王美盈、深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

王美盈、深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】辽宁省抚顺市中级人民法院
【审理法院】辽宁省抚顺市中级人民法院
【审结日期】2022.08.09
【案件字号】(2022)辽04民终974号
【审理程序】二审
【审理法官】尹立威韩雪何福苍
【审理法官】尹立威韩雪何福苍
【文书类型】判决书
【当事人】王美盈;深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司
【当事人】王美盈深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司
【当事人-个人】王美盈
【当事人-公司】深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审改判
【原告】王美盈
【被告】深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司
【本院观点】《辽宁省物业管理条例》第四十五条规定“新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应当按照国家规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共有部位、共有设施设备进行承接检验；未经承接检验的，不得交付使用。

【权责关键词】撤销违约金过错支付违约金合同约定证据交换新证据质证诉讼请求另行起诉强制执行
【指导案例标记】0
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【本院认为】本院认为，《辽宁省物业管理条例》第四十五条规定“新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应当按照国家规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共有部位、共有设施设备进行承接检验；未经承接检验的，不得交付使用。

物业服务企业不得承接未经检验或者检验不合格的物业。

现场查验物业二十日前，建设单位应当向物业服务企业移交国家规定的有关材料，未能全部移交的，建设单位应当列出未移交清单并书面承诺补缴期限。

”具体到本案中，王美盈所购房屋没有上水，属于业主公共供水设施损坏所致，大连万达物业管理有限公司抚顺分公司(深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司)承接建设单位移交物业时，上水问题就存在。

深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司作为物业服务单位既没有及时检验发现供水设施存在的问题，也没有在知道后及时解决，明显存在过错。

深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司在将房屋移交王美盈时没有告知，也未修缮，违反合同约定服务标准，王美盈提出减少物业服务费的请求应予考虑，但王美盈主张大连万达物业管理有限公司抚顺分公司(深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司)承诺不收取其物业费，没有提供证据证明，其理由不予采纳，本院酌定王美盈可按百分之八十五标准交纳物业费，自2017年7月1日至2022年6月30日止的物业费17022.78元(20026.8元某85％)，一审法院认为王美盈主张的实际修复责任，可另行主张，本院予以认可。

关于空调冷凝管滴水问题，本院与一审意见一致，不再重述。

综上所述，王美盈的上诉请求部分成立，可予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如
下：
【裁判结果】一、撤销抚顺市新抚区人民法院(2022)辽0402民初86号民事判决；
二、王美盈于本判决生效后三日内给付深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司自2017年7月1日至2022年6月30日止的物业费17022.78元；三、驳回深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费416元，由王美盈负担353元，于本判决生效之日起七日内向抚顺市新抚区人民法院缴纳，逾期未予缴纳的依法强制执行；深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司负担63元，退还深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司预交一审案件受理费353元。

王美盈预交二审案件受理费361元王美盈负担307元，退还其预交二审案件受理费54元，由深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司负担54元，于本判决生效之日起七日内向抚顺市中级人民法院缴纳。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-22 18:09:33
【一审法院查明】一审法院认定事实如下：王美盈被系坐落于抚顺市新抚区门市房屋(房屋建筑面积111.26㎡)的业主。

2017年5月5日，王美盈接受该房屋并对房屋进行验收，房屋验收表记载“顶账房，室内维修问题由业主自行解决”。

当日，王美盈缴纳物业费4002.36元，备注2016年7月1日至2017年6月30日物业费。

王美盈与物业公司签订《前期物业服务协议》，协议约定：物业名称：抚顺万达广场1某55；高层住宅、精装公寓：1.90元/㎡·月；SOHO写字楼：3.20元/㎡·月；大商业外铺、底商：3.00元/㎡·月。

物业管理服务费按入伙通知书规定的交房截止时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来30日前预先交纳下一个结算周期的物业管理服务费，逾期按欠费的3%支付违约金；深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司向提交《入伙通知书》一份，证明双方约定的入伙时间为2016年7月1日。

后双方因物业服务义务的履行发生争议，王美盈2017年7月1日起未给付物业费至今。

另查明，2016年9月21日大连万达物业管理有限公司抚顺分
公司名称变更为大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司。

2019年9月25日大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司名称变更为深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司。

【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。

王美盈与被上诉人深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。

合同签订之日起形成物业服务合同关系，并应按照合同约定履行相应义务。

深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司为小区业主提供物业服务，王美盈作为业主有义务交纳物业服务费。

该物业费收费标准已在《前期物业服务协议》中明确约定，该服务协议内容不违反法律规定，一审法院予以确认。

业主支付物业费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的合法权益。

关于被告主张由于楼上空调、冷凝水全部淋在门前影响王美盈经营一节。

作为物业公司应当为业主提供服务以便于业主的正常经营和生活。

一审法院认为物业公司出具的照片证明其已经按照合同约定履行了园区管理、绿化、卫生等物业合同约定的相关义务，作为物业服务企业也适用了必要手段以达到提醒楼上用户创造和谐邻里关系的目的，王美盈作为该小区业主，以上述理由即拒绝缴纳物业费无事实及法律依据，不予支持。

王美盈主张案涉房屋存在商铺内没有水源的问题并已经给自己造成了实际损失，就此王美盈可另行起诉以确认责任主体并补偿自己的合理损失，维护自己的合法权利，但该理由并非拖欠物业费的法定理由。

关于物业公司要求王美盈支付违约金的诉讼请求，关于违约金的约定明显过高，且王美盈没有按时交纳物业费是因为与物业公司在服务义务履行上存在争议，双方未进行及时有效的沟通，王美盈并非恶意欠费，故对物业公司该项诉讼请求，一审不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、王美盈于本判决生效后三日内给付深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司自2017年7月1日至2022年6月30日止的物业费20026.8元；二、驳回深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中
华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费416元，由王美盈负担。

【二审上诉人诉称】本院二审期间当事人围绕上诉请求依法提交了证据。

本院组织当事人进行了证据交换和质证。

(本案中当事人没有提交新证据)。

对当事人二审争议的事实，本院认定如下：……(写明二审法院采信证据、认定事实的意见和理由，对一审查明相关事实的评判)。

综上所述，王美盈的上诉请求部分成立，可予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：
王美盈、深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判
决书
辽宁省抚顺市中级人民法院
民事判决书
(2022)辽04民终974号当事人上诉人(一审被告)：王美盈。

被上诉人(一审原告)：深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司，住所地：抚顺市新抚区裕民路8号。

责任人：张勇，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：孙淼，该公司员工。

委托诉讼代理人：韩莹，该公司员工。

审理经过上诉人王美盈因与被上诉人深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院(2022)辽0402民初86号民事判
决，向本院提起上诉。

本院于2022年6月16日依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。

王美盈向本院提出上诉请求：一、请求依法撤销抚顺市新抚区人民法院(2022)辽0402民初第86号民事判决，并依法改判上诉人不补交物业费用，上诉费由被上诉人承担。

事实和理由：一审法院在判决中认为“关于上诉人主张案涉房屋存在没有水源的问题让上诉人另行起诉以确认责任主体并补偿自己的损失，但该理由并非被告拖欠物业费的法定理由”。

上诉人认为一审法院上述判决认定事实错误，适用法律错误。

第一，本案案涉房屋商铺内没有水源，责任主体就是被上诉人。

一审法院查明上诉人2017年5月与大连万达物业管理有限公司抚顺分公司(以下简称大连万达物业公司)签订《前期物业服务协议》，协议书第二条物业服务内容：二、物业范围设施设备日常维修养护管理，共用设施设备是指共用的上下水管道，落水管，水箱，加压水泵，电梯，供电线路，供气线路，消防设施……共用设施设备使用的房屋等。

该条中上下水管道包括上诉人屋内地下水共用管道不通，所以屋内没有上下水进户主管线，配户时先交一年物业费才发钥匙，进屋发现上述情况，当时大连万达物业公司记下来并答应及时解决，并告诉上诉人没解决水源之前不用交物业费。

2019年9月，大连万达物业公司变更为被上诉人时上诉人也提出没有水源问题。

被上诉人也答应给解决，同样告知上诉人不用交物业费。

所以上诉人自2017年之后到2021年没交物业费，是两个物业公司没有履行《前期物业服务协议》规定的服务义务造成的结果，责任主体很明确，就是被上诉人。

因为大连万达物业公司与被上诉人交接时已经知道案涉房屋无水源问题，被上诉人同意接收就应当承担主体责任。

《民法典》第949条规定“原物业服务合同终止后，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，造成业主损失的，应当赔偿损失”。

按照上述规定，大连万达物业公司与被上诉人在交接时，被上诉人明知案涉房屋存在没有水源
地下进户主管线问题，仍然同意接收应对此负主体责任，是被上诉人违反《前期物业服务协议》的约定，所以被上诉人不得要求上诉人交物业费。

一审法院认为被上诉人不是案涉房屋无水源的责任主体，是认定事实错误，适用法律错误。

第二，被上诉人没有履行对园区管理、综化、卫生等相关义务。

自上诉人入住四年时间里，商铺门前一到夏天从三层楼到楼顶，整个空调冷凝水全部淋在门前，严重影响了经营和顾客出入，多次找被上诉人答应解决至今不解决。

门前周围卫生环境极差，宠物粪便到处都是，被上诉人提供的照片不能证明被上诉人物业服务管理的全部事实，根据《民法典》第937条规定，被上诉人没有按《前期物业服务协议》提供服务，上诉人有权拒绝交物业费。

二审被上诉人辩称深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司辩称：一、该房为顶账房，该房所有质量问题均由售楼方承担，室内维修问题业主自行解决。

二、依照《辽宁省物业管理条例》第七十四条规定：“建设单位应当按照国家规定的物业报修范围和保修期限，承担保修责任。

物业服务企业对业主专有部分和共有部位、共有设施设备保修期内出现的质量问题，应当及时通知建设单位。

建设单位应当立即通知施工单位到现场核实情况，予以保修。

建设单位无法通知施工单位或者施工单位未按照约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。

”及《抚顺市物业管理条例》第四十条规定，上诉人的商铺无自来水上水，第一为是房屋质量问题，第二不是公共设备设施，因此，上诉人不应以此为由拒交物业费。

三、答辩人作为服务企业，在接受业主报修后，并没有因为上诉人商铺是二手顶账房不进行服务，而是积极联系开发单位及施工方，催促尽快维修。

该商铺2017年5月5日缴纳各种费用开始进行装修，2017年10月23日开发单位安排人相对上铺上水进行维修，但商铺装修完毕，准备开业，维修需要损坏地砖等新装修的和台阶，商铺承租人拒绝维修申请。

答辩人就铺设自来水管线已尽到义务，上诉人不应以此拒交物业费。

四、上诉人所述答辩人没有尽到对园区管理、绿化、卫生保洁等义务没有任何依据。

上诉人所述楼上空调冷凝水淋在门前一事，答辩人
已经对楼上业主进行走访，告知采取措施，尽到了应尽义务。

四、上诉人主张2017年至2021年是两个物业公司没有履行修复上水问题，实际上是一个物业公司，只是主体更名，也不存在《前期物业服务协议》终止情况。

综上，上诉人拒交物业费的行为，已违反了《前期物业服务协议》，侵犯了答辩人合法权益。

原告诉称深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令王美盈支付其2017年7月1日至2022年6月30日万达华宅J商铺55号的物业费20026.8元；(面积111.26平，单价3元平月，每年物业费4005.36元。

)2、请求判王美盈支付其截止于2022年6月30日的物业费违约金4005.36元；3、本次诉讼费用由王美盈承担。

事实和理由：王美盈系其所管理的抚顺万达华宅155商铺业主，房屋面积111.26平方米。

王美盈自2017年7月1日起，一直欠缴物业费。

其曾在2017年至2021年5月期间多次电话沟通以及上门贴催费通知单等多种形式催缴物业费，但王美盈一直不交物业费。

特提出诉讼，请求判王美盈支付商铺物业费。

此外，根据《前期物业服务协议》第九条违约责任第4款：乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按每天支付应付未付费用的3％0违约金。

基于按照此规定王美盈应付违约金额过高，根据《中华人民共和国民法典》第三编合同第一分编通则第八章违约责任解释，约定的违约金过分高而造成的损失的，应当按照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

以往此类案例最高判罚违约金为所欠物业费的24%，但我司申请判罚王美盈支付所欠物业费的20%的违约金。

被告辩称王美盈一审辩称：其在2017年取钥匙时交了上一年物业费及水费，认为作为物业公司是不是在与开发商或施工建筑单位互相交接时，应当检查室内各项设施是否完好，是否符合验收标准，是否能够保证业主正常生活和经营所需的基本水、电气等各种设施。

事实证明物业公司交接验收的开发商及建筑施工单位，房屋连起码的水源
都没有，答辩人无法正常生活、经营，物业公司有过错，应当承担相应责任。

第二，其取钥匙第二天发现商铺内没有水源，立即到物业进行登记，物业公司答应解决。

答辩人对商铺装修五个月时间内多次找到物业公司要求解决水源问题，每次都说找施工单位来修，装修期间物业公司领施工单位实地看过几次，每次都是看看就走了，一直告诉尽快修，最后不了了之。

开业后2018年至2020年物业公司还是答应给修，直到2021年去找时说不给修了，至今四年多商铺没有水源，由于多次找物业公司协商未果，物业公司工作人员说你家没有水源可以不交物业费，所以才没有交物业费，而且2020年前物业公司也没有工作人员找答辩人交物业费，怎么能说答辩人违约。

第三，商铺门前一到夏天从三层到楼顶，整个空调、冷凝水全部淋在门前，严重影响经营和顾客出入，多次找到物业公司，也答应解决，至今不予解决。

民法典第937条规定，物业服务合同是物业服务人员在服务区域内为业主提供建筑物及其附属维修、养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务。

物业业主支付物业费的合同，而物业公司的行为违反了民法，按规定，没有按照前期物业服务合同规定提供服务，所以答辩人有权拒交物业费。

综上所述，认为是物业公司违约在先，不为业主提供服务，多次言而无信，造成业主答辩人四年多没有水源，空调冷凝水滴落商铺，门前严重影响生活和生产秩序，答辩人不存在违约行为，所以也不存在欠物业费和违约金。

一审法院查明一审法院认定事实如下：王美盈被系坐落于抚顺市新抚区门市房屋(房屋建筑面积111.26㎡)的业主。

2017年5月5日，王美盈接受该房屋并对房屋进行验收，房屋验收表记载“顶账房，室内维修问题由业主自行解决”。

当日，王美盈缴纳物业费4002.36元，备注2016年7月1日至2017年6月30日物业费。

王美盈与物业公司签订《前期物业服务协议》，协议约定：物业名称：抚顺万达广场1某55；高层住宅、精装公寓：1.90元/㎡·月；SOHO写字楼：3.20元/㎡·月；大商业外铺、底商：3.00元/㎡·月。

物业管理服务费按入伙通知书规定的交房截止时间开始计收，每12个月为
一个结算周期，业主应于每个结算周期到来30日前预先交纳下一个结算周期的物业管理服务费，逾期按欠费的3%支付违约金；深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司向提交《入伙通知书》一份，证明双方约定的入伙时间为2016年7月1日。

后双方因物业服务义务的履行发生争议，王美盈2017年7月1日起未给付物业费至今。

另查明，2016年9月21日大连万达物业管理有限公司抚顺分公司名称变更为大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司。

2019年9月25日大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司名称变更为深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司。

一审法院认为一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。

王美盈与被上诉人深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。

合同签订之日起形成物业服务合同关系，并应按照合同约定履行相应义务。

深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司为小区业主提供物业服务，王美盈作为业主有义务交纳物业服务费。

该物业费收费标准已在《前期物业服务协议》中明确约定，该服务协议内容不违反法律规定，一审法院予以确认。

业主支付物业费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的合法权益。

关于被告主张由于楼上空调、冷凝水全部淋在门前影响王美盈经营一节。

作为物业公司应当为业主提供服务以便于业主的正常经营和生活。

一审法院认为物业公司出具的照片证明其已经按照合同约定履行了园区管理、绿化、卫生等物业合同约定的相关义务，作为物业服务企业也适用了必要手段以达到提醒楼上用户创造和谐邻里关系的目的，王美盈作为该小区业主，以上述理由即拒绝缴纳物业费无事实及法律依据，不予支持。

王美盈主张案涉房屋存在商铺内没有水源的问题并已经给自己造成了实际损失，就此王美盈可另行起诉以确认责任主体并补偿自己的合理损失，维护自己的合法权利，但该理由并非拖欠物业费的法定理由。

关于物业公司要求王美盈支付违约金的诉讼请求，关于违约金的约定明显过高，
且王美盈没有按时交纳物业费是因为与物业公司在服务义务履行上存在争议，双方未进行及时有效的沟通，王美盈并非恶意欠费，故对物业公司该项诉讼请求，一审不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、王美盈于本判决生效后三日内给付深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司自2017年7月1日至2022年6月30日止的物业费20026.8元；二、驳回深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费416元，由王美盈负担。

二审上诉人诉称本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。

本院组织当事人进行了证据交换和质证。

(本案中当事人没有提交新证据)。

对当事人二审争议的事实，本院认定如下：……(写明二审法院采信证据、认定事实的意见和理由，对一审查明相关事实的评判)。

本院认为本院认为，《辽宁省物业管理条例》第四十五条规定“新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应当按照国家规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共有部位、共有设施设备进行承接检验；未经承接检验的，不得交付使用。

物业服务企业不得承接未经检验或者检验不合格的物业。

现场查验物业二十日前，建设单位应当向物业服务企业移交国家规定的有关材料，未能全部移交的，建设单位应当列出未移交清单并书面承诺补缴期限。

”具体到本案中，王美盈所购房屋没有上水，属于业主公共供水设施损坏所致，大连万达物业管理有限公司抚顺分公司(深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司)承接建设单位移交物业时，上水问题就存在。

深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司作为物业服务单位既没有及时检验发现供水设施存在的问题，也没有在知道后及时解决，明显存在过错。

深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司在将房。