象无形2019乌鲁木齐领地兰台府2019推广策略提报方案

112、117、1251、71828、136、150、16230、18.9
目前月去化速度12套左右 目前处于清盘阶段
目前月去化速度20套左右
目前月去化速度10套左右 目前月去化速度10套左右 目前月去化速度15套左右
目前累计去化约180套 月去化速度6套左右
区域竞争分析—重点竞品个案
Classical Chinese Style Palace
宅 市
场
前十月水区住宅成交量逼近百万平米大关，远远领先其他区域。
概 况
区域 高新区 经开区 米东区 沙依巴克
区 水磨沟区 天山区
1-10月住宅各区域量价
套数 7374
建筑面积（㎡） 79.72
成交均价（元/㎡） 8016
4680
54.69
7482
5134
58.33
7171
4501
47.33
8774
7844 3072
2018.9
9000-11000 59、87、120、135、126、138、162017.11
11000
100、118、124、130、138、1522018.9.8
12700
116、129、158、185
2018.6
10500 12800 11700
98-139
2018.9
102-139
2018.9 （内部）
·
国区域联络中心。
自
治 区 首
乌鲁木齐将成为中国面向中西亚的国际能源资源合作基地、出口加工基地， 中国西部重要的商贸中心、新型工业基地、文化创意、科技研发中心。
府
城
市
国际形象展示窗口 以亚欧博览会为基石，为亚欧博览会提供综合服务设施。作为面向中西亚重要的外事交流活 动区，形成国际化商业服务，搭建新疆与中亚、西亚、南亚和欧洲各国及国内各省区在经济、
天御一期早已售罄的情况下，二期虽然立项，但是因内部原因未能与一期形成 很好的衔接。因此项目完全以全新项目操盘思路入市，进行了推广的集中引爆。
➢项目主要围绕区位地段、中天品牌、户型优势、优惠政策进行推广。 ➢主要媒体渠道：户外/网络/电台/微信直投
案例启示：
有序的营销推广节奏 产品发布会→品牌价值输出→地段价值输出→产品价值输出→强力优惠政策
探 路
领地·蘭台府推广策略提报方案
2018.12.5
山 河
湖
文
的
使
海
言 几 句 是 为 序 。
、一写一命一
与份意场践次
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千
精府
千
里
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住
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梦
怀
人
想
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序
目 录
知
第
春
一
秋
章
传
承
千
年
的
异 域
被定位为“丝绸之路经济带”核心区
文
明
“新丝绸之路经济带”现阶段将主要涉及中国和中亚各国，
10月住宅成交量57.1万㎡，成交均价8079元/㎡，从成交价格看，首府楼市价格自去年四季度以来大幅上 涨，目前上涨动力已基本得到释放，在需求趋弱情况下，未来继续上涨可能性较小。
乌
鲁
木
1-10月住宅区域市场，水区、沙区成交均价处于第一集团，在8500元以上，其次是高新区、天山区和经
齐 住
开区，均价8000元左右，米东区位于最后，均价在7000元层次。
97.14 34.19
8648 7917
区域 高新区 经开区 米东区
沙依巴克区
水磨沟区 天山区
10月住宅各区域量价
套数 896
建筑面积（㎡） 成交均价（元/㎡）
9.53
9363
1534
18.14
6756
1082
12.23
8132
451
4.77
9315
758
9.35
273
3.10
8424 8743
乌
59-165㎡ 纯板式住宅 双水岸揽景高层
金色钱江（浙商大厦）
区域竞争分析—重点竞品个案
金色钱江（浙商大厦）
主要营销策略：
➢金色钱江是浙商大厦综合体项目的住宅部分，其写字楼案名为浙商大厦。 Classical Chinese 品Styl牌e Pa形lace象以“浙商精神”、“浙商圈层”、“企业家俱乐部”弥补开发商自身品牌
开盘时间 装修情况
2018年9月 精装
物业公司 车位数
恒大金碧物业 2994个
恒大城市之光，会展大道之上，六馆一心旁，万亿恒大高端系旗舰力作，坐拥三横四
项目简介 纵路网，紧邻地铁站口，荟萃七星拱月滨河盛景，100-158㎡9A精工华宅，缔造典范人 居时代。
住宅、商铺
户型面积
94、108、117、132
开盘时间 装修情况
2017年11月 精装
物业公司 车位数
中天物业 480个
项目简介
项目综合容积率2.0，综合绿地率约45%，小区规划总户数约1218户，规划车位总配 比数较高，约1223个。项目一期分为3个地块，北端的1号地块暂未启动，作为现
场营销所在。2号和3号地块，总占地面积约8.5万方，总建筑面积约24万方，规划 有14幢高层及沿路围合式BLOCK商业街区。户型产品从94㎡-208㎡不等，主力户型 有94㎡、108㎡、117㎡、132㎡，另少量的207㎡4房大户型。
乌鲁木齐碧桂园 北新华域龙湾
会展蓝湾 丽景湾
中海会展九里
御邸世家
富力城
2km
中海九号公馆
万科大都会
中天博朗天御二期
恒大城市之光 恒大绿洲
金色钱江
公园柒号 丽景中央城
本 案
亚欧国际风情街
区域竞争分析—重点竞品
项目名称 （总万建㎡面）装修情况
Classical Chinese Style Palace
绿城物业 740个
项目简介
浙商大厦由金昊集团实力巨献，屹立于会展新区核心地带，紧邻乌鲁木齐市政务
中心益民大厦，是集浙商博物馆、企业家俱乐部、5A甲级写字楼、双水岸高层住 宅、鎏金财富旺铺、星级花园泳池、品牌健身场馆、特色美食餐饮、明星休闲会
所为一体的高端都会综合体。
营销动态
住宅销售价格10000-11000，处于清盘状态 目前主力推售写字楼产品
案例启示： 核心卖点聚焦+以浙商精神内涵和浙商圈层实现品牌突围
区域竞争分析—重点竞品个案
Classical Chinese Style Palace
中天博朗天御二期
开发商 项目地址
占地面积 容积率
新疆中天博瑞房地产开发有限公司 国际会展中心对面
22798㎡ 3
总建面积 绿化率
91500㎡ 35%
物业类型
片
及相关国际知名演艺团体聚集，形成集创意设计、文化表演、交流展示、产品体验为一体的
文化创意中心。
中央政务服务区
乌鲁木齐政务中心位于龙盛街，市政府将原有委、办、局等36个办事窗口全部进驻大厅集中 办公。市政务中心的进驻，使得片区成为城市中央政务区，对区域价值提升具有突出作用。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
国际生态旅游区
以绿色经济、低碳经济为先导，大力发展绿色产业，形成新经济示范区。深入挖掘区域自然 生态资源，大力推进城市生态公园建设，打造国际性生态旅游区和高品质居住区。
文化、科技等方面的合作交流平台。
乌 鲁
金融总部经济区（CBD） 充分利用区域政策优势，以产业带动和配套带动企业总部入驻，形成总部基地。以此为基础
木
着力科技金融创新中心建设，打造丝绸之路经济带金融商贸区，强化金融服务实体经济功能，
齐
提升金融产业能级，打造金融生态圈。
城
市 新
城市文化创意中心
名
利用会展平台搭建文化传播和交流的国际窗口，吸引音乐、时尚、媒体、广告等创意企业以
配套价值 BLOCK 商业街区
产品价值 建筑采用现代的高窗墙比的“空中范斯沃斯”建筑 结合经典的Artdeco的建筑元素，立面挺拔
区域竞争分析—重点竞品个案
中天博朗天御二期
主要营销策略：
➢项目在近两个月入市推广，是博朗天御一期的延续，地块与一期紧邻。在博朗
Classical Chinese Style Palace
不足的劣势，达到良好效果。
➢项目核心价值点围绕“三面环水”进行输出，突出小而精、极稀缺的特 色。 ➢产品层面突出户型5优价值，大飘窗、大设备平台赠送；3米住宅层高； 纯板式布局；大开间通透采光；超高得房率。 ➢价格层面紧盯万科中央公园项目，在中央公园尾盘价格推到12000元高价 时，该项目入市，在一定程度上得到借势。 ➢主要媒体渠道：电台/微信直投/中心城区LED
区域竞争分析—重点竞品个案
形象定位
榜样时代的影响力 百年浙商运脉，会展水岸府邸
Classical Ch品ines牌e S价tyle值Palace 浙商精神
区位价值 会展新区/益民大厦对面
景观价值 270°水系绕城，三面环水
配套价值
浙商博物馆 企业家俱乐部 恒温泳池 健身会所
产品价值
三米层高
浙商博物馆人文内涵
纵身乌鲁木齐高端居住区， 在品牌云集的地产环境下，我们的竞品——
竞品 分析
知彼
竞争格局
项目所处区域为城市房地产核心 板块，以万科、恒大、中海为代
Classical Chinese Style Palace
表的国内一线房企扎堆进驻会展 片区，使得区域竞争呈现出以品 牌开发商项目为主导的状态。
根据各项目开发节点，区域内对 本案具有较强竞争影响的项目主 要为中海九号公馆、万科大都会、 富力城、恒大城市之光、中天博 朗天御二期等项目。
鲁
木
齐
住
从历年政策脉络，到今年最新政策出台，政府对楼市保持鼓励、扶持态度，未来若有新的户籍、人才政策落地，
宅
市
对楼市具有正面影响；同时拆迁征收工作的推进，一方面将进一步释放购房需求；另一方面中心城区土地资源
场
概
将持续供应，优质区位地块的开发，对楼市价格有支撑作用。
况
预计全年土地成交面积和可开发建筑面积将和近五年均值持平，可判断未来市场供应端将保持稳定。地价上涨 增加开发风险，影响房企拿地开发意愿，对供给端有抑制作用。以2017—2018年楼面地价初步估算，未来新推入 市的高层住宅开发成本在7000—8000元/㎡，目前住宅市场均价8000元左右，若将来市场环境出现变化，依据普遍 经济规律，价格层面下降的空间并不大。
金色钱江（浙商大厦）
开发商 项目地址 占地面积
容积率 物业类型
开盘时间 装修情况
新疆恒地房地产开发有限公司
会展区益民大厦斜对面
20151.06㎡ 4
住宅、写字楼、商铺
2017年11月 毛坯
总建面积 绿化率
户型面积
物业公司 车位数
111081.82㎡ 30%
59㎡、89㎡、120㎡、139㎡、 165㎡
营销动态
项目于2018年9月底开盘，均价11800元/㎡ 目前月去化速度12套左右
区域竞争分析—重点竞品个案
中天博朗天御二期
形象定位 会展新·都市荟·生活圈 Classical Ch品ines牌e S价tyle值Palace 中国房地产开发企业100强/最具发展潜力10强
区位价值 会展新区/国际会展中心对面 景观价值 ——
，
未来将会逐步涵盖和辐射中东欧、西欧
丝
以及西亚、北非等更广泛的区域。
绸
之 路 核 心
新疆将形成丝绸之路经济带上 重要的交通枢纽、商贸物流和文化科教中心， 打造丝绸之路经济带核心区。
站
点
亚
欧 之
至2020年，乌鲁木齐将被打造成为中国西部地区的中心城市。
都
乌鲁木齐将成为中国面向中西亚的国际商贸中心、国际文化交流中心、跨
城市高端宜居住区（CLD）
依托一流的公共配套体系和生态自然环境，打造城市高品质宜居社区。区域已成为楼市价格 高地，住宅均价逼近9000元大关，众多国内一线品牌房企纷纷落子会展片区，使区域成为首 府高端住区标杆。
乌 鲁 木 齐 住 宅 市 场 概 况
2018年1-10月住宅成交371.38万㎡，成交均价8057元/㎡，相比2017年均价上涨16.5%，涨幅超过1100元。
市场成交量近三年均值在460万㎡左右，接近上一个周期峰值2013年的480万㎡，依据供求波动规律，综合人口规 模减少和需求潜力释放等因素，预判未来市场成交量或将出现一定萎缩，预计在400-450万方量级。从成交价格 看，首府楼市价格自去年四季度以来大幅上涨，目前上涨动力已基本得到释放，在需求趋弱情况下，未来继续 上涨可能性较小。同时主城区、热点新区房价动辄破万，极大提升中低收入阶层购房压力，因而部分原主城区 区域客群因房价被动向低价边缘区域转移，对纯刚需市场形成支撑。
区域竞争分析—重点竞品个案
Classical Chinese Style Palace
恒大城市之光
开发商 项目地址 占地面积
容积率
物业类型
新疆白天鹅房地产开发有限公司 乌鲁木齐水磨沟区会展大道与纬六路交叉口
37736㎡ 5.5
总建面积 绿化率
207735㎡ 40%
住宅、商铺
户型面积
100、118、124、130、138、1
博朗天御二期 13.8 精装
产品类型 高层住宅
金色钱江
11 毛坯
高层住宅
恒大城市之光 20 精装
高层住宅
中海九号公馆 15.8 精装
高层住宅
中海会展九里 11 毛坯
万科大都会 19.4 精装
富力城
136 精装
高层住宅 高层住宅 高层住宅
价格 （元/㎡）
主力户型 （㎡）
开盘时间
销售状态
11800
128、139