关于进一步规范业主委员会运行的几点思考
关于加强业主委员会建设的思考
关于加强业主委员会建设的思考1. 引言1.1 业主委员会建设的重要性业主委员会建设的重要性在社区治理中占据着重要地位。
业主委员会是社区自治的基本组织形式，其建设涉及到社区居民的自治意识、民主参与和自治能力，直接关系到社区民主决策、公共事务管理和社区和谐。
业主委员会作为业主的代表组织，承担着维护业主权益、管理公共事务、解决社区矛盾等重要职责。
加强业主委员会的建设，有利于提高社区自治意识，增强业主的参与感和自主管理能力，使业主对社区事务有更广泛的了解和更深入的参与。
业主委员会建设是完善社区治理体系、提高社区管理水平的重要途径。
通过建立健全的业主委员会组织架构和健全的管理制度，可以有效提升业主委员会的管理水平，实现社区自治和民主决策的有效运作。
加强业主委员会建设是推动社区治理现代化、促进社区和谐稳定发展的必然要求。
只有充分重视业主委员会的建设，提高其组织能力、管理水平和服务意识，才能更好地推动社区自治的深入发展，实现社区民主、和谐、稳定的良性循环。
2. 正文2.1 加强业主委员会的组织架构加强业主委员会的组织架构是业主委员会建设的重要组成部分。
一个有效的组织架构可以确保业主委员会的运作顺利，提高业主的参与度和满意度。
为了加强业主委员会的组织架构，首先需要建立清晰的组织机构，明确各个职能部门的责任和权限。
业主委员会应该设立主席、副主席、秘书长等职位，确保领导层的稳定和有效运转。
业主委员会需要建立健全的决策机制和议事规则，确保决策的科学性和民主性。
可以通过制定章程、规划方案等方式来规范业主委员会的运作。
要建立健全的信息沟通渠道，及时向业主通报工作进展和重要事项。
业主委员会还应该加强对业主代表的培训和引导，提高其管理水平和专业能力。
通过组织业主代表参加培训班、研讨会等方式，不断提升他们的工作能力和素质。
业主委员会还应该建立健全的考核机制，对业主代表的工作进行定期评估和考核，激励他们更好地为业主服务。
加强业主委员会的组织架构是业主委员会建设的重要内容，只有建立科学、规范的组织架构，才能更好地发挥业主委员会在社区治理中的作用，实现社区的和谐稳定发展。
关于加强业主委员会建设的思考
关于加强业主委员会建设的思考1. 引言1.1 业主委员会的重要性业主委员会作为业主自治、监督物业管理工作的重要组织形式，其作用至关重要。
业主委员会既是业主集体意志的表达者，也是业主权益的维护者，更是物业管理工作的参与者和监督者。
通过业主委员会的建设，可以有效提高业主自治意识，增强业主参与管理的积极性，促进小区和谐稳定发展。
业主委员会对于解决小区内部事务、改善物业管理工作、提升居民生活质量具有重要作用。
业主委员会可以向物业公司提出建议或意见，监督物业公司的服务质量和管理水平，维护业主的合法权益。
业主委员会还可以组织业主参与社区活动，增进业主之间的交流与合作，营造和谐互助的小区氛围。
业主委员会的重要性不容忽视。
只有加强业主委员会建设，完善其组织结构和工作机制，才能更好地发挥其在物业管理、社区建设和业主权益保护中的作用，推动小区治理的现代化进程。
2. 正文2.1 业主委员会建设现状分析业主委员会作为业主自治的重要机构，在小区管理中起着至关重要的作用。
在现实生活中，一些小区的业主委员会存在着一些问题和不足。
首先是选举程序不够透明公正，导致一些业主委员会成员的合法性受到质疑。
其次是业主委员会的运作机制不够规范，会议决策不够科学合理，导致一些重要事务无法得到有效解决。
再次是一些业主委员会存在着权力过于集中的情况，缺乏有效监督机制，容易导致腐败问题的产生。
一些业主委员会对业主权益保护不够积极，导致小区内部矛盾不断，居民生活质量受到影响。
目前业主委员会建设中存在着选举不公平、运作不规范、权力过于集中、业主权益保护不力等问题。
这些问题严重影响了业主委员会的正常运作，也损害了业主的利益。
加强业主委员会建设，解决存在的问题，提升业主委员会的管理水平和服务质量，是当前亟待解决的重要问题。
2.2 加强业主委员会建设的必要性一、增强业主自治意识。
业主委员会是业主自治的重要机构，通过加强业主委员会建设，可以提升业主们的自治意识，让他们更加关注小区管理事务，积极参与决策，促进小区管理的民主化和规范化。
如何规范业主委员会的运作
如何规范业主委员会的运作业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个业主自治性组织。
业主委员会的权力基础是其对物业的所有权。
业主委员会是沟通业主和物业管理公司的桥梁，代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益。
它在相关机构的指导下负责拟定业主委员会章程，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行管理工作。
可以说，业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式。
它的存在有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用。
规范业主委员会的运作，有利于物业管理企业和业主之间的沟通，有利于提高物业管理服务的质量和水平，有利于业主对物业管理的理性消费。
一、业主委员会的组织要求(一)业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1～2人。
(二)业主委员会委员应当符合下列条件：1．本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；2．遵守国家有关法律、法规；3．遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业丰义务；4．热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；5．具有一定组织能力；6．具备必要的工作时间。
(三)业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：1．因物业转让、灭失等原因不再是业主的；2．无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；3．因疾病等原因丧失履行职责能力的；4．有犯罪行为的；5．以书面形式向业主大会提出辞呈的；6．拒不履行业主义务的；7．其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
(四)业主委员会应当自选举产生之曰起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
物业管理企业配合业委会规范运行的思考
服 务 的 隐 蔽 性 ，服 务 质量 与 价 格 的弹
性 等等 ，决定 了物 业管理行业在 所有
服 务 行业 中是 最 复 杂 的 行 业 。部 分 物
主体即物业管理公 司，物业服 务的需 求主体业主 ，物 业管理市场的管理 乇
体 即政 府管 理 部 门 。 在 上 述 主 体 结 构
府 部 门 、聚 众 讨 说 法 等 等 ） 维 护 自 己 ，
生于 １６ ２年 ４月 ９
大 专 学 历 中共 党 员 助 理 经 济 师职 称 现 任 重庆 宏声 物业 管 理 有 限 责 任 公 司 总 经 理 兼 任 重 庆 南岸 区 物业 管 理 学 会 会 长
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业管理企业利 用业 主对物 业管理信息
知 晓 度 低 的 特 点 ，不 顾 企 业 的长 远 利
中，开发商 、物业管理企 业、政府管
理 部 门 是 影 响 业 委 会规 范运 作 的外 部 因 素 ，而 业 委 会 自身 是 影 响 业 委 会 规
范运 作 的 内在 原 冈 。
益 ，损 害 业 主 的 利 益 ，偷 工 减 料 、乱 收 费 、 摊 派 ， 供 质价 不 符 的 服 务 ， 乱 提 最 后 一 经业 主 发现 这 些 不 规 范的 行 为 ，
维普资讯
不力 ，无章可循 ，也是业委会非规 范
运作的原因之一。
业管 理企 业 ， 害业 主利益的 同时 ， 损 最
终 也 必将 伤 害 开发 商 自己 。
员中多数也非企业管 理人员 ，加之属 业余时 间工作 ， 建章建制困难较大。 物
政 府职 能部门对业委会的管理和
业 管理公司在取得业委会信任的情 况
业委会规范运作的一些思考
业委会规范运作的一些思考业委会规范运作的一些思考提要：业主委员是全体业主的义务服务者而非一种权力地位,业主委员会更不是以权谋私的媒介平台。
业主委员会委员的推选,应该强化任职条件,将热心公益事业、有能力、有责任的业主推举到业委会的工作岗位;《物业管理条例》对业委会的委员做了如下界定:“业委会委员由热衷公益事业,责任心强,具有一定组织能力的业主担任”。
但同时,谁来组织业主大会而后产生业委会?政府行政部门指导的又是谁?《条例》第十条有明确规定,“同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在区、在人民政府房地产行政部门指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。
”一个区域内少则几百户多则上千户业主,其中近5%~10%的业主交了物业服务费就百般挑剔,有的甚至不交服务费,把开发商遗留的问题转嫁到物业管理公司;5%~10%的业主愿意与物业管理公司协商事情;而另有80%左右的业主是观望、随从状态。
如此散乱的状态使得政府行政指导难上加难,因为区域内业主大会、业主委员会是业主自己的事情,物业管理公司无权也无法参与,当务之急是需要发起一个组织。
笔者所在小区业主委员会的运作相对比较典型。
其成立的先行工作是成立筹备小组,核定5~7人,按居住区域比例分配名额。
首先,政府行政指导部门与当地居委会联络,公示产生筹备小区成员的条件。
《条例》第七条的六项规定对此作了明确说明,其中首要条件是必须“按时交纳物业服务费”,符合此项条件的业主可采用自荐或推荐的形式报名,然后由居委会根据了解掌握的情况确定候选人,再由业主投票选举产生筹备小组及组长,经政府行政指导部门培训指导后即可开展工作。
筹备组成立后按《业主大会议事规则》、《业主公约》整理业委会候选人资料进行公示,其间由居委会全程协助,直至业主委员会按投票方式选举产生。
至此,筹备小组自动解散,业委会开始正常运转。
实践证明该办法是确有成效的,但有几点需要加以关注:一、规范业委会行为,发挥其作用。
业主委员是全体业主的义务服务者而非一种权力地位,业主委员会更不是以权谋私的媒介平台。
关于进一步规范业主委员会运行的几点思考
关于进一步规范业主委员会运行的几点思考作者：陈黎华来源：《中国房地产·综合版》2015年第08期随着城市房地产业的蓬勃发展，业主维权意识的不断提高，业主大会、业主委员会（以下简称业委会）的数量也进入快速扩张阶段。
业委会在维护业主权益、组织邻里活动、化解矛盾纠纷方面发挥了一定的作用。
但是由于业委会责、权、利不匹配，法人主体不明确，监督机制不完善，运作缺乏规范化，内部矛盾突出，严重制约了业委会的健康发展。
一、业主委员会运行存在的问题和原因分析目前，全国各地成型住宅小区（有物业管理）如雨后春笋般成批增加，业委会也随之而生。
这些业委会主要具有三个特征：一是自治性。
业委会作为业主大会的执行机构，由业主通过自设的组织进行自我约束、自我保护，存在排外现象。
二是民间性。
业委会由小区业主们选举产生，虽然在筹建过程中受政府部门的指导，但是不同于社区居民委员会，亦非由政府部门直接指导工作。
三是志愿性。
业委会成员由全体业主推荐产生，大部分成员都是热心公益的业主，且不是专职，不计报酬。
在运行的过程中，主要存在以下问题。
1.制度化运作机制尚未完善按照《物业管理条例》的相关规定，业委会只是业主大会的执行机构，与物业管理公司的企业地位不对等，不具备法人资格。
由于业委会的主体地位不明，现实中很难达到《物业管理条例》在制度设计时的规范和要求。
当前，业委会在科学化、规范化运作的探索中虽然取得了较为明显的成效，但是整套的运作机制还不够完善，部分运作管理机制尚未建立，如会议接待制度、信息发布制度、财务公开制度、监管机制等，导致业委会的决策、财务等存在不透明、不公开的现象，业主对其监管难、意见大。
2.缺乏自律机制尽管有关法律法规对业主、业主大会、业委会的权利义务、职责有明文规定，但较为笼统和单一。
小区虽然也有业主管理公约，但是重权利、轻义务，在行使权利方面随意性较大，越位现象普遍存在，出现问题责任难追究。
当前，出现问题的业委会大都根源于“利益”，其考虑的私利较多。
对业委会运作的重点问题探讨
对业委会运作的重点问题探讨文/孔祥添国务院制定的作为物业管理基本法的《物业管理条例》生效己近两年了。
许多人都希望《条例》的生效能让他们从此拥有幸福安宁的“家”，就像童话中通常的结局一样。
但《条例》能承受如此之重吗?在我所驻点的白云区，被称为物业管理纠纷问题的重灾区。
辖区内小区、大厦连片，别墅带环绕着白云山脚有如星罗棋布，近来因物业管理公司被成立后的业委会解聘不服而引发的纠纷呈上升趋势，成为业界关注焦点。
用一句话形容就好像这种“势不两立”的战地己在全市各个角落弄得烽烟四起，从早期的新兴白云花园新旧物管公司对峙、翠湖山庄新老物业保安对峙、到丽江花园区内游行、华南新城、星河湾、海滨花园……等等，因而令物管行业在自己企业“谋生存”这个空间里面，出现同行互相倾诉又互相煎熬的局面。
而报载深圳南山和龙岗也分别出现了住宅小区内新老物业管家同时存在的现象。
新管家进驻老管家不撤的纠纷正不断蔓延，这种局面激化了业主委员会与物业管理公司的矛盾，导致“家无宁日”。
究竟解聘物业管理公司谁说了算?究竟通过怎样的决议程序才可以合法解聘物业管理公司?在解聘物业管理公司这一事项上如何体现并切实合理地保护双方的权益?法律又当如何权衡各方主体的利益?反过来说又有谁来为物管维权去约束业委会?我走访过几家律师事务所令他们感到困惑的是目前到处都有为业主维权的事发生，在宏观看来物管企业多处于劣势，因为目前积累的个案绝大多数是业委会以原告角色出现，极少数物业企业勇于站出来为自己维权。
原因分析除了物管一方在资本投入、服务质量、受开发商制约外被业委会抓住的痛脚确实不少。
例如:管理行为不规范、针对业主的有关重大决策考虑欠周全，而有少数品行极坏的业委会成员，抓住物业管理服务问题不放怀着“惟恐天下不乱”的动机搞煽风点火，公然与《条例》唱对台戏，自导自演闹剧迷惑广大善良的业主，以达到其自身最终的利益目的。
洛溪板块有一个早年就己成为优秀的管理小区，连业主本身都认为，自从成立了业委会后，小区便开始没有安宁过，据了解，业委会主任自身从事保险代理工作，争得一席之位后便为鼓动其他人加盟旗下开始有计划有步骤地酝酿重新选聘物业公司，并且赤裸裸地公然把向其购买保险作为技标人条件之一，以低价搞乱行业市场造成恶性竞争，不情牺牲广大业主的利益为代价以个别人的名义代表整个小区业主的真实意愿启动招标程序。
让业主委员会“起作用”的几点建议
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“ 乱作 为”和 “ 不作为 ”是 业主委 员会工作 中的两个极端。 “ 乱作 为”一
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么谈条件捞好处 ， 续聘 原来的物 业公 司 ，
要 么暗箱操作假招标 ， 选聘 新物 业公 司 ，
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管 ”：另外 ，在 制度设计上 ，漏洞 多、
定招 投标 选聘 程序 ，是把权利交给小 区
业主 大会 ，是市场归位的体现。但事实 是 ，很 多业主并不 关心小区公共事务 ， 业主 大会 大多形同虚设 ，而小区业主委
员会 或被 动 、 或 主 动 地 行 使 着 业 主 大 会
支持并 引导青年人进入业主委 员会很 重 要， 包括 “ 话语权 意识 ” 较强 的“ ８ ０ 后” “ ９ Ｏ
对业主委员会现状的思考
对业主委员会现状的思考摘要：我国物业管理发展到今天，取得了不少成功的经验和成绩，但目前存在的问题也不容忽视，尤其是业主委员会在组建、管理和运作过程中仍有不少不规范的现象，这就需要物业管理企业、业主、政府主管部门、居委会等相关各方共同努力，不断改善业主委员会的现状。
近年来，随着我国物业管理的深入发展，业主大会和业主委员会的相关工作也不断完善。
但同时，也必须正视物业管理市场还不够完善，还需不断培育的现实：物业管理还存在一些问题，整个行业的市场观念和市场意识比较淡薄；法律观念和责任意识不强；物业管理从业人员素质、服务技能、服务水平比较欠缺；业主委员会运作尚须规范；业主的住宅消费观念尚须更新；服务高品质、收费福利化之间的矛盾比较突出；物业使用违法行为的处罚程序繁杂，查处力度不够；物业管理界定不清，职能不明，尚须进一步理清。
其中尤为突出的业主委员会问题，困扰着物业管理企业，使物业管理的发展受到了很大的阻力。
业主大会制度作为物业管理的一项重要制度，业主大会及业主委员会运作是否规范有序，关系到物业管理全面发展和规范运作能否实现。
业主委员会对维护业主自身的合法权益具有重要意义，在维护广大业主的利益，在沟通、协调业主与物业管理企业之间的关系，以及化解矛盾的过程中起到了重要作用。
从业主委员会的实际运行来看，按照小区成立业主委员会的要求，必须交房后入住达面积达到小区建设面积50%以上，方可启动业主委员会筹备小组，起草相关文件，召开业主大会。
经小区1/2以上业主、1/2以上面积同一时间、同意地点选举投票通过，业主委员会方可成立。
操作上难度非常大，很多小区业主一户一户宣传，历经几个月乃至几年方能成立业主委员会。
故全国成立业主委员会率普遍较低。
业主委员会成立后，业主委员会成员基本上没有薪酬，实行义务工作，只有付出没有回报，属于清廉型组织。
业主委员会成员自掏腰包贴钱运营成为普遍现象。
大多数业主委员会在维护业主合法权益，实施小区自治管理，监督物业管理公司实施物业管理，管理专项维修资金、及时沟通与协调业主与物业管理公司关系等方面发挥了一定的作用。
让业主委员会“起作用”的几点建议
让业主委员会“起作用”的几点建议近几年，武汉市在创新社区治理，推进小区物业服务工作健康有序发展等方面，开展了大量卓有成效的工作。
特别是关于小区业主委员会建设，更是承诺性的提出了“建起来、活下去、起作用”的目标。
在具体措施上，一是将“街道、社区对业主委员会组建，履职管理不到位”作为“十大突出问题”纳入电视问政，并首创市委组织部、民政局、房管局为履职单位；二是以政府文件形式明确小区业主委员会办公经费及津贴。
严格的问责机制及经费保障，确实给武汉市住宅小区业主委员会组建及发展带来了机遇，截止2016年底，全市1645个小区建立了业主委员会，业主委员会应建尽建率达100%。
武汉市业主委员会的全面组建，对各小区的稳定及物业服务质量提升确实也取到了一定作用，但整体效果并没有达到预期目标。
至少在笔者看来，原本业主大会业主委员会需要关注并改变的几个怪现象，如“新建小区物业管理费价格节节攀升，老旧小区物业管理费价格停滞不前；小区热衷似是而非的包干制，抗拒当家作主的酬金制；违建跟风成常态，恶意欠费是‘大爷’…”等，仍普遍存在且没有任何被关注和改变迹象。
既使放眼全国范围的业主委员会，笔者仍然认为，绝大多数业主委员会，其工作“形式”大于工作“内容”。
要改变业主大会业主委员会现状，让小区业主委员会建成并充分发挥作用，首先要让组建成立的业主委员会有主权意识，并主动作为。
针对当前小区业主委员会运作情况，笔者建议，要从以下六个方面着手，逐步树立小区业主大会业主委员会的主权意识，引导业主委员会主动“起作用”。
一、引导选聘青年人，进入业主大会业主委员会业主委员会“起作用”，首先是业主委员会委员要有主权意识，特别是业主委员会委员要活跃起来，业主委员会成员要用自身的活力带动并正面引导广大业主支持小区工作、分享小区成果。
在这方面，青年业主的积极参与尤为重要。
当前小区业主委员会成员组成，大多是由年龄偏高的老年人，青年业主普遍“缺席”小区物业管理事务。
业委会规范运作的一些思考
业委会规范运作的一些思考《物业管理条例》(以下简称《条例》)对业委会的委员做了如下界定:“业委会委员由热衷公益事业,责任心强,具有一定组织能力的业主担任”。
但同时,谁来组织业主大会而后产生业委会?政府行政部门指导的又是谁?《条例》第十条有明确规定,“同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在区、在人民政府房地产行政部门指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。
”一个区域内少则几百户多则上千户业主,其中近 5% ~ 10% 的业主交了物业服务费就百般挑剔,有的甚至不交服务费,把开发商遗留的问题转嫁到物业管理公司; 5% ~ 10% 的业主愿意与物业管理公司协商事情;而另有 80% 左右的业主是观望、随从状态。
如此散乱的状态使得政府行政指导难上加难,因为区域内业主大会、业主委员会是业主自己的事情,物业管理公司无权也无法参与,当务之急是需要发起一个组织。
笔者所在小区业主委员会的运作相对比较典型。
其成立的先行工作是成立筹备小组,核定5~7人,按居住区域比例分配名额。
首先,政府行政指导部门与当地居委会联络,公示产生筹备小区成员的条件。
《条例》第七条的六项规定对此作了明确说明,其中首要条件是必须“按时交纳物业服务费”,符合此项条件的业主可采用自荐或推荐的形式报名,然后由居委会根据了解掌握的情况确定候选人,再由业主投票选举产生筹备小组及组长,经政府行政指导部门培训指导后即可开展工作。
筹备组成立后按《业主大会议事规则》、《业主公约》整理业委会候选人资料进行公示,其间由居委会全程协助,直至业主委员会按投票方式选举产生。
至此,筹备小组自动解散,业委会开始正常运转。
实践证明该办法是确有成效的,但有几点需要加以关注:一、规范业委会行为,发挥其作用。
业主委员是全体业主的义务服务者而非一种权力地位,业主委员会更不是以权谋私的媒介平台。
业主委员会委员的推选,应该强化任职条件,将热心公益事业、有能力、有责任的业主推举到业委会的工作岗位;而严格界定业委会的权限则可以帮助我们有效地推进业主大会制度正常发展。
关于业主委员会运作问题的思考
关于业主委员会运作问题的思考摘要：业主委员会难有作为的矛盾和纠纷日渐成为物业管理行业中的又一新问题。
业主委员会必须从依法召开业主大会和规范组建业主委员会、正确认识和行使业委会的职责和权利、自觉接受监督和指导、围绕“和谐”这一主旋律开展工作，保障业主委员会健康、有效的运作，促进物业管理活动健康发展。
关键词：业委会有效运作思考业主委员会难有作为的矛盾和纠纷日渐成为物业管理行业中的又一新问题。
要化解业主委员会因难有作为产生的矛盾和纠纷，必须从依法召开业主大会和规范组建业主委员会、正确认识和行使业委会的职责和权利、自觉接受监督和指导、围绕“和谐”这一主旋律开展工作，从而保障业主委员会健康、有效的运作，促进物业管理活动健康发展。
一、依法召开业主大会，规范组建业主委员会是保障业主委员会健康、有效运作的坚实基础。
《业主大会规程》是规范业主行为和业主大会活动、维护业主合法权益的法律依据。
依据其规定和程序筹备和召开业主大会，是业主大会及业主大会所做的决议决定合法有效，约束有力的保证；是业主委员会健康、有效运作的坚实基础。
要保障业主委员会健康、有效的运作。
首先，要加强《业主大会规程》的宣传，让业主认识业主大会的重要性，掌握业主大会的权责及其运行机制。
要耐心细致的做工作，调动业主的热情，让业主积极参与到业主大会活动中来，让大会形成的决议决定充分表达广大业主的集体意志。
其次，业主大会议事规则、业主公约是规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约。
业主大会议事规则是开展业主大会活动的运行准则；业主公约是物业区域内的“小宪法”，是全体业主的行为准则。
对物业区域内的全体业主具有约束力。
因此，必须严格按照《业主大会规程》规定拟订、公告、修订、审议通过《业主大会议事规则》、《业主公约》，确保业主大会议事规则、业主公约真正体现广大业主的利益，为业委会日后规范、健康的运作提供准绳。
第三，选好业委会班子是确保业委会健康、有效运作的关键。
业主委员会难以正常运转的原因及处理建议-物业管理论文-管理学论文
业主委员会难以正常运转的原因及处理建议-物业管理论文-管理学论文——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印——根据《物业管理条例》第十五条，业主委员会是业主大会的执行机构，其职责包括：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。
要成立业主委员会很困难，多年来一直是困扰广大业主和业界的一个重要问题。
造成这一结果的原因有诸多方面，影响比较大的有以下几点：（1）依我国现行的法律体系，业主委员会不具有的法人资格，因此，业主委员会是否具有诉讼资格在实践中颇有争议；（2）有一部分业主心态不端正，认为成立业主委员会的主要目的就是加强与物业、开发商公司的对抗筹码，首先这种思想和出发点就引起了质疑，同时这也是得不到开发商、物业公司，甚至是政府办事处支持的重要原因；（3）小区业主内部之间的，有的业主为了个人的利益，拉帮结派，制造不利于团结的矛盾；（4）业主委员会的成立程序比较繁琐复杂，专业化程度高，消耗大量的人力、物力、财力。
这样高强度的工作，仅凭几位热血人士是很难坚持和完成的。
尽管业主委员会成立的困难比较多，但也有一小部分物业项目克服了重重困难，好不容易成立了该组织，通过各种渠道了解到，即使成立了业主委员会，其职能也很难正常发挥。
（1）业主委员会的成员很难持久保持服务的热情。
根据相关的政策对业主委员会成员规定，要求其热心公益事业，并具有较强的工作责任心。
业主委员会是无薪劳动的，因此一般都是属于兼职工作。
作为一项兼职工作，业主委员会很难发挥其应有的作用。
首先，其成员无法保证在物业管理出现问题时能及时处理问题。
物业管理是一项繁杂的工作，它需要处理的关系问题很多，如物业公司与业主委员会、业主间的关系，业主和业主之间的关系，以及业主委员会与相关主管部门或专业管理单位之间的关系等等，其中所涉及的工作量与社会上正常运作的公司所需要处理的事务相比较，有过之而无不及，只依靠几个兼职人员是不行的。
业主委员会的法律困境与解决思路
业主委员会的法律困境与解决思路业主委员会的法律困境与解决思路一直以来，我国物业管理实务中就存在着业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题，致使在物业管理法律关系中，物业管理公司处于强势地位，在物业管理过程中常常发生损害业主合法利益的情况，这种状况已经成为阻碍我国物业管理朝更高水平发展的的重要因素。
因此，如何使业主委员会走出这种法律困境，更好的发挥其在业主自治中的应有作用，成为我们必须共同面对并加以解决的一个课题。
困境一：业主委员会的法律地位不明确我国法律规定的能参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织、国家，社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。
所谓法人是指具有权利能力和行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。
法人必须符合下列四个条件：（1）依法成立；（2）有必要的财产或者经费；（3）有自己的名称、组织机构和场所；（4）能够独立承担民事责任。
其他组织又成为非法人组织，是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织。
我国《民法通则》没有关于其他组织的规定，但是《民事诉讼法》第四十九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。
”最高人民法院关于适用《民事诉讼法》若干问题的意见对其他组织作了进一步的明确，其中第四十条规定：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织，是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。
”由此可见，其他组织是受我国法律认可和保护的民事主体之一，主要包括合伙企业、个体工商户、农村承包经营户、个人独资企业、企业法人的分支机构和其他不具备法人资格的经营实体和公益团体等。
法人和其他组织的差别主要表现为能否独立承担民事责任，法人能够自己独立承担民事责任，与其成员的责任是严格分离的，如公司的责任与股东的责任相互独立；其他组织则不能独立承担民事责任，其责任与成员的责任虽然在一定限度范围内分离，但是成员必须承担最终责任，如合伙企业超出合伙财产范围的责任由合伙人承担无限连带责任。
浅析当前业主委员会建设存在的问题及其对策
浅析当前业主委员会建设存在的问题及其对策业主委员会(以下简称业委会)是由物业管理区域内全体业主所选举的业主代表组成，代表和维护全体业主合法权益的组织。
由于各种原因，目前我国的业委会大多还没有充分发挥其应有的作用。
分析这些问题及其产生的原因，并找出对策，对于业委会的建设和推动我国物业管理的健康发展具有重要意义。
一、业委会运作中存在的问题1、业委会难以发挥作用，形同虚设这是当前我国绝大多数城市业委会的普遍现象，甚至连北京、深圳也不例外。
根据北京市房地局小区办的调查与统计，北京、上海、深圳等地已成立的业委会中，能够充分发挥作用的不足10％，相当多的业委会不能或没有发挥作用。
2、业委会发挥作用不当这里所说的业委会既包括业委会集体，也指一些业委会成员。
因为业委会成员的行为往往直接代表和影响业委会集体的行动与决策。
归纳起来，业委会发挥作用不当通常有以下具体表现：(1)选聘权运用不规范。
根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》规定，业委会具有法定的选聘权。
在实际操作中，业委会只有在与原物业管理公司解除合同后，才可以行使选聘权重新选聘物管公司。
但一些业委会没有认识到这一点，想当然行事，不按有关规定程序行使权利，而是擅自乱用选聘权。
如某小区业委会在没有同原物业管理公司解除合同及与其协商的情况下，又与另外的其他物业管理公司签订了委托合同，造成了“一女二嫁”、两个物业管理公司共管一个小区的混乱局面。
(2)考虑私利较多。
(3)没有协调好与物管公司关系。
有的业委会(或委员)不通过协商或合法程序来解决与物管公司的矛盾，有的业委会主任以“主人”自居，稍不满意，就到管理处大吵大闹，使物管公司无法正常开展工作。
3、不能积极主动地发挥作用业委会是全体业主和使用人的代表，业主选举业委会的目的之一，是希望业委会能积极主动的做工作和为他们服务。
但事实上，目前绝大多数的业委会不能做到这一点。
它们无论是行使权利还是履行义务时，都比较被动。
只要不出大问题，只要业主们或物管公司不督促、不反映，业委会就不主动去做工作。