汇龙天下商业销售方案2012.5.7

销售率
63% 50% 60% 73% 92% 95% 100% 0% 0% 0% ——
开盘时间
2010.1 2011.4 2011.6 2010.8 2010.9 2011.12.23 20123.3 待定 待定 待定 ——
商业类型
主力店+街铺 主力店+街铺 街铺 街铺 街铺 街铺 街铺 街铺 街铺 街铺 以社区底商街铺为 主
城市更新功能区结合老城区的产 业结构调整、城市旧区的更新改 造，完善配套设施系统，形成龙 岗中心组团的商业中心区。
深惠路龙岗段改造：深惠路龙岗片 区双龙立交至龙岗片区爱联村段两 侧用地进行功能置换，对原有工业 用地进行调整，改变为以商业、服 务业等第三产业为主用地。通过深 惠路龙岗段改造，提升龙岗中心组 团整体城市质量，加速龙岗城市化 进程。
域内楼盘的入住率提高，今年年初开始龙岗片区的
商业交易氛围逐渐提升。 品牌开发商进驻拉高周边商铺价格——万科、星
河等大开发商进驻，区域内商铺挂牌价格上涨幅度
较大。 价格虚高，成交乏力，有价无市——客户咨询的 积极性提高，但普遍反映价格过高，成交乏力。 租金低，普遍投资回报率不足2%
【市场分析小结】
5、本区域底商租金水平主要集中在50-90元，个别片区商业氛围成熟，租金可达100-150元。
6、品牌发展商加速区域商业发展，未来潜在入市项目较多，本项目面临较大竞争。 7、客户方面，主要来源于龙岗、罗湖、福田三区，外区客户主要以投资为主，本区客户投资
兼自用较多。
CHARPTER.2
项目分析
属性分析
汇龙天下商业销售方案
深圳中原事业三部
ShenZhen.05.2012.
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2010
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我们对项目的思考
中心城商圈
重要提示：龙岗中心城人均商业面 积超过2平米，深圳平均为1.28平 米（宝安为0.73平米），香港为 1.3平米。（发达国家标准为1.2）
本项目商业位于中心城商圈的东北部的外围边缘地带
【市场分析】销售价格，商圈内一手商铺以社区街铺为主，成交均价为 38000元/㎡，未来仍将有近6万㎡商业进入市场，市场竞争加大。
环境分析 四至分析 SWOT分析 项目小结
【项目属性】住宅裙楼商业、一手新铺。
本商业属于汇龙天下的裙楼商业，面积共9896㎡，分为4层，一层为临街商铺，2-4层为集中商业
首层街铺共45间，主要面积区间约为50-60㎡； 第二层面积：2373.4 ㎡;
第三层面积：2244.5 ㎡; 第四层面积：2248.7 ㎡。 产权方面，第一层依据街铺数量划分独立产权， 2-4层每层为单一独立产权。
本项目属于城市商贸功能区，未来区域将发 展为以商务办公、会展、金融和房地产结合 的综合配套服务区。
【l龙岗中心组团规划】深惠路沿线城市更新，对目前商业的升级换代，同
时带来的大量人气，将成为本区域的商业中心区。
对本项目而言，深惠路沿线改造带来发展的机会同时，将带来大量的竞争，不仅仅 是个体的，更是区域的竞争。
报告内容
第一部分 市场分析
第二部分 项目分析
第三部分 销售方案 第四部分 项目总结
CHARPTER.1
市场分析
区域规划
商业市场分析 小结
【l龙岗中心组团规划】深圳市核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服
务中心。 重点发展商业服务业、房地产业、金融业、先进工业等产业。
人口控制规模 规划至 2020 年龙岗中心组团人口控制规模为 74 万，其中户籍人口 15 万人，非户籍人口 49 万人。 人均城市建设用地 面积 113.5 平方米。 用地控制规模 规划区总用地 195.88 平方公里，至 2003 年底，现状城市建设用地规模为 63.16 平方公里，规划至 2020 年组团城市建 设用地控制规模为 83.98 平方公里。
清林中路、吉祥中路、龙翔大道租金相对水平较高，街铺可达到100元/㎡/月左右的水平，位置较好（如处在路口拐角） 的街铺租金可达120~150元/㎡。 德政路租金水平也相对较高，主要是德政路两边为龙福一村——龙福一村为中心城居住时间较长的住宅小区，周边商业氛 围较为浓厚，租金水平相比稍高。
其余路段租金水平相对较低，基本在40－70元/㎡/月之间。
城龙花园
商场
商场
55.79
55.79 93.39 46.05
2800000
2200000 2960000 1818975
50188
39434 31695 39500
新鸿花园 鸿基花园西区
底商 底商
榭丽花园
底商
60.63
2410000
39749
合计
社区底商为主
1535.71
37005175
24096
【市场分析】租金水平，大部分的底商在50-90元之间，个别区域商业发 展较为成熟，人气旺，或者邻近超市，人流旺，租金达到90-150元之间。
【龙岗中心组团规划】四大功能区，本项目属于城市商贸功能区，未来区
域将发展为以商务办公、会展、金融和房地产结合的综合配套服务区。
组团功能区发展策略
根据城市结构的特点和产业的发展需要，对现状和规划用地进 行整合，形成四个功能明晰的分区： 1.城市商贸功能区 依托龙城、龙岗原有老墟镇重点发展商务办公、会展、金融和 房地产等综合服务功能，整合现状用地和调整原有规划用地功 能形成服务于深圳市东部区域的综合配套服务区； 2.城市新区功能区 包括龙城西区，该中心将依托高起点、高标准的深圳市奥体中 心，发展成为集商业文化中心、高尚住区和直销市场区为一体 的，服务于整个深圳市的奥体新城； 3.城市更新功能区 主要为龙岗龙西-五联和龙东-同乐老城区，实现三个转变：调 整现有零散商业，对旧城区的工业进行用地置换，对旧居住区 进行改造； 4.产业拓展功能区 主要为坪地片区、宝龙片区，重点发展现代制造业和科技型、 城市型工业。
剩余面积（㎡）
189 4500 4800 2700 560 430 0 43000 4000 4600 73003
主力面积（㎡）
20-70 60 130 40-80 45-60 20-300 26-80 40-90 40-90 30-80 40-90
均价(元/㎡)
33000 40000 43000 19000 30000 38000 42000 待定 待定 待定 36166
龙城大道
龙城大道 龙城大道、龙平西路 龙城大道 龙城大道 龙翔大道 龙翔大道 龙翔大道 公园路 公园路 长兴路 长兴路 长兴路
五金、建材、
社区需求类、餐饮、小超市 餐饮、零售、建材 餐饮、零售、中介 餐饮、零售、电器、医药 酒店、美容会所 服饰、餐饮 餐饮、美容美发 餐饮、士多店 餐饮、士多店 餐饮、士多店 建材、送水店、 餐饮、美发
入区
大运新城 商圈
二手均价：32000元/㎡
大运板块，未来人口导入。5年
后可能实现商业潜力
一手均价：38000元/㎡
【商业市场分析】目前项目所属区域商业处于发展阶段，商业业态主要以 餐饮、零售、美容、服装等生活配套类型为主，
主要商业类型有： 五大集中商业：世贸百货、天虹商场、 岁宝百货、新一佳超市、宝能城市广场 （广百百货）等； 商业街：吉祥中路、清林东路、公园 路等； 社区商业：欧景城、和兴花园、城市 花园、尚景花园、鸿基花园、龙福一村、 俪景花园、新亚洲花园、吉祥来花园、雅 豪祥苑等； 专业市场：龙岗电子世界、东方国际 茶都、美家天地、百安居等。
万科天誉商铺成交客户来源统计
4% 5% 10% 0%
8%
星河时代商铺成交客户来源统计
5% 8% 0% 18%
46% 15% 20%
43% 18%
龙岗
罗湖
福田
盐田
南山
宝安
其他
龙岗
罗湖
福田
盐田
南山
宝安
其他
绿景大公馆商铺成交客户来源统计
14% 15% 2% 33%
7%
中海三里商铺成交客户来源统计
12% 4% 45% 3%
19% 36%
26%
45%
投资
自用
投资兼自用
投资
自用
投资兼自用
绿景大公馆商铺成交客户置业目的统计
15%
中海三里商铺成交客户置业目的统计
23%
52% 33%
55% 22%
投资
自用
投资兼自用
投资
自用
投资兼自用
数据来源：中原三级市场
【业内人士访谈】 中原龙岗区三级市场区域经理
商业氛围有所提升——由于大运的市政建设、区
【商业市场分析】总体格局，目前龙岗区商业可划分为大运新城商圈、中 心商圈、龙岗墟商圈三大商圈；商业氛围由南至北逐渐增强。
中心区位、形象良好；
交通便利； 高购买力群体聚集居住区；
二手均价：40000元/㎡
龙岗墟 商圈
南联
中心商圈
吉祥
龙城广场 传统区位，临近坪坑； 形象差，人气足；
轨道交通交叉点，未来旧改入口导
龙岗，深圳次中心城市！
借力大运盛会，加速一体化建设，龙岗实现了跨越之变。龙岗城市环境迅速提升， 产业转型动力澎湃，文明风尚和谐动人，幸福指数节节攀升。为本项目带来良好的 发展契机。对项目而言，合理的定位将是项目销售的关键所在。
我们对项目的思考
Question Ⅰ？ 项目所属区域的发展远景给项目带来的机会？ Question Ⅱ？ 项目商业的发展及其对商业销售带来的影响？
【市场分析】出租情况，本商圈内中心区域商业发展较好，商业空置率较 低，项目所处边缘区域租金方面普遍较低，商业空置也比较多。