第五章 房地产市场结构

第五章房地产市场结构
一、市场结构类型
•请回忆并回答，有哪些主要的市场结构类型？
•在房地产市场上不存在完全竞争市场，只有垄断竞争市场，寡头垄断市场和完全垄断市场等市场结构，此外，在房地产市场存在环形竞争。

市场结构类型和特征
1. 垄断竞争市场结构
2. 寡头市场结构
3. 垄断市场结构
4. 房地产市场的环形竞争
1. 垄断竞争市场结构
2. 寡头市场结构
①含义：寡头市场是少数几家厂商控制整个市场产品的生产和销售的一种市场组织。

②形成的主要原因：
③每个寡头厂商的利润都要受到行业中其它厂商决策的影响
3. 垄断市场结构
4. 房地产市场的环形竞争
•对一个城市而言，无论城市的布局是否是环形的，房地产开发商的竞争总是一种环形竞争。

这是因为房地产是位置不能移动的产品，它只能和相邻的房地产存在竞争。

而对其它产业来说，其产品是可移动的，这样厂商就能在更大范围内开展竞争。

在环形竞争条件下，因为只有少数房地产开发商进行竞争，所以房地产市场结构具有寡头垄断市场的明显特征。

房地产市场的垄断特征
•房地产市场是非完全竞争的市场；
•非完全竞争的房地产市场的特征；
•完全竞争市场与典型的房地产市场的比较
房地产市场市场势力
了解概念
•市场势力的含义
•公式
•勒纳的垄断势力度
•勒纳指数L L=(P-MC)/P=1/e d
•L在0-1之间
•总体来说，房地产的需求价格弹性是缺乏弹性，勒纳指数在0.4-0.6 ，房地产开发商具有较强的市场势力。

意味着：提高房地产价格所增加的收益会大于价格上涨导致销售量下降所减少的收益，房地产开发商一般倾向于提高价格来增加自己的总收益。

房地产市场进入壁垒
重点掌握
1.市场进入壁垒理论
•重点了解结构学派的进入壁垒理论
2. 房地产市场的进入壁垒
①资金壁垒②规模经济壁垒③广告形成结构性进入壁垒④在位开发商对稀缺的土地资源的先行垄断占有⑤政策壁垒
通过本章可以知道：
•房地产市场是非完全竞争市场；
•房地产厂商从一定程度上可以影响房地产产品的市场价格；
•房地产商进入面临一定的资金门槛、产权门槛和规模门槛；
•房地产商具有较强的市场势力，一般会倾向于提高价格来增加自己的总收益。

第六章房地产制度
引例-小产权房
•“小产权房”不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策发布，明确指出小产权房不得登记发证。

2012年2月，国土部发言人表示将于2012年试点清理小产权房；3月份，国土部部长徐绍史对清理原则进行了解释。

一、房地产制度简介
（一）房地产制度的内涵
•①房地产制度是指围绕着土地资源与房地产产品的开发、交易和分配而确立的关于人们相互作用方式的一系列规则。

•②从根本上说，房地产制度从属于整个国家和社会的经济体制，要受到一个国家基本经济制度、基本经济政策和经济体制的制约，构成了国家“制度网络”中的一个环节。

•③从内容上看，房地产制度主要包括土地产权制度和土地管理制度、房地产开发投资制度、房地产经营制度、住房供应制度、住房分配制度、住房社会保障制度和房地产税收制度、房地产管理制度等多个方面。

•④在一系列的房地产制度中，土地产权制度和住房制度对于资源配置和人们的利益影响最大，是通常要深入研究的基本制度。

（二）房地产制度体系
1. 房地产法
•房地产法是由国家强制力保证执行的房地产方面的行为规范。

•国外经验
作为房地产制度的房地产法主要包括三个层面：①综合法②住房法③土地法
•举例
2. 房地产政策
•①房地产政策体系是国家或政府为改善住宅的数量、质量、价格以及所有权和使用权而制定的一整套方针、政策和具体措施，是一个国家房地产制度的重要组成部分。

•②两个层次：中央政府的住房政策和地方政府的住房政策。

举例
•③房地产政策的基础：效率性、公平性和社会政治性
•④房地产政策既可以是一般原则和政策目标，也可以是政府为改善居民居住条件而制定的关于住房的投资、建造、流通、分配和消费等具体政策体系。

举例
3. 房地产管理规定
•第一个层面：房地产企业的内部管理规章制度
•第二个层面：房地产行业的自律规则
•第三个层面：政府对房地产产业的行政管理
其中，第三层面对房地产经济运行的影响最大
•中国的情况
具体来讲，房地产行政管理规定包括：①产权产籍管理规定②城市规划管理规定他③城市土地管理规定④房地产交易管理规定
4. 非正式房地产制度规则
二、土地制度分析
（一）土地制度的内涵
•土地制度应当包括产权制度、管理制度、利用制度等能够影响到土地资源配置的作用规则。

在土地制度中，土地产权制度是最基础的制度。

•土地所有制和土地使用制是土地产权束的核心内容。

（二）土地制度的主要模式
1. 土地私有制为主体的模式
•尽管土地并非全部由私人所有，但其土地所有制无论从名义上看还是从实际内容看都以私有制为主体。

•美国
•法国和德国
2. 土地公有制为主体，但土地使用制差异较大
•英国，加拿大，瑞典
（三）中国的土地所有制
①2004年修正的《中华人民共和国》对我国的土地所有制作出明确规定②《土地管理法》的规定③农村和城市郊区的土地
中国现行的城市土地制度安排
1. 国有土地使用权出让制度
（1）招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权制度
（2）协议出让国有土地使用权制度
2. 土地收购储备制度
3. 土地市场交易制度
我国现行农村土地产权制度安排和制度创新
•2003年3月1日起开始执行的《农村土地承包法》
•制度创新，如“两田制”，“土地股份合作社”
征地制度
•征地的含义《宪法》的规定《土地管理法》的规定征地制度存在的问题
案例-河南村民在温总理考察走后遭遇“三无”式征地
2012年3月23日，北京晨报
“温总理刚刚在河南深入农田考察结束，20日上蔡县蔡都镇景庄村绿油油的麦田便被推土机铲平”。

•无公告无协议无补偿目前已停工
“温总理刚刚在河南深入农田考察结束，20日上蔡县蔡都镇景庄村绿油油的麦田便被推土机铲平”。

该村村民向记者证实“麦田已经被铲了50-60亩，而且多数农民未签协议未获补偿”。

上蔡县委、县政府已责成国土、监察等部门立案调查，依法追究相关人员责任。

村民称遭遇“三无”式征地
某村民介绍，20日上午，其家中耕地被推土机铲平，事先并未看到任何征地公告，亦未签订任何征地协议，没有获得任何补偿。

记者调查发现，许多村民都遭遇了这种“无公告、无协议、无补偿”的情况。

有部分村民“签名、按手印”后，领取了33000元/亩的补偿。

但大多是在村支书以“宅基地、计划生育、子女上学”等名义，在胁迫下签的字。

另有一位村民被出所带走，家属签名后才得以释放。

而村民所签的“卖地协议”，仅为一表格。

村民并不清楚协议的另一主体为何。

据周大福介绍，他曾向当地芦岗派出所报警，但民警并未制止铲地行为，反欲以“拍照侵犯肖像权”的名义对其进行逮捕，最后迫于村民们的压力才作罢。

引资建学校是幌子？
“工地概况”照片显示，上蔡县欲新建一所“上蔡中学”，总用地面积231216平方米（近350亩）。

多位村民表示，他们怀疑“政府打着招商引资建学校的名义在非法征地，然后再卖给开发商建房”。

有村民透露，一家来自郑州的开发商参与其中。

上蔡县教育局办公室亦明确表示，当地“并没有建设上蔡中学的计划，也没有相关的招商引资项目”。

暂时停工为安抚村民？
上蔡县已召开协调会，决定暂时停工，并安抚村民。

随后，记者多次拨打上蔡县县委书记、县长及相关部门电话，但要么回应“没听说”，要么手机一直无人接听。

21日晚间，周大福向记者证实“确实有官员与他协调，并表示会尽量满足他的要求”。

他还告诉记者，两天来，麦田已经被铲了50-60亩，推土机都走了，而且“工地概况”的牌子也拆了，准备举行奠基仪式的台子也拆了。

据《南方日报》
2004年修订的中华人民共和国土地管理法中相关规定
•第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

•省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

•在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。

•在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

•本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

•第四十五条征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土
地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

•征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批……
•第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

•第四十八条征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。

•第五十二条建设项目可行性研究论证时，土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见。

•第五十三条经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。

政策动态-农村土地征收条例有望年内出台
2012年03月24日 08:31 华夏时报
•遏制农村征地乱象将很快有法可依。

•国务院日前批转的发改委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，今年制定出台农村集体土地征收补偿条例。

此前的2月15日，国务院总理温家宝在国务院常务会议上表示，今年改革的重点工作之一，就是制定出台农村集体土地征收条例。

•《农村集体土地征收补偿条例》(以下简称征地条例)草稿由国土部耕保司起草，已转交国土部政策法规司后上报国务院，有望年内出台。

•“该条例最大的亮点就是强调对农民享受土地增值收益，保证农民的长远生计。

”
•如果征收条例出台，那是农村集体土地征收制度的重大变革，对于农民的土地承包经营权、宅基地使用权这两项财产性权利，主要是一个公平补偿的问题。

•1999年以来，64.7%的失地农民得到一次性征地补偿，平均金额为每亩18739元，而征地卖地平均价格每亩达到778000元，是征收价格的40多倍。

•我国被征用土地收益的分配格局大致是，地方政府占20%至30%，企业占40%至50%，村级组织占25%至30%，农民仅占5%至10%。

受此影响，地方对拆迁资金不惜大力套用或截留。

•征地制度改革的阻力在于，一旦触动现有征地制度，地方政府会损失巨额土地收益。

如何界定“征地范围”“补偿标准”以及“在多大范围内允许集体土地入市”等，成为未来制定条例的关键问题，而这正是甘藏春必须要面对的难题。

三、住房制度
（一）住房制度的内涵与类型
①住房制度，是国家在解决居民住房问题方面实行的基本政策和方式方法。

②其主要内容是：住房建设投资方式、住房供应方式、住房分配方式、住房经营方式、住房社会保障方式和住房管理方式等方面，包括有关住房问题的方针，政策、目标、方法等，这些方面的总和就是住房制度。

③中国城乡住房制度的差异
（二）现行我国住房制度安排
重点掌握
1. 住房市场交易制度
•居民通过房地产市场交易，购买获得房产的所有权、一定期限的土地使用权，以及获得住房的租赁权的制度规则。

2. 住房保障制度
①经济适用住房供给制度
②廉租住房制度
③共有产权房
④公共租赁住房
讨论
你认为当前我国的房地产制度面临哪些难点？
你认为应该怎样改革完善我国的房地产制度？
一己之见
１.农村小产权房的处置难度大
２.城市房地产土地所有权国家所有，高价房地产使用权到期后的问题
３.农村集体所有土地征收补偿制度
４.农村宅基地使用权的流转
５.国有土地拆迁补偿制度
６.房地产税的试点推广
７.保障性住房与商业性房地产的职能分工
第七章房地产经济周期
第一节经济周期的基本理论
一、经济周期的含义
⏹经济周期是指国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩周期性而定期性反复运动的过程。

⏹马克思
⏹萨缪尔森
百度对经济周期的解释
经济周期(Business cycle)：也称商业周期、景气循环，它是指经济运行中周期性出现的经济扩张与经济紧缩交替更迭、循环往复的一种现象。

是国民总产出、总收入和总就业的波动，是国民收入或总体经济活动扩张与紧缩的交替或周期性波动变化。

过去把它分为繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段，现在一般叫做衰退、谷底、扩张和顶峰四个阶段。

经济周期的四个阶段：1. 复苏增长2. 繁荣扩张3. 萧条持平4. 衰退收缩
二、经济周期的类型1. 农业周期2. 基钦周期3. 朱格拉周期4. 库兹涅茨周期5. 康德拉季耶夫周期
6.熊彼特周
⏹1936年，经济学家熊彼特以他的“创新理论”为基础，对各种周期理论进行了综合分析后提出的。

⏹熊彼特认为，每一个长周期包括6 个中周期，每一个中周期包括三个短周期。

短周期约为40个月，中周期约为9~10年，长周期为48~60年。

⏹他以重大的创新为标志，划分了三个长周期。

第一个长周期从18世纪80年代到1842年，是“产业革命时期”；第二个长周期从1842年到1897年，是“蒸汽和钢铁时期”；第三个长周期从1897年以后，是“电气、化学和汽车时期”。

⏹在每个长周期中仍有中等创新所引起的波动，这就形成若干个中周期。

在每个中周期中还有小创新所引起的波动，形成若干个短周期。

第二节房地产经济周期
一、房地产经济周期的概念
⏹所谓房地产经济周期，是指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩周期性但不定期的反复运动的过程。

二、房地产经济周期的阶段性
房地产经济周期的阶段划分P271
房地产周期各阶段的特点1. 复苏与增长阶段2. 繁荣阶段3. 衰退阶段4. 萧条阶段
三、房地产经济周期与宏观经济周期的关系
1. 周期波动次序的差别
2. 波幅与波长不同
3. 房地产经济周期的长期趋势显著
房地产周期和经济周期的关系
⏹简单地说，国民经济从供给和需求两个方面影响房地产市场。

同时，房地产市场的发展也会对国民经济产生强大的反作用。

⏹古典房地产周期的假设条件：
①国民经济有规律地扩张和收缩，类似于正弦波动。

②不考虑建设的时滞，即假设供给可以瞬间发生。

⏹在这些假设条件下运行的房地产市场循环是一种自我修正的形式，会经历扩张、稳定、衰退、萧条、稳定和复苏等阶段，一般被称为古典房地产景气循环模型。

⏹循环中的重要阶段：
（1）经济扩张，新空间的需求促使新建筑产生；
（2）新建筑的刺激加剧经济扩张；
（3）经济的持续扩张进一步加剧刺激新建筑
（4）新建筑的供给超过需求；
（5）超额建筑产生
（6）调整，需求减少导致新建筑增长缓慢；
（7）复生，需求开始增加消化既有的超额建筑；
（8）回到供需平衡状况；
（9）经济扩张导致对新建筑的需求增加；
（10）经济扩张，新空间的需求促使新建筑产生
⏹在假设条件下产生这种循环的原因：
（1）国民经济的波动导致了房地产市场供求的波动。

（2）供给和需求的波动幅度不同。

⏹古典房地产景气循环的两个假设条件恰恰说明了该模型的局限性……
第三节房地产泡沫及其成因
一、房地产泡沫的含义
⏹美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。

泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。

二、房地产泡沫的成因
1. 传统的劳动价值论对房地产价格解释的局限性；
2. 供求关系与房地产价格；
3. 需求与“伪需求”
4. 房地产需求中的投资性需求虽然不都是伪需求，但存在非理性特征
5. 房地产投资与股票、实业投资之间的投资回报相对性。

6. 房地产供给中的时滞-“拖后退”
7. 房地产需求中的预期-“放大效应”
8. 长期来讲，房地产供给弹性大于需求弹性（特别是消费性房地产），造成市场价格更加偏离均衡水平。

第四节房地产周期预警
⏹经济景气检测体系：指标与指数
指标：①先行指标②同步指标③滞后指标
指数：①扩散指数②合成指数
⏹目前我国使用的中国房地产预警系统和国房景气指数系统等均是依据经济景气检测体系建立起来的。

⏹中国房地产预警系统简称中房预警系统（CREF)，以经济周期预警体系为理论基础，建立了指标体系（先行指标，同步指标，滞后指标）和指数体系（扩散指数，合成指数）。

分为全国房地产预警系统和重要城市预警系统。

从1997年第二季度开始，每季度发布一次房地产预警报告。

⏹国房景气指数是全国房地产开发业综合景气指数的简称，是对房地产业发展变化趋势和变化程度的量化反映。

⏹采用合成指数法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需求三个基本条件出发，选择房地产开发投资、资金来源、土地转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积、商品房销售价格等8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，再以1995年3月为基期对比计算出的综合指数体系。

⏹由8个分类指数合成运算出综合指数，并用百分制表示。

其中，综合指数为100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。