资本公积、盈余公积、未分配利润转增资本、相关个人所得税及土地、房地产投资涉税政策汇总

关于个人土地、房地产投资涉税政策
一、土地增值税：
1、根据1993年12月12日发布的国务院令【1993】第138号“中华人民共和国土地增值税暂行条例”第二条：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税
财法字【1995】第6号“财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知”第六条：条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。

条例第二条所称个人，包括个体经营者。

2、财税字【1995】048号“财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知”：
1）、关于以房地产进行投资，联营的征免税问题
对于以房地产进行投资，联营的，投资、联营的乙方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资，联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

对投资，联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

2）、关于合作建房的征免税问题
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

3）、关于企业兼并转让房地产的征免税问题
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中，暂免征收土地增值税。

3、财税【2006】21号“财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知”
1）、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题
对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《“财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知”》（财税字【1995】048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

二、个人所得税
1、《财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字【1994】020号）：二、下列所得，暂免征收个人所得税：（六）个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得。

（五）个人办理代扣代缴税款手续，按规定取得的扣缴手续费。

2、《国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问
题的批复》国税函发【1997】87号：
一、对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产-其他土地附着物”税目征收营业税。

二、对土地承包人取得的青苗补偿费收入，暂免征收个人所得税；取得的转让建筑物等财产性质的其他补偿费收入，应按照《中华人民共和国个人所得税法》的“财产转让所得”应税项目计征个人所得税。

一九九七年二月十三日
3、《国家税务总局关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知》（国税发【1997】198号—1997-12-24
一，股份制企业用资本公积金转增股本不属于股息，红利性质的分配，对个人取得的转
增股本数额，不作为个人所得，不征收个人所得税。

二，股份制企业用盈余公积金派发红股属于股息，红利性质的分配，对个人取得的红股数额，应作为个人所得征税。

各地要严格按照<国家税务总局关于印发<征收个人所得税若干问题的规定>的通知>（国税发［1994］089号）的有关规定执行，没有执行的要尽快纠正。

派发红股的股份制企业作为支付所得的单位应按照税法规定履行扣缴义务。

4、《国家税务总局关于原城市信用社在转制为城市合作银行过程中个人股增值所得应纳个人所得税的批复》（国税函发【1998】289）—1998-05-14：
你局《重庆市地方税务局关于重庆市信用社在转制为重庆城市合作银行过程中个人股增值所得应纳个人所得税问题的请示》（渝地税发[1998]88号）收悉。

经研究，现批复如下：
一、在城市信用社改制为城市合作银行过程中，个人以现金或股份及其他形式取得的资产评估增值数额，应当按“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税，税款由城市合作银行负责代扣代缴。

二、《国家税务总局关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知》（国税发[1997]198号）中所表述的“资本公积金”是指股份制企业股票溢价发行收入所形成的资本公积金。

将此转增股本由个人取得的数额，不作为应税所得征收个人所得税。

而与此不相符合的其他资本公积金分配个人所得部分，应当依法征收个人所得税。

5、《国家税务总局关于盈余公积金转增注册资本征收个人所得税问题的批复》国税发函【1998】333号—1998-06-03：
你局《关于青岛路邦石油化工有限公司公积金转增资本缴纳个人所得税问题的请示》（青地税四字[1998]12号）收悉。

经研究，现批复如下：
青岛路邦石油化工有限公司将从税后利润中提取的法定公积金和任意公积金转增注册资本，实际上是该公司将盈余公积金向股东分配了股息、红利，股东再以分得的股息、红利增加注册资本。

因此，依据《国家税务总局关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知》（国税发[1997]198号）精神，对属于个人股东分得再投入公司（转增注册资本）的部分应按照“利息、股息、红利所得”项目征收个人所得税，税款由股份有限公司在有关部门批准增资、公司股东会决议通过后代扣代缴。

6、《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字【1999】278号—1999-12-01
一、根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房所取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。

7、《国家税务总局关于企业改组改制过程中个人取得的量化资产征收个人所得税问题的通知》（国税发【2000】60号）——2000-03-28
根据国家有关规定，允许集体所有制在改制为股份合作制企业时可以将有关资产量化给职工个人。

为了支持企业改组改制的顺利进行，对于企业在这一改革过程中个人取得量化资产的有关个人所得税问题，现明确如下：
一、对职工个人以股份形式取得的仅作为分红依据，不拥有所有权的企业量化资产，不征收个人所得税。

二、对职工个人以股份形式取得的拥有所有权的企业量化资产，暂缓征收个人所得税；待个人将股份转让时，就其转让收入额，减除个人取得该股份时实际支付的费用支出和合理转让费用后的余额，按“财产转让所得”项目计征个人所得税。

三、对职工个人以股份形式取得的企业量化资产参与企业分配而获得的股息、红利，应按“利息、股息、红利”项目征收个人所得税。

8、《关于联想集团改制员工取得的用于购买企业国有股权的劳动分红征收个人所得税问
题的通知》（国税函[2001]832号）——2001-11-08
你局《北京市地方税务局关于联想集团改制员工获得国有股权征免个人所得税问题的请示》（京地税个[2001]411号）收悉。

来文反映，联想集团经有关部门批准，建立了一套产权激励机制，将多年留存在企业应分配给职工的劳动分红（1.63亿元），划分给职工个人，用于购买企业的国有股权（35%），再以职工持股会的形式持有联想集团控股公司的股份。

你局提出，对联想集团控股公司职工取得的用于购买企业国有股权的劳动分红，比照《国家税务总局关于企业改组改制过程中个人取得量化资产征收个人所得税问题的通知》（国税发[2000]60号）规定，暂缓征收个人所得税。

经研究，现批复如下：
一、该公司职工取得的用于购买企业国有股权的劳动分红，不宜比照国税发[2000]60号文的规定暂缓征收个人所得税。

理由是：（一）两者的前提不同。

国税发[2000]60号文规定暂缓征税的前提，是集体所有制企业改制为股份合作制，而联想集团改制不符合这一前提。

（二）两者的分配方式不同。

国税发[2000]60号文规定暂缓征税的分配方式，是在企业改制时将企业的所有资产一次量化给职工个人，而联想集团仅是分配历年留存的劳动分红。

二、联想集团控股公司的做法，实际上是将多年留存在企业应分未分的劳动分红在职工之间进行了分配，职工个人再将分得的部分用于购买企业的国有股权。

三、根据前述事实及个人所得税有关规定，对联想集团控股公司职工取得的用于购买企业国有股权的劳动分红，应按“工资、薪金所得”项目计征个人所得税，税款由联想集团控股公司代扣代缴。

9、《国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》（国税函[2005]319号——国家税务总局2005-04-13
你局《关于房地产等非货币性资产评估增值征收个人所得税问题的请示》（闽地税发[2005]37号）收悉。

经研究，批复如下：
考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。

在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其“财产原值”为资产评估前的价值。

10、《国家税务总局关于企业为股东个人购买汽车征收个人所得税的批复》（国税函[2005]364号）——2005-04-21
你局《关于企业利用资金为股东个人购买汽车征收个人所得税问题的请示》（辽地税发〔2005〕19号）收悉。

经研究，批复如下：
一、依据《中华人民共和国个人所得税法》以及有关规定，企业购买车辆并将车辆所有权办到股东个人名下，其实质为企业对股东进行了红利性质的实物分配，应按照“利息、股息、红利所得”项目征收个人所得税。

考虑到该股东个人名下的车辆同时也为企业经营使用的实际情况，允许合理减除部分所得，减除的具体数额由主管税务机关根据车辆的实际使用情况合理确定。

二、依据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》以及有关规定，上述企业为个人股东购买的车辆，不属于企业的资产，不得在企业所得税前扣除折旧。

11、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）——2006-07-18
《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。

之后，根据我国经济形势发展需要，《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）对个人转让住房的个人所得税应纳税所得额计算和换购住房的个人所得税有关问题做了具体规定。

目前，在征收个人转让
住房的个人所得税中，各地又反映出一些需要进一步明确的问题。

为完善制度，加强征管，根据个人所得税法和税收征收管理法的有关规定精神，现就有关问题通知如下：
一、对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。

纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

12、《财政部国家税务总局关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复》（财税[2008]83号）——2008-06-10
江苏省地税局《关于以企业资金为个人购房是否征收个人所得税问题的请示》（苏地税发[2007]11号）收悉。

经研究，批复如下：
一、根据《中华人民共和国个人所得税法》和《财政部国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税[2003]158号）的有关规定，符合以下情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。

（一）企业出资购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的；
（二）企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的。

二、对个人独资企业、合伙企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的利润分配，按照“个体工商户的生产、经营所得”项目计征个人所得税；对除个人独资企业、合伙企业以外其他企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的红利分配，按照“利息、股息、红利所得''项目计征个人所得税；对企业其他人员取得的上述所得，按照”工资、薪金所得''项目计征个人所得税。

13、《国家税务总局关于资产评估增值计征个人所得税问题的通知》（国税发[2008]115）号——2008-12-09
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：
根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例有关规定，现将资产评估增值计征个人所得税问题通知如下：
一、个人（自然人，下同）股东从被投资企业取得的、以企业资产评估增值转增个人股本的部分，属于企业对个人股东股息、红利性质的分配，按照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。

税款由企业在转增个人股本时代扣代缴。

二、个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权的，对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分，属于个人所得，按照“财产转让所得”项目计征个人所得税。

税款由被投资企业在个人取得股权时代扣代缴。

三、对本通知发布之前已经发生的个人以评估增值的非货币性资产对外投资暂未缴纳个人所得税的，所投资企业应将个人股东所投资的非货币资产的原始价值和增值情况、个人股东基础信息等资料登记台账，并向主管税务机关备案。

税务机关应据此建立电子台账，加强后续管理，督促企业在股权转让、清算和投资收回时依法扣缴个人所得税。

四、个人不能提供完整、准确财产（资产）原值凭证的，主管税务机关可依法核定其财产原值。