吉林省房地产估价师《制度与政策》：禁止发布房地产广告的几种情形模拟试题

吉林省房地产估价师《制度与政策》：禁止发布房地产广告的几种情
形模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是__模式。

A．单一市场集中化
B．产品专业化
C．市场专业化
D．全面覆盖
2、不属于影响房地产价格的经济因素是。

A：经济发展状况
B：居民收入水平
C：物价
D：长期趋势
E：工业用地的监测点评估价格
3、当市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时，这时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的__资料。

A．一手
B．二手
C．原始
D．基础
4、关于收益法求取净收益的说法，错误的是。

A：净收益包括有形收益和无形收益
B：运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
C：通常只有客观收益才能作为估价依据
D：应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值
E：工业用地的监测点评估价格
5、是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。

A：国内生产总值
B：国民生产总值
C：国内生产净值
D：国民收入
E：执行层的组织协调
6、拆除公益事业用房的货币补偿，通过__确定其价格。

A．成本核算
B．协商
C．评估
D．房地产管理部门规定
7、房地产中介服务机构设立的条件中，从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的以上。

A：30％
B：40％
C：50％
D：60％
E：执行层的组织协调
8、某宗土地总面积为7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为__万元。

A．1125
B．1800
C．2250
D．3375
9、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是．【2003年考题】
A：37年
B：40年
C：60年
D：63年
E：工业用地的监测点评估价格
10、__是指不同意他人的请求，而提出证据加以抗辩的权利。

A．形成权
B．异议权
C．支配权
D．请求权
11、估价的通俗含义是估计的价格或价值。

A：现有物品
B：一般物品
C：经济物品
D：建筑物品
E：工业用地的监测点评估价格
12、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。

预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。

目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。

已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为__万元。

A．3758.57
B．394203
C．3966.10
D．4769.85
13、在资产负债表的编制中，根据几个账户的期末余额合计数填列的是__项目。

A．短期投资
B．累计折旧
C．未分配利润
D．存货
14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。

该可比实例在2004年10月末的价格为（）元/m2。

A．2648
B．2688
C．2708
D．2734
15、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用是。

A：经营成本
B：开发产品成本
C：期间费用
D：开发项目总投资
E：借款合同
16、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。

A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标法
17、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于__。

A．估价时点和估价对象均为现在
B．估价时点和估价对象均为未来
C．估价时点为现在，估价对象为未来
D．估价时点为现在，估价对象为过去
18、某宗房地产的土地总面积为1 000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为1 8万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620 元／㎡；地上建筑物总建筑面积2 000 ㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1 200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。

该宗房地产的现时单一价为元／㎡。

A：1 200
B：1 250
C：1 270
D：1 800
E：工业用地的监测点评估价格
19、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经__通过。

A．与会业主所持投票权1/2以上
B．全体业主所持投票权1/2以上
C．与会业主所持投票权2/3以上
D．全体业主所持投票权2/3以上
20、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。

价格为1 000元／㎡，容积率为3。

后经批准容积率扩大至3．6，此时开发商应补交地价为元／㎡。

A：100
B：200
C：300
D：600
E：工业用地的监测点评估价格
21、按照最新政策，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的。

A：2％～3％
B：2％～5％
C：5％～8％
D：5％～10％
E：执行层的组织协调
22、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。

贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款__。

A．甲银行优先受偿
B．按2家银行的债权数额大小确定受偿顺序
C．乙银行优先受偿
D．按2家银行的债权比例受偿
23、下列关于保险的职能说法有误的一项是__。

A．分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和个人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人
B．融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸引更多的保险费收入创造条件C．在各种保险中，政策保险最能体现分配职能
D．保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力
24、决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。

A：课税主体
B：税率
C：税基
D：课税对象
E：执行层的组织协调
25、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在__年内延续弥补。

A．2
B．3
C．4
D．5
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符
合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、若较为精确地应用假设开发法时，应考虑__。

A．通货膨胀影响
B．投资利息因素
C．资金时间价值
D．投资风险补偿
2、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于。

A：系统风险
B：资本价值风险
C：个别风险
D：比较风险
E：借款合同
3、某估价事务所在1998年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。

之后，有关方面对其估价结果有异议。

现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为__。

A．1998年6月30日
B．现在
C．重新估价的作业日期
D．要求重新估价的委托方指定的日期
4、房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经__讨论决定。

A．征收人
B．被征收人
C．房屋征收部门办公会议
D．政府常务会议
5、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。

那么，甲的价格（）乙的价格。

A．高于
B．低于
C．等于
D．条件不足，无法确定
6、网络图有表现形式。

A：单代号网络
B：双代号网络
C：复合网络
D：时标网络
E：三维网络
7、债务融资的资金融出方所获得的报酬有。

A：项目投资形成的可分配利润
B：协议中所规定的贷款利息
C：协议中规定的有关费用
D：租售收益
E：股息
8、当房地产的需求和供给同方向变化，且供给增加小于需求增加，则均衡价格
和均衡交易量的变化分别是__。

A．不变和减少
B．上升和减少
C．下降和不变
D．上升和增加。

9、最高额抵押权确定的情形有。

(2009年试题)
A：最高额抵押权已转让
B：新的债权不可能发生
C：抵押人破产
D：约定的债权确定期限届满
E：抵押财产被查封
10、拍品展示的方式主要有。

A：固定展示
B：巡回展示
C：现场展示
D：资料展不
E：定期展示
11、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。

估价作业方案的内容主要包括__。

A．拟采用的估价技术路线和估价方法
B．拟调查搜集的资料及其来源渠道
C．预计所需的时间、人力、经费
D．估价作业步骤和时间进度安排
E．违约责任
12、房地产开发项目财务评价报表分为。

A：财务报表
B：经营报表
C：辅助报表
D：基本报表
E：资金来源与运用表
13、下列情形中，属于房地产有偿转让的有__。

A．房地产买卖
B．房地产入股
C．房地产继承
D．房地产抵债
E．房地产典当
14、房地产市场需求的特点主要有。

A：多样性
B：广泛性
C：垄断性
D：复杂性
E：具有高度的适应性
15、征收集体土地，土地补偿费应当归所有。

A：县级以上人民政府土地管理部门
B：乡(镇)人民政府
C：农村集体经济组织
D：土地使用者
E：执行层的组织协调
16、以下关于建筑物寿命的说法中，正确的有__。

A．建筑物的经济寿命短于其自然寿命
B．建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数C．建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数
D．建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长
E．建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数
17、在下列费用中，属于债务融资成本的有。

A：承诺费
B：手续费
C：担保费
D：利息
E：税费
18、消费者市场细分的标准可归纳为。

A：地理环境因素
B：人口因素
C：消费心理
D：经营变量
E：消费行为因素
19、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为__。

A．33.3
B．12
C．20
D．60%
20、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有。

A：商住楼
B：土地
C：在建工程
D：写字楼
E：建成后的物业
21、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由__作出房屋征收决定。

A．房地产开发企业
B．人民法院
C．市、县级人民政府房屋征收部门
D．市、县级人民政府
22、现代营销战略的核心可以称为STP营销，指。

A：市场分析
B：选择目标市场
C：细分市场
D：市场定位
E：市场调查
23、自2008年11月1日起，对个人首次购买90及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到。

A：1％
B：2％
C：3％
D：4％
E：执行层的组织协调
24、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的。

A：用途多样性
B：合法性
C：相互影响性
D：外部性
E：易受限制
25、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有。

A：市场供求风险
B：变现风险
C：利率风险
D：时间风险
E：资本价值风险。