房地产经纪实务模拟试题二下

二、多项选择题（共30题，每题2分。

每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，在答题卡上涂黑其相应的编号。

错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）
51．房地产经纪人在存量房营销活动中的作用主要有（）。

A．降低交易价格
B．降低交易风险
C．节约交易成本
D．提高交易效率
E．促进双方交易
答案：BCDE 见教材P19
解析：房地产经纪人在存量房营销活动中的工作中的作用包括降低交易风险、提高效率、节省交易成本，进而促使交易双方顺利、安全地完成交易。

延伸（1）: 房地产经纪人在存量房营销活动中的工作包括由于房地产交易的复杂性，交易双方常常需要花费很多时间、精力搜寻信息和进行谈判，才能最终达成交易协议。

延伸（2）: 在新建商品房营销活动中的工作及作用：（1）项目筹划与地块研究。

项目筹划与地块研究在房地产开发企业获得土地之前和获得土地之后都需要进行。

内容：包括投资决策、城市规划和地块研究，
作用：房地产经纪人在其中主要起到提供信息的作用。

（2）产品设计与规划。

内容：产包括进行项目市场定位（简称“项目定位”）和提出开发建议。

开发建议是指从市场角度对产品设计提出要求，是市场需求和产品规划设计的桥梁，一般包括户型、功能等内容。

作用：房地产经纪人一般在产品设计与规划阶段开始介入。

（3）项目策划与销售。

内容：包括项目定价、项目市场推广和项目销售。

在项目定价中，房地产经纪人需要制定价目表、确定价格策略，并在销售中根据实际情况进行价格调整；市场推广阶段的工作有卖点挖掘、市场推广费用分析和组织市场推广；在项目销售过程中，房地产经纪人应制定销售方案、细化销售流程、控制销售过程并进行相应的促销工作。

作用：房地产经纪人一般不参与工程施工与监理的工作，但应就施工和销售现场的协调提出建议，以保证销售效果。

52．设计房地产市场调查表时，应注意的事项有（）。

A．问题要简洁
B．问题要灵活
C．问题答案不宜过多
D．每个问题只能包含一项内容
E．要使用十分专业的术语
答案：ACD 见教材P75
解析：设计房地产市场调查表时，应注意的事项有：一是问题要短。

二是每一个问题只能包含一项内容。

三是问题中不要使用太专业的术语。

四是问题答案不宜过多，问题的含义不要模棱两可，一个问题只代表一件事，只有一种答案。

五是要注意问问题的方式。

延伸：按调查方式划分的调查方法包括访问法、观察法和实验法，其中访问法是最常用的市场调查方法，包括设计调查表和访问法的形式；观察法包括直接观察法、实际痕迹测量法和行为记录法，尤其对实际痕迹测量法和行为记录法的概念和教材所举实例重点掌握。

53．在存量房经纪业务商圈调查中，初步调查的内容有（）。

A．楼盘是否存在产权纠纷
B．有效商圈内的标志性建筑
C．有效商圈周边的生活配套设施
D．楼盘总面积、主要户型、总套数、开盘价格
E．楼盘名称、坐落位置、竣工日期及开发企业
答案：BCDE 见教材P86～87
解析：初步调查是搜集商圈范围内各个楼盘的基本信息，调查生活配套设施状况，通常指公交路线集结的主要内容包括；①楼盘名称、坐落位置、楼盘的竣工日期及开发企业；②每个楼盘的总面积、主要户型、共计套数；③每个楼盘的开盘价格、目前的市场售价、主要房型的出租价格；④每个楼盘的主要入住业主来源情况、入住率、绿地率、有无会所；⑤在有效商圈周边的生活配套设施：银行、学校、超市、邮局、菜市场、交通线路、主要道路干线、轨道交通等；⑥有效商圈内的标志性建筑等。

延伸1：根据调查内容的深入程度，可将商圈调查分为初步调查、深入调查和个案调查三种。

延伸2：深入调查的内容：①楼盘房地产开发企业的公司名称、地址和联系方式；②物业的类型、物业服务企业、物业服务费的收费标准；③具体的开盘时间和价格、交房时间；④主要房型和建筑面积、车位情况及管理费用；⑤该楼盘的建筑规划平面图；⑥该楼盘的优、劣势分析；⑦附近楼盘的价格对比、成交活跃性调查；⑧商圈内主要竞争对手的成交情况分析。

延伸3：：个案调查的内容：客户来源情况、成交价格和现有市场均价比较、客户购房目的等。

54．早期购买房地产新产品的客户的特征通常有（）。

（2012版教材已删掉此项内容）
A．年龄较大
B．较高的社会地位
C．良好的教育背景
D．较高的经济收入
E．获取信息能力较强
答案：BCD
解析：早期购买房地产新产品的客户的共同特征包括：①年龄较轻；②较高的社会地位；③良好的教育背景；④较高的经济收入。

他们比滞后采用者更容易获得信息。

55．房地产开发项目采取的“成本＋竞争”定价策略的主要步骤有（）。

A．计算项目总成本
B．调查竞争对手价格
C．得出本项目价格
D．计算项目预期利润
E．调查消费者愿意接受的价格
答案：ABCD 见教材P37
解析：“成本＋竞争”定价策略的主要步骤有：计算项目总成本→调查竞争对手价格→计算本项目预期利润→成本加利润得出本项目价格。

延伸：房地产定价方法包策略包括两种：成本＋竞争和消费者需求＋竞争者价格
后者的定价流程为：调查竞争对手价格→调查消费者对与竞争对手差异化物业的需求程度→调查消费者愿意以何种价格接受该物业→计算本项目成本和预期利润→得出本项目的最终价格。

56．房地产分销渠道一般为短渠道，其主要原因有（）。

A．房地产是标准化商品
B．房地产卖方需要控制分销渠道
C．消费者对房地产多为一次性购买
D．房地产经纪机构能提供标准化服务
E．消费者希望从房地产生产者或所有者那里直接购买
答案：BC D E 见教材P44。