房地产基础知识笔记

第一章房地产概括
一、房地产基本含义：是指能知足人们从事生产、生活等活动，能在市场上依法进行交易的房和地的综合体。

拥有排它性。

二、房地产的特征：
1、稀缺性（土地不行重生），
2、不行挪动性（决定了它是地区性市场，不存在全国性市场，不存在全世界性市场，不同地区是不同样的；决定了它是产品差别化的市场，不可以实现完整代替，不可以实现竞争）
3、价值量大
4、房地产使用期长
5、拥有互相影响的特征（受通风、环境等）
6、房地产受政策调控和限制（政府经过四种权益实现：管束权、收税权、征收权、充公权）。

三、房地产按用途的分类：
1、居住宅地产，分为住所、集体宿舍。

2、非居住宅地产，又分为：
A、商业房地产；
B、办公房地产（办理公务的商务楼、写字楼、行政办楼）
C、餐饮房地产（顾客用餐的酒楼、美食城、餐馆、快餐店等）
D、旅店房地产（游客住宿的旅馆、饭馆、酒店、酒店式公寓、度假村、酒店、款待所等）
E、金融房地产（金融事务用的银行、积蓄所、信誉社、信托、证券、保险公司、财务公司等）
F、信息用房地产（信息家产的邮电、电讯部门）
G、娱乐房地产（供人消遣的游玩场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫场）
H、工业和仓储房地产（厂房、库房）
I、农业房地产（农地、农场、林场、牧场、果园）
J、特别用途房地产（车站、机场、码头、医院、学校、教堂、寺庙、墓地）
K、综合房地产（拥有上述2种用途的房地产）
四、房地产按开发程度分类：
1、生地：不拥有城市基础设备的土地，如荒地、农用地等
2、毛地：拥有必定城市基础设备，但尚末达成房子搬家赔偿部署的土地。

3、熟地：拥有较完美的城市基础设备且土地平坦，能直接在其长进行房子建设的土地（七通一平）
4、在建工程
5、现房（含土地）
五、房地产按能否产生利润分类：
1、利润性房地产（能直接产生租借或其余经济利润的房地产）
2、非利润性房地产（不可以直接产生经济利润的房地产，如高级个人宒邸、末开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等）
如某套公寓当前尚末出租出去而闲置着，没直接产生利润，但仍属于利润性房地产。

六、房地家产观点：作为一个独立的家产部门而存在的，它不单包含生产环节（属于生产职能），还包含流通环节和花费环节（都属于服务职能）。

房地家产属于第三家产，它是公民经济中兼有生产和服务两种职能的独立家产部门。

七、房地家产的地位和作用：
地位：1、房地家产是公民经济的基础性家产（供应生活资料和生产资料的两重属性）
2、房地家产是公民经济的先导性家产（家产链长、关系度高，是供应最后产品的部门，对建筑业、建材业、冶金业、家用电器、家俱业、金融业有带动促使作用）
3、房地家产是公民经济中拥有支柱性质的家产（家产关系度大、带动效应强，其增添值在公民生产总值中占5%以上，切合家产结构演进方向，有益于结构优化，在公民经济发展中处于举足轻重的重要地位）作用：1、房地家产的发展对经济增添起到要点性作用
2、房地家产的发展有益于家产结构调整（第三家产愈来愈重要）
3、房地家产的发展为政府供应了新的税源
4、房地家产的发展推进了现代城市开发建设
5、房地家产的发展带动和促使有关家产的发展
6、房地家产的发展促使了花费结构升级、改良居民的居住条件
7、房地家产的发展供应了大量就业岗位，有助于解决就业问题
8、房地家产的发展对社会文化发展和精神文明建设起到踊跃促使作用
八、房地家产的构成：
房地家产分为：1、房地产投资开发业（开发商、投资商）
2、房地产服务业，又分为：
A、房地产中介服务业，又分为
A-1房地产咨询业
A-2房地产价钱评估业
A-3房地产经纪业
B、物业管理业
房地家产行业细分为房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产价钱评估业、房地产经纪业、物业管理业
九、房地产市场的观点：特别的商品房地产交易市场，交易包含买卖、交换、租借、抵押等，能够是有形的市场，也能够是无形的市场。

十、房地家产的发展历程：复苏发展阶段（78-91）、迅速发展阶段（92-95）、调整发展阶段（96-99）、连续发展阶段（00年-到现在）
十一、土地的观点：土地其实不是平面的，而是一个三维立体的观点，即土地是指地球的陆地表面及其上下必定范围内的空间。

修建物：是指房子之外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱其余土地定着物：沉没在地下的管线、设备、建筑在地上的假山、水池、围墙。

种值在地上的树木、花草等。

而在地上暂时搭建的戏台、账蓬等则不属于定着物。

十二、房地产市场的特色：1、是房地产权益交易市场
2、是不完整开放的市场（地属国家所有，受国家控制）
3、是典型的地区性市场
4、交易形式多样，专业程度较高
5、是一个产品差别化市场
6、交易金额较大，交易手续复杂
十三、房地产市场的分类：
1、按地区范围分：上海、北京
2、按功能用途分：居住、非居住宅地产市场
3、按交易形式分：新建房的销售（预售）、租借、抵押等子市场
存量房的租借、转让、抵押、保险等子市场
4、按交易目的分：自用市场和投资市场
5、按房地产开发、流通、花费过程的特色分：一级市场（土地使用权出让）、二级市场（土地使用权出让及新建商
品房，经适房首次交易市场）、三级市场（存量房交易市场，二手房市场）
6、按物业品位分：高中低档
7、按供货方式分：现房市场、期房市场
十四、房地产市场结构包含：
1、总量结构：观察房地产供求之间的总量差距
2、地区结构：观察不同地区或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业种类、房价水平易政策举措的差别
3、产品结构：观察市场中住所、写字楼、商业用房等不同物业种类之间的投资比率关系，剖析其产品结构布局
和合理程度
4、供求结构：供应品位和需求水平之间能否处于错位的状态
5、投资结构：剖析不同投资方式的合用空间，以及相互之间的动向协调关系
十五、房地产市场的有关指标：
1、商品房预售面积：未完工交托使用，但已签署预售合同的房子面积
2、商品房实质销售面积：已完工房面积中已正式交托给购房者，或已签正式销售合同的房子面积。

（包含报告期或报告期从前签署了预售合同，在报告期又完工的商品房子面积，不包含已签署预售合同正在建设的商品房面积）
3、商品房实质销售额：指报告期内销售房子的总收入（合同价）（包含正式交托商品房子在建设期前预
收的定金，预收的款项及结算尾款和拖欠款，不包含末交托的商品房所预收的款项）
4、商品房空置面积：是指报告期末已完工的可供销售或出租的商品房子建筑面积中，还没有销售
或出租的商品房子建筑面积，包含从前年度完工和本期完工的房子面积。

（不包含报告期内已完工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不销售或出租的房子面积）
5、房子新动工面积：是指在报告期内新动工建设的房子建筑面积。

（不包含上期跨入报告期连续施工的
面积和上期停缓建而在本期恢复施工面积，房子动工应以房子正式开始破工创槽（地基办理或打永远桩）的日期为准）
十六、房地产市场运转规律：繁华、衰败、冷清和复苏。

1、繁华期：需求虽连续上升，但上升势头渐渐减弱，售价上升速度比租金快得多，新建房子交易
量大，大量项目动工建设，房子空置率低。

2、衰败期：价钱上升到极点，投资需乞降谋利需求都有所减少，房子售价降落速度比租金快得多，
房子空置率上升。

3、冷清期：需求连续降落，新供应量十分有限，市场极为冷清，交易量小，价钱降落，项目动工
率低。

4、复苏期：花费需求增添，售价与租金几夫同步上升，需求量开始不停上升，房地产求过于供，
这一阶段房子空置率略高于正常水平。

十七、房地产市场的供求剖析（新增内容）
1、房地产市场的需求：生产性需求（厂房、商铺、商铺）、花费性需求（居住）、投资性需求、刚
性需求（成婚、拆迁、来沪人员置业）、改良性需求（属于刚性需求范围）
2、房地产市场需求状况剖析：
A、房地产商品自己的价钱：价钱与需求量之间存在着反向改动关系。

B、花费者的收入水平易花费结构：收入提高拉动花费需求增添
C、花费者对将来的预期：展望乐观、需求增添，反之相反。

D、城市建设的发展：地铁等
E、国家有关经济政策：土地、财政、钱币、税收、住宅政策等（住宅政策：廉租、动迁、经适
房等）
十八、影响房地产市场供应因素：房地产开发成本（成本上升，供应减少）、土地供应总量及结构、房地产开发投入产出状况。

十九、房地产市场的调控：
1、土地调控手段：
2、金融调控手段：收缩的钱币政策一般来说会以致房价降落，宽松的钱币政策下，贷款利率降低，
推进房价回暧上升。

3、税收调控手段：能够均衡房地产供求矛盾，尽量防止房地产泡沫带来影响。

4、法律调控手段：可促使房地产市场可连续健康发展的重要举措之一。

第二章建筑基本知识
一、建筑的基本因素：适用、坚固和雅观三因素。

建筑是建筑物和修建物的通称。

二、建筑的分类：
1、按建筑使用性质分：生产性建筑（包含工业、农业建筑）
非生产性建筑（即民用建筑），又分为
A、居住建筑：住所、宿舍、公寓等
B、公共建筑：商铺、办公楼、体育馆等
2、按建筑结构所用资料分：
A、木结构：骨架为木柱，内外墙用砖石。

B、砖木结构：承重墙为砖墙，楼层及屋顶由木材承重（里弄、石库门）
C、砖石结构：砖或石做成的墙体和屋顶支承结构。

D、砖混结构：承重墙为砖墙，楼层屋顶为钢筋混凝土梁板（多层）。

合用于7层以下、层高较小，空间小，投资较小的住所和办公楼。

F、钢筋混凝土结构：承重构件为钢筋混凝土（多层和高层）
G、钢结构：刚度柔性均好，自重较轻（超高层、特大跨度建筑）
3、按房子层数或建筑高度分：低层住所（1-3层）、多层住所（4-6层）、中高层（7-9层）、高层（10
层以上）
公共建筑：超出24M为高层，但不包含总高度超出24M的单层建筑，建筑总高度超出100M的，无论是住所仍是公共建筑均称为超高层建筑。

4、按建筑耐火等级分为四级，依据焚烧性能和它的耐火极限来确立。

耐火极限是指构件从遇到火烧的作用起到失去支承能力，或发生穿透裂痕，高升到220度时止的这段时间称为耐火极限，以小时为单位。

5、按建筑的抗震布防等级分类，是依据地震震级和地震烈度来设定的
震级表示地震强度的等级，烈度是指地震后受震地区地面影响和破坏的激烈程度，一次地震只有一个震级，跟着走开震中距离的远近，烈度则是不同样的。

国家规定，凡烈度为5度和5度以下的地区，对建筑可不予布防；6度和6度以上地区一定布防。

iii.房子的构成部分：一般是基础、墙或柱、楼板层与地面、楼梯、屋顶和门窗六在部分构成。

1、基础是建筑物的最下部分，地基是基础下边蒙受建筑物所有荷载的土层。

基础按所用资料分为砖基础、石基础、混凝土基础、毛石混凝土基础、钢筋混凝土基础等。

按埋制深度分为浅、深、不埋基础。

按受力性能分为刚性基础和柔性基础。

按结构形成分为独立、条形、井格、筏板、箱形、桩基础。

2、墙体在建筑物中的作用：承重作用、围护作用、分开作用、装饰雅观作用。

墙体按在建筑物中所处的地点分为：外墙和内墙
按在建筑物中的方向分为：纵墙（纵墙是沿建筑物长轴方向部署的墙，外纵墙通称为檐墙）、横墙（横墙是沿建筑物短轴方向部署的墙。

外横墙通称为山墙）
按受力状况分为承重墙和非承重墙。

墙身防潮层的结构有三种：防水沙浆防潮层、细石混凝土防潮层、卷材防潮层。

3、过梁是门窗洞口上方的横梁，过梁有三种：钢筋混凝土过梁、砖砌过梁、钢筋砖过梁。

4、圈梁：是在房子外墙和部分内墙中设置的连续关闭的梁，它的作用是增强房子的整体刚度，提高房
子的抗震能力。

5、结构柱：结构柱的作用是从竖向增强房子层与层之间墙体的整体性，圈梁与结构柱共同作用，形成空间骨架，进而增强了房子的整体性，提高了墙体抵挡变形的能力，施工时一定先砌砖墙，后浇混凝土。

6、楼板一定有足够的强度和刚度，知足隔声、防火、热工的要求，一般采纳非焚烧资料。

7、楼梯构成是由楼梯梯段，歇息平台和栏杆扶手（栏板）等三大多数构成。

梯段的踏步数不宜超出18级，也不宜少3级。

楼梯坡度范围在25度――45度之间，一般楼梯坡度不宜超出38度，一股楼梯不宜超出30度。

楼梯的净空高度包含梯段净高和平台净高，梯段净高是指踏步前缘至顶棚的净高度，一般不小于2200MM，平台净高不该小于2000MM。

平台净高是指平台表面至顶部平台梁底的净高度。

8、门主要用于交通联系，分开不同建筑空间和安全疏导，同是兼有采光和通风作用，窗的主要功能是采光、通风、日照和瞭望。

9、屋顶：坡度在10%以上（常用2%－5%）的屋面，称为平屋面。

坡度在10%以上的屋顶叫坡屋顶。

四、建筑设备，一般包含给水、排水、采暖、通风、空调、电气、电梯、通信及楼宇智能化等设备设备。

●给水系统分为生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统。

●排水系统分为生活污水、生产废水、雨水三类排水系统。

●供暧系统由热源、输热管道和散热器等三部分构成，常有有热水、蒸汽、热风供暖系统。

●按通风系统的工作动力不同，建筑通风有自然通风和机械通风，按作用范围，分为全面和局部通风，
按征分为进气式通风和排气式通风。

●空调系统，空气调理是通风的高级形式。

按空气办理的设置状况分类，空调系统分为集中式系统、散
布式系统和半集中系统。

●电气设备：住所应每户设分户配电箱，箱内应设置电源总断路器，断路器应拥有过载短路保护、漏电
保护等功能，其漏电动作电流应不大于30mA，且插座及照明电源均应设计独自回路，断路时应同时断开相线及零线。

●电梯按用途分为客梯、货梯、消防电梯、参观电梯。

按行驶速度分为高、中、低速。

●消防电梯的常用速度大于2.5M/S，中速电梯为1.5－2.5（超高层以上），底速电梯速度为1.5M/S以内。

客梯速度随层数增添而提高。

五、建筑资料的物理性质包含与结构有关的性质和与水有关的性质两部分。

六、图纸幅面的基本尺寸为五种，代号为A0、A1、A2、A3、A4，（A0大于A1*2）
七、常用的比率尺：1：500（1：50大于1：100）
八、定位轴线：用细点划线表示，端部用细实线画有圆圈。

水平方向用阿拉伯数字由左至右编号，垂直方向用大写拉丁字母（但I、O、Z不用）从下至上次序编写。

九、依据“国标”规定，除总平面图以米为单位，其余以毫米为单位。

标高分相对标高，绝对标高。

（标记请查察书籍P53），以海平面定位为绝对标高的零点，其余各地以它为基准所定标高即绝对标高，就是一般所说的“海拔标高”，工程图纸一般都用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“”表示，读作正负零。

高于它的为正当，一般不注“+”号；低于它的负值，一定注“-”号。

比如：一建筑物的+_0.000=32.6，即室内陆面相对标高+_0.000相当于绝对标高32.6.，若一建筑物+_0.000=32.60，设计楼顶相对标高43.1000m，则楼顶绝对标高=32.6+43.100=75.70m。

图例比方浴缸、马桶、灶台、水池、地漏。

十、建筑总平面图：用来说明新建建筑场所内的整体部署的平面图，它反应新建建筑物的地点和朝向，室外场所，道路、绿化等部署、地形、地貌、标高等以及与原有环境的关系和邻界状况等，包含以下内容：
●图名、比率
●建筑物名称、层数、室内底标高及室外处坪的标高
●周边建筑物的相对地点关系
●建筑红线
●等高线
●扩建建筑物及马上拆掉的建筑物
●指北针及风玫瑰。

十一、建筑平面图：主要表示建筑物的平面形状、水平方向各部分（如进出口、走廊、楼梯、房间、露台等）的部署和组合关系、墙和柱的部署、门窗的种类和地点以及其余建筑构配件的地点和大小等。

十二、建筑立面图：平行于建筑物各方向外墙面的正投影图，简称（某向）立面图。

建筑立面图用以表示建筑物的整体开关和相貌，并表示外墙装饰做法及要求。

十三、建筑剖面图：是表示建筑物内部垂直方向的结构形式、分层状况、内部结构及各部位的联系、资料及高度等的图样，如屋顶形式、屋顶坡度、檐口形式、楼板放置方式及其简要的结构、结构等。

建筑详尽是建筑平面图、立面图、剖面图的增补。

十四、建筑面积：指房子外墙、柱、勒脚以上各层的外头水平投影面积，包含露台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构坚固，层高2.2米以上（含2.2米）的永远性建筑。

1、房子的产权面积：依法拥有房子所有权的房子建筑面积，由主管部门登记确权认定，标明在房子权属证书上、记入房子权属档案的房子建筑面积。

2、套内建筑面积：由成套房子的套内房子的使用面积，套内墙风光积，套内露台建筑面积三部分构成。

套内建筑面积＝套内房子使用面积+套内墙风光积+套内露台建筑面积，内墙面的装饰厚度计入使用面积。

共有墙体一半计入套内墙风光积，非共有墙墙体所有计入套内墙风光积。

3、外墙，一半算套内，一半算公摊面积。

4、套内使用面积：房子户内所有可供使用的空间面积，俗称“地毯面积”。

5、商品房的销售面积＝套内建筑面积（3部分构成）+分摊的共有建筑面积
6、房子的共有建筑面积系指各产权主共同据有或共同使用的建筑面积。

7、房子的实测面积是开发商和业主的法律依照，是业主办理产权证、结算物业费及有关花费的最后依照。

（测绘机构勘察出的面积）
8、套内露台建筑面积计算：原设计的关闭式露台，所有计入，未关闭的挑露台（底露台）一半计入。

9、共有建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼共有部分的建筑面积。

●各套（房子）分摊的共有建筑面积＝共有建筑面积分摊系数*套内建筑面积
●共有建筑面积分摊系数＝整栋建筑物的共有建筑面积/整栋建筑物的各套内建筑面积之和
●整栋建筑物的共有建筑面积＝整栋建筑物的建筑面积－整栋建筑各套（单元）套内建筑面积之和－
整栋楼不该分摊的建筑面积
共有建筑面积包含：见书P66页（细看一下）
不计算在共有建筑面积项目包含：已独立使用的库房、灵活车库、非灵活车库、车道供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、独自具备使用功能的独立使用空间。

（必考）
10、房子预售面积与产权面积的关系：
●预售面积是房地产开发商与购房人合同商定的面积。

●产权登记面积是当地政府的房地产产权登记部门审察确立的面积。

●假如合同商定面积与产权登记面积发生差别，以产权登记面积为准，偏差比绝对值在3%以内（含
3%）据实结算房款，偏差高出3%时，买受人有权退房。

十五、建筑节能（新增内容，必考）
建筑节能在知足同样需要或达到同样目的的条件下，尽可能降低能耗，以达到提高建筑舒坦性和节俭
能源的目标。

建筑能耗包含建筑物在建筑过程中的能耗和使用过程的能耗两部分。

当前建筑能耗量已超出全国能耗量的1/4。

十六、热量在传达过程中会碰到阻力，这类阻力称为热阻，热阻越大，经过保护构件传出的热量越少，说明保护构件的保温性能越好，反之，热阻越小，保温性能就越差，热量损失就越多。

墙体的保温基本上有三种形式：内保温、外保平易夹心保温。

十七、能源危机以后，发达国家在节能方面获得的进步，详细技术举措有以下几个方面：
1、在规划设计上求取有益于节能的建筑朝向和平面形状。

限制建筑物的体形系数；限制建筑物的窗墙
比；
2、改良外头护结构的热工性能；
3、改良窗户设计，减少能耗尽；
4、利用自然条件减少能耗。

十八、我国建筑节能举措：由易到难，从点到面，稳步行进的做法，第一从抓居住建筑开始，其次抓公共建筑，而后是工业建筑。

隔热资料有填补类、板块类和热反射类。

此刻的通风节能技术主要有以下三种：地下风凉应用、烟囱效应应用微风洞效应应用。

门窗节能：增添窗玻璃层数，窗上加贴透明聚酯膜，加设窗密封条提高门窗气密性。

十九、房子建筑维修分为翻修、大修、中修、小修和综合性维修。

翻修：所有拆掉，另行设计、从头建筑的工程称为房子建筑翻修。

如水道从头铺设、小区道路改造、花费低于该建筑物同类结构的新建筑价。

大修：凡需要牵动或拆换主体构件和设备、设备，但不需要所有拆掉的工程，新建筑价的25%以上。

中修：牵动或拆换少许主体构件和设备设备部分零配件，但保持原规模新造价20%以下，中修后70%以上切合要求。

小修：无需牵动或拆换少许主体构件和设备设备部分零配件，保护原房子规模和结构的工程为小修，花费为所管房子现时造价的1%以下。

综合维修：大中小修一次性应修尽修的工程。

新建筑价的20%以上。

第三章城市规划和城市环境
一、城市规划定义为：是为了实现一准期间内城市的经济和社会发展目标，确立城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设进行的综合部署和详细安排。

二、城市规划工作的特色：综合性、地区性、预示性、政策性、实践性。

三、城市规划的工作阶段和内容：
1、城市规划纲领(原则性性问题)
2、城市整体规划（包含三大方面：发展规划、布局规划和工程规划），整体规划限时为20年。

3、近期建设规划：近期建设规划为5年。

4、控制性详尽规划
5、修筑性详尽规划
四、城市规划的审批：城市人民政府和县人民政府在向上司人民政府报请审批城市整体规划前，须经同级人民代表大会或其常务会审察赞同。

五、居住区规划的任务：在居住区内，除了部署住所外，还须部署居民平时生活所需的各种公共服务设备、绿地和活动场所、道路广场、市政工程设备等。

居住区内也可考虑设置少量无污染、无扰乱性的工业。

六、居住区的构成：依据工程可分为两类，1、建筑工程，主假如居住建筑，其次是公共建筑、生产性建筑、市政公用设备用房以及小品建筑等。

2、室外工程，包含地上、地下两部分内容有道路、绿化等七、居住区用地构成：住所用地（居住建筑用地所占的比重最大，一般约占居住区总用地的50%）、公共服务设备用地、道路及广场用地、绿地及体育场。

八、居住区的合理规模：合理人口规模为5万――6万人，小的可在3万左右，用地规模应在50――100。