马雪婷、李祥宇等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

马雪婷、李祥宇等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】河南省周口市中级人民法院
【审理法院】河南省周口市中级人民法院
【审结日期】2021.10.16
【案件字号】(2021)豫16民终5170号
【审理程序】二审
【审理法官】刘凯张子亚陈翠丽
【审理法官】刘凯张子亚陈翠丽
【文书类型】判决书
【当事人】马雪婷;李祥宇;周口信和实业有限公司
【当事人】马雪婷李祥宇周口信和实业有限公司
【当事人-个人】马雪婷李祥宇
【当事人-公司】周口信和实业有限公司
【代理律师/律所】吴泡上海辉顺律师事务所;史玉洁河南颖滨律师事务所
【代理律师/律所】吴泡上海辉顺律师事务所史玉洁河南颖滨律师事务所
【代理律师】吴泡史玉洁
【代理律所】上海辉顺律师事务所河南颖滨律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】马雪婷;李祥宇
【被告】周口信和实业有限公司
【本院观点】本案系商品房买卖合同纠纷，对双方权利义务的判断应当按照双方合同的约定进行认定。

【权责关键词】撤销代理违约金支付违约金不可抗力合同约定可采性质证罚款诉讼请求维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，对双方权利义务的判断应当按照双方合同的约定进行认定。

根据双方合同的约定，当出现不可抗力、治理环境、突发性公共事件等因素导致交房延迟的，出卖人不承担责任。

涉案合同履行中，新冠疫情以及本地环境治理问题显属双方约定的上述不可抗力范围，上诉人亦通过合理方式及时将上述不可抗力引发的延迟交付问题向被上诉人进行过告知，故一审法院根据双方合同的约定综合衡量，认定上诉人不承担本案延迟交房的责任，具有合理的依据。

上诉人认为应当由被上诉人承担延迟交房责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。

上诉人主张的房屋面积差异问题，因周口市土地勘测规划室出具的测量结果，显示马雪婷、李祥宇所购买的涉案房屋建筑面积为137.98平方米，故上诉人主张被上诉人交付房屋面积不足137.98平方米的上诉理由缺乏相应的依据，上诉人单方委托进行的测量不能推翻上述机关测量结果的真实性，本院不予支持。

综上，上诉人的上诉请求不能成立。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费630元，由上诉人马雪婷、李祥宇负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-21 00:45:41
【一审法院查明】一审法院查明事实：2019年9月26日，李祥宇、马雪婷与周口信和实业
有限公司就周口信和实业有限公司开发的周口建业公园里项目15某住宅楼二单元2层204号屋签订了商品房买卖合同合同约定房屋的建筑面积为137.98平方米其中套内建筑面积
118.04平方米分摊共有建筑面积19.9平方米合同约定的房屋交付时间为2020年12月30日。

合同签订后，2019年9月、10月、11月、12月至2020年2月，2020年10月、11月、12月，周口市污染防治攻坚战领导小组陆续启动重污染天气橙色预警响应，对建筑工地室外作业进行管控；2020年2月，周口信和实业有限公司通过微信群发电话告知等方式向业主告知了因新冠疫情原因可能存在延期交付的情况；2021年5月9日，周口信和实业有限公司通过短信与邮政EMS快递的方式向李祥宇、马雪婷告知将于2021年5月13日向其交付房屋的事实。

李祥宇、马雪婷在接收房屋后发现合同内约定为半封闭阳台的南阳台实际交付时为封闭阳台。

庭审过程中，李祥宇、马雪婷向一审法院递交了房屋面积测绘申请书，因该申请涉及的是涉案房屋南阳台封闭与不封闭情况下，计算建筑面积结果的差异，不存在测绘差异，故对李祥宇、马雪婷提出的房屋面积测绘申请一审法院不予准许。

【一审法院认为】一审法院认为，根据本案查明事实以及双方的诉辩主张，对案件争议内容认定如下:一、关于延期交付问题。

按照李祥宇、马雪婷与周口信和实业有限公司订立的商品房买卖合同补充协议的约定，当出现不可抗力、治理环境、突发性公共事件等因素导致交付延迟的，出卖人不承担责任。

涉案合同在履行过程中，因受到2020年年初新冠疫情的影响、以及治理环境因素导致工期延误，属于双方约定的可以延期交付房屋的情形。

根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见一》第三条第一款规定:疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定。

根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。

新冠肺炎疫情作为全国性的突发公共卫生事件，造成全国各地停工停产，因此而导致的延误工期属于不可抗力，且对此情形周口信和实业有限公司也已通过合理方式告知马雪婷、李祥宇，故马雪婷、李祥宇主张周口信和实业有限公司违约的事实不能成立。

其次，周口信和实业有限公司作为房地产开发企业虽然应当预测到因治理环境因素对工期的影响但因为每年的治理环境的时间均是浮动的不具有可预测
性。

双方订立的商品房买卖合同补充协议关于因治理环境导致的延期交付不属于违约就是为了避免该不可预测性。

该条款对双方均具有约束力。

综上周口信和实业有限公司于2021年5月13日向马雪婷、李祥宇交付房屋，延期五个月应属不可抗力，马雪婷、李祥宇以此要求周口信和实业有限公司支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。

二、关于设计变更问题。

依据双方签订的商品房买卖合同的约定，设计变更是指商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式发生变更的情况。

马雪婷、李祥宇所主张的由半封闭阳台变更为封闭阳台，不属于关于商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式的变更。

故马雪婷、李祥宇要求周口信和实业有限公司支付设计变更违约金的诉请，缺少事实依据，一审法院不予支持。

三、关于房款退还问题。

按照周口市土地勘测规划室出具的不动产测量报告(预测)、不动产测量报告(实测)的测量结果显示，马雪婷、李祥宇所购买的15某住宅楼二单元2层204房屋的建筑面积为137.98平方米，其中套内建筑面积118.04平方米，分摊共有建筑面积19.94m。

该房屋面积的测量结果与实际交付的商品房买卖合同上的房屋面积相一致，周口市土地勘测规划室作为专门的测绘机关，其测绘结果更具备专业性和可采性，因此马雪婷、李祥宇所主张的面积差问题，缺少有效证据予以佐证，一审法院不予支持。

四、马雪婷、李祥宇要求周口信和实业有限公司支付律师费2000元的诉讼请求，庭审中马雪婷、李祥宇未提供证据证明马雪婷、李祥宇与周口信和实业有限公司之间约定律师费用的负担，马雪婷、李祥宇要求周口信和实业有限公司支付律师费，缺少事实依据及法律依据，一审法院不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回李祥宇、马雪婷的诉讼请求。

案件受理费315元，由李祥宇、马雪婷共同负担。

【二审上诉人诉称】马雪婷、李祥宇上诉请求：1、撤销周口市川汇区人民法院(2021)豫1602民初5395号民事判决支持上诉人一审全部的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被告承担。

事实和理由：一、关于房屋设计变更，被上诉人是否违约，是否应当退还房款，一审审查事实不清，认定事实错误。

上诉人与被上诉人所签购房合同约定建筑面积为137.98平方米，其
中套内面积118.04平方米，分摊面积19.94平方米，其中2个阳台为非封闭。

开发商在周口市规划局进行该项目规划审批及审批设计时，南北阳台按照非封闭设计进行的报规手续。

根据《河南省建设工程联合测绘文件》中建筑面积计算规则第4.2计算细则第4.2.3内容：房产交易、不动产登记环节内，全封团的阻台按甚外围水平影面积计算全面积，未封闭的阻台按共围护结构或围护设施围水平投影面积的一半计算。

住建部制定的《房产测量规范》的规定挑楼、全封闭的阳台、房屋间封闭的架空通廊，均按其外围水平投影计算建筑面积，有顶益不封闭的阳台、挑廓，按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

根据上诉人与被上诉人所签合同及上述规范内容，上诉人所得房屋的建筑面积应为137.98平方米+两个半封闭阳台的一半面积。

被上诉人在交房时，将南阳台改造为了封闭式阳台，在封闭式阳台的情况下，被上诉人单方委托的测绘公司对涉案房屋的测绘结果为137.98平方米。

很明显被上诉人擅自更改阳台设计导致了上诉人应得房屋面积少了南阳台面积的一半，上诉人根据被上诉人提供的房屋图纸测算，被上诉人更改房屋阳台涉及的行为导致上诉人减少了至少3个平方的面积。

也即是上诉人更改阳台设计的行为改变了房屋的空间尺寸，明显属于违约，且应当向上诉人退还房屋面积减少部分的房款。

根据常识，房屋并非精密商品，房屋建造结果与设计结果100%都存在一定的差异，被上诉人向一审法庭提供的是被上诉人委托的测绘公司进行的所谓的测绘，该测绘结果与合同显示房屋面积完全一致，甚至小数点都一致，很明显该测绘结果是错误的，虚假的。

因阳台设计变更非常明显导致了房屋面积的差异，上诉人申请进行测绘，一审法院以房屋经过测绘，测绘结果与合同显示面积一致为由不准许进行测绘，导致一审事实无法查清，且于法无据。

一审法院武断的驳回上诉人该部分诉求，属于认定事实不清，裁判错误。

二、关于逾期交付，一审法院认定事实错误。

1、关于环境治理导致交房逾期。

商品房买卖合同属于固定合同，其中的交付日期属于重要事项，被上诉人信和实业作为周口本土老牌开发商早已熟知扬尘管控期限，在已签订的合同交付日期中，开发商已把扬尘管控与环境治理因素算入在内。

河南省高级人民法院民事审判第四庭员额法官会议《关于审理逾期交房逾期登记纠纷案件的纪要》第六条(二)规定“在双方签订商品房买卖
合同时，当地政府发布环境治理停工令，大气污染治理管控措施已成常态的情况下，不应当该因素视为不可抗力，出卖人以此为由主张减免逾期交房违约责任的，一般不予支持”。

被上诉人在庭审中拿出上诉人与被上诉人签订合同前后大量的环境及政府部门关于环境治理停工方面的通知文件，说明被上诉人在与上诉人签订本案购房合同时，周口本地关于发布环境治理管控措施命令已经形成常态。

结合上述规定，一审法院以此为由，认为属于不可抗力，应当扣除逾期交房期限，属于审查事实不清。

2、关于新冠肺炎疫情扣除交房期限。

河南省于2020年1月25日按照《国家突发公共卫生事件应急预案》、《河南省突发公共事件总体应急预案》启动重大突发公共卫生事件一级响应始，至2020年3月19日调整至二级响应止，疫情全面停产停工共计55天，被上诉人逾期交房高达169天，关于逾期原因没有任何通知的情况下，一审法院以新冠疫情的不可抗力为由，全部不支持上诉人的诉求，属于审查事实不清，裁判结果错误。

3、逾期交房真实原因。

该小区2021年3月份主楼、园区、地库规划核实完成，小区已经达到完工状态，但是因部分工程质量验收不通过，办不了房屋竣工备案证，为了避免罚款导致不交房，这是被上诉人2021年6月18日才通知已经进行房屋测绘、逾期交房的实际原因。

综上，上诉人认为，一审法院不准许进行测绘，导致审查事实不清，裁判错误，认定不可抗力期限的依据错误，驳回上诉人全部的诉求，是明显错误的，请求二审法院依法改判。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。

上诉人主张的房屋面积差异问题，因周口市土地勘测规划室出具的测量结果，显示马雪婷、李祥宇所购买的涉案房屋建筑面积为137.98平方米，故上诉人主张被上诉人交付房屋面积不足137.98平方米的上诉理由缺乏相应的依据，上诉人单方委托进行的测量不能推翻上述机关测量结果的真实性，本院不予支持。

综上，上诉人的上诉请求不能成立。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：
马雪婷、李祥宇等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
河南省周口市中级人民法院
民事判决书
(2021)豫16民终5170号当事人上诉人(原审原告)：马雪婷。

上诉人(原审原告)：李祥宇。

二上诉人共同委托诉讼代理人:吴泡,上海辉顺律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：周口信和实业有限公司。

负责人:李连功，系该公司经理。

委托诉讼代理人:史玉洁,河南颖滨律师事务所律师。

审理经过上诉人马雪婷、李祥宇因与被上诉人周口信和实业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服周口市川汇区人民法院(2021)豫1602民初5395号民事判决，向本
院提起上诉。

本院于2021年9月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。

上
诉人马雪婷、李祥宇的共同委托诉讼代理人吴泡,被上诉人周口信和实业有限公司的委托诉讼代理人史玉洁到庭参加了诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称马雪婷、李祥宇上诉请求：1、撤销周口市川汇区人民法院(2021)豫1602民初5395号民事判决,支持上诉人一审全部的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被
告承担。

事实和理由：一、关于房屋设计变更，被上诉人是否违约，是否应当退还房
款，一审审查事实不清，认定事实错误。

上诉人与被上诉人所签购房合同约定建筑面积
为137.98平方米，其中套内面积118.04平方米，分摊面积19.94平方米，其中2个阳
台为非封闭。

开发商在周口市规划局进行该项目规划审批及审批设计时，南北阳台按照
非封闭设计进行的报规手续。

根据《河南省建设工程联合测绘文件》中建筑面积计算规则第4.2计算细则第4.2.3内容：房产交易、不动产登记环节内，全封团的阻台按甚外围水平影面积计算全面积，未封闭的阻台按共围护结构或围护设施围水平投影面积的一半计算。

住建部制定的《房产测量规范》的规定挑楼、全封闭的阳台、房屋间封闭的架空通廊，均按其外围水平投影计算建筑面积，有顶益不封闭的阳台、挑廓，按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

根据上诉人与被上诉人所签合同及上述规范内容，上诉人所得房屋的建筑面积应为137.98平方米+两个半封闭阳台的一半面积。

被上诉人在交房时，将南阳台改造为了封闭式阳台，在封闭式阳台的情况下，被上诉人单方委托的测绘公司对涉案房屋的测绘结果为137.98平方米。

很明显被上诉人擅自更改阳台设计导致了上诉人应得房屋面积少了南阳台面积的一半，上诉人根据被上诉人提供的房屋图纸测算，被上诉人更改房屋阳台涉及的行为导致上诉人减少了至少3个平方的面积。

也即是,上诉人更改阳台设计的行为改变了房屋的空间尺寸，明显属于违约，且应当向上诉人退还房屋面积减少部分的房款。

根据常识，房屋并非精密商品，房屋建造结果与设计结果100%都存在一定的差异，被上诉人向一审法庭提供的是被上诉人委托的测绘公司进行的所谓的测绘，该测绘结果与合同显示房屋面积完全一致，甚至小数点都一致，很明显该测绘结果是错误的，虚假的。

因阳台设计变更非常明显导致了房屋面积的差异，上诉人申请进行测绘，一审法院以房屋经过测绘，测绘结果与合同显示面积一致为由不准许进行测绘，导致一审事实无法查清，且于法无据。

一审法院武断的驳回上诉人该部分诉求，属于认定事实不清，裁判错误。

二、关于逾期交付，一审法院认定事实错误。

1、关于环境治理导致交房逾期。

商品房买卖合同属于固定合同，其中的交付日期属于重要事项，被上诉人信和实业作为周口本土老牌开发商早已熟知扬尘管控期限，在已签订的合同交付日期中，开发商已把扬尘管控与环境治理因素算入在内。

河南省高级人民法院民事审判第四庭员额法官会议《关于审理逾期交房逾期登记纠纷案件
的纪要》第六条(二)规定“在双方签订商品房买卖合同时，当地政府发布环境治理停工令，大气污染治理管控措施已成常态的情况下，不应当该因素视为不可抗力，出卖人以此为由主张减免逾期交房违约责任的，一般不予支持”。

被上诉人在庭审中拿出上诉人与被上诉人签订合同前后大量的环境及政府部门关于环境治理停工方面的通知文件，说明被上诉人在与上诉人签订本案购房合同时，周口本地关于发布环境治理管控措施命令已经形成常态。

结合上述规定，一审法院以此为由，认为属于不可抗力，应当扣除逾期交房期限，属于审查事实不清。

2、关于新冠肺炎疫情扣除交房期限。

河南省于2020年1月25日按照《国家突发公共卫生事件应急预案》、《河南省突发公共事件总体应急预案》启动重大突发公共卫生事件一级响应始，至2020年3月19日调整至二级响应止，疫情全面停产停工共计55天，被上诉人逾期交房高达169天，关于逾期原因没有任何通知的情况下，一审法院以新冠疫情的不可抗力为由，全部不支持上诉人的诉求，属于审查事实不清，裁判结果错误。

3、逾期交房真实原因。

该小区2021年3月份主楼、园区、地库规划核实完成，小区已经达到完工状态，但是因部分工程质量验收不通过，办不了房屋竣工备案证，为了避免罚款导致不交房，这是被上诉人2021年6月18日才通知已经进行房屋测绘、逾期交房的实际原因。

综上，上诉人认为，一审法院不准许进行测绘，导致审查事实不清，裁判错误，认定不可抗力期限的依据错误，驳回上诉人全部的诉求，是明显错误的，请求二审法院依法改判。

二审被上诉人辩称周口信和实业有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。

上诉人所主张的逾期交房问题是因新冠肺炎疫情及扬尘治理的政策所导致的，预期交房的理由正当，不应向上诉人支付任何违约金。

上诉人的上诉不能成立，应予以驳回。

原告诉称马雪婷、李祥宇向一审法院起诉请求：1、判令周口信和实业有限公司支付逾期交付违约金13721.2元；2、判令周口信和实业有限公司支付设计变更违约金
4059.54元；3、判令周口信和实业有限公司退还多收房款13416.06元；4、判令周口信和实业有限公司赔偿马雪婷、李祥宇支出的律师费2000元；5、本案诉讼费用由周口信和实业有限公司承担。

一审法院查明一审法院查明事实：2019年9月26日，李祥宇、马雪婷与周口信和实业有限公司就周口信和实业有限公司开发的周口建业公园里项目15某住宅楼二单元2层204号屋签订了商品房买卖合同,合同约定房屋的建筑面积为137.98平方米,其中套内建筑面积118.04平方米,分摊共有建筑面积19.9平方米,合同约定的房屋交付时间为2020年12月30日。

合同签订后，2019年9月、10月、11月、12月至2020年2月，2020年10月、11月、12月，周口市污染防治攻坚战领导小组陆续启动重污染天气橙色预警响应，对建筑工地室外作业进行管控；2020年2月，周口信和实业有限公司通过微信群发电话告知等方式向业主告知了因新冠疫情原因可能存在延期交付的情况；2021年5月9日，周口信和实业有限公司通过短信与邮政EMS快递的方式向李祥宇、马雪婷告知将于2021年5月13日向其交付房屋的事实。

李祥宇、马雪婷在接收房屋后发现合同内约定为半封闭阳台的南阳台实际交付时为封闭阳台。

庭审过程中，李祥宇、马雪婷向一审法院递交了房屋面积测绘申请书，因该申请涉及的是涉案房屋南阳台封闭与不封闭情况下，计算建筑面积结果的差异，不存在测绘差异，故对李祥宇、马雪婷提出的房屋面积测绘申请一审法院不予准许。

一审法院认为一审法院认为，根据本案查明事实以及双方的诉辩主张，对案件争议内容认定如下:一、关于延期交付问题。

按照李祥宇、马雪婷与周口信和实业有限公司订立的商品房买卖合同补充协议的约定，当出现不可抗力、治理环境、突发性公共事件等因素导致交付延迟的，出卖人不承担责任。

涉案合同在履行过程中，因受到2020年年初新冠疫情的影响、以及治理环境因素导致工期延误，属于双方约定的可以延期交付房屋的情形。

根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导
意见一》第三条第一款规定:疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定。

根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。

新冠肺炎疫情作为全国性的突发公共卫生事件，造成全国各地停工停产，因此而导致的延误工期属于不可抗力，且对此情形周口信和实业有限公司也已通过合理方式告知马雪婷、李祥宇，故马雪婷、李祥宇主张周口信和实业有限公司违约的事实不能成立。

其次，周口信和实业有限公司作为房地产开发企业虽然应当预测到因治理环境因素对工期的影响,但因为每年的治理环境的时间均是浮动的,不具有可预测性。

双方订立的商品房买卖合同补充协议关于因治理环境导致的延期交付不属于违约就是为了避免该不可预测性。

该条款对双方均具有约束力。

综上,周口信和实业有限公司于2021年5月13日向马雪婷、李祥宇交付房屋，延期五个月应属不可抗力，马雪婷、李祥宇以此要求周口信和实业有限公司支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。

二、关于设计变更问题。

依据双方签订的商品房买卖合同的约定，设计变更是指商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式发生变更的情况。

马雪婷、李祥宇所主张的由半封闭阳台变更为封闭阳台，不属于关于商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式的变更。

故马雪婷、李祥宇要求周口信和实业有限公司支付设计变更违约金的诉请，缺少事实依据，一审法院不予支持。

三、关于房款退还问题。

按照周口市土地勘测规划室出具的不动产测量报告(预测)、不动产测量报告(实测)的测量结果显示，马雪婷、李祥宇所购买的15某住宅楼二单元2层204房屋的建筑面积为137.98平方米，其中套内建筑面积118.04平方米，分摊共有建筑面积19.94m。

该房屋面积的测量结果与实际交付的商品房买卖合同上的房屋面积相一致，周口市土地勘测规划室作为专门的测绘机关，其测绘结果更具备专业性和可采性，因此马雪婷、李祥宇所主张的面积差问题，缺少有效证据予以佐证，一审法院不予支持。

四、马雪婷、李祥宇要求周口信和实业有限公司支付律师费2000元的诉讼请求，庭审中马雪婷、李祥宇未提供证据证明马雪婷、李祥宇与周口信。