“营改增”对房地产企业财务管理的影响

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“营改增”对房地产企业财务管理的影响
夏侯传润 淄博大源城建开发有限公司
摘要：最近几年，伴随着我国国民经济发展速度的加快，房地产行业也实现了飞速发展，而在此过程中，国家方面也针对房地产行业的税收机制进行了几次调整，其中最为全面、最为重大的一次调整就是营业税改增值税的调整。

从房地产行业发展的角度来讲，落实营改增的相关政策既会对其财务管理工作的开展产生正向的影响，同时也会产生一些不利的影响。

为此，为了有效提升房地产行业的整体发展质量，使国家的税收改革机制能够更好地推动行业的发展，房地产企业就需要对营改增政策给自身财务管理工作带来的影响有明确的认定，并有针对性地提出一系列的财务管理工作开展策略。

文章就针对相关问题进行了具体探讨。

关键词：“营改增”；房地产企业；财务管理；影响
引言
为了使我国的经济发展需要能够切实得到满足，营改增是一项十分重要的推动我国经济发展的税收改革政策。

我国在一些地区试点实施营改增政策之后，试点地区无论是在注册企业的数量方面，还是在企业的经营效果方面都有了较大幅度的提升。

而伴随着这一政策的逐渐成熟，试点的范围也在持续扩大。

但是，在实际落实营改增相关税收改革政策的过程中，其也会给企业的正常运营带来一定程度的影响，尤其是会给企业财务管理工作的开展带来较大的影响。

为了使企业财务管理工作的开展质量和效率能够有效提升，房地产企业的财务管理工作负责人员就需要能够对改革的目的以及改革的方式有充分的了解，充分发挥营改增政策改革所带来的积极作用，实现企业自身财务管理水平的整体提升。

文章就从营改增给房地产企业财务管理工作带来的影响以及企业的财务管理工作开展过程中的应对策略两个方面出发进行了具体探讨。

一、“营改增”给房地产企业财务管理带来的影响
（一）对企业负债表带来的影响
对于房地产企业来说，固定资产是资产的一个十分重要的组
成部分，在房地产企业自身的资产发生变动的时候，其自身的经济结构也会相应地发生变化，进而导致房地产企业资产负债表中所体现的数据出现较大幅度的变动。

而在这一过程中，通过分析营改增税收政策的试点情况能够发现，在营业税改增值税后，对于固定资产的入账问题来说，原值入账金额会变少，以相同模式折旧，会使得积累折旧变低，并会影响到期末余额。

结合短期情况进行分析，会影响到企业的负债及资产，但流动负债及流动资产会得到提升。

而结合长远情况进行分析，在营改增后，企业资产的规模会不断扩大，且利润不断增加，会提升企业的负债总额[1]。

在营改增政策实施一段时间以后，房地产企业的负债金额
有了较大幅度的降低，企业整体的资产金额有了较大幅度的减少，但是，企业内部负债以及流动资产在总资产额度中的占比有了较大幅度的上升。

（二）对企业利润表带来的影响
从时间的角度来进行分析，营改增政策实施以后，其给房地
产企业利润所带来的影响不仅包括短期方面的影响，也包括长期方面的影响。

从短期影响的角度来看，实施营改增政策以后，房地产企业不再需要进行原值税金的缴纳，大幅度降低了房地产企业自身的经营成本以及缴税额，使房地产企业在经营过程中的利润率有了较大幅度的提升[2]。

而从长远的角度来讲，在实施营改增相关政策之后，房地产企业在经营的过程中地税收负担得到了有效降低，这更有利于房地产企业进行原始资本的积累，尤其是对于一些中小型的房地产企业来说意义重大。

而企业也可以应用结余的资金拓宽自己的业务范围，进行新项目的投资等，进一步提升企业的利润率。

（三）对现金流量表带来的影响
实施营改增税收改革政策以后，相关政策也给企业的现金流
量带来了一定的影响，这种影响具体体现在以下几个方面：首先，通过营改增政策的实施，房地产企业在运营过程中的投资受到了一定程度的影响。

由于增值税的一个特点是具有可抵扣性，企业为了满足经营生产的需求，通常会根据生产所需相应的采购小部分必须设备，而从现金流量层面进行分析，现金流量就会相对减少。

但是，在传统的税收制度中由于增值税可以进行抵扣，这就会导致企业现金流量表中所体现的数据要低于营改增政策实施之前，而营改增政策实施之后，则能够使现金流量表中所体现的数值更趋于准确，进而有效降低房地产企业盲目投资问题的出现概率。

其次，通过实施营改增制度，房地产企业在运营过程中的现金活动也会在一定程度上受到影响，由于营改增制度的实施在一定程度上降低了企业的运营成本，因此，也会在一定程度上促进企业运营过程中现金流水平的整体提升。

最后，营改增政策的实施也会影响企业的筹资活动，现代社会，房地产企业的竞争
税务园地TAXATION FIELD
也越来越趋于激烈，这就会导致房地产企业在运营的过程中必须采取多种手段扩大自己的投融资范围，进而增加了房地产企业在运营过程中的现金流。

从长远层面进行分析，由于融资的特点具有较强的阶段性，因此产生的利息也具有阶段性，但这会在一定程度上导致现金流下降。

（四）对企业财务风险管理带来的影响
随着营改增政策的深入实施，房地产企业在实际运营的过程中也会面临一定的财务管理风险，具体体现在以下两个方面：首先，对于房地产企业财务工作负责人员的专业素养以及工作水平来说都是十分重要的挑战。

通过营改增相关政策的实施，会计核算工作的开展方式也会相应地发生变化，尤其是针对会计科目的改变，要求房地产企业会计人员在开展工作的过程中要严格依照相关的核算制度来执行。

房地产企业财务工作负责人员只有不断提高自身的业务能力，进行新知识的学习，才能更好地满足财务工作开展的实际需要。

而营改增政策的实施对于房地产企业财务管理工作的负责人员也提出了更高的要求，房地产企业财务管理工作者要能够深入分析营改增政策落实之后相关政策给企业发展带来的利弊，重新规划房地产企业的发展路径。

由此可见，营改增政策的实施，不仅对于房地产企业的财务工作者来说是一个十分重要的挑战，对于企业的财务管理人员来说同样提出了更高的要求。

其次，营改增政策的实施也给房地产企业资本结构管理相关工作的开展带来了一定程度的影响。

税务部门出台了新的税收政策，换句话说就是变相给房地产企业提供一些补助，使房地产企业在运营过程中所需要承担的债务负担能够得到有效减少。

但是，需要房地产企业需要确保资本结构的合理性，否则也会增加房地产企业的风险。

二、“营改增”大背景之下房地产企业财务管理工作的具体开展策略
（一）对税收筹划管理工作进行进一步完善
面对改革后的新的税务体制，房地产企业要能够采取积极的措施予以应对，在明确自身纳税情况、纳税能力以及主体情况的基础之上，对于营改增政策实施给自身经营带来的挑战要能够积极应对。

营改增企业要能够加大对于纳税筹划管理相关工作的重视程度，通过合理利用流通环节，达到合理转移税费的目的。

尤其是在合作供应商的选择方面，要能够不断完善企业的财务管理程序，尽量选择一些具备增值税发票开具资质的合作方，合理应
用增值税的相关优惠政策，扩大自己的合作范围。

（二）对纳税筹划要有正确的认识
房地产企业的经营管理者需要充分研究税法以及国家政策的相关规定，在进行纳税筹划的过程中，要严格依照税法中的要求，使国家税法的严肃性能够得到有效维护，如此高质量地落实纳税筹划的相关工作。

从房地产企业自身的角度来讲，要对营改增政策实施之后的一些新的税收规定进行全面研究，并充分考虑本企业的实际情况，建立合理的纳税规划，进而有效减少自身的
纳税负担，降低企业的运营成本。

此外，企业可以将提供方定义为一般纳税人，以便于取得增值税专用发票并进行抵扣。

此外，在具体操作过程中，也应具体问题具体分析，企业需要结合其他因素进行综合分析，并选择不同税率的企业及个人进行关联，旨在使得企业的利润最大化，税率降到最低。

（三）合理处理与税务部门之间的关系
国家在实际落实收缴税款相关工作的过程中，主要依靠的就是各地区的税务部门，而税务部门的主要职责就是通过建立完善的监督机制，对偷税漏税等一系列违法行为进行严厉打击。

因此，房地产企业在实际进行纳税筹划相关工作的过程中，也需要能够积极联系税务部门，与税务部门保持友好关系。

房地产企业财务工作负责人员要能够对于税务机关的工作流程有全面的了解，经常与税务机关的工作人员进行沟通和联系，对国家相关纳税政策的新的规定有及时的把握，如此在履行自身的纳税义务的过程中才能够最大限度地保证与国家的发展方向相一致，进而为
企业的发展打下良好的基础。

（四）对于国家的税收优惠政策要能够合理应用
虽然国家大范围地推广了营改增的税收改革政策，但是，由于不同地区在经济发展方面普遍存在差异，因此，国家方面依然会同时出台一系列的税收优惠政策。

而房地产企业要想更好地应对营改增税收改革政策给自身发展带来的不利影响，则需要学会合理应用国家出台的一部分税收优惠政策。

尤其是房地产企业在进行投资的过程中，应该积极比较不同地区纳税优惠的力度。

国家方面出台纳税优惠政策的主要目的就在于对企业的经营行为进行引导，因此要想充分利用国家税收优惠政策给企业经营带来的正向影响，纳税人需要学习国家税务政策的变化，从全局的角度出发，加强对于细节的关注，最大限度地发挥营改增政策给企业运营带来的正向影响，减少其不利影响。

结语
总而言之，国家方面在进行了营改增税制改革之后，虽然给房地产企业财务管理工作的开展带来了一定的挑战，但是房地产企业自身也应该主动抓住机遇，利用营改增政策实施给行业发展带来的利好，推动企业的高质量发展。

参考文献
[1]孙宏伟.房地产财务成本管理问题及应对措施的相关思考[J].现代商业，2020（33）：189–190.
[2]孙兆秋.试论房地产企业财务管理优化策略[J].现代营销（经营版），2020（12）：184–185.
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