2022年房地产经纪人《业务操作》试题及答案(最新)

2022年房地产经纪人《业务操作》试题及答案(最新)
1、[单选题]房地产开发企业为了维护企业形象，提高社会声誉，其定价目标通常是()。

A.实现利润最大化
B.提高市场占有率
C.稳定所售商品房价格
D.快速收回资金成本
【答案】C
【解析】房地产定价目标大致包括以下几种：①以利润为中心的定价目标;②提高市场占有率的目标;③稳定价格目标;④过渡定价目标。

其中，稳定价格目标又称为企业声誉目标，是指房地产企业为维护企业形象，采取稳定价格的做法。

2、[多选题]房屋租赁托管业务对业主的好处包括()。

A.保障出租人收益
B.免除不必要的电话骚扰
C.降低经济和时间成本
D.提高了房屋维修的及时性。

E,免除出租人与承租人之间的经济纠纷
【答案】ABCE
【解析】房屋租赁托管业务对业主即出租人而言，有以下四个方面的好处：①保障出租人收益;②免除不必要的电话骚扰;③降低经济和时间成本;④减少出租人与承租人之间的经济纠纷。

3、[多选题]资料和数据可分为()。

A.原始资料
B.内部资料
C.存量资料
D.外部资料
【答案】AC
【解析】资料和数据可分为初级(原始、一手)资料及次级(存量、二手)资料两类。

初级资料系为特定目的而直接搜集的资料，次级资料则为公司内部或外部以出版物或其他形式公布的资料。

4、[单选题]下列关于中大户型住宅客户的表述，错误的是()。

A.以二次或多次置业客户为主
B.置业目的多为改善居住条件
C.对价格非常敏感
D.家庭结构较为复杂，多为三代人同住
【答案】C
【解析】中大户型客户特征有：①二次或多次置业客户为主，目的
多为改善居住条件;②家庭结构较为复杂，多为三代人同住;③对居住
面积、产品户型及居住配套条件有更高的追求，关注生活便利性、舒
适性，要求有较好的小区环境和物业服务。

大户型及别墅客户特征：
①置业经验非常丰富，对物业有自己独有的判断;②表现比较低调，很
讲道理，容易沟通，对自己的选择较自信，朋友的影响较关键，同时
也接受销售人员提出的好建议;③注重物业品质及形象等精神层面与客
户身份地位的匹配度。

C项属于小户型住宅客户特征。

5、[多选题]下列资料中，属于新建商品房销售文件的有()。

A.价目表
B.购房须知
C.项目楼书
D.户型手册。

E,置业计划
【答案】ABE
【解析】新建商品房销售文件包括：①价目表;②置业计划;③购房
须知;④《商品房认购协议书》;⑤购房相关税费须知;⑥抵押贷款须知。

6、[多选题]业态定位需考虑的因素有()。

A.项目整体市场需求
B.商圈融合性
C.项目整体功能组合、单层功能组合设计
D.项目的经营特色。

E,各业态商家对楼层、位置、进深、面宽等要求
【答案】ABCE
【解析】业态定位，就是商业地产项目引进什么样的零售业态，业态定位准确与否.很大程度决定商业地产项目的成功或失败。

业态定位考虑因素有：①项目整体功能组合、单层功能组合设计;②各业态商家对楼层、位置、进深、面宽等要求;③项目整体市场需求;④商圈融合性。

7、[单选题]独家委托获取步骤流程中的最后一步是()。

A.获取业主信任
B.明确独家条件
C.签署委托协议
D.收集完善信息并进行物业勘察评估
【答案】C
8、[单选题]下列房屋中，可以采用协议方式取得建设用地使用权的是()。

A.社区小型超市
B.环保器材厂生产车间
C.非营利的社会团体办公楼
D.限房价、限套型普通商品住宅
【答案】C
【解析】本题考查的是国有建设用地使用制度(国有建设用地使用权出让)知识点。

根据《物权法》第一百三十七条规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以厦同一土地有两个以上意向用地者，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

对于非营利的社团办公楼，是可以通过协议方式取得建设用地使用权的。

9、[多选题]适合独委托的房产()。

A.房产产权清晰
B.委托价格有竞争力
C.业主有明确的动机
D.业主积极配合。

E,服务区域之外的房产也可以
【答案】ABCD
【解析】适合做独委托的房产的条件有：①房产产权清晰，权属明确;②房产的委托价格具有竞争力;③业主有明确的动机;④业主能够积极配合;⑤房产位于有效的服务区域内。

10、[单选题]房地产产品目标客户需求定位法的步骤，不包括()。

A.目标客户特征分析
B.内部资源分析
C.确定目标客户
D.设计产品并进行营销策划和组织实施
【答案】B
【解析】目标客户需求定位法是指房地产企业根据所选定的目标市场实际需求，开发建设出能满足他们个性化需求的产品。

目标客户需求定位法的步骤包括：①确定目标客户;②目标客户特征分析;③设计产品并进行营销策划和组织实施。

11、[单选题]()是房地产经纪机构必不可少的重要资源，是其生存和发展的基础。

A.客源
B.房源
C.营销策略
D.房地产经纪人
【答案】B
12、[多选题]信息是任何决策的基础，如果缺乏有效信息的支持，则所有决策都是主观臆测。

下列属于搜集信息的途径的有()。

A.交易双方当事人
B.房地产经纪机构的房地产交易信息
C.熟悉房地产市场的专业人士
D.准交易资料的搜集。

E,各类初级资料
【答案】ABCDE
【解析】房地产市场信息搜集途径包括以下七种：①交易双方当事人;②房地产经纪机构的房地产交易信息;③房地产开发企业公开发布
的各种销售或出租广告;④熟悉房地产市场的专业人士;⑤准交易资料
的搜集;⑥房地产交易展示会上的销售资料;⑦各类次级资料。

13、[单选题]在客源信息的开拓方法中，()的劣势是成本较高、时
效性较差。

A.客户介绍法
B.广告法
C.讲座揽客法
D.互联网开发法
【答案】B
【解析】A项，客户介绍法，成本很低、客户都是真实有效的;B项，使用广告法的劣势是成本较高、时效性较差;C项，讲座的组织准备工
作尤为关键，主题、时间、场地和邀请方式及主讲人的演讲技巧等都
决定其效果;D项，互联网开发法劣势在于当前网上信息量大，信息难
于突出，客户识别难度大，需要对客源信息进行有效的分析才能找出
适合潜在客户的房源。

14、[多选题]根据土地利用总体规划，土地用途包括()。

A.农用地
B.城市用地
C.建设用地
D.公益用地。

E,未利用土地
【答案】ACE
【解析】根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。

15、[选择题]甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发的一商品住宅项目已竣工，在办理了《商品房销售许可证》后，自行销售该住宅项目。

甲企业为张某制作了置业计划，与王某签订了《房地产认购协议书》，与年龄为25岁的刘某签订了《商品房买卖合同》。

甲企业通过与王某签订《房地产认购协议书》来确定王某()。

A.对所认购住房的所有权
B.所认购住房的成交价格
C.签订《商品房买卖合同》的具体时间
D.与甲企业纠纷的解决途径
【答案】BC
【解析】购房者通过销售人员的介绍，对所购房地产全面了解后，选定自已购买的房屋单元，这时需要以缴纳定金并签订《房地产认购
协议书》的形式，来确定购房者对该房号的认购权、该房号的成交价格及签订正式《商品房买卖合同》的时间等事项。

通过《房地产认购协议书》来保证购房者与开发企业的合法权利。

16、[单选题]由于写字楼主流客户群的购买用途为企业办公场地使用，因此企业经营状况直接影响企业主或企业购置物业的面积需求与资金实力，体现的是写字楼项目代理销售的()。

A.客户非个体属性
B.产品技术性
C.与宏观经济正相关性
D.销售商务性
【答案】C
【解析】主流客户群购买写字楼用于企业办公，因此企业经营状况直接影响企业主或企业的资金实力和购置物业面积的需求。

企业作为市场经济活动的主体，其经营状况与国家宏观经济走势密切相关，通常具有一定的正相关性。

当国家宏观经济状况良好时，企业购买或租赁写字楼的需求较为旺盛，相反，需求变弱。

因此，写字楼销售市场发展走势与国家宏观经济形势基本保持同向变化。

17、[多选题]下列资料中，属于新建商品房销售文件的有()。

A.价目表
B.购房须知
C.项目楼书
D.户型手册。

E,置业计划
【答案】ABE
【解析】新建商品房销售文件包括：①价目表;②置业计划;③购房
须知;④《商品房认购协议书》;⑤购房相关税费须知;⑥抵押贷款须知。

18、[多选题]新建商品销售准备的宣传资料包括()。

A.价目表
B.项目楼书
C.宣传展板
D.户型手册。

E,购房相关税费须知
【答案】BCD
【解析】宣传资料是将项目的定位、产品、建筑风格等信息，以画面、文字、图示的方式传递给客户，以增加客户的感知。

房地产销售
宣传资料通常由房地产经纪机构委托专业的广告公司设计和制作，以
项目楼书、户型手册、折页、宣传单张、宣传片、网站等形式呈现给
客户。

AE两项属于销售文件。

19、[多选题]住宅项目的销售执行过程中，展会方案确定后，接下
来就是对方案的执行，主要包括()及安排从展会现场到销售现场的看
楼车等工作。

A.协助展位设计制作
B.物料准备
C.彩排走场
D.展场布场。

E,展会客户分析
【答案】ABCD
【解析】展会组织是指参加一些地区专为房地产企业及相关产业举
办的展会。

展会方案的执行主要包括：协助展位设计制作、人员培训、物料准备、展场布场、彩排走场、安排从展会现场到销售现场的看楼
车等等工作。

20、[单选题]根据规定，首次购房人的贷款首付款为______，再次
置业者的贷款首付款为______。

()
A.30%;70%
B.35%;60%
C.35%;70%
D.30%;60%
【答案】D
【解析】首次向银行申请贷款购房的被称为首次购房人，其贷款首
付款为30%，利率为基准利率。

当购房人再次向银行申请贷款时，被称
之为再次置业者，其首付为60%，利率在基准利率的基础上上浮10%～l5%。

21、[单选题]城市次级商圈的特点为()。

A.顾客的集中度高，消费额高
B.顾客的集中度高，消费额低
C.顾客比较分散
D.顾客非常分散
【答案】C
【解析】次级商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的15%～20%，顾客比较分散。

A项属于核心商圈的特点;B项不是任何商圈的特点;D项属于边缘商圈的特点。

22、[单选题]不适合房地产产品引入期的策略是()。

A.适当低价、薄利为其宗旨
B.加强市场调查与预测
C.加强售前、售中、售后服务
D.可用广告、新闻发布等方式大力推销、宣传
【答案】C
【解析】引入期是指一种新型的房地产，初次进入房地产市场。

这
时期应采取的策略有：①在价格上要适当低一些，以薄利为宗旨;②在
推销手段上，可采取广告、新闻发布会等来扩大影响;③加强对市场的
调查和预测;④对在调查中得到的关于产品设计方面的缺陷，及时进行
反馈和修改，以迎合顾客的需求。

C项是成长期应采取的策略。

23、[多选题]以下属于购买存量房产权登记办理流程的有()。

A.购买资格核验(住宅类)
B.地税部门核定契税
C.到房屋登记大厅提交申请
D.面签合同。

E,领证
【答案】ABCE
【解析】购买存量房、办理房屋产权登记需要一定的程序，其流程
如下：①购买资格核验(住宅类);②网签合同;③地税部门核定契税;④
到不动产登记大厅提交申请;⑤受理;⑥领证。

24、[多选题]根据成交客户置业目的的不同，将客户分为()等类别。

A.投资客户
B.自用客户
C.大户型客户
D.别墅客户。

E,小户型客户
【答案】AB
【解析】住宅客户根据不同的标准可以分成不同的类型，具体为：①根据成交客户置业目的的不同，将客户分为自用客户和投资客户;②根据购房面积大小，将客户分为小户型客户、中大户型客户、大户型及别墅客户。

25、[单选题]房地产经纪机构代办存量房抵押贷款时，应按()收取服务费。

A.抵押贷款期限
B.抵押房屋面积
C.抵押贷款标的额
D.抵押贷款业务数量
【答案】D
【解析】由于贷款过程需要涉及到房产评估、到银行签订房地产抵押贷款合同、递交相关审核资料，以及后续的抵押登记房屋过户手续办理，整个过程牵涉部门较多，流程比较复杂;办理中需要较多的金融专业知识。

因此，多数购房人选择贷款服务机构代办，代办机构按照国家规定的收费标准按件收取服务费。

26、[多选题]房地产经纪人在新建商品房销售前，接受项目培训的主要内容有()。

A.房地产市场状况
B.房地产经纪人的工作流程
C.项目规划设计
D.园林规划设计。

E,户型设计
【答案】CDE
【解析】项目销售前通常会邀请专业建筑设计人员进行项目规划设计、园林规划、户型设计等专业培训。

目的在于让销售人员了解项目规划设计的内容、建筑特色、规划优势、产品特点及设计过程等，以加深对产品的熟悉和理解，以便于准确清晰地向客户传递产品的独特价值，并区别于周边的竞争项目。

27、[单选题]某项目总投资10万元，建筑投资500元/m2，若总建筑面积1000m2，预期利润6万元，则单位价格为()元/m2。

A.350
B.420
C.500
D.660
【答案】D
【解析】单位价格的计算公式为：单位价格=单位可变成本费用+单位贡献量;其中，单位贡献量=目标贡献/单位总量;目标贡献=预计固定成本费用+年目标盈利。

本题中，单位价格
=500+(100000+60000)÷1000=660(元/m2)。

28、[多选题]房地产促销的目标有()。

A.提供房地产产品信息
B.增加消费者对房地产产品的需求量
C.稳定房地产产品销售
D.进一步强化房地产产品价值。

E,提高房地产产品价格
【答案】ABCD
【解析】房地产促销的目标包括以下几个方面：①提供房地产产品
信息;②增加消费者对产品的需求量;③通过提炼卖点实现房地产产品
的差异化特征;④进一步强化了房地产价值;⑤稳定销售
29、[多选题]习惯上说，一个楼盘的均价代表了市场对楼盘素质的
综合评价，下列关于楼盘均价的说法中，正确的有()。

A.均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系
B.整体均价能说明某一幢楼的档次
C.均价表现为开发商对项目总体销售额的预期
D.均价确定表示该楼盘的质量水平。

E,必须先制定出分幢(组)价格，再定出整体均价
【答案】AC
【解析】A项，均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系，考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度;B项，整体均价无
法说明某一幢楼、某一个单位的档次;C项，在本质上，均价表现为开
发商对项目总体销售额的预期;D项，一个均价代表了市场对质量的综
合评价;E项，均价的制定参照主要是同区域、同质、同客户群、同户型、同规模、同价位，比较的因素有地理位置、楼宇本体、物业管理、工程形象进度、营销等方面，整体均价必须分解，即先定出整体均价，再进行分解——分幢(分组)。

30、[单选题]住房公积金贷款是一种()担保委托代款。

A.强制性
B.政策性
C.商业性
D.自由性
【答案】B
【解析】住房公积金贷款是指由各城市住房公积金管理中心及所属
管理部门，运用住房公积金，委托银行向购买(自建、翻建、大修)住
房职工发放的一种政策性担保委托贷款。

贷款发放委托银行，并由借
款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式
31、[单选题]推售策略的重要前提是()
A.风险转移
B.风险回避
C.控制风险
D.风险自留
【答案】C
【解析】推售安排是指每一次推售根据房地产开发企业的回款目标
各类产品的组合比例。

价格的确定是与推售策略息息相关的，合理的
推售是确保价格实现的关键。

控制风险是推售策略的重要前提。

32、[单选题]针对住宅和写字楼销控的最大不同，()是写字楼销售
流程中的重点和难点。

A.现场第一印象树立
B.房号销控
C.银行抵押贷款协助
D.制作销售手册内容
【答案】B
【解析】写字楼和住宅销控的最大不同在于企业需求面积跨度较大，产品通常存在灵活的可拼合性。

这对楼层销控与平面层不同房号单位
的销控均提出较高要求。

即房号销控是写字楼销售流程中的重点与难点。

33、[单选题]目前()经过房屋产权单位批准并补交了土地收益后，
可以在市场上进行流通。

A.商品房
B.集资房
C.房改房
D.解困房
【答案】C
【解析】清晰的房屋产权是营销的前提。

存量房中除了商品房的产权关系较为简单外，其他产权性质的存量房房屋权属都相当复杂，根据不同的市场发展时期和住房保障政策的不同，不同形式的产权，其上市条件又存在差别。

比如，目前房改房经过房屋产权单位批准并补交了土地收益后，可以在市场上进行流通。

34、[单选题]相对于广告、人员推销和公共关系这几种推广方式而言，销售促进的突出优点是()。

A.销售刺激直接，易引起消费者的注意与反应，易迅速产生效果
B.可信度高，易建立企业和房地产产品的形象
C.传播广泛，传播的信息规范，易控制
D.信息表达灵活，易与消费者沟通和建立关系
【答案】A
【解析】活动促销是指企业整合本身的资源(企业及楼盘的优势和机会点)，通过具有创意性的活动或事件，使之成为大众关心的话题，吸引媒体报道与消费者参与，进而达到提升企业及楼盘形象以及促进销售目的的一种促销手段。

企业进行活动促销的时机包括：①认为购
买商品的新客户人数不够多时;②新项目导人市场的速度必须加快时;③该片区或某一特定时期，市场竞争特别激烈时;④企业想加强广告力度时;⑤主要竞争对手积极举办活动促销时;⑥企业想要获得更多消费者或路径等方面的情报时。

35、[单选题]房地产销售一般根据项目销售量、销售目标和()等因素决定销售人员人数。

A.销售进度
B.销售难度
C.宣传推广
D.物业档次
【答案】C
【解析】房地产销售中，一般根据项目的销售阶段、项目销售量、销售目标、宣传推广等因素决定销售人员数量，然后根据销售情况进行动态调整。

36、[单选题]房地产开发企业为了维护企业形象，提高社会声誉，其定价目标通常是()。

A.实现利润最大化
B.提高市场占有率
C.稳定所售商品房价格
D.快速收回资金成本
【答案】C
【解析】房地产定价目标大致包括以下几种：①以利润为中心的定价目标;②提高市场占有率的目标;③稳定价格目标;④过渡定价目标。

其中，稳定价格目标又称为企业声誉目标，是指房地产企业为维护企业形象，采取稳定价格的做法。

37、[单选题]下列关于房地产市场营销系统的表述中，不正确的是()。

A.房地产市场营销系统是由一系列相关要素构成的
B.房地产市场营销系统的运行结构是由输入、过程及输出三部分构成的
C.房地产市场营销系统不具有环境相关性
D.房地产市场营销系统具有特定目标
【答案】C
【解析】房地产市场营销系统是一个开放的系统，系统环境要素对房地产市场营销系统具有重大影响，它可能为房地产市场营销活动提供机会、条件和激励，也可能对房地产市场营销活动产生制约，形成障碍。

所以，房地产市场营销系统具有环境相关性。

从政策角度看，国家当期发布的财政政策、货币政策、房地产产业政策对房地产业的
发展都会产生一定的影响，针对市场的房地产营销策略也应随着市场
政策环境的变化而变化。

38、[单选题]一般情况下城市核心商圈的顾客占顾客总数量的()。

A.5%～l0%
B.15%～20%
C.30%～45%
D.70%～80%
【答案】D
【解析】商圈有以下三个层次构成：①核心商圈，在该商圈的顾客
占顾客总数量的70%～80%，顾客的集中度高，消费额也高;②次级商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的15%～20%，顾客比较分散;③边缘商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的5%～10%，顾客非常分散。

39、[单选题]下列用地中，不属于划拨方式取得建设用地使用权的
是()。

A.旅游用地
B.国家机关用地
C.公益事业用地
D.城市基础设施用地
【答案】A
【解析】《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等
经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、
拍卖等公开竞价的方式出让。

选项B、C、D三项用地均可以通过划拨
方式取得。

40、[单选题]下列商圈中，能够辐射全市且人流量最大的是()。

A.生活商圈
B.地域商圈
C.中央商务区
D.副城市中心型商圈
【答案】C
【解析】针对商圈内的人口密度、消费能力，以及人潮、交通流量等，可将新建商品房的商圈划分为以下类型：①邻里中心型，大约半
径在一公里，一般称为“生活商圈”;②大地区中心型，通常指公交路
线可能延伸到达的地区，其覆盖面则比生活商圈更广，一般称为“地
域商圈”;③副城市中心型，通常指公交路线集结的地区，可以转换而
形成交通辐射地区;④城市中心型，又可以称为中央商务区(CBD)，其
覆盖范围包括整个都市四周，车潮或人潮流量的层面来自四面八方。

41、[单选题]针对不同的项目，通过选择毛坯、简装、精装示范，
工程材料展示等不同的形式，不同程度地展现写字楼的产权单位优势、公共空间特点、实际空间感及景观资源等，这采用的是写字楼项目现
场展示()的要点。

A.系统接待流程
B.样板层展示
C.现场物料准备
D.看楼动线包装
【答案】B
【解析】样板层展示的要点是针对不同的项目，通过选择毛坯、简装、精装示范、工程材料展示等不同的形式，不同程度地展现写字楼的产权单位优势、公共空间特点、实际空间感及景观资源等。

A项，系统接待流程，针对写字楼客户的商务属性与高端属性，匹配专业从事写字楼销售的顾问人员，进行系统的“接待一推介一交流一维护”服务流程;C项，现场物料准备，折页与楼书、3D宣传片、区域模型、楼体模型、销售物料等;D项，看楼动线包装，通过对未全面完工的公共空间、电梯厅、电梯、施工现场等环节的过渡性包装，提升客户看楼过程的舒适感与项目品质感。

42、[选择题](一)某市土地储备中心拟拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为办公的地块。

甲房地产开发公司(以下简称甲公司)参与拍卖并获得该地块。

由于该地块周边区域写字楼市场竞争不激烈，甲公司决定利用该地块开发写字楼。

为了掌握该地块区域写字楼的供应和需求状况，甲公司开展了市场调查和市场分析，并结合该地块现有状况，对拟开发的写字楼进行了定位甲公司开展市场调查时，首先搜集的信息有()。

A.户型布局
B.配套设施
C.潜在客户行业
D.潜在客户规模
【答案】CD
【解析】对于商业房地产调查，应首先搜集商圈内现有商业写字楼用户行业和企业规模等信息，然后搜集对区域内写字楼有直接需求和潜在需求的消费者信息，停车场情况、周边市容环境等资料也是对商业房地产有较大影响的内容。

43、[单选题]根据选择销售零售商的数量，分销强度可以依次分为密集分销、选择分销和独家分销，其中选择分销是()。

A.通过尽可能多的中间商形成的销售渠道
B.按照一定条件选择若干同类中间商经销自己产品的渠道
C.按照一定条件选择若干不同类中间商经销自己产品的渠道
D.仅选择一个中间商的渠道
【答案】B
【解析】A项，密集型分销渠道是通过尽可能多的中间商形成销售渠道;BC两项，选择性分销是按照一定条件选择多个同类中间商经销自。