仅占其17.39%。待售面积184万平，按近年的 去化速度，需3.7年。
别墅产品供应充足，其中联排产品市场份额相对较重。 （3）产品分析
整体建面150万，一期20万㎡ 东陵棋盘山风景区内盛京高尔夫东侧
联排、双拼、洋房、小高、商业 整体0.8，一期0.53 60% 19000多个 2008年9月29日 共五期约7~8年
双拼296平、联排219-248平、 洋房104-160平、小高88平
成熟
尚无展示
推广主题 万科别墅，首开纯 正北美度假空间
忘却世界的生活别 墅
凤翼之下，阔院单 体墅
一墅蕴百年
结论：联排产品同质化严重。露台、挑空、地下室赠送等产品优势已经淹没于 竞品项目之中，园区展示力不足，不易赢得消费者的青睐。
区域竞品推售情况——双拼产品
区域别墅竞品 面积 容积率 花园面积
中旅蓝爵
约10公里，距太原街商圈约30分车程， 沈阳万科新墅置业有限公司
优质的园林及建筑设计、会所等硬件配置、万
万科兰乔圣菲 科品牌物业保证等，均为项目提供增值理由
项目实景 6所私人高尔夫球俱乐部、高级马 场等专属配套，凸显项目高端定位
立面及园林风格：
社区保留纯正的美国兰乔圣菲小镇的 南加州风格，同时吸取该小镇的精髓， 充分应用了西班牙Mission传教士风格， 体现在建筑里面与园林设计中
区域别墅竞品 万科惠斯勒小镇
保利十二橡树 亿达玖墅 中旅蓝爵
锦联上水溪谷 首创琥珀湾
首创棋盘山1号
面积
220
266~2 95
252~3 80
224~2 60
210~4 00
240~3 00
220~3 20
容积率 0.76 0.38 0.4 0.51 0.7 0.7
0.67
花园面积 50-70平 60~80平 60~700
销售情况：
✓项目前期消化情况良好，平均消化速度为 独栋每月10套，联排每月20套； ✓现前三期别墅独栋、联排已消化完毕；
中旅国际小镇
在区域内以高性价比创造开盘火爆局面，大体 量商业配套先行，弥补区域配套不足的局面
规模 位置 建筑类别 容积率 绿化率 车位 开盘时间 分期
户型面积
物管 周边交通
开发商
联排别墅主力供应面积
首创琥珀湾 保利十二橡树湾
中旅国际小镇 桑堤亚纳
万科兰乔圣菲
150
208 220
210
200
229 269
250
260 270
250
300
340 350
530 400
4、价格对比共性与个性 本区域是沈阳地产市场的高端产品比较集中的区域，其中多数为别墅产品，
其中以万科、世茂、首创等品牌公司为市场领跑者，品质和价格也为首，价格区 间在1.5万-2万元/㎡左右；其次是首创琥珀湾，联排的价格在1万元/㎡左右，独栋 价格最高2万元/㎡。
沈阳棋盘山别墅洋房项目规划建议书
目录
沈阳别墅市场整体分析 棋盘山区域别墅推售情况 重点项目案例分析 项目情况分析 项目经济技术参数分析 开发策略定位建议 产品规划建议 投资收益预算表
沈阳别墅市场整体分析 别墅项目板块分布图
沈阳别墅市场发展趋势
目前沈阳的双拼、联排别墅、洋房产品主要集中在沈北新区、棋盘山、东 陵、浑南、铁西开发区和于洪六大区域。远郊别墅群是城市的主力别墅区。棋 盘山别墅区依靠优美的自然环境和世园会的有利契机，成为发展热点。万科、 保利、世茂等大量知名企业纷纷落户此地，大幅提升了区域的知名度和人气； 毗邻的沈北辉山别墅区同样拥有秀丽的自然条件，作为后起之秀，发展潜力不 可小视；浑南桃仙别墅区借助便利的交通条件是形成最早的远郊别墅区，曾辉 煌一时，可惜由于区域发展迟缓，规划凌乱，产品品质参差不齐，导致区域发 展混乱，没有形成鲜明的风格，吸引力逐步下降。
沈阳别墅市场销售情况 (1)别墅产品所占市场份额较小，年去化量低，市场库存量大。 别墅供求
•2011年别墅销量仅占商品住宅 的4.1%，市场份额较小。
•别墅年成交量约50万平，呈平 稳发展。
•近年来，沈阳别墅市场出现严 重的供大于求，库存体量较大。
（2）供销分析 别墅市场销售压力进一步增大
数据截止于2012年5月20
3、面积对比共性与个性 棋盘山区域别墅品牌开发商汇聚，通过市场调研，目前大部分别墅项目如首创 琥珀湾、保利十二橡树庄园以及临近本项目的中旅蓝爵，其主力开发面积均在 220-350平之间，但从单体建筑形态看，多为地上三层附带半地下一层联排别墅， 地上三层别墅功能分区更加明确，别墅层次感丰富。 但由于受到面积与建筑形态相互制约的影响，相对单层面积较小，无法展现别 墅大气方正的感受，而此正是我项目的优势，我项目地下一层，地上2层，单独突 起阁楼部分能够使2层别墅在高度上与三层别墅媲美，由于单层面积较大，从装修 、生活角度出发，能够根据不同需求分隔出大小合理的空间布局。
世茂爵世山
联排 双拼
180-260平 271-278平
万科惠斯勒
叠拼 联排
170平 220平
中旅蓝爵
独联体 联排 双拼
320平 216-260平 280-339平
保利12橡树
联排 独栋
240-300平 280-350平
沈阳碧桂园
联排
170-190平
独栋
260-405平
棋盘山1号
联排
230-280
双拼
端产品聚集。
差，区域形象 套日渐成熟、
较差，配套不 主打城市别墅
完 善 ， 发 展 滞 生活
后
代表 项目
新 湖 仙 林 金 谷 、 万科兰乔圣菲、 富力塞戈维 金地长青湾、 华润橡树湾 、
碧桂园太阳城、汇 万科惠斯勒小镇、 拉 、 听 雨 观 澜 、中 海 龙 湾 、 格 中海城
智尚都、越秀岄湖 中旅国际小镇、首 美 地 庄 园 、 圣 林 观 堂 、 碧 桂
260~4 05
0.41
50~450
有花园、露台赠送 示范区
全明地下室
开放
一墅蕴百年
结论：
双拼产品在棋盘山区域同类型产品较多，从项目调性、花园面积、园区展示力
等细节比较来看，产品同质化严重，竞争较为激烈。
区域内重点项目案例分析
万科兰桥圣菲 中旅国际小镇 奥林匹克花园三期漫步地中海 沈阳碧桂园
万科兰乔圣菲 沈阳别墅价格标杆，高端度假别墅项目的代表
2011年别墅总供应量240余万平，8007套，销售56.09万平，2061套。 其中联排别墅占绝大比例，2011年总供应152余万平，5568套，新增72万 平，销售36万平，可售116万平，2012年新增别墅寥寥无几。
项目名称
产品
面积段
棋国盘王湖山别墅项独目栋 产品联排情况 220-1800平
✓半地下室，下沉式 庭院，首层入户花园， 双向入户，独立双车 库，起居室挑高、大 面积露台、退台设计 等诸多元素应用，别 墅符号丰富；
万科兰乔圣菲
销售情况——前期销售情况良好，目前受大势 影响较为严重
项目分期：
项目全盘规模15万，共分五期，约300套别墅， 其中独栋、联排套数约各占一半； 一期：独栋35套（06年7月开盘） 二期：独栋20套，联排36套（07年6月开盘） 三期：联排88套（08年1月开盘） 四期：独栋52套（08年9月开盘）
东部地区的自然优势，决定了它们双拼、联排别墅的产品类型及品质，八成 以上的市场份额已经充分说明了这片区在沈阳别墅市场龙头的地位。虽然浑南地 区、于洪区、铁西开发区都有相应产品推出，但以目前的市场状况看，2013年的 双拼、联排的别墅市场，还是以东部地区为主战场。
2、产品形态方面的共性与个性 根据对目前沈阳别墅市场的调研走访可以看出，目前沈阳市主要高端别墅产品以东部 地区为主，主要分布在棋盘山、鸟岛区域，此区域内的别墅产品从类型分析，双拼别墅和 联排别墅为主流供应产品；从建筑风格来看，多数别墅均是借鉴欧洲古典、现代的建筑风 格；从周边环境来看，各家相差无几，各大开发商均依托原有的自然生态景观进行的规划 建筑。 另外，在充分利用地理位置、资源优势以外，各个项目纷纷“修炼”自己的“内功” ，即为了避免产品开发的同质化，各个开发商纷纷采取聘请国际知名的建筑、景观设计公 司及著名的物业管理公司、增添区域功能配套等方式，来增加自身项目的品质和亮点，如 ：桑提亚纳项目利用温泉入户来提升项目品质、世茂•诺丁山利用建筑质量及原有地貌来 彰显自己的隐秘与奢华、中旅·蓝爵全力打造欧洲风格小镇的商业街模式，完善项目的功 能配套等。各个项目打造自身产品的品质和亮点，形成产品特性上的差异化，减少竞争压 力。
郡、龙湖香醍漫步、创 棋 盘 山1 号 、保 罗伦斯。
园银河城、宏
龙湖滟澜山、荣盛 利十二橡树、唯美
发唐宁道
香缇澜山、三盛颐 十方等项目。
景园
1、沈阳别墅市场的发展格局 目前沈阳东部地区的双拼、联排别墅占据沈阳别墅市场高份额的主要原因如下： •区域内独特的城市资源和山水自然景观资源，占据了沈阳城市最好的山水资源， 如棋盘山、蒲河、浑河…… •区域近几年交通配套、生活配套方面的完善，也为居住提供了良好的氛围； •积聚众多优秀的知名开发商，成为了市场的供应主力； •该区域内有众多国际知名生态旅游度假项目，区域知名度不断提高。
247-405
龙湖滟澜山
叠拼
90-120
龙湖香堤漫步
独栋
320-350
锦联上水溪谷
联排 合院（双拼）
240-360 400-500
亿达玖墅
联排
Байду номын сангаас
252-380
双拼
220—260
本项目
联排 洋房
180—220 80—120
公建
80—500
最新成交价格
----10000 15000-16000 8500 9500-11500 13000 9000 13500 10000 14500 5300 13000 8000-12000 16500 8000-10000 10000 -----------10000-12000 12000 10000 7000 10000
各板块特性
板块 名称
板块 特点
蒲河板块
棋盘山板块
机场板块
浑南、长白板 块；铁西、于
洪板块
北二环板块
临 近 蒲 河 ， 景 得天独厚的自 空港别墅区， 城市型别墅、 城市型别墅，
观资源好，配套日 然环境与人文环境，依 靠 桃 仙 机 场 ，交 通 便 利 、 靠 规划 配套处于
趋完善。
区域发展迅速，高 景 观 自 然 资 源 近 市 中 心 、 配 完善阶段
规模 位置 建筑类别 容积率 绿化率 车位 开盘时间 分期 户型面积 物管
周边交通
开发商
建筑面积15万㎡ 东陵区 东陵路123号 独栋、联排，四、五期全部为独栋
0 .34 70% 每户均带独立车库
2006年7月，四期08年9月
共分五期开发，现售第四期 306~1112平米，主力户型400平米左右
独栋5元/平米·月，联排 168路、331路、4305，项目在连通沈阳与抚顺的 公路连接带上，距京沈高速约7公里，沈阳市二环
万科兰乔圣菲
产品评价——四期户型尺度较大，产品设计较 多亮点，别墅元素丰富
四期产品配比：
四期共规划独栋别墅约52套，先期推售26套，其中306~451平米主力户型18套， 393~528平米户型共7套，1112平米楼王1套；后期26套户型采用同样户型配比
四期独栋别墅 306~451平米户型
✓优质产品设计，符 合万科兰乔圣菲系列 产品的一贯风格，充 分体现尺度感；
下半年推货量
----63套 83套
196套
260套 16套 12套 36套 100套 28套 69套 35套 200套 418套 50-60套 20-30套 180套
推货时间 未推售 6-12月
6-12月
6月-12月
6月-12月 6-12月
6-12月
6-12月 6-12月 6-12月 6-12月
区域竞品推售情况——联排产品
国宾府 锦联上水溪谷
（独栋）
280~3 39 302815
650
0.51 0.46 0.7
产品附加值
有露台、地下室赠 送
园区展 示
有示范 区
尚无展 示
推广主题 忘却世界的生活别
墅
凤翼之下，阔院单 体墅
首创琥珀湾
330~3 50
100~200
地下赠送80~120平， 室内赠送30~50平
尚无展 示
首创棋盘山1 号
平 50-60平
未知
40~150
70~450
产品附加值
有花园露台赠送
室内赠送20~50 平
地下赠送50~60 平，天井40平 有露台赠送，挑
空 有花园赠送，地
下全部赠送 地下赠送50~80
平，室内赠送 30~40平
露台赠送30-90 平
挑空12-30平
园区 展示 示范区开
放 成熟 成熟 有示范区
尚无展示
2012年5月20日前别墅销售9.75万平，商品住宅销售277.93万平，别 墅占商品住宅销售比例的3.5%，同比下降0.62%。与2011全年56.08万平 的销售量相比，相差甚多，仅占其17.39%。待售面积184万平，按近年的 去化速度，需3.7年。
别墅产品供应充足，其中联排产品市场份额相对较重。 （3）产品分析
整体建面150万，一期20万㎡ 东陵棋盘山风景区内盛京高尔夫东侧
联排、双拼、洋房、小高、商业 整体0.8，一期0.53 60% 19000多个 2008年9月29日 共五期约7~8年
双拼296平、联排219-248平、 洋房104-160平、小高88平
成熟
尚无展示
推广主题 万科别墅，首开纯 正北美度假空间
忘却世界的生活别 墅
凤翼之下，阔院单 体墅
一墅蕴百年
结论：联排产品同质化严重。露台、挑空、地下室赠送等产品优势已经淹没于 竞品项目之中，园区展示力不足，不易赢得消费者的青睐。
区域竞品推售情况——双拼产品
区域别墅竞品 面积 容积率 花园面积
中旅蓝爵
约10公里，距太原街商圈约30分车程， 沈阳万科新墅置业有限公司
优质的园林及建筑设计、会所等硬件配置、万
万科兰乔圣菲 科品牌物业保证等，均为项目提供增值理由
项目实景 6所私人高尔夫球俱乐部、高级马 场等专属配套，凸显项目高端定位
立面及园林风格：
社区保留纯正的美国兰乔圣菲小镇的 南加州风格，同时吸取该小镇的精髓， 充分应用了西班牙Mission传教士风格， 体现在建筑里面与园林设计中
区域别墅竞品 万科惠斯勒小镇
保利十二橡树 亿达玖墅 中旅蓝爵
锦联上水溪谷 首创琥珀湾
首创棋盘山1号
面积
220
266~2 95
252~3 80
224~2 60
210~4 00
240~3 00
220~3 20
容积率 0.76 0.38 0.4 0.51 0.7 0.7
0.67
花园面积 50-70平 60~80平 60~700
销售情况：
✓项目前期消化情况良好，平均消化速度为 独栋每月10套，联排每月20套； ✓现前三期别墅独栋、联排已消化完毕；
中旅国际小镇
在区域内以高性价比创造开盘火爆局面，大体 量商业配套先行，弥补区域配套不足的局面
规模 位置 建筑类别 容积率 绿化率 车位 开盘时间 分期
户型面积
物管 周边交通
开发商
联排别墅主力供应面积
首创琥珀湾 保利十二橡树湾
中旅国际小镇 桑堤亚纳
万科兰乔圣菲
150
208 220
210
200
229 269
250
260 270
250
300
340 350
530 400
4、价格对比共性与个性 本区域是沈阳地产市场的高端产品比较集中的区域，其中多数为别墅产品，
其中以万科、世茂、首创等品牌公司为市场领跑者，品质和价格也为首，价格区 间在1.5万-2万元/㎡左右；其次是首创琥珀湾，联排的价格在1万元/㎡左右，独栋 价格最高2万元/㎡。
沈阳棋盘山别墅洋房项目规划建议书
目录
沈阳别墅市场整体分析 棋盘山区域别墅推售情况 重点项目案例分析 项目情况分析 项目经济技术参数分析 开发策略定位建议 产品规划建议 投资收益预算表
沈阳别墅市场整体分析 别墅项目板块分布图
沈阳别墅市场发展趋势
目前沈阳的双拼、联排别墅、洋房产品主要集中在沈北新区、棋盘山、东 陵、浑南、铁西开发区和于洪六大区域。远郊别墅群是城市的主力别墅区。棋 盘山别墅区依靠优美的自然环境和世园会的有利契机，成为发展热点。万科、 保利、世茂等大量知名企业纷纷落户此地，大幅提升了区域的知名度和人气； 毗邻的沈北辉山别墅区同样拥有秀丽的自然条件，作为后起之秀，发展潜力不 可小视；浑南桃仙别墅区借助便利的交通条件是形成最早的远郊别墅区，曾辉 煌一时，可惜由于区域发展迟缓，规划凌乱，产品品质参差不齐，导致区域发 展混乱，没有形成鲜明的风格，吸引力逐步下降。
沈阳别墅市场销售情况 (1)别墅产品所占市场份额较小，年去化量低，市场库存量大。 别墅供求
•2011年别墅销量仅占商品住宅 的4.1%，市场份额较小。
•别墅年成交量约50万平，呈平 稳发展。
•近年来，沈阳别墅市场出现严 重的供大于求，库存体量较大。
（2）供销分析 别墅市场销售压力进一步增大
数据截止于2012年5月20
3、面积对比共性与个性 棋盘山区域别墅品牌开发商汇聚，通过市场调研，目前大部分别墅项目如首创 琥珀湾、保利十二橡树庄园以及临近本项目的中旅蓝爵，其主力开发面积均在 220-350平之间，但从单体建筑形态看，多为地上三层附带半地下一层联排别墅， 地上三层别墅功能分区更加明确，别墅层次感丰富。 但由于受到面积与建筑形态相互制约的影响，相对单层面积较小，无法展现别 墅大气方正的感受，而此正是我项目的优势，我项目地下一层，地上2层，单独突 起阁楼部分能够使2层别墅在高度上与三层别墅媲美，由于单层面积较大，从装修 、生活角度出发，能够根据不同需求分隔出大小合理的空间布局。
世茂爵世山
联排 双拼
180-260平 271-278平
万科惠斯勒
叠拼 联排
170平 220平
中旅蓝爵
独联体 联排 双拼
320平 216-260平 280-339平
保利12橡树
联排 独栋
240-300平 280-350平
沈阳碧桂园
联排
170-190平
独栋
260-405平
棋盘山1号
联排
230-280
双拼
端产品聚集。
差，区域形象 套日渐成熟、
较差，配套不 主打城市别墅
完 善 ， 发 展 滞 生活
后
代表 项目
新 湖 仙 林 金 谷 、 万科兰乔圣菲、 富力塞戈维 金地长青湾、 华润橡树湾 、
碧桂园太阳城、汇 万科惠斯勒小镇、 拉 、 听 雨 观 澜 、中 海 龙 湾 、 格 中海城
智尚都、越秀岄湖 中旅国际小镇、首 美 地 庄 园 、 圣 林 观 堂 、 碧 桂
260~4 05
0.41
50~450
有花园、露台赠送 示范区
全明地下室
开放
一墅蕴百年
结论：
双拼产品在棋盘山区域同类型产品较多，从项目调性、花园面积、园区展示力
等细节比较来看，产品同质化严重，竞争较为激烈。
区域内重点项目案例分析
万科兰桥圣菲 中旅国际小镇 奥林匹克花园三期漫步地中海 沈阳碧桂园
万科兰乔圣菲 沈阳别墅价格标杆，高端度假别墅项目的代表
2011年别墅总供应量240余万平，8007套，销售56.09万平，2061套。 其中联排别墅占绝大比例，2011年总供应152余万平，5568套，新增72万 平，销售36万平，可售116万平，2012年新增别墅寥寥无几。
项目名称
产品
面积段
棋国盘王湖山别墅项独目栋 产品联排情况 220-1800平
✓半地下室，下沉式 庭院，首层入户花园， 双向入户，独立双车 库，起居室挑高、大 面积露台、退台设计 等诸多元素应用，别 墅符号丰富；
万科兰乔圣菲
销售情况——前期销售情况良好，目前受大势 影响较为严重
项目分期：
项目全盘规模15万，共分五期，约300套别墅， 其中独栋、联排套数约各占一半； 一期：独栋35套（06年7月开盘） 二期：独栋20套，联排36套（07年6月开盘） 三期：联排88套（08年1月开盘） 四期：独栋52套（08年9月开盘）
东部地区的自然优势，决定了它们双拼、联排别墅的产品类型及品质，八成 以上的市场份额已经充分说明了这片区在沈阳别墅市场龙头的地位。虽然浑南地 区、于洪区、铁西开发区都有相应产品推出，但以目前的市场状况看，2013年的 双拼、联排的别墅市场，还是以东部地区为主战场。
2、产品形态方面的共性与个性 根据对目前沈阳别墅市场的调研走访可以看出，目前沈阳市主要高端别墅产品以东部 地区为主，主要分布在棋盘山、鸟岛区域，此区域内的别墅产品从类型分析，双拼别墅和 联排别墅为主流供应产品；从建筑风格来看，多数别墅均是借鉴欧洲古典、现代的建筑风 格；从周边环境来看，各家相差无几，各大开发商均依托原有的自然生态景观进行的规划 建筑。 另外，在充分利用地理位置、资源优势以外，各个项目纷纷“修炼”自己的“内功” ，即为了避免产品开发的同质化，各个开发商纷纷采取聘请国际知名的建筑、景观设计公 司及著名的物业管理公司、增添区域功能配套等方式，来增加自身项目的品质和亮点，如 ：桑提亚纳项目利用温泉入户来提升项目品质、世茂•诺丁山利用建筑质量及原有地貌来 彰显自己的隐秘与奢华、中旅·蓝爵全力打造欧洲风格小镇的商业街模式，完善项目的功 能配套等。各个项目打造自身产品的品质和亮点，形成产品特性上的差异化，减少竞争压 力。