不动产统一登记后地房一体化登记模式思考

2.1整体思路
将核心放在宗地上房屋建设模式上，并对地上建筑物所对应的土地权利进行量化，根据“宗地与房屋客体关系表”，在销售、抵押、查封房屋时，通过对宗地上对应的房屋建设规模进行核减，使土地、房屋一体化登记管理得以实现。

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2019.04 |
施工技术
2.2关键点
土地出让合同记载的该出让地块允许最大建筑面积的房屋修建，就是指房屋建设规模，房地产开发项目从最开始的实施到最后的结束，其间经历了不同的登记形式，包括纯土地、土地带房屋、纯房屋等，在土地与房屋一体化登记过程中始终贯穿着一个纽带，即房屋建设规模。

首先，根据相关法律法规可知，国有建设用地使用权的出让始终与特定的建设项目的用地条件有着密切联系，包括建设项目、建筑物规划许可等[2]。

一宗土地的出让，开发企业设定房屋建设、销售、抵押权时，只能在最大规模范围内设定，主要是由于之前已经确定了该宗地上修建房屋建设规模的大小。

同时，土地、房屋这两种类别的登记单元在开发项目运作过程中同时存在着，这是从不动产单元界定的角度所看到的内容。

为了使各个不动产单元之间的关联性保持现状，在设计登记方式过程中，将宗地上房屋建设规模作为核心，能够使登记行为确保在各自权利范围内，有助于避免出现超越权利边界的问题。

3房地产一体化登记模式的优势
（1）将土体作为基础，将地房一致原则充分体现。

土地能够将整体概念突出，房屋对局部信息更加偏重，规模管理的实行能够改变以往房屋管理的固有模式，可对整体与局部之间的联系进行充分了解；为了使地房登记主体的一致性得以保持，可从土地的角度展开土地、房屋登记工作，通过深入调查土地与房屋权利边界之间的具体情况，从而更好的了解两者是否存在冲突问题。

（2）使宗地完整性得以保持。

地房登记通过以宗地上房屋建设规模为核心开展，在分割原宗地过程中，不需要以该楼栋占地范围进行分割，只需要在原宗地上对该楼栋建设规模进行相应扣减即可，其能够使宗地完整性得到保障[3]。

（3）使宗地稳定性得到维持。

对于建筑项目的开发一般需要分为几个周期实施，为了使土地抵押登记要求得以满足，开发企业一般会进行宗地分割，土地抵押登记的办理往往是以宗地上剩余的房屋建设规模为主，其能够使元宗地内建筑物区分所有权及多层次土地权利问题得以解决，使宗地界限的稳定性得到保证。

结语
在不动产统一登记制度确立之前，房屋和土地的管理是在不同的主管部门进行登记的。

各个主管部门按照相应的法规规定进行登记，这就导致房屋和土地等不同类别的管理部门对于二者之间有无冲突等关键问，考虑的并不全面，容易出现房地产分别抵押、土地与地上房屋主体不同的情况。

这种方式对于构建安全、稳定的不动产交易秩序，甚至对于社会的和谐稳定都有一定的隐患。

国务院常务会议指出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。

土地与房屋作为一个整体，两者之间是不可分割的，不动产登记中的地房一体化登记是一个重要部分，当前对于一体化登记的说法与做法有着不同的见解，本文通过对不动产统一登记后地房一体化登记模式进行探究，提出房地产一体化登记模式可将土地利用规模为核心，其能够使土地、房屋权利冲突问题得到良好解决。

参考文献
[1]徐月生,肖亮明.二三维一体化不动产管理模式服务不动产统一登记工作[J].国土资源信息化,2018(01):3-9.
[2]金莉.不动产统一登记后地房一体化登记模式思考[J].中国房地产,2016(31):35-38.
[3]陈亚菁. 房地一体化原则与区别化登记类型探析[J]. 中国房地产, 2016(28):37-40.
128|CHINA HOUSING FACILITIES。