旧城改造利益模型研究

旧城改造利益模型研究
随着经济的高速发展，日照做为一新崛起的海滨城市，自2007年以来，经过几年来的对七十多个旧城区改造，已完成改造片区的群众亲身感受到了旧城改造所带来的变化，享受到了旧城改造所带来的益处。

但是旧城改造是一项涉及面极广的社会工程，我国目前大都是以开发商为主导，政府参与的模式。

因此，处理好各方的长短期利益及公众影响是旧城改造模型研究的基础。

Key words：old city reconstruction model research interests
旧城改造是通过利益主体博弈模型满足各方长短期利益的，目前我国大都是以开发商为主导，政府参与的模式。

但在利益分配关系中，满足村民/村集体、开发商及政府三方的长期利益是旧城改造项目开发的约束性目标。

从长短期利益来看，村民/村集体、开发商及政府三方的利益可以分析如下：（见18页分析关系图）
1. 村民/村集体：
1.1对政府及开发商的关系：
①村民/村集体→政府：配合旧城改造工作的进行，实行统一的城市规划，防止及停止非法抢建。

②村民/村集体→开发商：建设符合可持续发展理念的优质社区，使旧城改造工程顺利进行实施，并有效地促进城市未来的发展。

另外可以由开发商提供充足的启动和建设资金。

1.2 对村民/村集体短长期利益：
①短期利益：获得合理的补偿及财产升值，
②长期利益：获得合理长期收益保障、就业机会；融入城市获得市民身份以及相应的社会保障、居住环境改善。

2.政府：
2.1 对村民/村集体及开发商的关系：
①政府→村民/村集体：实现村民户籍转变，有利于加快城乡一元化建设；减免村民回迁房及商品房购置的税费，减轻村发的经济负担；提供教育、医疗、就业等社会保障体系；尽快依法开展土地及房屋确权工作，有利于杜绝小产权房的滋生；指导村民/村集体成立经济实体，促进当地经济的快速发展。

②政府→开发商：确定较优惠的土地出让价格，有利于吸引有实力的开发商参与建设；减免开发企业有关税费征收；减免开发企业配套费用；简化开发企业办事程序，加快开发速度，缩短拆迁回搬时间；结合实际情况提供弹性规划控规指标，赋予开发商容积率补偿，并在建筑密度、绿化率等指标方面给予优惠。

2.2对政府短长期利益：
①短期利益：区域环境得到改善；树立城中村改造的示范。

②长期利益：通过改造实现二七区形象的提升，促进城市建设发展、社会稳定以及增加经济产出和税收。

3.开发商：
3.1 开发商对村民/村集体及政府
①开发商→村民/村集体：确定合理的补偿方式保证村民的财产升值；提供商业等高收益物业以及出租住宅保证长期经济收益；提供就业机会；协助村民/村集体成立经济实体，保证收益物业的长期有序经营；提供高品质的回迁住宅及优美居住环境。

②开发商→政府：建设符合可持续发展理念的优质社区；提供充足的启动和建设资金。

3.2 对开发商的短长期利益：
①短期利益：在土地日益紧张和房价调控的大政策下，旧城改造开发为开发商带来一线商机。

②长期利益：能在企业规划中打出自己的品牌。

结合相关案例：
正是基于以上三者的长短期利益关系，日照市政府、XX房地产开发公司和ZS社区联合，自2007年以来先后开发了ZS南北社会及XF新村共计20万平米的社区。

为日照的沿海规划创造了最基本的条件，极大地改善了居民的生活条件，也为开发商创造了合理的利润。

参考文献
[1] 世联旧城改造研究模型
[2] 关于日照市旧城改造情况的报告.日建字[2007]41号
[3] 潘渝川、梁雨林.合作经济与科技，2010.4。