汉中恒和房地产开发有限公司与周琦力,代旭红商品房预售合同纠纷二审民事判决书

汉中恒和房地产开发有限公司与周琦力,代旭红商品房预售合
同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】陕西省汉中市中级人民法院
【审理法院】陕西省汉中市中级人民法院
【审结日期】2022.05.18
【案件字号】(2022)陕07民终1019号
【审理程序】二审
【审理法官】刘新星
【审理法官】刘新星
【文书类型】判决书
【当事人】汉中恒和房地产开发有限公司;周琦力;代旭红
【当事人】汉中恒和房地产开发有限公司周琦力代旭红
【当事人-个人】周琦力代旭红
【当事人-公司】汉中恒和房地产开发有限公司
【代理律师/律所】吴斌陕西迪杰律师事务所
【代理律师/律所】吴斌陕西迪杰律师事务所
【代理律师】吴斌
【代理律所】陕西迪杰律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】汉中恒和房地产开发有限公司
【被告】周琦力;代旭红
【本院观点】本案的争议焦点为：一审判决对逾期交房违约金的认定是否正确，上诉人要求下调违约金的上诉理由能否成立。

【权责关键词】显失公平撤销违约金支付违约金不可抗力合同约定证明诉讼请求维持原判发回重审执行
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【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为：一审判决对逾期交房违约金的认定是否正确，上诉人要求下调违约金的上诉理由能否成立。

案涉《商品房预售合同》第九条约定出卖人应当在2017年5月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人。

第十条约定逾期交房超过60日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。

本案中，上诉人于2021年3月10日才完成了案涉房屋的竣工验收备案，达到房屋交付条件，已构成严重违约。

另，上诉人曾在2018年3月10日的业主协调会上书面承诺“若2018年5月30日前仍不能交房，超出部分开发商承诺双倍合同约定金额补偿”。

一审判决按照被上诉人的主张，2018年5月30日前按照合同约定按已付购房款的日万分之一计算违约金，2018年5月31日至实际交房之日按照上诉人承诺双倍计算违约金，符合合同约定和上诉人承诺，且92306.46元违约金尚未达到已付购房款日万分之二的标准，不存在违约金标准过高的情形，上诉人请求对违约金下调30%的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。

关于上诉人主张扣减疫情防控期间的上诉理由，按照合同约定，上诉人本应该于2017年5月30日前交付房屋，并于交付房屋后的360日内将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而上诉人于2021年3月10日方完成案涉房屋竣工验收备案，达到合同约定的交付条件，上诉人主张扣减的疫情防控期间在2020年1月，该期间与上诉人延期交房之间没有事实和法律上的
因果关系，上诉人主张扣减疫情防控期间34天的上诉理由不能成立，本院不予支持。

关于一审超审限审理，不属于严重违反法定程序应当发回重审的情形，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，上诉人汉中恒和房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费492元，由上诉人汉中恒和房地产开发有限公司负担。

多预交的二审案件受理费1716元(2208元-492元)予以退还，由上诉人汉中恒和房地产开发有限公司持据来本院办理退费。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 11:11:52
【一审法院查明】一审法院认定事实：2016年1月4日，原被告签订了《商品房预售合同》(合同编号：YSXXXXXXX，房屋代码：XXXXXX)，该合同约定了以下内容：“一、商品房位于和谐东锦第X幢X单元XXXX号(房屋代码XXXXXX)，预测建筑面积124.78㎡，价款按建筑面积计算，每平米3038元，总价款379082元；二、付款方式及期限。

买受人于2016年1月4日向出卖人支付购房首付款199082元；尾款180000元向银行申请办理20年按揭支付。

三、房屋交付期限。

出卖人应当在2017年5月30日前将验收合格的商品房交付买受人。

四、出卖人逾期交房违约责任。

出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同将继续履行，自本合同第9条规定的最后交付期限(2017年5月30日)的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；五、关于产权登记的约定。

出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自买受人应取得房地产权属证书期限届满次日其至实际取得之日止，出卖人按中国人民银行同期存款利率支付违约金”。

原告已依约支付房屋价款379082元。

2018年3月10日，被告在业主协调会上，作出书面承诺，其中第7条承诺为“若2018年5月30日前仍不能交房，超出部分开发商承诺双倍合同约定
金额补偿”。

2021年3月10日案涉房屋完成了竣工验收备案，原告认为此时方具备合同第12条约定的房屋交付条件，故要求被告履行交房义务。

【一审法院认为】一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》系当事人之间的真实意思表示，亦不违反法律规定，合同有效，当事人双方均应遵照执行。

被告未依约履行房屋交付义务，当依据合同，承担违约责任。

关于逾期交房违约金。

合同第9条约定“出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格”，2021年3月10日案涉房屋完成了竣工验收备案，但被告没有证据证明其已依照合同第12条约定的交付程序，将案涉房屋交付原告，故房屋交付时间，本院计算至原告起诉之日止。

依原告的诉讼请求，逾期交房违约金总额为92306.46元，已达购房款379082元的24.35%，被告以违约金过高，申请调整。

原告的损失，一般表现为银行利息损失。

2017年5月31日至2021年4月7日，共计1407天，根据中国人民银行xxx1年10月24日发布的《金融机构人民币贷款基准利率调整表》1至5年4.75%的标准计算，未超出违约金过高的标准，故对原告的抗辩，不予支持。

关于计算办证违约金。

原告于2021年4月7日起诉，该日视为房屋交付时间。

依据合同第16条约定“出卖人应当在商品房交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人的资料报产权登记机关备案”，故原告主张逾期办证违约金的请求不予支持。

对原告请求被告向其交付购房发票的主张，虽《商品房预售合同》对此没有约定，但房地产开发公司向购房者开具购房发票属于法定附随义务，原告的该项主张应予支持。

因民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

综上，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条的规定，判决：一、被告汉中恒和房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告周琦力、代旭红实际交付案涉房屋(汉台区XX小区XX幢XX单元XX室)；二、被告汉中恒和房地产开发有限公司于判决生效后三十日内支付原告周琦力、代旭红逾期交付房屋的违约金92306.46元；三、被
告汉中恒和房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告周琦力、代旭红交付购房款发票(含办证联)；四、驳回原告周琦力、代旭红其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2208元，减半收取1104元，由被告汉中恒和房地产开发有限公司负担(限被告汉中恒和房地产开发有限公司于本判决书生效后七日内交纳)。

二审中，双方当事人均未提交新的证据。

经二审审理查明，截止二审审理期间，上诉人尚未取得案涉和谐东锦小区3号楼2单元的不动产初始登记权属证书。

一审认定的其他案件事实清楚，本院依法予以确认。

【二审上诉人诉称】上诉人汉中恒和房地产开发有限公司上诉请求：撤销汉中市汉台区人民法院(2021)陕0702民初2571号民事判决，依法改判将违约金下调30%或将本案发回重审。

事实和理由：一、一审审理期限严重超期，独任审理长达一年。

二、一审判决多处事实认定错误，判决结果显失公平。

1、双方签订的《商品房预售合同》中约定的迟延办理房产证，按中国人民银行同期存款利率支付违约金，一审判决却引用了中国人民银行发布的《金融机构人民币贷款基准利率调整表》，银行的利息损失应当以存款利息确认，不能以贷款利息确认。

2、上诉人在一审审理期间提出被上诉人主张的违约金过高，请求予以调整，一审法院也认为，对于被上诉人的损失一般也体现为银行利息损失，案涉合同虽然约定逾期交房超过60日，违约金按日万分之一计算，但根据汉中市中级人民法院的二审生效判决，此类集团诉讼案件对逾期交房违约金应调整为日万分之一的70%，同类型案件应保证同类同判，否则有失法律的公正性和统一性。

3、一审法院没有考虑34天新冠疫情的不可抗力因素，没有考虑案涉小区性质为限价商品房，受相关职能部门各种行政行为的限制，且上诉人迟延交房并不影响被上诉人对房屋的占有、使用、收益和处分的权益。

被上诉人拒不接收房屋存在一定的恶意。

综上，请求二审法院适当下调违约金。

综上所述，上诉人汉中恒和房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条、第一百七十七条第一款第一项规定，判决
如下：
汉中恒和房地产开发有限公司与周琦力,代旭红商品房预售合同纠纷二审民事判决书
陕西省汉中市中级人民法院
民事判决书
(2022)陕07民终1019号当事人上诉人(原审被告)：汉中恒和房地产开发有限公司。

住所地：汉中市汉台区商铺。

统一社会信用代码：91610700580772022C，
法定代表人：李建全，该公司总经理。

委托诉讼代理人：吴斌，陕西迪杰律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：周琦力。

审理经过上诉人汉中恒和房地产开发有限公司因与被上诉人周琦力、代旭红商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2021)陕0702民初2571号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后依法独任审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人汉中恒和房地产开发有限公司上诉请求：撤销汉中市汉台区人民法院(2021)陕0702民初2571号民事判决，依法改判将违约金下调30%或将本案发回重审。

事实和理由：一、一审审理期限严重超期，独任审理长达一年。

二、一审判决多处事实认定错误，判决结果显失公平。

1、双方签订的《商品房预售合同》中约定的迟延办理房产证，按中国人民银行同期存款利率支付违约金，一审判决却引用了中国人民银行发布的《金融机构人民币贷款基准利率调整表》，银行的利息损失应当以存款利息确认，不能以贷款利息确认。

2、上诉人在一审审理期间提出被上诉人主张的违约金过
高，请求予以调整，一审法院也认为，对于被上诉人的损失一般也体现为银行利息损失，案涉合同虽然约定逾期交房超过60日，违约金按日万分之一计算，但根据汉中市中级人民法院的二审生效判决，此类集团诉讼案件对逾期交房违约金应调整为日万分之一的70%，同类型案件应保证同类同判，否则有失法律的公正性和统一性。

3、一审法院没有考虑34天新冠疫情的不可抗力因素，没有考虑案涉小区性质为限价商品房，受相关职能部门各种行政行为的限制，且上诉人迟延交房并不影响被上诉人对房屋的占有、使用、收益和处分的权益。

被上诉人拒不接收房屋存在一定的恶意。

综上，请求二审法院适当下调违约金。

二审被上诉人辩称被上诉人周琦力、代旭红未作答辩。

原告诉称周琦力、代旭红向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行2016年1月4日与原告签订的《商品房预售合同》并交付房屋；2、依法判令被告支付原告违约金92306.46元(该违约金自2017年5月31日起暂算至2021年3月31日)，2021年4月1日起按已交付房款日万分之二计算至原告实际取得房屋权属证书之日止；3、向原告交付完整购房发票及办证联;4、本案诉讼费由被告承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2016年1月4日，原被告签订了《商品房预售合同》(合同编号：YSXXXXXXX，房屋代码：XXXXXX)，该合同约定了以下内容：“一、商品房位于和谐东锦第X幢X单元XXXX号(房屋代码XXXXXX)，预测建筑面积124.78㎡，价款按建筑面积计算，每平米3038元，总价款379082元；二、付款方式及期限。

买受人于2016年1月4日向出卖人支付购房首付款199082元；尾款180000元向银行申请办理20年按揭支付。

三、房屋交付期限。

出卖人应当在2017年5月30日前将验收合格的商品房交付买受人。

四、出卖人逾期交房违约责任。

出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同将继续履行，自本合同第9条规定的最后交付期限(2017年5月30日)的第二天起至实际交付之日
止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；五、关于产权登记的约定。

出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自买受人应取得房地产权属证书期限届满次日其至实际取得之日止，出卖人按中国人民银行同期存款利率支付违约金”。

原告已依约支付房屋价款379082元。

2018年3月10日，被告在业主协调会上，作出书面承诺，其中第7条承诺为“若2018年5月30日前仍不能交房，超出部分开发商承诺双倍合同约定金额补偿”。

2021年3月10日案涉房屋完成了竣工验收备案，原告认为此时方具备合同第12条约定的房屋交付条件，故要求被告履行交房义务。

一审法院认为一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》系当事人之间的真实意思表示，亦不违反法律规定，合同有效，当事人双方均应遵照执行。

被告未依约履行房屋交付义务，当依据合同，承担违约责任。

关于逾期交房违约金。

合同第9条约定“出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格”，2021年3月10日案涉房屋完成了竣工验收备案，但被告没有证据证明其已依照合同第12条约定的交付程序，将案涉房屋交付原告，故房屋交付时间，本院计算至原告起诉之日止。

依原告的诉讼请求，逾期交房违约金总额为92306.46元，已达购房款379082元的24.35%，被告以违约金过高，申请调整。

原告的损失，一般表现为银行利息损失。

2017年5月31日至2021年4月7日，共计1407天，根据中国人民银行xxx1年10月24日发布的《金融机构人民币贷款基准利率调整表》1至5年4.75%的标准计算，未超出违约金过高的标准，故对原告的抗辩，不予支持。

关于计算办证违约金。

原告于2021年4月7日起诉，该日视为房屋交付时间。

依据合同第16条约定“出卖人应当在商品房交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人的资料报产权登记机关备案”，故原告主张
逾期办证违约金的请求不予支持。

对原告请求被告向其交付购房发票的主张，虽《商品房预售合同》对此没有约定，但房地产开发公司向购房者开具购房发票属于法定附随义务，原告的该项主张应予支持。

因民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

综上，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条的规定，判决：一、被告汉中恒和房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告周琦力、代旭红实际交付案涉房屋(汉台区XX小区XX幢XX单元XX室)；二、被告汉中恒和房地产开发有限公司于判决生效后三十日内支付原告周琦力、代旭红逾期交付房屋的违约金92306.46元；三、被告汉中恒和房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告周琦力、代旭红交付购房款发票(含办证联)；四、驳回原告周琦力、代旭红其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2208元，减半收取1104元，由被告汉中恒和房地产开发有限公司负担(限被告汉中恒和房地产开发有限公司于本判决书生效后七日内交纳)。

二审中，双方当事人均未提交新的证据。

经二审审理查明，截止二审审理期间，上诉人尚未取得案涉和谐东锦小区3号楼2单元的不动产初始登记权属证书。

一审认定的其他案件事实清楚，本院依法予以确认。

本院认为本院认为，本案的争议焦点为：一审判决对逾期交房违约金的认定是否正确，上诉人要求下调违约金的上诉理由能否成立。

案涉《商品房预售合同》第九条约定出卖人应当在2017年5月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人。

第十条约定逾期交房超过60日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。

本案中，上诉人于2021年3月10日才完成了案涉房
屋的竣工验收备案，达到房屋交付条件，已构成严重违约。

另，上诉人曾在2018年3月10日的业主协调会上书面承诺“若2018年5月30日前仍不能交房，超出部分开发商承诺双倍合同约定金额补偿”。

一审判决按照被上诉人的主张，2018年5月30日前按照合同约定按已付购房款的日万分之一计算违约金，2018年5月31日至实际交房之日按照上诉人承诺双倍计算违约金，符合合同约定和上诉人承诺，且92306.46元违约金尚未达到已付购房款日万分之二的标准，不存在违约金标准过高的情形，上诉人请求对违约金下调30%的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。

关于上诉人主张扣减疫情防控期间的上诉理由，按照合同约定，上诉人本应该于2017年5月30日前交付房屋，并于交付房屋后的360日内将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而上诉人于2021年3月10日方完成案涉房屋竣工验收备案，达到合同约定的交付条件，上诉人主张扣减的疫情防控期间在2020年1月，该期间与上诉人延期交房之间没有事实和法律上的因果关系，上诉人主张扣减疫情防控期间34天的上诉理由不能成立，本院不予支持。

关于一审超审限审理，不属于严重违反法定程序应当发回重审的情形，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，上诉人汉中恒和房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费492元，由上诉人汉中恒和房地产开发有限公司负担。

多预交的二审案件受理费1716元(2208元-492元)予以退还，由上诉人汉中恒和房地产开发有限公司持据来本院办理退费。

本判决为终审判决。

落款
审判员刘新星
二〇二二年五月十八日
法官助理徐文婷
书记员王梦
1
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