地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)课件
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世联研究-综合体发展模式专题研究-PPT精品文档
成本构成 土地成本 写字楼
功能构成 商业、写字楼、酒店、住宅 等综合物业 国际标准5A甲级写字楼
开发周期 2019-2009年 2019.10-2019.12
酒店
非住宅 物业 购物中心
6
18.8 9.5 38.5 1.5 9
8.4
17 4.7 33.5 1.2 7.2
君悦酒店，五星级酒店
深圳最大、超大型室内购物中心
计算 数据
数据 依据 计算 数据
万象城年利润表
年利润
1337 9 1456 4 1492 2 1585 7 1620 1 1656 1 1746 3 1765 8 1765 8 ...... ...... 2827 0 9008
租金
万象城 租金增 净利率 折现率 面积 长率 实际 行业 水平 预估 行业 水平
2019.12-2009.12
2019.10-2019.12 2019.12-2019.12 2019-2019年 2019.12-2019.12 2019-2009年
商业街
合计 住宅 物业 公寓 住宅
万象城二期
华润综合体持有型物业总投资 引进世界一流餐厅、酒吧、茶馆、 精致零售店 定位顶级精装修豪宅
2027
计算 数据 数据 依据
租金
写字楼 租金增 净利率 折现率 面积 长率 实际 行业 水平 预估 行业 水平
华润中心年利润表
年利润 3231 3360 3495 3635 3780 3931 4088 4252 4252 6808 2169
合同
折现值(将所有2019年后利润折现为2019年的现值)
综合体开发模式专题研究
目前国内较为成熟的综合体开发模式主要有3种，代表系列华润万象城、万达广 场、soho中国（以开发次序、持有和销售比例作为区分维度）
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
万象城
万象城集零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等商业元素。
2021/7/10
华润万象城主力店铺： ■ RéEL时尚生活百货：专为18~35岁年轻女性打造的时 尚生活馆。 ■ Olé超级市场：华润万家旗下的第一家新概念超市， 以“时尚、健康、快乐”为经营理念。 ■ 嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电影爱好 者提供最好的视听享受。 ■ 冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹克标准
2、深圳华润中 华润中心是地铁上盖的以商业为主，多种物业齐发展的
心
综合体。
华润中心位于深圳大剧院 站上盖综合体，位于深圳 CBD区域内，周边有地王 大厦蔡屋围酒店、中国人 民银行、中国农业银行、 深圳发展银行、书城等大 中型建筑，是深圳市的金 融中心区。
规划与功能比例
首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万平方米，提供约1000个车位 写字楼——4.2万平方米的甲级写字楼，高度为139米，其中1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋 顶花园，5-28层为写字楼，顶层为多功能厅。 万象城——18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多 消费元素，由超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家零售 店面组成。 2002年10月开工，约在2004年底、2005年初竣工开业。 二期规划 占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位 开放式购物空间、五星级酒店和服务式公寓的组成。
户型
建筑面积
பைடு நூலகம்
2房2厅
95-100
3房2厅
140-145
大平面3房2厅 180-185
大平面4房2厅 240-245
世联——轨道交通沿线物业开发业务经验分享
p 中低档房地产密集的片区相对于 高端房地产密集的片区升值空间会 更大一些，而新开发区域也相对于 老开发城区、在前景预期方面更胜 一筹。
p 上海的城市轨道交通建设，直接 导致了城市人口的分布变化，其建 设和开通运营，大大促进了沿线地 区的住宅建设，大批居民由中心区 域迁往中心区边缘区域及近郊区的 大规模新建居住小区，给城市带来 了新的活力。
•元/平方米/天
•新街口大型商场一楼租金
•地铁开通
•元/平方米
•新街口沿街商铺售价
•地铁开通
➢ 新街口是南京市传统商业中心， 仅次于北京王府井、上海南京路 的中国第三大商业街，因此选取 地铁一号线新街口站点商圈内商 业为例。
➢ 2005年地铁1号线的正式开通，使 得新街口商圈内的整个商业租金 和售价水平有较大提升。
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世联——轨道交通沿线物业开发业务 经验分享
•案例三
上海陆家嘴地铁——写字楼
•陆家嘴站点周围写字楼租金走势
•元/平方米/天
•地铁开通
8.0 7.0 6.3 6.0 5.0 4.0
4.2
3.8
47%6.3 6.1 5.5
14%
5.7
6.4
7.3 60% 50%
40%
30%
20% 13% 14%10%
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世联——轨道交通沿线物业开发业务 经验分享
地铁建设造就地铁物业
沿线商业 提升生活空
间和便利度
– 地铁成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过地铁站快速的到达城市 的商业中心、办公地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动 的场所，而地铁也成为沿线小商业货物供给的主要通道之一。
铁对周边区域的地价提升比率，根据原有区域条件不同可达 到5%～15%；原有区域距离城市中心越远，原有交通条件 越差，地价提升比率越高。
p 上海的城市轨道交通建设，直接 导致了城市人口的分布变化，其建 设和开通运营，大大促进了沿线地 区的住宅建设，大批居民由中心区 域迁往中心区边缘区域及近郊区的 大规模新建居住小区，给城市带来 了新的活力。
•元/平方米/天
•新街口大型商场一楼租金
•地铁开通
•元/平方米
•新街口沿街商铺售价
•地铁开通
➢ 新街口是南京市传统商业中心， 仅次于北京王府井、上海南京路 的中国第三大商业街，因此选取 地铁一号线新街口站点商圈内商 业为例。
➢ 2005年地铁1号线的正式开通，使 得新街口商圈内的整个商业租金 和售价水平有较大提升。
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世联——轨道交通沿线物业开发业务 经验分享
•案例三
上海陆家嘴地铁——写字楼
•陆家嘴站点周围写字楼租金走势
•元/平方米/天
•地铁开通
8.0 7.0 6.3 6.0 5.0 4.0
4.2
3.8
47%6.3 6.1 5.5
14%
5.7
6.4
7.3 60% 50%
40%
30%
20% 13% 14%10%
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世联——轨道交通沿线物业开发业务 经验分享
地铁建设造就地铁物业
沿线商业 提升生活空
间和便利度
– 地铁成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过地铁站快速的到达城市 的商业中心、办公地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动 的场所，而地铁也成为沿线小商业货物供给的主要通道之一。
铁对周边区域的地价提升比率，根据原有区域条件不同可达 到5%～15%；原有区域距离城市中心越远，原有交通条件 越差，地价提升比率越高。
世联地产地铁商业成功案例研究
世联地产地铁商业成功案例研究世联地产是中国领先的地产开发商之一，其在地铁商业领域取得了一系列成功案例。
本文将通过研究世联地产在地铁商业领域的成功案例，探讨其成功之道及启示。
案例一：世联铂宫世联铂宫位于北京市CBD核心区域，紧邻地铁14号线金台路站，项目由世联地产开发并成功运营。
世联铂宫以低密度高端住宅为主开发，同时兼顾商业物业，并在地铁站周边打造了一站式商业综合体。
该项目通过充分利用地铁站的人流优势，吸引了大量购物、用餐等消费者，成为当地商业繁荣的新地标。
成功之道：1.地理位置优势：选择在地铁站附近开发商业项目，能够充分利用地铁站的人流优势，吸引更多潜在消费者，提高商业项目的吸引力和竞争力。
2.精准定位：世联铂宫充分考虑到当地消费者的需求，以高端品质、多元化服务为特色，成功打造了一站式商业综合体，满足了消费者的各种需求，取得了商业成功。
案例二：世联铂晶世联铂晶是世联地产在上海开发的地铁商业项目，位于地铁11号线迪士尼站旁。
该项目以特色商业街区为主打，融合了购物、用餐、休闲等功能，吸引了众多当地居民和游客。
世联铂晶成为了当地的网红商业街，吸引了大量人气和商机。
成功之道：1.独特定位：打造独特的商业街区，并结合地铁站的游客流量，吸引了众多游客和当地居民，成功打造成网红商业街，实现商业成功。
2.服务升级：世联铂晶在服务上下足功夫，提供贴心周到的服务，不断优化商业环境和消费体验，吸引了更多消费者，提高了商业效益。
案例三：世联铂泊世联铂泊是世联地产在深圳开发的地铁商业项目，位于地铁4号线福永站附近。
该项目以社区商业为主题，结合当地居民的生活需求，提供了购物、健身、餐饮等多种服务，成为了当地生活的便捷之处。
成功之道：1.社区定位：世联铂泊将商业项目定位于社区商业，充分考虑了当地居民的生活需求，提供了丰富多样的服务，成为了当地生活的便捷之所。
2.品质提升：在商业环境、服务质量等方面下足功夫，提供高品质的服务和商品，赢得了当地居民的认可和支持，实现了商业成功。
世联—综合体发展的四种模式概述.ppt
本报告是严格保密的。
案例（上海商城）
关键驱动因素——上海商城
五星级酒店
Portman Ritz-Carlton 酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层 酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与务式公寓 公寓只租不卖，租金较办公楼略高 面积从47到267平方米，以中大面积为主
模式4：以商业为核心功能
华润中心——超大规模以商业为核心功能的综合体物业
本报告是严格保密的。
案例 （深圳华润中心）
华润中心规划与功能比例
首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心
总建筑面积达23万平方米 1000个车位 华润大厦： 4.2万平方米的甲 级写字楼 高度为139米 1-3层为高档国际时装旗舰店 4层为开放式屋顶花园 5-28层为写字楼 顶层为多功能厅 万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中 心 零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体 超级市场、大型百货商店、 时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场 各类餐饮
内因：
•定位准确，五星级酒店带动其它 功能 •酒店及公寓入住客，为国际一线 品牌专卖店带来持续的生意
•娱乐时尚、高档餐饮及会展功能 使其成为活力中心
•波特曼酒店及国际一线品牌专卖 店汇聚
本报告是严格保密的。
案例 （深圳华润中心）
深圳罗湖金融商业中 心区/深南大道沿线/紧 邻深圳地铁一号线深圳 大剧院站（地下商业与 地铁相通）。
【考点】物质的微粒性 【解析】【解答】（1）铁属于金属单质，是由铁原子直接构成；氯化钠是由钠离子和氯离子 二氧化碳是由二氧化碳分子构成的．（2）①当质子数=核外电子数，为原子，a=2+8=10， 是原子．原子序数=质子数=10．②当a=8时，质子数=8，核外电子数=10，质子数＜核外 为阴离子。 故答案为：原子；离子；分子；10；10；阴离子。 【分析】物质有微粒构成，构成物质的微粒有原子、分子、离子是那种，金属、稀有气体由 成；常见气体由分子构成；碱和盐由离子构成。当核电荷数等于核外电子数，表示原子，小 示阴离子，大于时表示阳离子。 25.初中化学学习中，我们初步认识了物质的微观结构。 （3）升高温度分子运动速度就加快，只要能说明温度高了运动速度快了的例子都可以，例如 或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等； （4）由于注射器装入的药品少，现象明显，又是封闭状态，所以可以控制体积节省药品、可 气体挥发造成的污染等． 故答案为：（1）固体； （2）分子的质量大小或者相对分子质量大小（合理即给分）； （3）阳光下或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等 （4）可以控制体积节省药品、可以减少气体挥发造成的污染等 【分析】（1）根据实验现象判断氯化铵的状态；（2）根据它们的相对分子质量的区别考虑 根据温度与运动速度的关系考虑；（4）根据注射器的特点考虑．
案例（上海商城）
关键驱动因素——上海商城
五星级酒店
Portman Ritz-Carlton 酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层 酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与务式公寓 公寓只租不卖，租金较办公楼略高 面积从47到267平方米，以中大面积为主
模式4：以商业为核心功能
华润中心——超大规模以商业为核心功能的综合体物业
本报告是严格保密的。
案例 （深圳华润中心）
华润中心规划与功能比例
首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心
总建筑面积达23万平方米 1000个车位 华润大厦： 4.2万平方米的甲 级写字楼 高度为139米 1-3层为高档国际时装旗舰店 4层为开放式屋顶花园 5-28层为写字楼 顶层为多功能厅 万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中 心 零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体 超级市场、大型百货商店、 时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场 各类餐饮
内因：
•定位准确，五星级酒店带动其它 功能 •酒店及公寓入住客，为国际一线 品牌专卖店带来持续的生意
•娱乐时尚、高档餐饮及会展功能 使其成为活力中心
•波特曼酒店及国际一线品牌专卖 店汇聚
本报告是严格保密的。
案例 （深圳华润中心）
深圳罗湖金融商业中 心区/深南大道沿线/紧 邻深圳地铁一号线深圳 大剧院站（地下商业与 地铁相通）。
【考点】物质的微粒性 【解析】【解答】（1）铁属于金属单质，是由铁原子直接构成；氯化钠是由钠离子和氯离子 二氧化碳是由二氧化碳分子构成的．（2）①当质子数=核外电子数，为原子，a=2+8=10， 是原子．原子序数=质子数=10．②当a=8时，质子数=8，核外电子数=10，质子数＜核外 为阴离子。 故答案为：原子；离子；分子；10；10；阴离子。 【分析】物质有微粒构成，构成物质的微粒有原子、分子、离子是那种，金属、稀有气体由 成；常见气体由分子构成；碱和盐由离子构成。当核电荷数等于核外电子数，表示原子，小 示阴离子，大于时表示阳离子。 25.初中化学学习中，我们初步认识了物质的微观结构。 （3）升高温度分子运动速度就加快，只要能说明温度高了运动速度快了的例子都可以，例如 或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等； （4）由于注射器装入的药品少，现象明显，又是封闭状态，所以可以控制体积节省药品、可 气体挥发造成的污染等． 故答案为：（1）固体； （2）分子的质量大小或者相对分子质量大小（合理即给分）； （3）阳光下或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等 （4）可以控制体积节省药品、可以减少气体挥发造成的污染等 【分析】（1）根据实验现象判断氯化铵的状态；（2）根据它们的相对分子质量的区别考虑 根据温度与运动速度的关系考虑；（4）根据注射器的特点考虑．
轨道交通与商业综合开发“一体化”建课件
促进产业升级
轨道交通与商业综合开发的一体化 建设可以促进相关产业的发展，如 房地产、商业、旅游等，从而推动 城市产业的升级。
优化城市空间布局
引导城市发展方向
轨道交通的建设可以引导 城市的发展方向，促进城 市的拓展和优化。
促进城市均衡发展
通过轨道交通的建设，可 以促进城市各区域的均衡 发展，避免出现发展不均 衡的情况。
轨道交通与商业综合开发“ 一体化”建设
• 引言 • 轨道交通与商业综合开发一体化建
设的优势 • 轨道交通与商业综合开发一体化建
设的实践案例
• 轨道交通与商业综合开发一体化建 设面临的挑战与对策
• 未来发展趋势与展望
01
引言
目的和背景
目的
探讨轨道交通与商业综合开发的一体化建设模式，以提高城市交通和商业活动 的效率，促进城市可持续发展。
规划协调问题
总结词
规划协调问题是确保一体化建设顺利进行的关键，需要解决不同利益相关方的诉求和冲 突。
详细描述
规划协调问题涉及轨道交通与商业综合体的功能定位、空间布局、交通组织等多个方面 。需要充分考虑各方利益，加强沟通与协调，确保项目规划的科学性、合理性和可行性
。
运营管理问题
总结词
运营管理问题关系到一体化建设的长期效益，需要建立高效的管理以提高城市 的品质和美感，使城市更 加宜居和具有吸引力。
03
轨道交通与商业综合开发一体化 建设的实践案例
上海地铁与商业综合体结合的案例
总结词
上海地铁与商业综合体结合的案例，是国内最早的“一体化”建设实践之一。
详细描述
上海地铁在建设过程中，注重与周边商业设施的结合，通过地铁站点将商业综合 体与城市交通网络连接起来。这种模式不仅提高了地铁的客流量，也带动了商业 综合体的繁荣发展。
轨道交通与商业综合开发的一体化 建设可以促进相关产业的发展，如 房地产、商业、旅游等，从而推动 城市产业的升级。
优化城市空间布局
引导城市发展方向
轨道交通的建设可以引导 城市的发展方向，促进城 市的拓展和优化。
促进城市均衡发展
通过轨道交通的建设，可 以促进城市各区域的均衡 发展，避免出现发展不均 衡的情况。
轨道交通与商业综合开发“ 一体化”建设
• 引言 • 轨道交通与商业综合开发一体化建
设的优势 • 轨道交通与商业综合开发一体化建
设的实践案例
• 轨道交通与商业综合开发一体化建 设面临的挑战与对策
• 未来发展趋势与展望
01
引言
目的和背景
目的
探讨轨道交通与商业综合开发的一体化建设模式，以提高城市交通和商业活动 的效率，促进城市可持续发展。
规划协调问题
总结词
规划协调问题是确保一体化建设顺利进行的关键，需要解决不同利益相关方的诉求和冲 突。
详细描述
规划协调问题涉及轨道交通与商业综合体的功能定位、空间布局、交通组织等多个方面 。需要充分考虑各方利益，加强沟通与协调，确保项目规划的科学性、合理性和可行性
。
运营管理问题
总结词
运营管理问题关系到一体化建设的长期效益，需要建立高效的管理以提高城市 的品质和美感，使城市更 加宜居和具有吸引力。
03
轨道交通与商业综合开发一体化 建设的实践案例
上海地铁与商业综合体结合的案例
总结词
上海地铁与商业综合体结合的案例，是国内最早的“一体化”建设实践之一。
详细描述
上海地铁在建设过程中，注重与周边商业设施的结合，通过地铁站点将商业综合 体与城市交通网络连接起来。这种模式不仅提高了地铁的客流量，也带动了商业 综合体的繁荣发展。
世联地产地铁地铁上盖物业综合体成功案例分析32页PPT
世联地产地铁地铁上盖物业综合体成
•
26、我们像鹰一样，生来就是自由的 ，但是 为了生 存，我 们不得 不为自 己编织 一个笼 子，然 后把自 己关在 里面。 ——博 莱索
•
27、法律如果不讲道理，即使延续时 间再长 ，也还 是没有 制约力 的。— —爱·科 克
•
28、好法律是由坏风俗创造出来的。 ——马 克罗维 乌斯
•
29、在一切能够接受法律支配的人类 的状态 中，哪 里没有 法律， 那里就 没有自 由。— —洛克
•
30、风俗可以造就法律，也可以废除 法律。 ——塞·约翰逊
功案例分析ຫໍສະໝຸດ 31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
•
26、我们像鹰一样，生来就是自由的 ，但是 为了生 存，我 们不得 不为自 己编织 一个笼 子，然 后把自 己关在 里面。 ——博 莱索
•
27、法律如果不讲道理，即使延续时 间再长 ，也还 是没有 制约力 的。— —爱·科 克
•
28、好法律是由坏风俗创造出来的。 ——马 克罗维 乌斯
•
29、在一切能够接受法律支配的人类 的状态 中，哪 里没有 法律， 那里就 没有自 由。— —洛克
•
30、风俗可以造就法律，也可以废除 法律。 ——塞·约翰逊
功案例分析ຫໍສະໝຸດ 31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
地铁商业研究报告共37页PPT资料
商业的生命力源于客流的聚集，商业价值就是尽可能充分地将这种客流聚 集转化成为有效的购买力，这是分析地铁商业功能和价值再造的理论基础。客 流结构、数量、购买倾向是地铁商业项目决策和选址的重要依据，从这个意义 上讲，地铁客流的庞大数量、复杂构成以及乘客服务需要必然会使地铁商业成 为一种极具增值能力的形态，所以在地铁商业项目执行和运做过程中，我们也 需要确立有针对性的商业定位，选取适合的商业形式，但是从现实表现和未来 走向而言，地铁确实可以带来一定的商业机会。
地面商业具有聚集人气的磁场效应，而地铁的运营犹如动脉，能加速客流， 二者相互支持。因此地面商业的发展与地铁地下商业关系密切，地上地下各商 业设施之间相互补充，能更大的方便和满足消费需求。地铁作为一种快捷、准 时的城市交通工具，能够聚集巨大的客流，而客流在乘坐地铁时对某些类别的 消费潜力巨大。因此地铁商业的开发经营具有明显的交通优势,旨在对地铁相 关资源的开发有效利用客流带来的巨大市场机会.
五.地铁商业发展的要素
一、 营造良好的空间环境
不能将地下通道简单地填入商业，会丧失了商业本身所依托的环境。 从内涵上来看，商品只是商业的的一小部分，这种比重甚至随着现代消 费特征的改变还在不断减小，然而很多人仍然简单的认为商业即出售商 品的地方。因此，忽视商品之外环境的塑造，即场所吸引。缺乏场所吸 引，即使商品再好，也无法形成对消费者的有效吸引，在国内商品不够 丰富，同质化竞争激烈的情况下尤其如此。地下本身较封闭，缺乏自然 采光的特点，已经给人造成了相比地面更多的不舒适感，甚至不安全感。 即使以地上来看，如果商业缺乏有效的场所吸引，营造更好的商业环境， 也很难吸引人流。更何况在地下本身已较为压抑的环境下填充的商业了。
一早一晚
地铁商业的功能和价值
3、从客流吸引角度看，地铁的运载功能可以顺利实现客流吸引，因此对 于地铁的商业功能而言更为需要的是把客流转化为有效的消费，这一要求使得 地铁商业具有更强的专业性，包括商业定位和规划以及商业组合等等。
地面商业具有聚集人气的磁场效应，而地铁的运营犹如动脉，能加速客流， 二者相互支持。因此地面商业的发展与地铁地下商业关系密切，地上地下各商 业设施之间相互补充，能更大的方便和满足消费需求。地铁作为一种快捷、准 时的城市交通工具，能够聚集巨大的客流，而客流在乘坐地铁时对某些类别的 消费潜力巨大。因此地铁商业的开发经营具有明显的交通优势,旨在对地铁相 关资源的开发有效利用客流带来的巨大市场机会.
五.地铁商业发展的要素
一、 营造良好的空间环境
不能将地下通道简单地填入商业，会丧失了商业本身所依托的环境。 从内涵上来看，商品只是商业的的一小部分，这种比重甚至随着现代消 费特征的改变还在不断减小，然而很多人仍然简单的认为商业即出售商 品的地方。因此，忽视商品之外环境的塑造，即场所吸引。缺乏场所吸 引，即使商品再好，也无法形成对消费者的有效吸引，在国内商品不够 丰富，同质化竞争激烈的情况下尤其如此。地下本身较封闭，缺乏自然 采光的特点，已经给人造成了相比地面更多的不舒适感，甚至不安全感。 即使以地上来看，如果商业缺乏有效的场所吸引，营造更好的商业环境， 也很难吸引人流。更何况在地下本身已较为压抑的环境下填充的商业了。
一早一晚
地铁商业的功能和价值
3、从客流吸引角度看，地铁的运载功能可以顺利实现客流吸引，因此对 于地铁的商业功能而言更为需要的是把客流转化为有效的消费，这一要求使得 地铁商业具有更强的专业性，包括商业定位和规划以及商业组合等等。
世联行商业街研究精品PPT课件
4
商业街成功运作关键节点
先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模 规划
硬件
建筑
商业氛围
后天：
定位 招商策略 销售模式
软件
营销推广 商业营运
政府资源
5
规划
硬件 建筑
商业氛围
6
商铺价值评估体系
关键因素 位置
交通
视野
详注
聚客点、距离、人 流、阳街/阴街、 双面铺、单面铺
可 达 性 、 道 路 、可视性
世界级商业街的规律对本项目的启示
主要特征：声誉全球化 人流量大 收益可靠
关键因素：悠久的历史 独特的建筑和商业格局 全面的功能 不断自我更新的主力商户 便捷的公共设施和愉悦的环境 牢固的政企关系
关键词：文脉 建筑 功能 商户 交通 商业空间 政府
3
营业空间 共享空间 半室外空间 过渡空间
人与人之间关系是街区的生命力
26
商业氛围营造具象表现——小品
27
商业氛围营造具象表现——文化景观
28
商业氛围营造具象表现/配套性设施——邮 箱、电话亭、路牌、垃圾桶
29
商业氛围营造具象表现/配套性设施—— 闲椅、吊床
30
商业氛围营造具象表现——灯光工程
31
商业氛围营造具象表现——灯具
32
公共广告位的设立——广告柱、立柱广告、 广告牌、立柱招牌、立面招牌
•
空间；
18
规划
硬件 建筑
商业氛围
19
商业街建筑设计原则
✓ 历史文化与建筑风格的传承 ✓ 天际线 ✓ 外立面 ✓ 建筑细部及材质的运用
地面铺装 门窗 雨蓬 挑檐 灯具 栏杆
20
新天地
商业街成功运作关键节点
先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模 规划
硬件
建筑
商业氛围
后天：
定位 招商策略 销售模式
软件
营销推广 商业营运
政府资源
5
规划
硬件 建筑
商业氛围
6
商铺价值评估体系
关键因素 位置
交通
视野
详注
聚客点、距离、人 流、阳街/阴街、 双面铺、单面铺
可 达 性 、 道 路 、可视性
世界级商业街的规律对本项目的启示
主要特征：声誉全球化 人流量大 收益可靠
关键因素：悠久的历史 独特的建筑和商业格局 全面的功能 不断自我更新的主力商户 便捷的公共设施和愉悦的环境 牢固的政企关系
关键词：文脉 建筑 功能 商户 交通 商业空间 政府
3
营业空间 共享空间 半室外空间 过渡空间
人与人之间关系是街区的生命力
26
商业氛围营造具象表现——小品
27
商业氛围营造具象表现——文化景观
28
商业氛围营造具象表现/配套性设施——邮 箱、电话亭、路牌、垃圾桶
29
商业氛围营造具象表现/配套性设施—— 闲椅、吊床
30
商业氛围营造具象表现——灯光工程
31
商业氛围营造具象表现——灯具
32
公共广告位的设立——广告柱、立柱广告、 广告牌、立柱招牌、立面招牌
•
空间；
18
规划
硬件 建筑
商业氛围
19
商业街建筑设计原则
✓ 历史文化与建筑风格的传承 ✓ 天际线 ✓ 外立面 ✓ 建筑细部及材质的运用
地面铺装 门窗 雨蓬 挑檐 灯具 栏杆
20
新天地
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地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
2、深圳华润中 华润中心是地铁上盖的以商业为主，多种物业齐发展的
心
综合体。
华润中心位于深圳大剧院 站上盖综合体，位于深圳 CBD区域内，周边有地王大 厦蔡屋围酒店、中国人民 银行、中国农业银行、深 圳发展银行、书城等大中 型建筑，是深圳市的金融 中心区。
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
主要租客：
香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Hermès、 Gucci、登喜路 香港唱片、环宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界画廊、万宝龙、高 登眼镜、亚历山大 星巴克、北京楼、锦江春 花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
四层 为塔楼的中庭和平台 设的士站、停车场地 等
一座 二座
三座
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
购物中心
太古广场购物中心共分四层，建筑在一个有五百个车位的停车场之上，提供楼面面 积65985平方米，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地 。
经营业态：
百货公司 女士时装/男士时装 童装/玩具 皮革制品/皮鞋/手袋 运动用品 护理/美容 珠宝/钟表/饰物 书籍/音乐/电子用品 艺术品/家居布置/礼 品 电影院 食肆 银行/服务
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
项目特色
一、综合体价值的利用
1、太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心：
太古购物广场汇集国际名流； 会议展览中心使综合体成为香港时尚发布场； 金钟电影院引领港岛娱乐文化； 高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧； 多家五星级商务酒店集聚与高级酒店式公寓使综合体成为夜间中环的活力中心。
甲级写字楼部分
太古广场一座：
建筑面积79925平方米、楼高36层的甲级商 厦，每层面积由1858平方米至2000平方米， 首层为会议中心设施。
太古广场二座：
建筑面积65055平方米、楼高27层的甲级商 厦，每层面积由1951平方米至2000平方米。
太古广场三座：
建筑面积59851平方米、楼高34层的甲级商 厦，每层面积约1951平方米。
规划与功能比例
首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万平方米，提供约1000个车位 写字楼——4.2万平方米的甲级写字楼，高度为139米，其中1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋 顶花园，5-28层为写字楼，顶层为多功能厅。 万象城——18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多 消费元素，由超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家零售 店面组成。 2002年10月开工，约在2004年底、2005年初竣工开业。 二期规划 占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位 开放式购物空间、五星级酒店和服务式公寓的组成。
2、通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆：
万豪酒店、太古购物广场国际顶级品牌百货店及国际品牌专卖店奠定综合体的展示 价值，即消 费者的感知价值得到最大化挖掘。
3、各功能间的互连互通大大延展了共享空间，统一管理与相互服务达成了最 大化的资 源共享。
二、海景价值的利用
1、设计上考虑尽可能多面海景的办公楼 2、高层单位面海景的酒店式公寓 3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧
u优越的共享 空间。
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
五星级酒店
港丽酒店 店
港岛香格里拉酒店 酒店
万豪酒店 店
513间客房的五星级酒 565间岛香格里拉酒店休息 处
万豪酒店
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
公寓
柏舍 u共243个单位 u套房面积由113平方米至246平 方米 u位于港丽酒店的11楼至37楼 u由港丽酒店提供24小时房间餐 饮服务、洗衣服务及可使用港 丽酒店的游泳池、健体中心及 商务中心 曦暹轩 u共136个单位 u房间及套房面积由56平方米至 314平方米 u海景、中央冷气调节，以及由 万豪酒店提供的24小时房间餐饮 服务 u可使用万豪酒店的游泳池、健 体中心及商务中心 u备有自助洗衣服务
•一至三层： •商业主体，内街式分布。 •高档商业，以精品店为主。 •楼层越高，铺面划分越小。
负一层 与地铁出口接驳，并迅速引导人 流上1层。 负一层主要为停车场，临街部分 为餐饮，临地铁出口设一圈商业。
商场业态 特点及布 局：
u国际品牌专 卖店为主、主 力核心店为国 际品牌百货店；
u 除百货店外， 全部采用室内 街；
世联 地铁商业及综合体成功案例研究 地产
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
2021/2/17
1、香港太古广场 2、深圳华润中心 3、广州中信广场 4、北京东方广场
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
1、香港太古广 场
太古广场位于香港两条铁路交汇处，是典型的地铁上 盖综合体。
甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级 公寓
太古广场位于金钟地铁站上盖，是港岛及九龙(荃湾)两条 地铁线的交汇点；太古广场座落于香港核心地带，香港的 重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、 英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势； 太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公 顷香港公园宁静的环境。
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
关键驱动因素
外因： u优越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区； u良好的交通环境，位于地铁上盖，交通带来的人流直接就是强有力的客流保障。
内因： u各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物； u各功能形象档次统一，相互形成支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客 源，而其又为写字楼形成良好的配套； u统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享； u各功能配合形成使用的全时段，保持24小时都为活力中心； u开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次； u设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰，且充分利用为海景资源。
2、深圳华润中 华润中心是地铁上盖的以商业为主，多种物业齐发展的
心
综合体。
华润中心位于深圳大剧院 站上盖综合体，位于深圳 CBD区域内，周边有地王大 厦蔡屋围酒店、中国人民 银行、中国农业银行、深 圳发展银行、书城等大中 型建筑，是深圳市的金融 中心区。
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
主要租客：
香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Hermès、 Gucci、登喜路 香港唱片、环宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界画廊、万宝龙、高 登眼镜、亚历山大 星巴克、北京楼、锦江春 花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
四层 为塔楼的中庭和平台 设的士站、停车场地 等
一座 二座
三座
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
购物中心
太古广场购物中心共分四层，建筑在一个有五百个车位的停车场之上，提供楼面面 积65985平方米，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地 。
经营业态：
百货公司 女士时装/男士时装 童装/玩具 皮革制品/皮鞋/手袋 运动用品 护理/美容 珠宝/钟表/饰物 书籍/音乐/电子用品 艺术品/家居布置/礼 品 电影院 食肆 银行/服务
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
项目特色
一、综合体价值的利用
1、太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心：
太古购物广场汇集国际名流； 会议展览中心使综合体成为香港时尚发布场； 金钟电影院引领港岛娱乐文化； 高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧； 多家五星级商务酒店集聚与高级酒店式公寓使综合体成为夜间中环的活力中心。
甲级写字楼部分
太古广场一座：
建筑面积79925平方米、楼高36层的甲级商 厦，每层面积由1858平方米至2000平方米， 首层为会议中心设施。
太古广场二座：
建筑面积65055平方米、楼高27层的甲级商 厦，每层面积由1951平方米至2000平方米。
太古广场三座：
建筑面积59851平方米、楼高34层的甲级商 厦，每层面积约1951平方米。
规划与功能比例
首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万平方米，提供约1000个车位 写字楼——4.2万平方米的甲级写字楼，高度为139米，其中1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋 顶花园，5-28层为写字楼，顶层为多功能厅。 万象城——18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多 消费元素，由超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家零售 店面组成。 2002年10月开工，约在2004年底、2005年初竣工开业。 二期规划 占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位 开放式购物空间、五星级酒店和服务式公寓的组成。
2、通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆：
万豪酒店、太古购物广场国际顶级品牌百货店及国际品牌专卖店奠定综合体的展示 价值，即消 费者的感知价值得到最大化挖掘。
3、各功能间的互连互通大大延展了共享空间，统一管理与相互服务达成了最 大化的资 源共享。
二、海景价值的利用
1、设计上考虑尽可能多面海景的办公楼 2、高层单位面海景的酒店式公寓 3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧
u优越的共享 空间。
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
五星级酒店
港丽酒店 店
港岛香格里拉酒店 酒店
万豪酒店 店
513间客房的五星级酒 565间岛香格里拉酒店休息 处
万豪酒店
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
公寓
柏舍 u共243个单位 u套房面积由113平方米至246平 方米 u位于港丽酒店的11楼至37楼 u由港丽酒店提供24小时房间餐 饮服务、洗衣服务及可使用港 丽酒店的游泳池、健体中心及 商务中心 曦暹轩 u共136个单位 u房间及套房面积由56平方米至 314平方米 u海景、中央冷气调节，以及由 万豪酒店提供的24小时房间餐饮 服务 u可使用万豪酒店的游泳池、健 体中心及商务中心 u备有自助洗衣服务
•一至三层： •商业主体，内街式分布。 •高档商业，以精品店为主。 •楼层越高，铺面划分越小。
负一层 与地铁出口接驳，并迅速引导人 流上1层。 负一层主要为停车场，临街部分 为餐饮，临地铁出口设一圈商业。
商场业态 特点及布 局：
u国际品牌专 卖店为主、主 力核心店为国 际品牌百货店；
u 除百货店外， 全部采用室内 街；
世联 地铁商业及综合体成功案例研究 地产
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
2021/2/17
1、香港太古广场 2、深圳华润中心 3、广州中信广场 4、北京东方广场
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
1、香港太古广 场
太古广场位于香港两条铁路交汇处，是典型的地铁上 盖综合体。
甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级 公寓
太古广场位于金钟地铁站上盖，是港岛及九龙(荃湾)两条 地铁线的交汇点；太古广场座落于香港核心地带，香港的 重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、 英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势； 太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公 顷香港公园宁静的环境。
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
关键驱动因素
外因： u优越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区； u良好的交通环境，位于地铁上盖，交通带来的人流直接就是强有力的客流保障。
内因： u各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物； u各功能形象档次统一，相互形成支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客 源，而其又为写字楼形成良好的配套； u统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享； u各功能配合形成使用的全时段，保持24小时都为活力中心； u开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次； u设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰，且充分利用为海景资源。