收益法要点...

收益法要点...
关于评估业务中收益法运用的要点分析
一、收益法简介
（一）收益法的基本涵义
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。

（二）收益法公式（主要和常用的公式）
①未来有限年期收益
P＝A/i×[1-1/(1+i)n] （年金现值公式）
②预期收益按等比级数递增且有期限
P＝A/(i-s)×[1-(1+s)n/(1+i)n] [当i≠s时]
③预期收益按等差级数递增且收益且有期限
P=(A/r+b/r2) ×[1-1/(1+r)n]-b/r×n/(1+r)n
（三）运用收益法的基本前提
应用收益法必须具备的前提条件是:第一,被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;第二,资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量;第三,被评估资产预期获利年限可以预测。

（四）收益法的适用范围
运用收益法评估资产的价值，其前提是该资产应具备独立的生产能力获利能力。

收益法适用于有收益性的资产的价格评估,主要有：1．机器设备：就单项机器设备而言，大部分不具有独立获利能力,因此，单项设备评估通常不采用收益法评估。

对于自成体系的成套设备、生产线，以及可以单独作业的车辆等设备，特别是租赁设备则可以采用收益法评估。

2.无形资产：根据使用无形资产未来获取的超额收益，可以采用收益法评估无形资产的价值。

3.企业价值评估：由于收益法是将被评估对象作为一种获利能力而确定其价值的一种方法，因而它适用于企业整体作为评估对象的资
产评估。

以企业整体参加以下活动，如企业经营评价、股份经营、联营、兼并、中外合资、中外合作等，应采用收益法
4.房地产评估：收益法适用于有收益的房地产价格评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价格评估大多不适用。

5．其他资产的评估
（五）与其他评估方法联系及区别
市场法、收益法、成本法是资产评估的三种最基本的方法，各方法之间既有联系又有区别。

收益法是反映本金市场等价交换特征的计价概念。

本金的流通，其产出是收益。

在收益法的应用中，评估的是资产的产出价值，即资产未来获利能力的折现值。

而重置成本作为投入过程的资产计价，反映的是资产作为生产资料在再生产条件下的价值。

从投入过程看，资产价值包括资产购置价值，采购费用、安装调试费用，即维持资产在用状态所发生的一切成本均是决定资产价值的因素。

收益法和成本法也具有内在联系，这种联系既反映在价值基础上，以反映在资产业务的关联上。

因为从全社会的范围看，收益现值总额总是与相应的资产的重置成本净值总额相适应的。

个别企业的收益现值与重置成本之间的差额时有超额利润或经济性贬值引起的，亦即可以根据企业资产的重置净价和超额收益，评估企业收益现值。

市场法是在公平市场条件下，通过对被评估对象和在市场上出售的、与其相同或相似的资产的异同比较，调整差额，进而确定被评估资产价值的一种评估方法。

概括地说，就是参照市场类似资产价格评估资产。

由于市场法是以同类资产销售价格相比较的方式来确定被评估资产的重估价值的，因此，运用这一方法时一般应具备两个先决条件：一是要求市场发育比较健全，经常有类似资产的交易，市场所反映的资产价格信号真实、准确、正常；二是要有与被评估资产相同或相似资产近期交易价格作参照物。

参照物不能是单一的，一般应在三个以上。

运用市场法评估资产，其重估价值一般较为准确，但是，市场法
要求市场发育比较健全，并以能够相互比较的资产买卖在同一市场或地区经常出现为前提。

收益法中，收益的获取，也有通过市场法求得。

二、收益法具体操作程序和基本参数
1.收益法进行评估，其基本程序如下：
第一，搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；
第二，分析测算被评估对象未来预期收益；
第三，确定折现率或本金化率；
第四，用折现率将评估对象未来预期收益折算成现值；
第五，分析确定评估结果。

运用收益法进行评估涉及到许多经济参数，其中最主要的参数有三个，它们是收益额、折现率和获利期限。

2.收益法中各因素的确定：主要是净收益，报酬率或还原利率，收益期限
①收益额
收益法运用中，收益额的确定是关键。

1．收益额指提是资产使用带来的未来收益期望值，是通过预测分析获得的。

2．收益额必须是由被估资产直接形成的，不是由该项资产形成的收益分离出来，切莫张冠李戴。

关于收益额的构成，以企业为例，目前有几种观点：
第一、税后利润，即净利润；
第二、现金流量；
第三、利润总额。

②资本化率又称还原率，是指永续年限下，年收益与资本之比。

它实际上是一种投资的收益率，应等同于与获取估价对象资产产生纯收益具有相同风险的资本收益率（在房地产评估中，将还原利率分为三类，即综合还原利率，建筑物还原利率，土地还原利率，三种不同的还原利率适用不同评估对象的估价，综合还原利率用于评定房地产
合一的现价，建筑物还原利率用于评估建筑物的现价，土地还原利率用于评估土地的现价）。

就目前而言，还原率的确定有四种方法：市场提取法，安全利率加风险调整值法，投资收益率排序插入法和投资符合收益率法。

a.采用市场提取法确定还原率从理论上是比较可靠的，因为它是建立在近期内市场交易情况之上的，它能较客观的反映出当前房地产市场的行情。

但它要求评估人员掌握大量的市场信息资料，熟悉各行业的收益状况，求出各类资产的每年的客观纯收益大小、成交价、市场供需状况等，实际操作困难。

b.采用安全利率加风险调整值法确定还原率，评估人员往往选用银行一年期存款利率或银行一年期利率与国债利率的平均值作为安全利率，然后根据评估对象房地产的投资风险性的大小作相应的调整。

但是目前我国的银行利率是不断调整的，特别是近几年调整的次数增多，如果根据此法确定还原率，同一资产在几年内的价格将会相差极大，这与实际情况是不相符的。

C.采用投资复合收益率法确定还原率，如在房地产评估中，其公式为：还原率＝抵押贷款/房地产总投资额×抵押贷款利率＋自有资本额/房地产投资总额×自有资本收益率。

用此法确定还原率，还原率随着自有资本占房地产总投资的比例的不同而变化，这显然是与实际情况不相符夫的。

比如你投资购买一总房地产，对象不会因为你是用自有资本还是用贷款购买而采用不同的价格。

d.采用投资收益率排序插入法确定还原率，其思路是：先找出社会上各种类型的投资及其收益率，其次绘出收益率——投资类型的曲线。

然后，将估价对象资产的投资与其他投资进行比较分析，找出同等风险的投资，再判断还原率应该的区域范围，从而确定所要求的还原率。

此法从理论上是较可行的，但实际操作很困难，因为这要求估价人员掌握社会各种类型的投资把包括从银行存款、贷款、国库券、股票、保险到各行各业的投资收益率、风险的大小，并与房地产作投资进行比较，这对估价人员的要求太高，几乎不太可能做到。

而且在实际生活中，各种类型的投资的收益率和风险是不断变化的，以此来
确定还原率也不太行得通。

③收益期限
收益期限是指资产收益的期间，通常指收益年期。

收益期限由评估人员根据未来获利情况、损耗情况等确定，也可以根据法律、契约和合同规定确定。

以房地产为例，房地产收益年限的确定主要是根据土地的可使用年限或设定使用年限及建筑物可使用年限的不同来综合考虑。

1.当土地为出让方式时土地可使用年限=土地在估价时点的剩余年限（尚可使用年限）=土地使用权到期时间-估价时点的时间建筑物可使用年限=建筑物在估价时点的剩余经济耐用年限对于评估对象为土地的情况，则用土地可使用年限作为该评估对象的有收益的年限；对于评估对象为建筑物或房地合一的情况，求取它的收益年限是通过土地可使用年限与建筑物可使用年限比较来确定的，即根据孰短原则来求取该评估对象的收益年限。

2.当土地为划拨方式时即未办理土地出让手续的情况，这时应设定在估价时点该土地用途的法定最高出让年限作为土地的可使用年限。

这种情况下对于不同评估对象（土地、建筑物、房地合一）的收益年限的确定问题类似于土地为出让方式的情况。

三、实际评估案例论证分析收益法的合理性。

以房地产为例，运用收益法评估房地产市场价值
***位于***区新桂中路**广场附近，建筑面积210㎡的写字楼房地产。

由于估价对象所在地区经济秩序良好，类似交易与租赁实例较多且房地产物业收入较稳定，故可采用收益化法测算估价对象价格。

根据估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内使用过程中获得净收益的能力，采用适当的报酬率对估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内各年的净收益进行折算到估价时点上，确定估价对象在估价时点的价值。

假设估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，净收益逐年递增，且每年报酬率(即折现率)保持不变，确定计算公式为：
A 1+s
P = —— [1-(——) n]
r-s 1+r
式中：P-收益价格（元）；
A-净收益（元）；
r-资本化率（%）；
s-净收益逐年递增的比率（%）；
n-未来可获收益的年限（年）。

①年租金净收益
A.年毛租金收益的确定
根据替代原则，寻找一些在用途、结构、同一供求圈内的出租实例，通过对可比实例在交易时间、交易情况、价格影响因素等进行修正，测算出估价对象在估价时点的比准租金。

公式：
估价对象比准价格=可比实例价格×交易时间修正系数×交易情况修正系
数×价格影响因素修正系数
本次评估选择了以下三个比较交易案例如下：
(2)交易日期修正
可比实例与估价时点较为接近，交易时间修正系数均取：
100/100。

(3)交易情况修正
实例A、B、C皆为正常交易，故其修正系数皆为：100/100。

(4)价格影响因素修正
以估价对象的因素为基准，结合价格影响因素重要程度进行打分，则实例的
由此确定估价对象的月毛租金水平为51㎡。

根据顺德房地产实际情况，设定可出租面积为100%，类似房地产的空置率较低，设空置率为5%，委估物业实际出租情况与客观情况相近,故不作租赁期收益与租赁期满后收益之分。

年毛租金收益＝210×12×(1-5%)×51×100%
＝122094（元/㎡）
B.相关税费的确定
包含房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加，根据相关税收部门的税费规定，确定如下：
a.营业税：取年毛收益的5%
b.城市维护建设税：取营业税的7%
c.教育费附加：取营业税的3%
d.房产税：取年毛收益的12%
则综合税率为年毛收益的17.5%。

相关税费＝122094×17.5%
＝21366（元）
C.管理费
根据估价对象的出租情况，结合估价对象的具体情况，取年毛租金收益的2%。

管理费＝122094×2%
＝2442（元/㎡）
D.维修费、保险费
根据估价对象的具体情况，分别取建筑物重置价格的1%、0.1%，按广东省建筑工程综合定额有关规定,结合估价对象具体情况，取建筑物重置价格为1700元每平方米，则：
维修费、保险费＝1700×210×1.1%
＝3927（元/㎡）
E.年租金净收益＝A-B-C-D
＝94359（元/㎡）
②收益还原利率r、年收益增长率s的确定：
采用安全利率加风险调整值法进行测算，安全利率：就是无风险的资本投资收益率，取估价时点的一年期存款利率2.25%；风险调整值：风险分低、中、高、投机四个档次,相应的调整值分为0～2%、2～5%、5～8%、8%以上。

根据委估
物业所处的位置及用途,本次评估取风险值为4%，则房地产综合
还原利率=2.25%+4%=6.25%。

根据周边写字楼房地产租金年增长情况确定年收益增长率s=2%。

③收益年限n的确定：
估价对象土地使用权为商业、办公用途，其土地使用权剩余使用年限约为37.8年，估价对象房屋约建成2005年，至今已使用年限约为6年，框架结构非生产用房以经济使用年限为60年计，确定其建筑物剩余使用年限为55年，短于估价对象土地剩余使用年限，根据《房地产估价规范》的相关要求，按房屋剩余使用年限37.8年测算估价对象收益。

④求收益价格P
A 1+s
房地产收益价值P =—[1- (——) n]
r-s 1+r
94359 1+2%
＝————[1-(————)37.8]
6.25%-2% 1+6.25%
＝1893241（元）
房地产收益价格=1893241÷210
=9015（元/㎡）
从计算结果分析，该办公楼租售比为9015/51=177，在1/200以内，价格比较正常，市场投资者容易接受，同时评估人员市场调查，运用比较法求出的比准价格为10000元/㎡，价格比收益法高，租售比也在合理范围之内。

说明市场稳定的情况下，收益法与市场法评估结果相近，如市场出现过热或泡沫，市场法评估结果高于收益法很多。

四、收益法评估的优缺点
收益法是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的。