中国房地产市场投机泡沫实证分析
中国房地产泡沫探究
中国房地产泡沫探究摘 要：近年来由于中国房地产价格快速上涨，引发了对中国房地产市场是否存在泡沫的热烈讨论。
本文从经济泡沫的理论入手，采用协整分析方法对2000-2012年我国房地产市场是否存在泡沫进行判定，并用指标测评法对其泡沫程度进行测量。
研究表明，从供给、需求和银行信贷角度看，我国存在不同程度的房地产泡沫现象。
最后，本文还提出了关于稳定房价和促进房地产业可持续发展的相关建议。
关键词：房地产泡沫 协整分析 指标测评法DOI：10.3969/j.issn.1674-537X.2015.04.016一、引言早在1992—1993年，我国曾经出现过一轮房地产热，当时房地产开发投资额迅猛增长，社会投资向房地产业过度集中。
1998年，我国提出稳步推进住房商品化、社会化，加快住房建设的指导思想，从此我国房地产业开始了快速发展的历程。
2004—2007年，全国房屋销售价格指数较稳定，但个别大城市，如北京、上海、广州、深圳等地的房价则快速上涨。
其后，受国际金融危机的影响，我国房地产价格有所回落。
进入2009年，随着宏观经济开始复苏，加上政策对房地产的支持，房价和房屋销售量开始回升。
2010年，我国房价上涨的形势开始由点扩展至面，房价高涨的形势逐渐从少数几个一线大城市向二线城市蔓延，从东部沿海城市向中部和西部城市蔓延。
2011年，随着国家对房地产市场进行宏观调控的政策逐渐增加，房地产投资增速放缓，但商品房平均销售价格仍在上涨，同比增幅达6.5%。
2012年初，为防止房价过快上涨，国家出台更多宏观调控政策，半数以上的大中城市新建商品住宅价格出现环比下降或持平，但2012年下半年，大部分大中城市的新建商品住宅价格开始环比上涨或持平，房价再次表现出上涨的趋势，目前中国房地产市场是否存在泡沫已成为社会各界热议的一个话题，关于“房地产泡沫”的争论也越来越激烈，因而对于中国房地产泡沫的测度具有十分重要的现实意义。
二、中国房地产泡沫测度的实证分析（一）房地产泡沫存在的初步判定本文选用商品房价格（HP）增长率来反映房地产价格变动水平，选用人均GDP（PGDP）增长率来反映经济增长的变动程度，通过进行协整分析，判断房价增长和经济增长是否存在长期均衡关系，进而初步判断房地产泡沫是否存在。
房地产泡沫的经济学解释
房地产泡沫的经济学解释标题：探析房地产泡沫的经济学解释引言：房地产泡沫是指该领域中资产价格超出其基本价值的情况。
全球范围内的房地产泡沫已经多次爆发，给经济体带来了巨大的不稳定性和风险。
在这篇文章中，我们将从经济学的角度对房地产泡沫进行深度分析，旨在帮助读者了解其形成原因、特征以及影响因素，并探讨对策以减轻泡沫对经济的负面影响。
一、房地产泡沫的形成原因1.短期泡沫因素1.1 低利率政策：央行通过降低利率以刺激经济，进而降低了购房成本，刺激了房价上涨。
1.2 银行放松信贷政策：银行对房地产行业提供的宽松贷款条件促进了购房需求的增加。
1.3 投机需求：投资者通过购买房产以期望获得短期的高额回报。
2.长期泡沫因素2.1 土地稀缺：人口增长和城市化进程使得土地资源稀缺，导致房价上涨。
2.2 政府调控政策不当：政府对房地产市场监管不力，导致市场繁荣过度，进一步推高了房价。
二、房地产泡沫的特征1. 非理性上涨：房价远高于其基本价值，投资者和消费者普遍出于群体心理而看涨房价。
2. 动量效应：投资者通常将过去的价格行为作为未来预测的依据，形成了市场上的动量效应，进一步推高价格。
3. 借贷杠杆：人们借贷购买房产，形成了借贷杠杆效应，当价值下跌时，债务就会超过资产价值，引发风险。
4. 负面外部性：房地产泡沫破裂后，波及整个经济体，引发金融风险和产业链的崩溃。
三、房地产泡沫的影响因素1. 经济周期：经济繁荣时期，资金充裕，购房需求增加，房价上涨的机会也更多。
2. 政府政策：政府调控和监管房地产市场的能力以及措施决定了泡沫的程度。
3. 金融市场：金融机构对房地产行业的资金支持和政策的灵活性会影响泡沫的形成和发展。
四、房地产泡沫的应对措施1. 宏观审慎政策：央行可以通过提高利率、提高首付比例等手段抑制信贷扩张，以控制购房需求，从而降低房价泡沫的产生。
2. 刚性监管：政府加强对开发商资金来源的审查，避免恶意炒房行为的存在。
3. 建立健全的政府调控机制：增加土地供应、加强土地管理以及推动城市规划的优化，以缓解土地稀缺和房价上涨的压力。
我国房地产市场泡沫度的实证分析
密切相关 ⑥ 。本 文认 为 。房地 产泡 沫是 因市场 预期 而形成的房地产市场 需求和供 给失 调 。导致房地产 价格非正常偏离基 础价值和增值 空间 ，这种价格偏 离形成 的牟利动机进 一步强化预期 ，并作用 于供给
本文 系教 育部 哲学社会科 学重大课题攻 关项
据 实证检 验 了我 国房地产 市场 泡沫程 度 ，以及各种 因素对 泡沫的影响程度 。研 究结果表 明：我 国
房地 产市场 已经 出现 了明显 的泡沫 ，人 均收入和地 区性 因素对房价 上涨有一 定作 用 。但 市场预期
是推 动房地产泡 沫产生 的主要 原 因。 关键词 ：房地产泡沫 ；Ｈ ｕｍａ 检验 ；投机 正反馈 ；预期 自我强化 ａｓ ｎ
收益率还原 法的基本思想 是 ：房地 产泡沫是其
我 国 房 地 产 市 场 泡 沫 度 的实 证 分 析
郭熙保 吴金铎
摘要 ：房地产泡沫是 房地 产供给和 需求加上投机作 用的结果 ，并以房价涨落的形式表现 出来。
本 文设立 了一个考虑预期的房地产泡沫模型 ，并 用 １９ — ０ ９年我 国 ３ 个省 （ ９ ７ ２０ １ 市）的动 态面板数
供给所致 ，房地产需求 过旺与房地 产购买者 的预期
是 由于人们预期 变化导致产生群 体投机行为 ，使 得 房 地产价格脱离 了市场基础 而持 续上涨 ，预期 、群 体 行 为是 房 地 产 泡 沫形 成 的 主要 原 因③ 。王 子 明 （０２ ２ ０ ）认 为 ，泡沫是 一种 经济失 衡 现象 ，可 以定 义为某种价格水平 相对于经济基 础条件决定 的理论 价格 （ 一般 均 衡稳 定态 价 格 ） 的非平 稳性 向上 偏 移 ，这种 偏 移 的数学 期 望 可 以作 为泡 沫 的度 量④ 。 Ｂａｃａｄ ａｄ Ｗａ ｏ １８ ）区分 了非理性 泡沫和 ｌ ｈ ｒ ｎ ｔ ｎ（９ ２ ｎ ｓ 理性泡沫 ．非理 性泡沫是 由于社会和心理作 用产生 对 某种资产 的狂 热追求或者是 由于信息不对称 以及 投 资 者 对信 息 理解 的差 异而 产生 的资产 高估 的现 象 。如果经 济人的行为 与预期是理性 的 ，那么 ，资
中国房地产市场泡沫存在性分析
中国房地产市场泡沫存在性分析摘要：近年来我国房价上涨迅猛，其速度已经远超过gdp和人均可支配收入等经济基本面指标的增长速度。
在这种背景下，探索我国房地产市场是否存在泡沫已经成为理论界的热点问题。
本文分别量化研究了近年来经济基本面和泡沫对大中城市房价波动的贡献，结果表明发现我国大中城市中房地产价格不能被经济基本面所解释，高房价偏离了经济基本面所决定的市场均衡值，我国房地产市场中已经存在泡沫。
关键词：房地产价格；泡沫；经济基本面一、引言我国自20世纪90年代初开始住房体制改革以来，尤其是1998年停止住房的实物分配并逐步实现住房货币化以后，房地产业得到了飞速发展。
房地产固定资产投资年均增长率达到15%以上，房地产业逐渐成为国民经济中的支柱产业。
便随着房地产业的快速发展，高房价也越来越引起人们的关注。
从1998年至今，我国房地产价格已经连续12年增长，尤其是2005年之后，除了2008年房地产市场出现短暂低迷外，大中城市房价一直保持着两位数的增长速度。
快速上涨的房价开始从一线中心城市向二三线城市扩散，中国房地产市场出现严重泡沫的风险不断加大。
如果经济中积累了严重的房地产泡沫，一旦泡沫破灭，正常的经济运行就会受到沉重的打击。
2008年，美国次贷危机引发的金融危机和经济衰退，以及日本上世纪90年代房地产和股市泡沫破灭之后长达14年的经济衰退，都警示我们对房地产等资产泡沫应始终保持应有的警惕。
二、房地产泡沫泡沫最早被用于描述带有投机性的价格变动的事件，如荷兰的郁金香泡沫、英国的南海泡沫、法国的密西西比泡沫。
从那时起，”泡沫”被用于描述价格持续疯狂的增长，紧接着是突然下跌的经济现象。
斯蒂格利茨（1990）给出泡沫的如下定义：如果价格上涨的原因仅仅是因为人们相信明天的价格会更高，而市场的基本量无法解释如此高的价格时，泡沫就产生了。
根据上述定义如果市场中存在泡沫，那么价格的上升是由人们对更高价格的预期所推动而不是由市场基本面所推动。
房地产市场泡沫风险
通过调整贷款政策、加强贷款监管等手段，控制房地产信贷规模和风险，防止信贷过度扩张和风险积累，缓解市 场泡沫风险。
长期应对策略
长期经济发展策略
通过制定科学的经济发展战略，加强产 业政策和区域政策的协调配合，推动经 济结构调整和转型升级，从根本上解决 房地产市场泡沫问题。
VS
长期住房政策
通过制定科学的住房政策，加强住房保障 和住房供应体系建设，推动住房制度改革 和住房市场健康发展，从根本上解决房地 产市场泡沫问题。
消费水平下降
房价下跌会导致家庭财富 缩水，消费者信心下降， 进而影响消费水平。
产业失衡
房地产市场泡沫破裂会导 致相关产业如建筑、建材 等受到影响，进而影响整 体产业结构。
对金融体系的冲击
银行信贷风险
房地产市场泡沫破裂会导致抵押 物价值下降，银行面临信贷风险
。
股市波动
房地产市场泡沫破裂会导致相关上 市公司股价下跌，影响股市稳定。
REPORTING
定义与特征
定义
房地产市场泡沫风险是指房地产市场 价格偏离其内在价值，并在某一时刻 发生大幅度下跌的可能性。
特征
泡沫风险通常表现为房地产价格的快 速上涨、市场过热、过度投机以及供 求关系失衡等现象。
泡沫风险的类型
信贷泡沫
01
由于过度宽松的信贷环境和低利率，导致购房者过度借贷，推
高房地产价格。
Hale Waihona Puke 市场调查法通过调查购房者和投资者的预期、行 为模式等，了解市场情绪和投机程度 。
计量经济模型
利用宏观经济指标和房地产市场数据 ，构建模型来预测和评估泡沫风险。
WENKU
PART 02
房地产市场泡沫风险的形 成机制
房地产市场泡沫及其金融风险研究
房地产市场泡沫及其金融风险研究房地产市场泡沫及其金融风险研究摘要：本文以中国房地产市场为研究对象，通过对房地产市场泡沫及其金融风险的研究，探究其成因和影响，并提出相应的防范措施。
关键词：房地产市场、泡沫、金融风险、防范措施一、引言近年来，随着中国经济的快速发展，房地产市场也得到了迅速的发展。
然而，长期以来，房地产市场波动剧烈，泡沫不断出现，带来了不小的金融风险。
本文将就房地产市场泡沫及其金融风险进行研究，探究其形成成因和影响因素，并提出相应的防范措施。
二、房地产市场泡沫的成因1、政策因素：政策上的放松往往会引起房地产市场的泡沫，政策的过度宽松和投机行为的恶性循环导致市场需求量不断增加，推动了房地产市场价格上涨。
2、经济因素：人口增长、收入增长、城市化速度加快等因素都会对房地产市场产生影响，特别是经济发展带动房价上涨，进而形成由需求导致的泡沫。
3、投机因素：炒房、炒楼等投机行为是房地产市场泡沫的重要因素，一旦炒作拉动房产价格在短期内大幅上涨，市场过度赌博形成的泡沫破裂后，对金融市场带来的影响也非常严重。
三、房地产市场泡沫的影响1、物价上涨：房地产市场泡沫的影响使得房价一飞冲天，使得物价加速上涨，通货膨胀风险加剧。
2、债务危机：房地产市场泡沫对银行业带来的风险非常大，房地产市场利率飘忽不定，房地产价值不断下跌，若银行债务集中在房地产领域中，则银行可能陷入债务危机，甚至会引发全社会的金融危机。
3、经济衰退：房地产市场泡沫的破裂往往带来一系列的经济衰退和就业压力，进而引发其他金融风险，并对经济的稳定产生负面影响。
四、房地产市场泡沫的防范措施1、建立长效机制：政府部门应加强对房地产市场的监管，建立长效机制，控制市场波动。
2、提高市场透明度：加强行业内部规范建设，提高行业质量和市场透明度，让投资者更好的理解市场。
3、合理调节房地产市场：加强对拥有多套房的人群、炒房团伙等投机者的镇压力度，努力打破不正常的市场习惯和利益联盟等，健全房地产市场成交信息公示、区域调控、宏观调控等方式。
我国房地产泡沫的现状
我国房地产泡沫的现状1.从房地产政策看我国房地产泡沫作为我国实体经济中的重要部分，房地产经济的发展对我国整体经济的发展起到了重要的作用，而房地产市场在这些年来呈现出热度过高的状态，可以看出其中存在着房地产泡沫的问题。
我国的房产政策在2016年主要是以“去库存”为基调，这就使得房地产的价格一路飘升。
在2016年的10月份，我国的许多省市都出台了调控房地产市场的相关政策，比如说上海市就将房产的购买门槛提高了，让那些非本市的户籍居民家庭更难购买到上海市的住房，也就让炒房的热度降低了，2017年上海市有关房地产市场的政策基调是维持房价平稳。
上海市作为国内的一线城市，在房地产宏观调控的政策方面显然有着对其他城市的示范作用。
在上海市出台政策后，许多城市都出台了对房地产市场的调控政策，例如深圳、天津和杭州等。
这些宏观调控政策是十分严格的，对高涨的房地产价格有一定的抑制作用，从中我们也能看出中央政府对调控高房价的决心。
对于这些政策，也许很多人心中会有所疑问:中国当今的房地产泡沫已经发展到怎样的程度了?这些严格的宏观调控实施后，能否缓解高房地产价格的问题?纵观全国各省市的房地产市场，很容易看出北上广深这四个国内一线城市的房地产价格十分高，并且在这些城市里，人们的购房需求很高，出现了供不应求的现象，这种现象还在资金持续流入的情况下变得更加严重。
超高的房地产价格带来了很多负面的影响，我们能够注意到，在2015年，上海市的外来人口第一次出现净流出巧万的情况，这样的情况在很大程度上是过高的生活成本造成的，尤其是高昂的房地产价格，这也许会对国内一线城市的未来发展以及创新能力产生一定的负面影响。
从2015年国内各城市的房价数据来看，许多东部的省会城市的房价也处于不断上涨的状况中，2016年有许多二线城市都出现过人们在凌晨就去售楼处排起长队买房的情况，由此可见，国内二线城市也未能抵挡房价上涨的势头。
在国内的一二线城市里，房地产金融可能会产生的风险是土地储备贷款的隐性风险导致的，指的是有些房地产开发企业可能会购置大片的土地，而其对土地的开发面积却小于购置面积。
中国房地产业存在泡沫吗
中国房地产业存在泡沫吗本文试图从两个方面就我国的房地产业进行实证分析，包括房屋销售价格指数与土地价格指数的相关程度，以及房价收入比。
结果表明，中国房地产业尚未表现出显著的泡沫现象。
标签：房地产业价格指数房价收入比一、引言房地产业成为中国经济的支柱之一已经是无可辩驳的事实。
近些年来，房地产价格的攀升成了全国上下关心的话题。
现阶段的房地产市场是否过热，我国是否已经出现了房地产泡沫，这一问题在理论界、实业界和政府部门争论的十分激烈。
关于泡沫与泡沫经济的定义，目前有很多种，尚未达到统一。
本文采用的是李涛、伍建平（2004）对房地产泡沫定义的界定，他们认为房地产泡沫是指由于房地产的过度投机引起的房地产价格突然攀升，与其使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑的情况。
对我国房地产市场形势的分析，目前有两种针锋相对的观点，一种是认为中国房地产存在泡沫，而另一种却认为不存在泡沫。
邱强（2005）从空置率、绝对价格和相对价格等角度进行分析，得出我国房地产业存在显著的泡沫。
而胡健颖等（2006）对实际房价、实际收入以及实际利率，用半参数模型加以分析，认为房地产价格的主要驱动力是市场基本因素，投机成分确实在房地产市场存在，但是对房地产价格的贡献率并不大。
从以上争论可以看出，对于我国房地产业是否存在泡沫，学术界并没有达成共识。
本文试图从房屋销售价格指数与土地价格指数的相关程度以及房价收入比这两个方面对我国的房地产业进行实证分析，探寻房地产业是否存在所谓的泡沫。
二、房价的影响因素首先，房地产是一个特殊的商品，它的价格主要受以下因素影响：土地价格、建材价格、人工工资、相关的办证费用和税收等。
工资等费用的变动不大，因此房地产价格的上升很大程度上是受土地价格和建材价格的影响。
其次，房地产的价格也受供求关系的影响。
当前，房地产市场的需求旺盛，而房地产的供给缺乏弹性，所以会出现供不应求的局面。
另外，城镇居民收入水平的提高也促进了对房地产的需求。
浅析中国房地产泡沫现状
浅析中国房地产泡沫现状摘要：中国房地产一直居高不下，房地产产业过热，导致如今的房地产泡沫现象严重，因此，中国房地产问题一直处于国内外社会的舆论中心，而导致房地产泡沫的成因就包括政府政策的不合理，房地产的过热的投机需求等等方面，未来由于人民对房地产的刚性需求和城镇化的影响等，中国房价不可能下降，而是会向更稳定缓慢的增长方向发展。
本文就中国房地产的现状，成因，和发展趋势，来分别进行探讨分析，并提出相关的个人意见与建议。
关键词：房地产泡沫成因现状国民收入一中国房地产现状1）空置率高。
近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业，它的发展状况关系到我国经济能否良好运行。
但是，中国现在的房地产发展迅猛，导致各种问题，如今泡沫化的房产现象已经趋于严重，其中一个体现就在于房地产空置率高。
根据一项对中国城市房地产的调查报告，一线城市的房地产市场仍被看好，而可能出现房地产泡沫的50个城市主要集中在二、三线城市。
美国商业内幕网站基于一份称中国在大量建设现代金字塔的研究报告，通过卫星图片展示了一些他们所认为的中国“鬼城”(空城)。
在当今的语境中，“鬼城”是人们用来指称城市中那些空置率过高、甚至被废弃的城市区域。
报告称这是房地产泡沫显而易见的标志：整座整座的城市街道空空荡荡，政府大楼宏伟壮观，有些城市甚至建在完全不适合人居住的不毛之地，简直就是当代的金字塔。
中国现在有多少座“鬼城”没有具体的统计数据，但在一些二、三线城市，高楼林立但卖不出去的现象已不是特例，房地产建造的速度已开始放缓。
2）还有一个现象就是房地产市场冷热不均，分化严重。
一方面三四线城市房子供大于求，而在另一方面，对于一二线城市，却出现了新房供应不求的现象，根据2022年的房地产报告，一线城市在最近五年普遍存在含住用地(纯住宅用地与商住用地，下同)供应不足的行情，5年累计供地销售比仅为81%；而二线及三四线城市则土地供应过剩，均明显高于100%。
中国房地产市场投机泡沫实证分析
中国房地产市场投机泡沫实证分析【摘要】一段时间，房地产成为了人们生活的谈论话题，而房价的持续走高更是这些话题中的中心焦点；房地产价格的走高，严重地影响到了国民经济的发展和对民生造成了威胁。
本文就中国房地产市场是否存在投机泡沫进行简单的阐述，并提出相应的对策，旨在抛砖引玉，以领精言。
【关键词】房地产市场；投机泡沫；实证；分析1.前言近年来，随着国民经济的快速发展，作为支柱产业之一的房地产业也更是呈现出勃勃生机；近几年，房地产业一个独特的现象吸引了众人的眼球、引发了无数的争议和讨论，那就是房地产价格的上涨速度和上涨力度。
人们形容房地产价格近是“暴走的公牛”，从下到上都对房地产价格的攀升，显露出担心与忧郁；各方专业人士对房地产行业是否产生了泡沫的讨论不绝于耳；是泡沫经济作怪，还是人为故意炒作，或是还有其他更深层次的原因呢？我们从以下几个方面开始分析。
2.房地产市场投机泡沫的概念房地产市场投机泡沫，是指利用房地产不对称信息或者房地产投机行为、垄断市场及其外部连锁效应的因素，所引起的房地产价格的非理性、远离市场基础的上涨行为。
3.房地产市场投机泡沫实证3.1可支配收入房地产住房价格与居民平均住房消费有着密切联系，按正常理论，居民平均住房消费水平支撑、影响着房地产住房价格；居民平均住房消费水平占其总可分配收入的比重的大小，决定着房地产住房价格是否骗你正常轨道。
按照国际惯例以及国际具有代表性国家经验显示，在一般情况下，居民平均住房消费与总可分配收入合理的比率是20%左右，振幅不超过5%；处于这个数值上看之间，表明房地产住房价格正常合理；在经济发展的正常上涨时期，达到30%，证明有投机、垄断的迹象在里面；而当比率达到50%的时候，可认定投机、垄断行为已经形成对房地产价格的控制，并且会衍生多重“蝴蝶效应”继续对形成高房地产价格形成支撑。
据不完全统计，2012年底，居民平均住房消费与总可分配收入的平均比率在58%左右；由于地域的不均衡性，这个数字不能代表全部城市和地区，在某些地区，这个比值甚至在2011年产生了86%的峰值，着实令人惊骇。
中国房地产泡沫经济分析
中国房地产泡沫经济分析房地产业被认为是世界上最大的买卖。
根据一项报告估计，房地产的建造、销售、租赁及各种有关的收益，在发达国家约占国民生产总值的１５％左右。
在美国，房屋的建筑业曾和汽车、钢铁并列为三大工业支柱；在二战后日本经济的改组重振中，建筑业也发挥了重大的作用；房地产业对亚洲“四小龙”的经济起飞也是功不可没的。
可是正如中国古话所说，“成也萧何，败也萧何”，如果房地产业盲目发展形成泡沫，泡沫破灭后就会对经济产生巨大破坏。
正确认识泡沫的现象在许多议论房地产泡沫问题的文章中，对泡沫一词的释义口径不一。
关于泡沫、经济泡沫及其释义从17世纪开始，几部外国辞典的简要释义是：泡沫是虚拟资本过度增长的经济现象。
我国《辞海》的释义，与之基本相同。
也可以说，泡沫的主要表现是一种价格远离价值的经济现象。
比如，在市场经济活动中，通过各种”狂热”的哄抬、投机等行为，使得某种商品、某种资产或某个公司的股票价格猛涨，若干倍地远离其价值。
这种高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破裂。
这就是泡沫或泡沫经济现象。
其中比较典型的，称之为泡沫经济事件。
由于在市场经济运行中，价格较大幅度地离开价值的现象总会在各种商品中经常发生，除了把这些经济现象统称为泡沫现象外，专家们还根据泡沫产生的不同程度和后果，把它分为以下两种。
第一种是泡沫经济。
共同特点：一是，产生泡沫经济现象的主要原因之一是过度投机，并伴随各不相同的其他原因；二是，价格若干倍地狂涨，远远离开其价值；三是，哄抬出的高价只能停留一定的时间(有的是短暂时间)就会破裂猛跌，下降到与价值相近的价格；四是，每一次泡沫经济事件都会对社会经济造成不同程度的危害。
第二种是一般性泡沫。
某种商品的价格在一定时间内有较大幅度的上涨，但没有达到典型泡沫经济事件的4个特点，就属于一般性泡沫。
许多专家把它简称为经济泡沫。
经济泡沫是比较经常而普遍地产生的，它的消极方面是因较大幅度涨价而带来的各种副作用，但因其价格上涨和下降幅度相对较小，一般不会出现泡沫经济那样明显的”破裂”和”猛跌”现象，造成的危害也小得多。
中国房地产业泡沫实证分析
存 在 泡 沫 是 很 多 学 者 关 心 的 课 题 。 本 文 中 ． 先 对 房 地 产 业 进 在 首 行 定 性 分 析 ． 前 人 研 究 成 果 的 基 础 上 提 出 用 ｌａｎｅ 在 ＜ ｒｓｙ模 型 简 化
其次 ， 原利 率 Ｒ的确 定 。 内学 者提 出了多种 还原 利率 的 还 国 计算 方法 ， 常用 的方法 是安 全利 率加 风险 调整值 法 。 方法 实 最 该 际 上 和 资 本 资 产 定 价 模 型 （ Ａ Ｍ ） 同 ， 一 个 投 资 项 目在 某 段 ＣＰ 相 即 时 间上 的预期 收益 率等 于市 场上无 风 险投资 项 目的收 益率 再 加
的 一 个 话 题 ． 而 用哪 些 指 标 来 评 价 一 国 的 房 地 产 行 业 价 格 是 否
其 中 ， 为 ｔ 净 收 益 ， 为还 原 利 率 ， 残余 价 值 ， 为 Ａ 年 Ｒ Ｌ为 １ １ 使 用年 限 。
首先 ， 年净 收益 的确定 。根 据收 益资 本化 的原理 ， 收益 净 是经 营期 各年 所 发生 的全部 净现 金收入 ．等 于经 营期 的 现金 流
础价 值 。
二 、 国 房 地 产 泡 沫 度 量 的 实 证 分 析 中 （ ） 地 产 泡 沫 度 量 的 实 证 模 型 一 房 房 地 产 泡 沫 实 质 上 是 房 地 产 的 实 际 价 格 相 对 于 积 极 基 础 条 件决 定 的基础 价 格 （ 般 均 衡稳 定 状态 价 格 ） 非平 稳 性偏 移 。 一 的 因 此 ． 度 量 房 地 产 泡 沫 的 程 度 ， 须 首 先 要 求 出 其 基 础 价 值 和 要 必
关 键 词 ： 地 产 ； 沫 ； Ｐ 模 型 ：． ｅ 房 泡 ＣＡ Ｍ Ｐａ ｙ模 型 ｍｓ
房地产投机理论与实证分析
房地产投机理论与实证分析摘要：通过比较国内外有关房地产投机理论的研究，得出预期因素是导致房地产投机的主要原因，基于该理论改进并建立房地产投机度检验模型，利用该检验模型对我国四个直辖市的房地产市场做了相关实证分析，并进行城市间投机度的比较与探讨。
关键词：房地产投机投机度预期中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1007-3973（2013）002-139-031 研究背景1.1 概念界定1.1.1 土地投机与房地产投机土地投机是为短期内通过再出售获利而购买土地的行为，往往对土地的利用实效不感兴趣。
投机者希望快速获利，愿意承担更大的风险，往往长期囤积土地，而并不对土地作任何利用或仅作低效利用。
而土地投资者只想获得合理的预期收入，特别关注土地收益的长期性、稳定性及规则性。
因此土地投机与土地投资的区别主要是对土地收益的时间定义和可预测性，以及持有土地的目的。
房地产投机是指房、地结合在一起的投机活动。
这种投机活动较为隐蔽。
实际上，在社会稳定物价平稳的情况下，投机行为大多源自于人们对投机标的物价值价格的不确定从而对其未来价格产生的预期。
往往市场信息不对称或者垄断程度高透明度较低的市场更容易出现投机行为。
现实中，由于国家法律的限制真正从事单纯的土地投机活动则并不多见，土地投机往往以房地产投机的方式表现出来。
1.1.2 泡沫和房地产泡沫泡沫是价格运动的一种现象，是由投机导致的资产价格脱离市场合理基础，并呈现持续上涨的态势。
一般来说泡沫有两层含义：（1）指资产价格脱离市场合理基础并持续急剧上涨的过程或态势。
（2）指资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分。
而对于房地产泡沫则是指由投机导致的房地产价格超过其市场基础决定的合理价格而持续上涨。
1.2 房地产投机行为理论研究1.2.1 国外相关研究hirshleifer （1975）和feiger （1976）认为主观信念的不同会导致投机行为。
投资者知道某些资产价格高于其真实价值，但他相信不久的将来会有人愿意以更高的价格来买走，因此投资者在现阶段会不断买进该种资产。
上海房地产泡沫分析
上海房地产泡沫分析引言随着经济全球化的不断深入，房地产市场的发展日益成为全球的焦点。
然而，在市场繁荣的背后，房地产泡沫的问题也屡见不鲜。
特别是在上海这座国际化大都市，房地产市场的过热和泡沫化现象逐渐引起人们的担忧。
本文将通过分析上海房地产市场的现状和未来趋势，对房地产泡沫进行深入探讨，并提出相应的建议。
关键词分析房地产泡沫是指房地产市场价格脱离其基础价值，呈现出虚高和繁荣的现象。
这种泡沫在市场经济的背景下是难以避免的，但它对经济的负面影响也不容忽视。
房地产泡沫的产生原因多种多样，包括投资投机、政策不当、经济周期等。
而房地产泡沫破灭后，往往会导致经济衰退、社会动荡等严重后果。
因此，深入分析房地产泡沫及其产生原因，对防范和应对市场风险具有重要意义。
市场分析上海房地产市场在过去的几十年中经历了快速的发展。
然而，随着市场的不断扩大，房地产泡沫的问题也逐渐显现。
特别是近几年来，上海房价持续上涨，市场呈现出供不应求的局面。
这种过热的现象不仅给市民带来了沉重的负担，也给整个经济带来了潜在的风险。
尽管政府出台了一系列调控政策，但市场依然保持着较高的热度，房地产泡沫的存在仍然值得。
实证分析为了进一步证实上海房地产市场中存在的泡沫问题，我们可以从价格、销售量和政策等方面进行实证分析。
首先，从价格方面来看，上海房价的涨幅远远超过了收入和经济的增长速度，这表明市场价格存在一定的虚高。
其次，从销售量方面来看，尽管政府出台了调控政策，但上海房地产市场的销售量仍然保持较高水平。
最后，从政策方面来看，政府的调控措施虽然起到了一定的作用，但市场反应仍需要进一步观察。
原因分析上海房地产泡沫的产生原因可以归结为以下几点：1、投资投机：一些投资者和投机者通过炒房获取高额利润，推动了房价的虚高。
2、政策不当：一些政策措施没有很好地控制房地产市场的发展，导致市场出现过热。
3、经济周期：在经济周期的繁荣阶段，房地产市场往往会出现过热现象。
解决方案为了应对上海房地产泡沫的问题，我们提出以下建议：1、加强投资投机管控：通过提高房产税、限制购房数量等措施，减少投资投机行为。
基于行为金融理论的中国房地产泡沫现象分析符楠
基于行为金融理论的中国房地产泡沫现象分析符楠发布时间：2021-11-04T08:12:35.458Z 来源：《中国经济评论》2021年第9期作者：符楠[导读] 房地产泡沫指的是房地产领域的投机行为导致的房价大大偏离其市场基础价值并且有继续上涨的趋势，导致使用者无力承担的情形。
目前主要通过空置率和房价收入比这两个指标来衡量房地产泡沫程度。
一方面，我国的商品房的空置率较高。
河北金融学院河北省保定市 071000摘要：房地产业是我国经济的支柱产业之一，近些年来我国房价总体呈现攀升的趋势，居高不下的房价在一定程度上推动了经济发展，但在发展过程中也积聚了较为严重的泡沫，房价严重偏离实际价格，对我国经济金融的稳定造成了风险隐患。
传统的金融理论无法对中国房地产泡沫现象作出合理解释，运用行为金融学理论能够分析造成该现象的原因并给出具有说服力的解释，本文从行为金融理论中的情绪偏差、羊群效应以及反馈机制这三个角度出发，分析了房地产泡沫的形成原因，此外，为促进房地产市场的良性健康发展，本文对中国房地产泡沫现象也提出了相应的建议。
关键词：房地产泡沫；行为金融学；成因；对策一、中国房地产市场泡沫现象房地产泡沫指的是房地产领域的投机行为导致的房价大大偏离其市场基础价值并且有继续上涨的趋势，导致使用者无力承担的情形。
目前主要通过空置率和房价收入比这两个指标来衡量房地产泡沫程度。
一方面，我国的商品房的空置率较高。
北上广深几大一线城市的房价居高不下，但其空置率近年来甚至达到了50%，5%以下的空置率才属于正常情况，20%以上便已经属于高堆积情况了，多个城市的高空置率导致了出现了类似鄂尔多斯市的“鬼城”现象。
另一方面，房产价格与购房者的家庭年收入的比值能够直观体现有购房需求的家庭对房产的支付能力，房价收入比越高，说明家庭的购房支付能力越低。
正常来说，对于发达国家而言，房价收入比这一比值处于1.8-5.5之间较为合理，而对于发展中国家而言，这一比值一般处于3-6之间，然而我国作为发展最好的发展中国家，这一比值却已经接近了8，购房者很难通过自己的收入来负担高昂的房价，许多人要想买房，只能通过贷款获取额外的资金，居高不下的房价显然已经影响到了人们的正常生活水平。
房地产投机行为实证研究
房地产投机行为实证研究摘要：房地产作为一种特殊的商品，同时具备商品属性和金融属性，在现代社会，房地产作为一种投资产品越来越多的体现出其金融属性，随着经济的高速发展，房地产市场或多或少会出现投机行为，如何测度投机行为的程度成为一个知道经济健康发展的指标。
本文构建适合中国国情的房地产投机理论模型，通过该模型对中国两个主要城市进行实证研究，以期对房地产市场的投机行为做理论上的测度和解释。
关键词：房地产投机投机度测度1.我国房地产市场概况在全球性经济的社会中，无论是个人、企业还是政府都十分重视房地产业的发展，在很多国家和地区，房地产业往往是当地的重要产业。
在我国，房地产业是先导性、基础性的产业，在国民经济中占有十分重要的地位。
随着我国经济体制改革的不断深入，城市化进程的加速，城市综合开发，土地有偿使用制度及住房商品化的不断完善，我国房地产业迅速恢复、发展和壮大。
尤其是近几年来，房地产业高速发，1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长 33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。
2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌 20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。
房地产业萎缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响。
中国政府从2007年开始强化宏观调控，多次上调利率和准备金率，导致房地产企业的贷款减少，资金链紧缩。
2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，这主要得益于金融危机以后中国政府推进的信贷宽松政策刺激了房地产业的复苏。
房地产业反弹，泡沫再度出现。
部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。
地方政府，商业银行和房地产商的共同利益推高房价，中央政府难以进行调整，也是房地产市场泡沫形成的内在原因。
与此同时我国巨大的房地产需求和金融业对房地产行业的过度的资金支持，给房地产投机提供了条件，而一些制度上的缺陷，又给予了房地产投机者方便的投机获利渠道，直接的激发了他们的投机行为，更加助长了房地产泡沫的形成。
基于投机度模型的当前住宅价格与投机行为实证研究
低 ，但 二 线城 市投 机 度 并 不低 ，本 文大 胆 猜 测 投 机 行 为 正 逐 渐 从 一 线城 市 往
二 线城 市 甚 至 三 、四 线城 市进 行 转 移 。
关 键 词 ：住 宅价 格 住 宅投 机 投 机
而 ，是 不 是 如 理 论 界 所 说 的 这 两 年 投 机 已经被 完全挤 出？ 对于 这 个问题 ， 本 文 运 用回 归方 程 实证 分析 了 ２ ０ １ ０ 年
主要 由房地产所有者从物业使用 中获得的 收益 Ｐ （ 假设 资本 收益 的预期 为０） 和房 地产所有者预期价格变化导致其资本收益 的增减量 Ｐ 构成 ，即Ｐ ， － ｕ ｕ Ｐ ｆ Ｊ ＋ 尸 ，此外 ， 他 为可支配收入 、贷款利率和过去房价实 际
和莱文的方法计 算出的数据不 一致 ，这就
理 论 与 模 型
（ 一） 理 论 基 础
显得这两种方法不知到底 用哪一个 ，同时
由 于 是 国 外 的模 型 ，如 果 应 用 于 国 内市 场 不 知 是 否 能 够 照搬 。 日本学 者 野 口悠 纪 雄 （ １ ９ ８ ９） 也提 出 了 自 己的 模 型 ，运 用公 式 Ｌ － ｎ ［ ａ ｒ 一 （ ｒ ｖ ｓ ） Ｂ ｝ ／
度房地产的投机。 国外 学 者 莱 文 （ １ ９ ９ ７） 提
出了投机度检验法 ，他认 为房地产价格 尸
基 于 投 机 度 模 型 的 当 前 住 宅 价 格 与 投 机 行 为 实 证 研 究
■ 张晓华 （ 郑 州 大学西亚斯 国际学 院商学院 郑 州
◆ 中图分 类号 ：Ｆ ２ ９ ３ 文献标识码 ：Ａ
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商品化。随后， 在 ２０ 世纪 ９０ 年代， 国务院又分别下
２０％～３０％； 房地产开发投资占全社会固定资产投资
发 了 多 个 文 件 ， 分 别 就 公 有 住 房 出 售 、住 房 公 积 金
的比率一路攀升， ２００４ 年高达 １８．８％； 商品房竣工
的使用与管理、经济适用房等问题做出了规定；
面积增长率一直保持两位数的高速； 房价—收入比
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《 管 理 世 界 》（月 刊 ） ２００５ 年第 １２ 期
图 １ １９８６～２００４ 年 ＧＤＰ、全社会固定 资产投资和房地产开发投资增长率
图 ２ １９８６～２００４ 年商品房竣工、销售面积 以 及 竣 工 造 价 、销 售 价 格 增 长 率
远高于同期 ＧＤＰ 增长率。１９９２、１９９３ 两年是中国房
长超过 ２５％， 速度世界少有。这意味着房地产业的
２００２ 年以来的城镇居民人均建筑面积数据（ 平均为
风险主要依靠商业银行体系来承担， 房地产市场一
２３．４ｍ２， 我们按照 ２５ｍ２ 计算） ， 再利用当年的商品房
旦出现危机， 很容易演变成金融危机， 并容易引发
１９９８ 年， 国务院决定自 １９９９ 年全面停止住房实物
也一直维持在 ０∶１ 左右的高位水平； 商品房销售价
分配， 完全实现货币化。从 １９９８ 年起， 中国房地产
格增长率虽然大多数年份保持在个位数水平， 但价
市场持续、高速发展， 并引发了房地产泡沫之争。应
格绝对水平较高， 与当年人均可支配收入之比一直
等 ， 因 此 ，“高 建 材 价 、
高 地 价 引 发 高 房 价 ”是
不成立的。
（ 四 ） 收 入—房 价
比情况
根据城镇人均可
支配收入和城镇家庭
资料来源： 同表 ２。
平均人口数据， 我们计算出了 １９９４～２００４ 年间的中
９８％， 房地产开发企业和建筑施工企业贷款年均增
国城镇家庭可支配收入， 如表 ３ 所示。然后， 根据
积的移动平均值。从表 ２ 和图 ２ 可见， １９９８ 年后商
府严厉打压。虽然由于惯性作用， 使得 １９９４、１９９５
品房销售面积增长率高于竣工面积增长率， 但商品
两 年 的 房 地 产 投 资 率 仍 高 达 ３１．８％ 和 ２３．３％ ， 但
房空置面积仍然保持年 均 ６６００ 万 ｍ２ 的规 模 ， 并 且
在回答上述这些问题之前， 首先需要了解中国
从表 １ 和图 １ 可以看出， 房地产开发投资增长
房 地 产 市 场 发 展 的 基 本 状 况 。中 国 房 地 产 市 场 是 随
率不仅高于同期全社会固定资产投资增长率， 还远
表 １ １９８６～２００４ 年 ＧＤＰ、全社会固定资产投资与房地产开发投资情况 单位： 亿元、％
－ ７３ －
中国房地产市场投机泡沫实证分析
中国产业发展论坛
商 品 房 销 售 价 格 上 涨 表 ３ １９９４～２００４ 年商品房造价、售价及城镇居民可支配收入情况 单位： 元 ／ ｍ２、元、％
主要是由供给以外的
因 素 引 起 的 。由 于 商 品
房竣工造价包括了建
筑 材 料 造 价 、土 地 造 价
造价年 均 增 长 ５．３％， 但 从 １９９６～２００３ 年 ， 商 品 房 竣
和 ２００４ 年 更 分 别 增 长 为 ３０．３％和 ２９．６％。 与 此 同
工造价年均增长仅为 １．９％， 基本保持稳定。与此同
时， 国际公认的房地产开发投资占全社会固定资产
时， 商品房销售价格年均增长 ７．６％， ２００４ 年更高达
及空置情况， 其中商品房空置面积等于当年商品房
地产市场过热发展的高峰， 房地产开发投资增长率
竣工面积减去商品房销售面积， 商品房空置率等于
分 别 高 达 １１７．５％和 １６５％， 出 现 了 极 大 的 投 机 泡
当年的商品房空置面积与前后 ３ 年商品房竣工面
沫， 典型事件是北海房地产投机炒作， 迫使中央政
宏观调控的主要任务之一。
度 改 革 试 点 的 基 础 上 ， 国 务 院 下 发 了《关 于 在 全 国
１９９８ 年以来， 伴随着中国房地产市场的迅速发
城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通
展， 房地产市场逐渐升温， 房地产开发投资增长率
知》， 开始逐步将实物分配改为货币 分配， 实现住房
连续七年保持两位数的高速， ２０００ 年以后更是高达
关键词： 房地产市场 投机泡沫 泡沫度
一、引言
房地产业具有产业链条长、带动作用明显等特点。从产业供给与需求联系的角度看， 房地产 业 对 相 关 产 业 产 生 的 效 应 主 要 有 后 向 关 联 效 应 和 前 向 关 联 效 应 。后 向 关 联 效 应 是 房 地 产 业 对 直 接或间接向本产业供给生产要素的产业产生的影响， 房地产业对这些产业主要产生的是需求拉 动作用； 前向关联效应是房地产业对直接或间接需求本产业产品或服务的产业所产生的影响， 房 地 产 业 对 这 些 产 业 主 要 产 生 供 给 推 动 作 用 。对 后 向 产 业 的 需 求 拉 动 和 前 向 产 业 的 供 给 推 动 共 同构成房地产业的带动效应。
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中国房地产市场投机泡沫实证分析
中国产业发展论坛
的风向标。如何实现房地产市场的理性繁荣， 既促
着城镇住房制度改革而逐步发展起来的， 换句话
使房地产业健康发展， 又防止产生严重的房地产投
说， 中国房地产市场是指城镇房地产市场。１９８８ 年，
机泡沫， 影响整个经济的稳定运行与增长， 是政府
在 烟 台 、唐 山 等 城 市“提 租 增 资 、鼓 励 买 房 ”住 房 制
现低迷， 为拉动内需， 政府出台了一系列刺激经济
因此， 商品房销售情况不容盲目乐观。
增长的积极宏观政策， 包括大力鼓励房地产业发
（ 三） 商品房竣工造价与销售价格
展。１９９８ 和 １９９９ 年， 房地产开发投资增长率恢复为
从表 ３ 和图 ２ 可见， １９９４～２００３ 年， 商品房竣工
１３．７％和 １３．５％； ２０００ 年就急剧增长为 ２１．５％， ２００３
投资比重的警戒水平为 １０％， 而中国房地产开发投
１５％， 总体上销售价格增长率要高于竣工造价增长
资 占 全 社 会 固 定 资 产 投 资 的 比 重 由 １９９８ 年 的
率， 这说明商品房竣工造价对销售价格影响不大，
１２．７２％， 稳步上升为 ２００４
表 ２ １９８７～２００４ 年商品房竣工、销售及空置情况
中国房地产市场投机 泡沫实证分析
《 管 理 世 界 》（月 刊 ） ２００５ 年第 １２ 期
□姜春海
摘要： 由于对国民经济具有明显的乘数带动效应， 因此房地产业既可以拉动经济增长， 也可 能导致经济过热， 进而常常成为政府宏观调控的首选对象和是否成功的主要标志之一。本文对 中国房地产市场发展概况进行了简要分析， 介绍了有关泡沫的经济学基本理论和研究， 以及中 国房地产市场是否存在泡沫的争论。在此基础上， 本文重新定义了房地产基本价值、投机泡沫和 泡沫度， 并利用中国房地产的相关数据， 对中国房地产基本价值、投机泡沫和泡沫度进行了实际 计算， 得出了中国房地产泡沫已经产生、而且比较严重的结论， 并解释了中国房地产投机泡沫产 生的主要原因。最后， 提出了挤出房地产泡沫的若干政策， 并特别指出， 地方政府对中央政府的 有关政策能否“ 上令下达， 不打埋伏”是挤出房地产市场泡沫的关键所在。
价值如何衡量？ 什么是房地产价格的合理增长范
资 产 投 资 与 房 地 产 开 发 投 资 情 况 。从 宏 观 经 济 层 面
围？ 房地产泡沫产生、存在和增长的机理是什么？ 中
上讲， 国际上一般认为， 全社会固定资产投资占
国房地产泡沫程度如何？ 房地产的进一步升温会不
ＧＤＰ 的比重应该控制在 ３８％以下， 否则便认为是出
１９９６、１９９７ 连续两年出现紧 缩， １９９６ 年房地产投资
虽然商品房空置率总体上呈现下降趋势， 但继续维
增长率急剧下降为 ２．１％， １９９７ 年竟出现了负增长。
持在年均 ２４％的高位水平上， 这还没有考虑购房者
１９９７ 年， 受亚洲金融危机的影响， 中国经济出
购房后等待机会而没有出租或出售的商品房面积，
资料来源： １９８６～２００３ 年的数据 来 自 于《中 国 统 计 年 鉴 》（ １９８５～２００４） ； ２００４ 年 ＧＤＰ、全 社 会 固 定 资 产 投 资 数 据 及 增 长 率 来 自 于《２００４ 年国民经济和社会发展统计公报》， 国家统计局网站 ２００５ 年 ３ 月 １ 日； 以上数据经作者计算整理。
然而， 房地产业对国民经济的强势带动效应虽然可以拉动经济增长， 但也潜藏着隐患： 经济 理论分析和国内外实践经验都证明， 在一定条件下， 房地产很容易演变为与债券、股票类似的投 机品， 不仅引发房地产本身产业过热， 出现房地产投机泡沫， 而且还能够通过对后向关联产业的 需求拉动和前向关联产业的供给推动， 引发经济过热。更为严重的是， 经过这种传导机制的放大 后， 由房地产热引发的经济过热由于巨大的经济惯性， 即使政府采取强有力的宏观调控措施， 也 很难实现平稳的“软着陆”， 常常带来经济的长期紧缩或停滞。因此， 房地产业常常被作为宏观经 济是否过热或紧缩的风向标， 也常常是政府宏观调控的首选对象， 并被作为宏观调控是否成功
会引起泡沫？ 挤出房地产泡沫的渠道和政策措施又
现了经济过热。从表 １ 可以看出， 中国全社会固定
有哪些？ 这些问题都需经济理论界做出分析、回答。
资产投资占 ＧＤＰ 的比重从 １９９８ 年的 ３６．３％， 一直
二、中国房地产市场发展概况
上升为 ２００３ 年的 ４７．４％， ２００４ 年更高达 ５１．３％。显 然， 出现了宏观经济过热的局面。