中央厨房项目建筑工程规划

中央厨房项目
建筑工程规划
目录
第一章项目简介 (3)
一、项目名称及项目单位 (3)
二、项目建设地点 (3)
三、建设规模 (3)
四、项目建设进度 (3)
五、建设投资估算 (3)
六、项目主要技术经济指标 (4)
第二章行业背景分析 (6)
第三章房地产开发流程 (8)
一、开发建设 (8)
二、投资决策 (13)
第四章工程竣工决算 (15)
一、竣工决算编制 (15)
第五章建设工程施工招标投标 (18)
一、施工投标报价策略 (18)
二、施工招标方式和程序 (25)
第六章建设工程勘察设计招标投标 (28)
一、工程勘察设计投标 (28)
二、工程勘察设计开标和评标 (30)
第七章国际工程常用合同文本 (34)
一、 FIDIC施工合同条件 (34)
第八章建设工程施工合同管理 (43)
一、工程施工合同履行管理 (43)
第九章建设工程监理制度及法律地位 (58)
一、工程监理的法律地位和责任 (58)
二、工程监理的含义及性质 (65)
第十章建设工程监理工作内容及主要方式 (69)
一、工程监理工作内容 (69)
第十一章绿色建筑技术体系 (83)
一、建筑节材与绿色建筑设施设备 (83)
二、建筑节水与城市雨水利用 (90)
第十二章装配式建筑评价 (95)
一、评价时点与方法 (95)
第一章项目简介
一、项目名称及项目单位
项目名称：中央厨房项目
项目单位：xxx投资管理公司
二、项目建设地点
本期项目选址位于xxx，占地面积约54.00亩。

项目拟定建设区域地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，非常适宜本期项目建设。

三、建设规模
该项目总占地面积36000.00㎡（折合约54.00亩），预计场区规划总建筑面积65518.81㎡。

其中：主体工程41031.54㎡，仓储工程14362.92㎡，行政办公及生活服务设施6742.51㎡，公共工程3381.84㎡。

四、项目建设进度
结合该项目建设的实际工作情况，xxx投资管理公司将项目工程的建设周期确定为24个月，其工作内容包括：项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装调试、试车投产等。

五、建设投资估算
（一）项目总投资构成分析
本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。

根据谨慎财务估算，项目总投资28337.74万元，其中：建设投资21841.36万元，占项目总投资的77.08%；建设期利息549.47万元，占项目总投资的1.94%；流动资金5946.91万元，占项目总投资的20.99%。

（二）建设投资构成
本期项目建设投资21841.36万元，包括工程费用、工程建设其他费用和预备费，其中：工程费用18333.27万元，工程建设其他费用2945.60万元，预备费562.49万元。

六、项目主要技术经济指标
（一）财务效益分析
根据谨慎财务测算，项目达产后每年营业收入50300.00万元，综合总成本费用41676.26万元，纳税总额4277.77万元，净利润6292.61万元，财务内部收益率15.35%，财务净现值1336.21万元，全部投资回收期6.67年。

（二）主要数据及技术指标表
主要经济指标一览表
第二章行业背景分析
中央厨房，是指由餐饮连锁企业建立的，具有独立场所及设施设备，集中完成食品成品或半成品加工制作，并直接配送给餐饮服务单位的单位。

作为一种标准化、工业化的餐饮运营模式，中央厨房体现了集团化采购、标准化操作、集约化生产、工厂化配送、专业化运营和科学化管理的餐饮业发展特征，极大提升了食物从食材到菜品的效率。

目前中央厨房已经在我国得到了广泛应用。

根据国家统计局发布的相关数据显示，2019年全国餐饮收入达到46721亿元，较上一年增长近9.3个百分点，增长速度呈现小幅下降趋势，国内企业还需要转型升级以应对目前餐饮行业增速下滑、利润下降的严峻挑战。

而建立中央厨房也就成为我国餐饮业转型升级的有效运营模式。

与发达国家相比，我国中央厨房行业起步相对较晚，随着餐饮消费需求的不断扩大，企业产业结构的逐渐优化，中央厨房在我国大部分连锁餐饮企业中得到了广泛普及，目前我国中央厨房的市场普及率已经超过了80%以上。

而随着中央厨房普及率的提升，中央厨房设备需求量也不断增加，近年来我国中央厨房设备市场规模发展迅速，到2019年已经增长至137亿元左右；未来随着中央厨房在餐饮业的普及
率进一步提高，中央厨房设备市场规模仍有增长潜力，预计在2020年
有望突破至145亿元以上。

从企业角度来看，随着我国中央厨房产业链的逐渐完善和成熟，
其市场发展呈现良好态势，目前已经有75%的规模以上的连锁餐饮企业自建了中央厨房，其中就包括了海底捞、西贝、外婆家、避风塘、眉
州东坡、鼎泰丰、丰收日等知名连锁餐饮企业；大娘水饺、真功夫、
永和大王等一系列快餐品牌；另外，海底捞旗下的蜀海供应链也成为
国内第三方中央厨房的龙头企业。

可以看出，我国中央厨房行业市场
参与者众多。

目前中央厨房在我国餐饮业的普及率较高，市场发展较为迅速，
市场对中央厨房设备的需求量也在不断增加。

而随着我国中央厨房产
业链的逐渐完善和成熟，国内大部分连锁餐饮企业均自建了中央厨房，中央厨房在我国餐饮业已经呈现出一派欣欣向荣的局面。

另外，国家
出台了一系列政策加强对产业的监管，未来随着市场的逐渐规范，我
国中央厨房产业发展空间仍然巨大。

第三章房地产开发流程
一、开发建设
房地产开发企业在建设实施阶段的主要工作目标是在投资预算范
围内，按项目开发进度计划要求，高质量地完成建筑安装工程，保证
项目按时保质进行销售和移交。

房地产开发过程中的建设单位项目管
理工作可由房地产开发企业自行组织，也可委托工程监理单位负责监理。

（一）施工管理
在项目施工阶段，建设单位根据法律、法规和合同约定，履行其
项目质量控制、安全及环保管理、投资控制、进度控制职责，加强合
同管理、组织施工现场协调和外部协调。

1、质量控制
建设单位除认真履行法律、法规及合同约定的质量责任和义务外，还应加强对施工质量的现场监督管理。

（1）施工过程中加强施工巡查监督，发现质量问题随时指出并纠正。

严格要求施工单位按施工程序施工，所有隐蔽工程验收记录必须
经项目监理机构等有关验收单位签字认可后，方可组织下道工序施工。

（2）为了把质量控制工作落到实处，应要求施工单位建立可行的
质量保证体系并严格执行。

工程开工前要求施工单位编制详细的施工
组织设计方案，对于重大或关键部位的施工，以及新技术新材料的使用，要提前制定具体的施工方案、施工技术保证措施，进行新技术新
材料试验，并将相关鉴定证明材料报建设单位、项目监理机构审核。

对影响工程质量的关键部位设置质量管理点，并设专人负责。

2、安全及环保管理
建设单位及项目监理机构在施工过程中应要求施工单位执行国家
关于建筑施工安全、施工现场环境与卫生的标准和有关规定，并督促
施工单位落实安全防护、文明环保施工措施
3、投资控制
施工阶段投资控制的关键是对工程变更、签证实行有效控制，对
于涉及费用增减的设计变更，必须经设计单位代表、业主方现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。

建设单位要对施工索赔做到事前把关、主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响；
对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使投资得
到有效控制。

4、进度控制
（1）建设单位应要求施工单位围绕工程进度计划全面铺开、统一协调、分头实施。

建设单位会同施工单位按照倒计时办法严格执行施工组织设计方案，定期统计汇报，做到时间、进度质量三落实；对未能落实的项目，立即查明原因并采取补救措施，确保阶段计划工期不被拖延。

（2）建设单位管理人员对施工进度的检查与进度计划的贯彻实施是融汇在一起的。

通过进度计划检查，组织项目监理机构、施工及相关单位，及时采取有效措施控制工程进度。

（二）商品房预售
商品房预售实行许可制度。

房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。

未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，不得进行商品房预售。

申请商品房预售许可证须具备以下基本条件。

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

（2）持有建设工程规划许可证。

（3）按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（4）各地根据情况要求的其他条件。

（5）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品
房预售许可证明。

三）竣工验收和备案
2、竣工验收
工程竣工验收是开发建设过程的最后阶段，是全面检验工程设计
和施工质量的重要环节。

竣工验收通过后，质量合格的建筑物即可投
入使用、出售或出租给客户，房地产开发企业方可回收投资。

对于预
售或预租的项目，通过投入使用，房地产开发企业就可得到预付款外
的款项。

因此，房地产开发企业对于确已符合竣工验收条件的项目，
应按有关规定和国家质量标准，及时组织竣工验收。

竣工验收除进行工程质量综合考核外，还应对环保、消防等进行
检查验收。

对于各专项的验收，实行规划、土地、消防、人防、档案
等事项限时联合验收，统一竣工验收图纸和验收标准统一出具验收意见。

对于验收涉及的测绘工作，实行“一次委托、联合测绘、成果共享”。

房地产开发企业应组织、协助和督促承包商和设计单位，认真负
责地把工程竣工图的编制工作做好。

工程竣工图是真实记录各种地下、地上建筑物、构筑物等详细情况的技术文件，是对工程进行验收、维护、改建、扩建的依据。

工程竣工图必须准确、完整，当发现工程竣
工图绘制不准确或有遗漏时，应采取措施修改和补齐。

工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。

3、竣工验收备案
房地产开发企业应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将工程竣工验收报告和规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。

（三）商品房初始登记
商品房初始登记属于不动产首次登记，是对竣工验收合格的商品房依法进行的产权登记。

未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。

申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列六种材料。

（1）不动产权属证书或者土地权属来源材料。

（2）建设工程符合规划的材料。

（3）房屋已经竣工的材料。

（4）房地产调查或者测绘报告。

（5）相关税费缴纳凭证。

（6）其他必要材料。

办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。

业主转让房屋所有权时，其对共有部分享有的权利依法一并转让。

二、投资决策
投资决策的工作内容主要是通过房地产市场调研，进行开发项目选择，基于房地产开发项目可行性分析，作出合理的投资决策。

房地产开发的成败在很大程度上取决于投资决策分析的科学与否。

（一）房地产开发机会选择
房地产开发投资机会选择的思路一般是从宏观逐步聚焦到微观。

首先，要从宏观角度选定投资区域。

房地产市场是一个区域性市场，不同区域的投资环境和房地产市场供求关系不同，投资机会也有明显差异。

房地产开发企业应选择投资环境良好、有市场前景、企业具有竞争优势且符合企业发展战略的投资区域。

其次，要从中观角度确定投资地区及具体城市。

最后，在选定的投资城市中，根据所收集的城市房地产信息，从微观层面选择投资开发的房地产类型和区位，并收集可供开发的房地产项目和可利用的资源。

（二）房地产开发项目决策
房地产开发项目决策的目的是选择具体的投资项目，具体包括市
场分析、财务评价和项目决策三步。

（1）市场分析。

市场分析主要是指分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金水平。

（2）财务评价。

财务评价是指根据市场分析结果以及项目资本结
构设计，就开发项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价。

（3）项目决策。

项目决策是指结合企业的发展战略、财务状况及
项目财务评价结果，对是否进行项目的投资开发作出决策。

项目决策需要在策划多个可供开发的项目方案基础上，经过对比
分析，择优选定拟投资的项目。

第四章工程竣工决算
一、竣工决算编制
建设工程竣工决算是正确核定新增固定资产价值，反映竣工项目建设成果的文件，是办理固定资产交付使用手续的依据。

竣工决算应包括从筹建到竣工投产全过程实际支出的费用即建筑安装工程费用、设备及工器具购置费用和工程建设其他费用等。

（一）竣工决算基本要求
根据《基本建设财务规则》（财政部令第81号）和《基本建设项目竣工财务决算管理暂行办法》（财建[2016]503号）对于行政事业单位及国有和国有控股企业使用财政资金的建设项目，完工可投入使用或者试运行合格后，应当在3个月内编报竣工财务决算；特殊情况确需延长的，中小型项目不得超过2个月，大型项目不得超过6个月。

建设周期长、建设内容多的大型项目，单项工程竣工具备交付使用条件的，可以编报单项工程竣工财务决算，项目全部竣工后应当编报竣工财务总决算。

（二）竣工决算内容
工程竣工决算的内容主要包括项目竣工财务决算报表、竣工财务决算说明书、竣工财务决（结）算审核情况及相关资料。

1、项目竣工财务决算报表
项目竣工财务决算报表内容的包括封面、项目概况表、项目竣工财务决算表、资金情况明细表、交付使用资产总表、交付使用资产明细表、待摊投资明细表、待核销基建支出明细表、转出投资明细表
2、竣工财务决算说明书
竣工财务决算说明书主要包括以下内容。

（1）项目概况。

（2）会计账务处理、财产物资清理及债权债务的清偿情况。

（3）项目建设资金计划及到位情况，财政资金支出预算、投资计划及到位情况。

（4）项目建设资金使用、项目结余资金分配情况。

（5）项目概（预）算执行情况及分析，竣工实际完成投资与概算差异及原因分析。

（6）尾工工程情况。

（7）历次审计、检查、审核、稽查等意见及整改落实情况
（8）主要技术经济指标的分析、计算情况
（9）项目管理经验、主要问题和建议。

（10）预备费动用情况
（11）项目建设管理制度执行情况、政府采购情况、合同履行情况。

（12）征地拆迁补偿情况、移民安置情况
（13）需说明的其他事项。

3、竣工财务决（结）算审核情况
项目竣工决（结）算经有关部门或单位进行审核的，需附完整的审核报告及审核表。

项目竣工财务决算审核报告的内容主要包括审核说明、审核依据、审核结果、意见、建议。

项目竣工财务决算审核表包括项目竣工财务决算审核汇总表、资金情况审核明细表、待摊投资审核明细表、交付使用资产审核明细表、转出投资审核明细表和待核销基建支出审核明细表。

4、相关资料
相关资料主要包括以下内容。

（1）项目立项、可行性研究报告、初步设计报告及概算、概算调整批复文件的复印件。

（2）项目历年投资计划及财政资金预算下达文件的复印件。

（3）审计、检查意见或文件的复印件。

（4）其他与项目决算相关的资料。

第五章建设工程施工招标投标
一、施工投标报价策略
投标报价策略是指投标单位在投标竞争中的系统工作部署及参与投标竞争的方式和手段。

对投标单位而言，投标报价策略是投标取胜的重要方式、手段和艺术。

投标报价策略可分为基本策略和报价技巧两个层面。

（一）基本策略
投标报价的基本策略主要是指投标单位应根据招标项目的不同特点，并考虑自身的优势和劣势，选择不同的报价。

1、可选择报高价的情形
投标单位遇下列情形时，其报价可高一些：施工条件差的工程（如条件艰苦、场地狭小或地处交通要道等）；专业要求高的技术密集型工程，且投标单位在这方面有专长，声望也较高；总价低的小工程，以及投标单位不愿做而被邀请投标，又不便不投标的工程；特殊工程，如港口码头、地下开挖工程等；投标对手少的工程；工期要求紧的工程；支付条件不理想的工程。

2、可选择报低价的情形
投标单位遇下列情形时，其报价可低一些：施工条件好的工程；
工作简单、工程量大而其他投标人都可以做的工程（如大量土方工程、一般房屋建筑工程等）；投标单位急于打入某市场、某一地区，或虽
已在某一地区经营多年，但即将面临没有工程的情况，机械设备无工
地转移时；附近有工程而本项目可利用该工程的机械设备、劳务或有
条件短期内突击完成的工程；投标对手多、竞争激烈的工程；非急需
工程；支付条件好的工程。

（二）报价技巧
报价技巧是指投标中具体采用的对策和方法，常用的报价技巧有
不平衡报价法、多方案报价法、保本报价法和突然降价法等。

此外，
对于计日工、暂定金额、可供选择的项目等也有相应的报价技巧。

1、不平衡报价法
不平衡报价法是指在不影响工程总报价的前提下，通过调整内部
各个项目的报价，以达到既不提高总报价、不影响中标，又能在结算
时得到更理想收益的报价方法。

不平衡报价法适用于以下六种情况。

（1）能够早日结算的项目（如前期措施费、基础工程、土石方工
程等）可以适当提高报价以利于资金周转，提高资金时间价值。

后期
工程项目（如设备安装、装饰工程等）的报价可适当降低。

（2）经过工程量核算，预计今后工程量会增加的项目，适当提高
单价，这样在最终结算时可多盈利；而对于将来工程量有可能减少的
项目，适当降低单价，这样在工程结算时不会有太大损失。

（3）设计图纸不明确、估计修改后工程量要增加的，可以提高单价；而工程内容说明不清楚的，则可降低单价，在工程实施阶段通过
索赔再寻求提高单价的机会。

（4）对暂定项目要作具体分析。

因这一类项目要在开工后由建设
单位研究决定是否实施，以及由哪一家承包单位实施。

如果工程不分标，不会另由一家承包单位施工，则其中肯定需要施工的单价可报高些，不一定需要施工的则应报低些。

如果工程分标，该暂定项目也可
能由其他承包单位施工时，则不宜报高价，以免抬高总报价。

（5）单价与包干混合制合同中，招标人要求有些项目采用包干报
价时，宜报高价。

一则这类项目多半有风险，二则这类项目在完成后
可全部按报价结算。

对于其余单价项目，则可适当降低报价。

（6）有时招标文件要求投标人对工程量大的项目报“综合单价分
析表”，投标时可将单价分析表中的人工费及机械设备费报得高一些，而材料费报得低一些。

这主要是为了在今后补充项目报价时，可以参
考选用“综合单价分析表”中较高的人工费和机械使用费，而材料则
往往采用市场价，因而可获得较高收益。

2、多方案报价法
多方案报价法是指在投标文件中报两个价：一个是按招标文件条
件报一个价；另一个是加注解的报价，即如果某条款作某些改动时，
报价可降低多少。

这样，可降低总报价，以此吸引招标人。

多方案报价法适用于招标文件中工程范围不明确、条款不清楚或
不公正，或技术规范要求过于苛刻的工程。

采用多方案报价法，可降
低投标风险，但投标工作量较大
3、保本报价法
对于缺乏竞争优势的承包单位，在不得已时可采用根本不考虑利
润的报价方法，以获得中标机会。

保本报价法通常在下列情形时采用。

（1）有可能在中标后，将大部分工程分包给索价较低的一些分包商。

（2）对于分期建设的工程项目，先以低价获得首期工程，而后赢
得机会创造第二期工程中的竞争优势，并在以后的工程实施中获得盈利。

（3）较长时期内，投标单位没有在建工程项目，如果再不中标，
就难以维持生存。

4、突然降价法
突然降价法是指先按一般情况报价或表现出自己对该工程兴趣不大，等到投标快要截止时，再突然降价。

采用突然降价法，可以迷惑
对手，提高中标概率。

但对投标单位的分析判断和决策能力要求很高，要求投标单位能全面掌握和分析信息，作出正确判断。

5、其他报价技巧
（1）计日工单价的报价。

如果是单纯报计日工单价，且不计入总
报价中，则可报高些，以便在建设单位额外用工或使用施工机械时多
盈利。

但如果计日工单价要计入总报价时，则需具体分析是否报高价，以免抬高总报价。

总之，要分析建设单位在开工后可能使用的计日工
数量，再来确定报价策略。

（2）暂定金额的报价。

暂定金额的报价有以下三种情形。

1）招标单位规定了暂定金额的分项内容和暂定总价款，并规定所
有投标单位都必须在总报价中加入这笔固定金额，但由于分项工程量
不是很准确，允许将来按投标单位所报单价和实际完成的工程量付款。

在这种情况下，由于暂定总价款是固定的，对各投标单位的总报价水
平没有任何影响，因此，投标时应适当提高暂定金额的单价。

2）招标单位列出了暂定金额的项目和数量，但并没有限制这些工
程量的估算总价，要求投标单位既列出单价，也应按暂定项目的数量
计算总价，当将来结算付款时可按实际完成的工程量和所报单价支付。

在这种情况下，投标单位必须慎重考虑。

如果单价定得高，与其他工
程量计价一样，将会增大总报价，影响投标报价的竞争力；如果单价。