无锡灵山小镇_拈花湾项目考察.pdf
无锡灵山小镇·拈花湾案例研究
CONTENTS
01 项目概况 02 项目运营 03 品牌发展 04 启示及建议
项目背景
项目简介
01
项目概况 区位 交通
项目定位
Hale Waihona Puke 项目功能分区业态介绍项目背景
公司介绍：无锡灵山文化旅游集团作为当地国企，拥有一定的政策资源、资本实力及资产运营能力。
无锡灵山文化旅游集团有限公司是一家致力于文化创意旅游综合体的规划、策划、设计、工程建设、运营管理及相关商业配套的大型综合性文化旅游开发商。 旗下8块产业内容：
业态介绍——禅文化体验
业态介绍——（香月花街）餐饮、零售、休闲娱乐、生活配套
业态介绍——香月花街
香月花街介绍
香月花街承载着商业功能，包含餐饮、零售、休闲娱乐及生活配套等业态。 拈花湾商业格局以零售业和餐饮业为主，零售仍以售卖为主，活动体验类商家相对较少， 据不完全统计，拈花湾商业街区自2015年5月开业至今，商家数量合计151家，主要以零 售业和餐饮业为主。
物业类型
70㎡以下 70-90㎡ 120-140㎡ 180-250㎡ 250㎡以上 累计值
成交套数(套) 成交面积(㎡)
参考成交价格 参考成交金额 批准上市套数 批准上市面积
(元)
(万元)
(套)
(㎡)
286
13609
14544
19793.52
364
125
9534
14583
13903.86
145
1
132
业态介绍——拈花客栈
拈花客栈群
由景区运营方统一运营的13家禅意客栈（萤火小墅、百尺竿、棒喝、一花 一世界、一池荷叶、无尘、芦花宿、无门关、门前一棵松、吃茶去、半窗疏影、 一轮明月、云半间），总共计约396间客房。 除了一花一世界及云水间外，顾客订房不能选定具体主题客栈，随机分配。 每间主题客栈有与之配备的免费禅意体验项目。如一花一世界（花道）、 吃茶去（茶道）、棒喝（抄经）等。 订房价位区间为925-1193。另推出订房+景区门票优惠套餐，价位根据日 期在799-1150不等。
无锡灵山小镇拈花湾案例研究分析报告专题培训课件
旅
祈
居
体
游
福
住
验
先天优势
周末游经济 禅修、宗教文化
基于先天优势及周末游经济，带动 灵山旅游经济，以佛文化导向为依 托，休闲旅游度假为延展，带动区 域2日或多日游消费经济。
先天优势 周末游经济
区域属性
位于长三角经济发达地区 无锡城郊旅游度假区 距离城中区开通直达巴士 佛文化信家旅游度假区，环境好、空 气好、水质好、文化好 距离市中心35公里、现时40分钟车 程 祈福度假，一年一次或一年多次的 自发性行为
鹿鸣谷
禅心谷
银杏谷
优游渔港
香月花街
竹溪谷
胥山大禅堂
云门谷
整体规划< 功能分区
禅心谷——佛教论坛会议区
禅心谷，是灵山小镇·拈花湾从北往南的第二个山谷，是“五片花瓣”的第二片花瓣。这里是世界佛教论坛的 永久会址，主要布局有世界佛教论坛会议中心及专属会议宾馆等配套建筑群，禅心谷也因此而得名。举行每两 年一届的世界公益慈善论坛。
云门谷
整体规划< 功能分区
竹溪谷、银杏谷——度假物业禅居区
竹溪谷是整个拈花湾中最具有“禅意旅居”价值的度假山谷。从北往南看，竹溪谷是拈花湾的第四个山谷，是 中“五片花瓣”的第四片花瓣。日式独栋酒店式公寓，安卧山坳，却视野开阔。
鹿鸣谷
禅心谷
银杏谷
优游渔港
香月花街
竹溪谷
胥山大禅堂
云门谷
公寓区
别墅区
整体规划< 功能分区
建设现状: 2015年11月建设完成并开园。 为无锡标志性旅游景点之一。
区位交通
位于无锡太湖边马山 半岛的环山西路 城郊游憩型旅游度假 地产项目
项目位于江苏无锡的滨湖区，且地处于长三角核心城市圈内，距 离苏州、南京、上海等大城市的车程距离均在3小时以内，是城郊 游憩型旅游度假地产项目。
考察报告-无锡拈花湾20190409
章 回 二
商 业 运 营
—
餐 饮 概 况
其中，拈花湾自营餐饮店12家，包含轻餐2家、茶饮2家、主题正餐8家。拈花湾 自营店中，餐饮占比较重，这与自营餐饮店整体业绩较好不无关联：12家自营餐饮店 定价区间范围涵盖了绝大多数客群的心理可承受价位；餐品及服务质量相对稳定；外 宣引导较之招商餐饮优势较大；餐品主题及环境的视觉设计效果较好，与环境的匹配 度极高，游客进店率较高。
章 回优 三劣
概 述 优 势 及 亮 点
-
1.项目区位优势： 无锡地处长江三角洲，毗邻上海、苏州及浙江等人口密集度较高的城市； 无锡为华东主要交通枢纽城市，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网
络； 无锡市灵山景区为国家5A级景区，世界佛教论坛永久会址，拈花湾项目借助灵山景区知名
度，市场推广上极占优势； 2.运营优势及亮点：
路过的游客更是经常被店内的吹糖人表演及围观人群 吸引而来，亦常有游客被其他游客手中拿着的吹糖吸引、 慕名而来。购买人群大多为孩子和年轻女孩。
拈花湾自营餐饮诸如拈花锡食、拈花禅食馆、拈花饼
章 回 二
商 店等，业绩均较好，其中、拈花禅食馆为拈花客栈的指定 业 就餐点。
运
招商餐饮中，八品记药膳糕、祖传香饼（缙云烧饼）、
章
回
分析与总结
三
章 回 三
影 响 力
拈花湾使灵山从一个单纯 的观光景区，脱变为度假胜地， 赋予了更完善的休闲功能，大 大提高游客的游览时间、过夜 率和附加消费，极大的增加了 灵山集团资金回笼的效率。
无锡灵山集团无中生有、 从零起步的案例在全国已成为 标杆，并由此将灵山景区模式 复制输出，全国各地的文旅项 目从拈花湾借鉴颇多。
无锡灵山小镇·拈花湾案例研究
业态介绍——商务会议
业态介绍——商务会议
业态介绍——禅文化体验
业态介绍——禅文化体验
文化禅体验区: 《禅行》主题体验活动，通过现代数字多媒体技术和舞台表演艺术，展示了茶道、花道、香道、琴道等富有传统文化魅力的生活情境，以及 宜兴紫砂、惠山泥人手工制作等无锡当地珍贵文化遗存，展示了抄经、打坐等禅意生活方式；
香月花街是拈花湾的禅意主题街，这里是拈花湾休闲度假生活的 核心区域。这里的建筑以唐风宋韵为主，古朴典雅，尺度宜人。街 区中分布着茶道、花道、香道以及禅修会馆等身心休憩场所，还有 琳琅满目的文创产品小店和特色体验工坊，还有各种主题餐饮、创 意美食、当地小吃的店铺，以及风格主题各异的禅意主题客栈。
业态介绍
15000
197.28
1
13
3067
14533
4457.84
58
25
11304
14415
16294.52
96
450
37646
14516
54647.02
664
17544 11057 132 13688 31394 73816
业态介绍——度假物业
度假物业
度假物业区未开发部精品客栈——云水间（渔村）
云水间，在拈花湾一片植被丰富的生态湿地 中掩映而落，是一座基于太湖传统渔港文化而 建造的精品酒店。 订房价位区间2085-2035，套餐1750起。
业态介绍——精品客栈
精品客栈——禅岛酒店（平常居）
拈花湾禅岛酒店，位于灵山小镇·拈花湾景区内， 是一座汇聚了日式古典美的禅之岛，这里有纯木结 构的日式建筑，别致素雅的枯山水庭院配上青石、 沙砾、滴水惊鹿、石灯笼等布置，为你营造经典日 式禅意之美。 禅岛酒店客房内设有和式床榻，所有卧室地面 均为榻榻米形式，你能从榻榻米淡淡的清香中收获 不一样的睡眠体验。 禅岛还配有一家地道的日式餐厅。 订房价位区间1792-2492。套餐1599起。
目的地成败考：盛名之下，灵山拈花湾真的成功了？
目的地成败考：盛名之下，灵山拈花湾真的成功了？执惠开篇语：很多人都会告诉你这个世界成王败寇，却很少有人帮你分析何为王侯何为贼。
目的地成败考，跨维思考文旅产业胜败得失。
灵山禅意小镇·拈花湾（以下简称拈花湾）是无锡灵山集团重资打造的禅文化主题小镇，规划总建设用地约80 公顷，总投资48.74 亿元。
据执惠了解，截至2017 年3月末已累计投入43.55 亿元。
拈花湾景区一期于2015 年11 月开业，其收入来源主要分为房地产销售、景区门票收入、灵山君来波罗蜜多酒店和各种主题客栈收入以及商业物业出租收入。
拈花湾自诞生以来就被外界广泛赞誉，众人皆赞拈花湾，一是小镇内亭台楼阁无一不细节贴切可谓风格独特，与禅文化浑然一体。
二是理念先进，力求游客沉浸式体验。
在今年的一次论坛上，拈花湾总设计师吴国平断言称，“外人学不去拈花湾”，可见其打造用心之深，这也说明拈花湾在建造运营当中亦有不少看家本领。
尽管赞誉有加，但收入与利润才是考验人造景区生死之根本，况且接近50亿重资产大资金的投入，亦让拈花湾建设运营方灵山集团负债率增加，此类重资产高举高打的模式与万达的旅游商业地产套路极为类似。
如果说万达文旅项目败在运营，那么吴国平的拈花湾是否成功？高举高打的拈花湾模式，能在其他地方复制吗？拈花湾在2016年已正式运营一个整年，结合其开业一年多的具体数据亦能窥见一斑。
|一、沉浸体验的好与坏 |作为一个宗教文化类主题小镇，拈花湾围绕禅意的意境，通过禅境观光、禅意休闲、禅农体验、禅心度假、禅修康复、禅学培训、禅游时尚等禅文化主题特色，整合现代人度假“吃住行游购娱”的多功能复合要求。
建筑的主要风格为“禅意”、“拙朴”、“绿色”三大主题。
这表明拈花湾针对的游客、用户群体是略懂佛教文化急欲洗涤心灵的中产富裕人群，而包括家庭亲子、情侣等主流群体并不完全符合其定位特征。
拈花湾的特点在于体验和沉浸，相比于其他景区有着极高标准的酒店、民宿以及各类景观。
拈花湾小镇调研思路
一、文化主旨在项目中的贯穿与体验 文化理念是小镇项目的核心与灵魂，无论是居、购、行还是体验与游玩，小镇项目都应着
重描绘本身的文化内涵，商业街区更应如此，时时刻刻通过视觉、听觉等方式强调小镇产品的 服务理念，带给顾客全新的体验感。
二、文化创新与精益求精的细节 对于小镇项目来说，要想让业主和游客由衷产生对小镇项目的认同感，必须在千篇一律的
小 镇
【功能分区】
情
况
禅心谷——佛教论坛会议区
禅心谷，是灵山小镇·拈花湾从北往南的第二个山谷，
是“五片花瓣”的第二篇花瓣。这里是世界佛教论坛的永
久会址，主要布局有世界佛教论坛会议中心及专属会议宾
馆等配套建筑群，在这里，举行每两年一届的世界公益慈
善论坛。
鹿鸣谷——生态禅谷区 鹿鸣谷，是拈花湾小镇最东北面的一个狭长山谷 ，是
想小镇旅游文化发展有限公司、编制并实施《杭
州梦想小镇创建国家4A级旅游景区提升规划》、
完善综合配套设施、全面提升旅游管理服务水平
等，梦想小镇于2016年被评为国家3A级景区。
此后，梦想小镇在特色产业与旅游的融合、软硬
件服务等方面进一步提升，成功创建为国家4A
级景区。2018年5月24日，梦想小镇入选最美特
项 资源优势·旅游资源
目
拈花湾小镇位于无锡太湖马山半岛，生态自然景观优越，绿化覆盖率80%，为1992年批准建
优 立的全国十二个国家级旅游度假区之一，有以灵山大佛为支柱的核心旅游度假产业。
势
拈花湾作为灵山胜境景区的一部分，其选址开发已历经旅游核心吸引物的三期迭代。经过多
阶段十余年发展，无锡灵山胜境已成为国家级5A景区，拥有每年300万+的客流量。
色小镇50强。2019年全国双创周在余杭梦想小
无锡灵山小镇·拈花湾 项目考察PPT幻灯片课件
拈花湾部分景致速写图
19
拈花湾客栈
20
客栈实景图
芦花宿客栈
门前一颗松客栈
半窗 疏影 客栈
一轮 明月 客栈
吃茶去 客栈
无门关 客栈
21
无尘客栈
一池荷叶客栈
一花一世界客栈
22
门前一颗松客栈 23
禅乐馆 24
25
客栈经营模式 禅居区:现在经营客栈有十三家。产品定位模式都是引入禅宗主题的客栈，每间客栈主题都不一样，建筑风格 结合地域特色进行大同小异的变化，现在经营客栈有十三家，客栈的名字禅意十足。“一花一世界”、“芦 花宿”、“云半间（青年旅舍客栈）”、“一池荷叶”、“半窗疏影”、“一轮明月”、“无门关”、“棒 喝”、“云水间（精品客栈）”、“无尘” 、“百尺竿”、“门前一棵松”、“吃茶去” 。客栈都有一个 跟“禅意”相关的典故，都有一个禅意设计的主题。
26
客栈经营模式_--13间客栈禅意命名
无门关客栈
大道无门 千差有路 透得此关 乾坤独步
百尺竿客栈
百尺竿头须进步 十方世界是全身
无尘客栈
禅心不歇 一世清净
萤火小墅
流萤断续光 一明一灭一尺间 寂寞何以堪
云半间客栈
千峰顶上一间屋 老僧半间云半间
一花一世界客栈
一花一世界 一草一天堂 一叶一如来 一砂一极乐 一方一净土 一笑一尘缘 一念一清净
8
客将多元化发展，尤其是旅游成熟区域
9
无锡拈花湾
10
宋·释普济《五灯会元·七佛·释迦牟尼佛》：“世尊在灵山会上，拈花示众，是时 众皆默然，唯迦叶尊者破颜微笑。
佛祖拈花 迦叶微笑 始开禅风
11
灵山小镇·拈花湾 。
灵山小镇·拈花湾，位于中国无锡云水相接的太湖之滨、秀美江南山环水抱的马山半岛，处于长三角的 地理中心，灵山小镇·拈花湾规划面积1600亩，建筑面积约35万平方米，小镇规划有禅意主题商业街区（香 月花街）、生态湿地区、度假物业区（竹溪谷、银杏谷）、论坛会议中心区（禅心谷）、高端禅修精品酒
深度剖析灵山拈花湾旅游小镇(值得收藏)
深度剖析灵山拈花湾旅游小镇（值得收藏）无锡灵山集团无中生有、从零起步的案例很具有分析价值，根据中诚信所作灵山集团信用评级报告，灵山集团在2012-2014 年间，以40 多亿的资产获得6 亿一年的收入，六成以上的毛利，还是相当不错。
作为灵山集团的变现项目，2015 年11 月拈花湾开业后，2016 年灵山胜境及拈花湾的总游客人数达到400 万人，恰到好处的配套房产顺利出手，作为景区，灵山无疑是公认的中国一线景区，但是从商业角度来看，作为国企劳苦二十年承担了太多政治任务，其实并没有赚到什么钱（后文分析）。
于是灵山开始筹划了一个新的变现项目：拈花湾。
也让这一项目资金迅速回笼。
一、旅游小镇的标杆--拈花湾灵山小镇•拈花湾历经5年多的精心打造，于2015年11月14 日开放。
是的，现在喧嚣一时的小镇概念，灵山早在2010年就已经在打造，可见领先的观念才有可能缔造领先的产品。
灵山小镇•拈花湾项目位于马山（灵山）最西部的耿湾，可以说是马山最后块山水处女地。
拈花湾规划面积1600 亩，建设用地1300亩，建筑面积约35 万平米，景观面积55 万平米，水域面积20 万平米，容积率0.45 ，建筑密度0.23 。
拈花湾使灵山从一个单纯的观光景区，脱变为度假胜地，赋予了更完善的休闲功能，大大提高游客的游览时间、过夜率和附加消费。
拈花湾的名字源于佛经中“佛祖拈花，伽叶微笑”的典故。
小镇整体建筑风格参考了日本奈良的风格，又融入了中国江南小镇特有的水系，打造出了一种独有的建筑风格。
说到奈良，熟悉历史的应该知道它是仿造唐代长安城而建，历经千余年保存完好，有目前世界现存最早的木结构建筑。
相比之下中国现有的唐代遗存建筑已经极难找到了，作为旅游人实感憾事。
从整个小镇的总体布局来看，拈花湾通过三条主要交通道路和水系的组织，规划了“五谷”、“一街”、“一堂”的主体功能布局，并配以禅意的命名体系，形成以“五瓣佛莲”为原型的总平面。
其中，“五谷”分别为云门谷、竹溪谷、银杏谷、禅心谷、鹿鸣谷，形似五瓣花瓣，主体功能为涵盖会议、酒店、度假房产；“一街”即香月花街，位于花心，是拈花湾的核心商业街区；“一堂”即胥山大禅堂，位于花干，既是大型禅修体验场所，也是拈花湾的大型景区标志物。
拈花湾考察报告
胥山大禅堂 色空奇观大禅堂
一座可以容纳千人同时坐禅的“色 空奇观大禅堂”，空石为厅，连水 为堂，幻影交织，梵音如梦，人如 其中，心即为禅。
业态运营
拈花湾涵盖的物业包括酒店、 客栈、商业、度假物业等多种 类型，多为佛禅文化主题的商 家经营业态和装修风格。
需提升佛禅相关体验的业态比 例，进一步突出和强化小镇本 身特色。围绕休闲度假提升软 性服务体验。
功能布局
1.云门谷：旅游综合服务区
2.竹溪谷：度假物业旅居区
3.银杏谷：度假物业旅居区
4.禅心谷：佛教论坛会议区
5.鹿鸣谷：生态禅谷区
6.香月花街：禅意主题商业街区
7.优游渔港：湿地文化公园
8.胥山大禅堂：色空奇观大禅堂
从整个小镇的总体布局来看， 拈花湾通过三条主要交通道路 和水系的组织，规划了“五 谷”、“一街”、“一堂”的 主体功能布局，并配以禅意的 命名体系，形成以“五瓣佛莲” 为原型的总平面。
无锡拈花湾项目考察报告
2019.5.28
项目位置
灵山拈花湾
无锡东站 无锡市
苏பைடு நூலகம்北站
苏州市
上海虹桥
上海市
自驾游：无锡至拈花湾仅1h10m 苏州至拈花湾1.5h 上海至拈花湾仅需3h
自由行：高铁至无锡站 乐游2号线1.5h直达拈花湾
项目起源
太湖
灵山大佛
灵山拈花湾
灵山小镇·拈花湾，是灵 山集团历时5年的精品力 作。坐落在无锡马山国 家风景名胜区的山水之 间，生态秀美，环境优 越。而拈花湾靠山面湖， 更与灵山大佛依山为邻， 可以说是得尽天地人文 灵气。
禅心谷 佛教论坛会议区
禅心谷是世界佛教论坛的永久会址，主要布局 有世界佛教论坛会议中心及专属会议宾馆等配 套建筑群，禅心谷也因此而得名。举行每两年 一届的世界公益慈善论坛。
拈花湾考察报告
Thank you!
优势及亮点：
1、先天自然环境优势良好； 2、地处长三角城市群的核心位置，周边区域人口稠密、经济繁荣、交通便利，具有很好的市场基础； 3、灵山盛景景区至1997年打造至今已有近20年的历史，景区具有很好的知名度，为拈花湾奠定了很好的旅游资源基础和文 化基础； 3、景区规划、建筑及园林打造，以禅文化为核心，主题明确、特色鲜明； 4、十三家主题客栈，各具特色，吸引力较高，使之成为景区的一张名片； 5、部分精品商家品质较高，其产品特色性强，是景区内的明星商铺； 6、夜景打造特色性强，声光电与人物表演相结合，呈现效果好，游客体验感好；
精致的庭院景观打造，契合各个客栈主题；公共室内空间的设计各具特色，陈设物件相当考究；
百尺杆头中庭 一花一世界庭院
门前一棵松大堂 无尘内部空间
半窗疏影大厅 无门关大厅
二、 无锡灵山拈花湾
6、禅意客栈——房间设置及房价:
三类房型，标准间、大床房、家庭套房； 每间客栈配标准间15-25间，大床房5-10间，家庭套房2-5间； 标准间房费500-700元/天·间，大床房600-800元/天·间，家庭套房700-1000元/天·套；
收取稳定的租金收益；自住型业主也可以自由选择作为度假物业自住； ➢ 可以很好地促进公寓销售，为投资型业主提供稳定可靠的租金收益； ➢ 很好地补充景区内的住宿产品，定位相对较低，价格也较酒店、客栈低，更能满足普通游客的住宿需求，且房间供应
量充足；房间配备有厨具、冰箱、洗衣机等，还可作为长租公寓使用；
院落式公 寓
餐饮：占比约25%，主要为中餐、河鲜、日料、面食、 烧烤等；
客栈：占比约20%，主要有13家特色禅意客栈；
酒吧：主要为清酒吧、冷饮店、茶馆等，占比约15%；
2019年无锡灵山小镇拈花湾案例研究分析报告
核心业态
✓禅文化+休闲产业+居住 ✓内部配套：禅意商业小镇、佛教论坛中 心、禅修精品酒店、大禅堂（未建）、湿 地公园。 ✓物业类型：别墅、公寓、商业 ✓居住是度假别墅（面积段240-360㎡） +村舍公寓（面积段40-200㎡）
资源依托
✓禅文化资源+旅游度假资源 ✓项目位于无锡太湖边马山半岛， 生态自然景观优越，绿化覆盖率 80%，为1992年批准建立的全国 十二个国家级旅游度假区之一 ✓有以灵山大佛为支柱的核心旅游 度假产业。
一期的88米灵山大佛、二期的 九龙灌浴、三期的梵宫，同时也 让灵山年旅游总人次快速迈过 100万、200万、300万三大阶 梯性门槛。
经过三阶段十余年发展，无锡灵 山胜境已贵为国家5A级景区， 每年300万+的客流量。
一项旨在打造新型禅意度假目的 地为目标的标志性工程，选址马 山耿湾。此即灵山小镇拈花湾之 发轫。
整体规划< 功能分区
云门谷——配套服务区
云门谷，是灵山小镇·拈花湾的主要游客中心、中心停车场、内外交通换乘中心和水陆交通枢纽，是拈花湾最 南端的一个山谷，是“五片花瓣”的第五片花瓣。 只有从“云门”入门，才能进入拈花湾，开始禅意生活，重返禅意居所。
鹿鸣谷
禅心谷
银杏谷
优游渔港
香月花街
竹溪谷
胥山大禅堂
鹿鸣谷
禅心谷
银杏谷
优游渔港
香月花街
竹溪谷
胥山大禅堂
云门谷
半圆型的围合设计是一种“抱缺”的禅意
整体规划< 功能分区
鹿鸣谷——生态禅谷区
鹿鸣谷，是灵山小镇·拈花湾最东北面的一个狭长山谷，是“五片花瓣”的第一片花瓣，此处圈养了5只小鹿， 这里还“藏”有高端禅文化艺术私人会所（尚在修建）。 据说，当年唐僧取经回来路过这里，将两只从天竺国佛祖的鹿野苑带回来的神鹿，放归了山林，至今山湾深处， 还有一处清池叫做“鹿眠潭”。这里的禅意生活，也因此被形象地称为“鸣眠禅” 。
文旅特色小镇实战构建-拈花湾
灵山小镇 拈花湾：——这也许是近年来在旅游微信圈里流传的最为广泛的一个段子“灵山小镇•拈花湾”，就是这样一个由“品质偏执狂”反复磨砺出来的奇观，许多人来此看过之后，无不惊叹这群“品质达人”惊世骇俗的举动，有的甚至说：“拈花湾的建造者简直是一群疯子！”为何大家要如此评价？让我们先从最不起眼的一片瓦、一丛苔藓、一堵土墙、一块石头、一排竹篱笆、一个茅草屋顶入手，深入拈花湾的建造过程，向您揭秘一个“品质偏执狂”故事。
为了编制出竹韵质朴、艺术质感的竹篱笆，硬是请来了二位70多岁的日本工匠，29把制作工具、29道标准工序，编制出来充满拈花湾禅意美学的竹篱笆。
拈花湾的每寸苔藓，都是有着丰富的故事，它们是从临安、萧山、天目山、宜兴、雁荡山、武夷山、湖州、吉安等自然生态极好的山区，经过层层严格的选拨而来。
主事者专门设立一个苔藓基地，一个月、3个月、6个月，不断试验，终于有几个品种活下来了，然后移植。
一、从无到有的创新与创造二、主题文化的极致演绎三、目的地型度假小镇的精准定位文旅特色小镇必须面对的一个前置命题：【世界旅游组织（1980）】旅游定义：人们出于非移民及和平的目的或者出于导致实现经济、社会、文化及精神等方面的个人发展及促进人与人之间的了解与合作等目的而作的旅行。
Tourism Movements of persons旅行 人员运动休闲——是人们对闲暇时间的利用方式；是从文化环境和物质环境的外在压力中解脱 出来的一种相对自由的生活。
度假——度假旅游是利用假日外出以度假和休闲为主要目的和内容的， 进行令精神和身体放松的康体休闲方式。
休闲旅游度假目的地：是一个地理及空间的概念，有机集合了休闲旅游度假产品、休闲旅游度假基础设施（吃、住、行、游、购、娱等旅游要素）。
客源地的旅游者（旅游主体）因为休闲旅游度假的需要被吸引到目的地，作一定时间的停留，从事参观游览、休闲度假活动。
度假旅游的9种动机【西方度假者、克罗普顿】ü逃离世俗生活环境ü重新发现和评价自己ü放松ü声望ü心灵回归ü增进与家人亲情ü促进社会交往ü新奇感ü教育推力拉力休闲旅游度假系统模型旅游业客源地目的地促销、信息旅游需求旅游者环境：人文、社会文化、经济、技术、自然、政治、法律等旅游通道澳大利亚学者Leiper从空间结构角度建立的旅游系统模型，包括：旅游者、旅游业、客源地、旅游通道、目的地五个要素。
灵山·拈花湾小镇案例分析特色小镇案例研究
建设过程
2010.10
2013.8
2015.10
从历年的卫星图片可以看出，拈花湾所处地块，原为耕地和村庄，基本上未对山体进行破坏。
2016.2
26
建设过程
开发顺序很巧妙，二期地块被一期地块完全包裹，不像其他项目，一期二期三期从前往后推，这样通过一期地块的炒作， 完全带动了所有二期地块的升值。而且仅从现状来看，旅游业态和度假业态被花海分隔开，动静分离，也恰到好处。
6
区位交通
灵山小镇 • 拈花湾 3小时内
江苏无锡太湖边马山半岛, 典型的城郊游憩型旅游度假地 产项目
• 拥有“湖、农、山、水、古”等优质旅游资源； • 离灵山大佛景区约5公里，离无锡市区约有30公里路程； • 处于长三角的地理中心，距离无锡、苏州、南京、上海等大城市的车程
距离均在3小时以内，是典型的城郊游憩型旅游度假地产项目。
的关注度下降。
说明了什么呢？景区试营业期间门票价格50元，目前门票价格120元，但也从侧面说明游客中很多人其实是“一日游”。
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市场特征研究
通过对关注人群的地域分布情况进行统计分析，潜在游客人群主要集中在长三角地区，特别是江苏省本省。以上海、无锡和苏州三地最 为集中，中远程市场中，北京、广州、深圳关注度较高，但人数并不占优势。
功能分区
灵山小镇·拈花湾规划面积1600亩,建筑面积约35万平方米，功能定位为灵山佛教博览园的配套工程，主要 为景区提供可以休闲养生配套，同时小镇还将作为世界佛教论坛永久性会址。因此，在功能方面项目规划 了主题商业街区、生态湿地区、度假物业区、论坛会议中心区、高端禅修精品酒店区五大功能区。
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项目规划
按城市排名
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市场特征研究
无锡拈花湾禅意小镇的创新发展研究
把握，生动地诠释和组织了佛教文化元素。 （三）主题定位 灵山深度挖掘文化资源，从佛教文化中找到一个“禅”字
作为拈花湾的主题定位，实现了整个灵山景区核心文化的一脉相 承。“禅”指的是简单、快乐、健康的生活方式，让人们慢下 来、静下来、留下来、住下来、身与心一起乐起来。这一主题选 择直击当下中产阶级工作压力大、需要释放心灵的痛点。
确。项目的配套住宿设施主要为唐风别墅，整体设计得非常精美 充满艺术感，但作为短期居住的度假地产，如果直接售卖大面积 的别墅可能会较长时间难以消化。灵山集团对市场的研究非常到 位，将房型进行了巧妙的分割，以40~70平方米的小房型为主， 很快便一抢而空。并且在空置期管理上引入分销商平台，让业主 把空余时间段委托给分销平台出租给游客，业主与分销平台分享 租金收益，图2是景区发展盈利示意图。