文登市2011年四季度房地产市场分析报告
2011年威海市国民经济和社会发展统计公报
2011年威海市国民经济和社会发展统计公报威海市统计局2012年2月22日2011年，在威海市委市政府的正确领导下，全市上下坚持以科学发展观为统领，认真贯彻落实中央和省委、省政府各项决策部署，抓住山东半岛蓝色经济区建设的战略机遇，加大转方式、调结构力度，加强物价调控，有效化解政策推力减弱、经济运行环境复杂等诸多矛盾，经济社会发展延续了“十一五”以来的发展态势，实现了“十二五”规划的良好开局。
一、综合经济实现平稳较快发展。
初步测算，全市实现地区生产总值2110.95亿元，按可比价格计算，比上年增长10.7%。
其中，第一产业增加值171.18亿元，增长1.4%；第二产业增加值1139.36亿元，增长12%；第三产业增加值800.41亿元，增长10.8%。
产业结构得到进一步优化，三次产业结构由上年的7.92：55.89：36.19优化为8.11:53.97:37.92。
劳动就业形势良好。
全市城镇新增就业6.7 万人；就业转失业人员就业1.6 万人，其中困难群体就业0.3 万人；新增农村劳动力转移就业3.4 万人，创业培训就业1.1万人；城镇登记失业率为1.51 %。
初步统计，年末全市城镇以上单位在岗职工44.95万人，比上年末增长13.5%；在岗职工工资总额163.81亿元，增长31.5%；在岗职工平均工资36961元，增长15.8%。
物价高位运行态势得到基本控制。
在国际、国内通胀预期增强，原材料成本、用工成本上升的压力下，前七个月全市居民消费价格总指数不断走高，至七月份达到峰值后涨势逐渐减弱，市场物价得到了基本控制，全年居民消费价格总指数（CPI）累计上涨4.56%。
八大类消费品价格“五涨三落”，其中，烟酒及用品上涨16.52%，食品上涨13.51%，居住上涨4.64%，医疗保健及个人用品上涨2.72%，交通通讯上涨0.17%；衣着、娱乐教育文化用品及服务和家庭设备用品及维修服务分别下降4.32%、1.6%和0.77%。
2011年房地产市场分析报告
2011年房地产市场调查报告发布日期：2011年12月26日一、前三季度全国房地产市场的整体形势（一）主要城市房地产市场回落较大。
在20个主要城市中，有13个城市前三季度成交量同比2010有所下降下降；海口降幅最大，达49.27%。
其余7个城市前三季度成交同比有所增长。
主要城市中，过半城市成交均价同比上涨，部分城市涨幅较大。
8个重点城市北京、上海、天津、重庆、深圳、杭州、南京、成都中，仅天津和成都成交面积同比2010年前三季度略有上升，其余6城市皆低于去年同期水平。
北京、深圳和天津成交均价同比下跌，重庆、上海和杭州同比上涨，其中重庆涨幅最大，达24.11%。
（二）一二线城市楼市成交量变化趋势较为一致。
一季度成交量同比不断下降，特别本年度一二线城市的调控细则大都在2月中下旬及3月初陆续正式落地并实施，故3月份调控成效逐渐显露，传统的楼市“小阳春”在严厉的限购令面前黯然失色，楼市成交量大幅缩水。
4月调控作用继续显现，成交量持续下滑；由于去年5、6两月楼市受4月新政影响成交量迅速下跌，故本年度5、6两月成交量虽受调控影响依旧处于低位，但同比有所上涨。
进入第三季度，单月成交量基本呈现持续下跌趋势，同比增长率亦逐月下滑。
去年“金九银十”销售旺季如约而至，而今年受调控政策影响，楼市持续低迷，“金九”风光不再，“银十”也恐难再续。
（三）对二三线城市的调控一步步收紧。
去年9月新政以来，部分大中城市陆续出台了限购令。
今年初的“国八条”后又有43个城市出台限购。
而8月以来台州等城市限购措施的出台，更是则拉开了二三线城市限购的序幕，为调控政策继续加码。
在货币政策方面，今年央行数次加息，银根不断收紧；更于8月末下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。
这使得银行更多资金被冻结，相当于上调两至三次存准金率，直接影响商业银行信贷资金的供应能力。
信贷环境进一步收紧，对房地产开发企业而言，从银行贷款的可能性变得更小，融资渠道单一、融资能力较差的企业面临更大挑战。
文登市年四季度房地产市场分析报告
文登市年四季度房地产市场分析报告摘要：本报告分析了文登市年四季度的房地产市场情况。
通过对市场供需、价格、销售情况和政策影响等方面的综合分析，为市场参与者提供了详尽的参考和决策依据。
报告认为，文登市房地产市场整体平稳发展，市场供求状况较为平衡，价格保持稳定，销售情况良好。
然而，在政策调控和市场需求变化等因素的影响下，市场仍存在一定的风险和挑战。
一、市场供求状况分析文登市年四季度房地产市场供求状况总体较为平衡。
根据市场调研数据显示，该季度新建商品住宅供应量稳定，与市场需求基本匹配。
市场上存在一定的库存压力，但整体控制较好。
另外，二手房市场也保持相对稳定的供求平衡状态。
二、价格走势分析文登市年四季度房地产市场价格整体保持稳定。
受到政府监管和调控政策的影响，购房者对房价上涨的预期得到一定程度的抑制。
市场价格主要受到地理位置、楼盘品质、交通便利以及配套设施等多方面因素的影响。
相比其他城市，文登市的房地产价格相对较低，具有一定的投资价值。
三、销售情况分析文登市年四季度房地产销售情况良好。
市场上，新建商品住宅销量保持稳定，二手房交易量也呈现出一定的增长。
房地产企业通过创新营销策略和优质服务，积极吸引购房者，提高销售效果。
同时，政府积极推动文登市旅游业发展，吸引了更多的外来人口，进一步促进了房地产市场的销售。
四、政策影响分析文登市房地产市场受到政策的影响较大。
作为重要的房地产市场调控措施，政府出台了一系列控制房价、规范市场秩序的政策。
这些政策包括加强土地供应、限制房地产开发企业融资、提高购房者购房门槛等等。
这些政策对市场起到了稳定预期、控制价格、促进市场长期健康发展等作用。
总结：综合以上分析可知，文登市年四季度房地产市场总体上保持稳定发展。
市场供求状况较平衡，价格保持稳定，销售情况良好。
然而，仍需警惕政策调控和市场需求变化对市场带来的影响。
市场参与者需要保持审慎态度，注意市场风险，根据市场情况及时调整战略。
同时，政府也应继续完善房地产市场监管体系，加强政策引导，确保市场的稳定和健康发展。
文登市房地产市场调查
目前，文登市的交通、通讯、电力等基础设施得到不断完善，具备现代化城市功能，
文化、教育、科研、体育、卫生、旅游等各项事业全面进步。伴随着城市新区和开发区建
北京靠山居投资管理集团-营销部
北京靠山局投资管理集团
山东文登房地产市场调研报告
设的深入推进、完善，价格杠杆将使文登市成为区域市场最具吸引力的投资市场，区位优
人数, 47700, 17%
农村居民 未参 保人数,
20 0940, 55 %
农村居 民参保 人数 , 16194 0,
45%
北京靠山居投资管理集团-营销部
文登市农村居民参保 比例
北京靠山局投资管理集团
◆ 经济发展情况
山东文登房地产市场调研报告
文登市近十年经济迅速发展，经济综合实力跻身于全国百强县第13位，山东省第3位，
居住、生活、休闲、娱乐、购物
北京靠山居投资管理集团-营销部
北京靠山局投资管理集团
山东文登房地产市场调研报告
为主的新城区，完善的规划了交通枢纽、城市商业、医疗、教育、文化、信息化建设等，
成为文登市未来发展的核心区域；
B、另一部分则是城市北扩打造新型的高新经济开发区，便于招商引资和产业化管理。由于
开发区以工业为主，市政、生活配套、商业、交通环境相对匮乏。
农民人均纯收入 10182.5 元，增长 10.2%。2010 年城镇居民人均消费性支出 17794.44 元，
增长 30.4%；农民人均生活消费支出 5528.9 元，增长 9.5%。
劳动就业形势稳定——在岗职工工资收入持续上升，在岗职工年平均工资 35020.95 元，增长 15.3%。（月平均工资 2918 元）
0.00%
北京靠山居投资管理集团-营销部
文登市场调研总结
文登市场调研总结第一篇：文登市场调研总结市场调研总结文登部分商业地产情况分析2014.11.28调研人员：XXX 楼盘一：浙商城项目基本情况：地理位臵：项目位于威海市文登区商贸核心，义乌小商品城东100米路南，距离本项目100米。
建筑规模：占地160亩，总建筑面积约15万平方米。
1300个铺位。
30%部分为开发商自持。
主力面积： 30-40㎡销售模式：未定认筹政策：（1）自营户交一万抵两万，11月14日-11月29日，每日200元上浮扶持基金；认筹即送2680大礼；截止到12月8日，销售政策不变，具体截止日期待定；（2）针对投资户，11月29日开始认筹，交一万抵两万。
认筹即送2680大礼；五证：目前只有土地证；开盘日期：约2014年12月份，具体时间待定；销售均价：未定；主要客群：文登本地自营与投资户。
投资政策待定，据售楼员介绍投资采取委托经营管理，保底+租金回报，可能折返三年；主要业态：五金机电，囊括工业五金、建筑五金、工具五金、日用五金、机电设备、五金配件、电子电器、汽配用品等领域，涵盖工具轴承、磨料磨具、机床设备、电热元件、电动工具、五金工具、数控刀具、汽摩配件等全部产品；项目定位：威海浙商城集五金机电、建材装饰、汽配装饰、电子商务、仓储配套、休闲娱乐6大功能于一体，全面共享一站式交易平台。
楼盘二：缤纷尚街地理位臵：文登市南北步行街建筑规模：占地面积12882平方米，多层，建筑面积43629平方米开盘时间：2013年4月30日主力面积：15-200㎡开业时间：2014年10月份五证：齐全销售均价：15000（返租后价格），最低总价100000元/套。
销售模式：一层沿街：前2年14%一次性返还，2年后可自营，若不想自营也可交给市场委托管理，按照实收租金的1：9分成二-五层：前2年14%一次性返还，3-5年，每年8%折返，6-10年，按照实收租金的1:9分成。
总套数： 958套，除去开发商自持剩余销售铺位730个。
文登市年四季度房地产市场分析报告
文登市年四季度房地产市场分析报告一、市场总体概况2019年四季度，文登市房地产市场表现稳定，供求关系趋于平衡，市场交易量和房价均呈现持续上升的趋势。
本报告将对文登市年四季度房地产市场进行详细分析。
二、市场成交情况2019年四季度，文登市房地产市场整体成交量逐渐增加。
其中住宅市场呈现较为活跃的态势，特别是中小户型的成交量有明显增长。
商业地产市场也有较好表现，租金水平保持稳定的同时，成交量也有所增加。
三、市场价格走势在2019年四季度，文登市房价整体呈现上涨趋势。
受政策支持和市场需求的影响，房价呈现稳步上升。
不同区域的房价差距有所缩小，整体市场价格均衡度有所提高。
四、市场供需关系供需关系是影响市场发展的重要因素。
在2019年四季度，文登市房地产市场供需关系趋向平衡。
尽管市场供应增加，但需求也保持增长，房地产市场整体供应与需求的平衡程度较好。
五、政策影响分析政策是房地产市场的重要因素之一。
2019年四季度，文登市出台了一系列鼓励购房的政策，如提高购房贷款利率水平、放宽购房限制等，这些政策有助于推动房地产市场的发展，促使市场交易量和房价的增长。
六、市场前景展望展望未来，文登市房地产市场仍然有望保持稳定增长的态势。
尽管经济形势可能存在一定的不确定性，但政府的政策支持和市场需求的增长将继续推动房地产市场的发展。
七、风险提示与建议房地产市场发展面临一些风险和挑战，如政策调整风险、市场需求波动等。
因此，监管部门应加强市场监管，引导市场健康发展。
同时，购房者要谨慎购房，理性投资，避免过度负债。
八、总结总之，2019年四季度，文登市房地产市场呈现平稳增长的趋势。
供需关系逐渐平衡，房价呈现上涨趋势。
政府的支持政策和市场需求的增长将为未来的市场发展提供有力支撑。
购房者要根据自身情况，合理投资，避免风险。
以上为文登市年四季度房地产市场分析报告的部分内容。
本报告对市场的概况、成交情况、价格走势、供需关系等进行了详细分析，并对未来市场前景和风险进行了展望与建议。
山东文登市房地产市场商业调研报告
现运营商场
数据明细
家家悦文登购物广场
家家悦文登购物广场
地 点：天福路与职工街交口 经营面积：25000平 开业时间：2009年11月29日 营业时间：早8：30分－晚20：00 商铺数量：约200户 空铺数量：3个（餐饮区） 档次定位：中高档 楼层分布：－1F：家家悦超市 1F：黄金珠宝，化妆品，男装，皮鞋皮具，手机数码 2F：女装，羊毛衫，运动休闲 3F：餐饮，儿童乐园 租金模式：扣点：18%－－23%（含5个税点） 租金：老业主1000元/年· ㎡，新业主1200元/年· ㎡。 周边商业：金都大厦，步行街等。 客 流 量：较多 小 结：该商场业态齐全，内部装修档次和商品品质较高，为目前文 登市购物环境与消费水平最高的商场。
利群集团文登购物广场
利群集团文登购物广场
地 点：昆嵛路1号 经营面积：约32000平 开业时间：2004年9月22日 营业时间：早8：30－晚20：00 商铺数量：约255个 空铺数量：1（餐饮区） 档次定位：中高档 楼层分布：－1F：超市，烟，酒，餐饮 1F：化妆品、黄金、珠宝、家电、电讯、家电文体商场 2F：男女休闲装，运动装，内衣，鞋，女包； 3F：男女正装专卖，内衣 租金模式：扣点20%－25% 周边商业：润泰国际，兴众商厦等 客 流 量：较多 小 结：该商场为文登市目前较大的综合购物中心之一，购物环境好。 商品款式在当地较为新颖。
宏大商厦
宏大商厦
地 点：职工街与柳营街交口 经营面积：约2000平 开业时间：约1993年 营业时间：早8：00－晚17：00 商铺数量：10个 空铺数量：0 档次定位：中低档 楼层分布：1F：以纯，361度专卖，羊绒衫，饰品等 2F：宏大鞋城 3F：羽绒服 租金模式：商场自营，不对外招商。 周边商业：家家悦文登购物广场，金都商厦，步行街等。 客 流 量：较少 小 结：该商场为文登市运营时间较长的商场之一，装修陈旧，商品 单一且落后，购物环境很差。
威海房地产市场年报
威海地产市场2010年年报正德集广地产联合机构2011-01-05目录第一部分宏观政策分析 (03)第二部分威海市房地产市场分析 (09)第三部分总结第一部分宏观政策分析一、2010两会奠定房地产市场调控基调。
2010两会，国家高层针对房地产市场的态度：坚决遏制房价过快上涨势头中国国务院总理温家宝在十一届全国人大三次会议作政府工作报告时强调，要坚决遏止部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。
为促进房地产市场平稳健康发展，温家宝提出四大措施：一是继续大规模实施保障性安居工程。
二是继续支持居民自主性住房消费。
三是抑制投机性购房。
四是大力整顿和规范房地产市场秩序。
点评：由“抑制”到“遏制”，为2010年房地产调控奠定基础。
二、2010年4月开始：第一轮调控风暴全面掀起时间：2010.04.15措施：国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%。
要点：14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。
点评：鼓励首套自住购房需求，通过利率杠杆抑制不合理购房需求，遏制房价过快上涨。
时间：2010.04.17措施：国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷要点：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
点评：利用临时性政策，降低市场需求，稳定房价。
时间：2010.04.19措施：住建部要求商品住房严格实行购房实名制；未获预售许可开发商不得收取定金要点：住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。
今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
文登市房地产市场调查报告
文登市房地产市场调查报告1、文登概况1、地理位置及行政区划文登市位于山东半岛东部，北纬36°52'~37°23'、东经121°43'~122°19',隶属于山东省威海市，西阻于昆嵛山，与烟台市牟平区和威海乳山市相接，北连威海市环翠区，东邻荣成市，南濒黄海。
总面积1645平方公里，海岸线155.88公里。
市治文登城，按直线距离计算，距威海市治36公里，距省会济南450公里，距首都北京580公里。
文登市辖3个街道，14个镇：龙山街道，天福街道，环山街道，文登营镇，大水泊镇，张家产镇，高村镇，泽库镇，侯家镇，宋村镇，泽头镇，小观镇，葛家镇，米山镇，界石镇，埠口港。
2、人口截至2006年12月31日，全市总人口640465人，其中男322729人，女317736人。
总人口性比例（女为100，下同）为101.57，人口密度为398人/平方公里。
总户数252123户，平均每户2.54人。
当年出生3451人，其中男1775人，女1676人，新生儿性比例为105.9；死亡5512人，其中男3043人，女2469人；市外迁入6149人，其中省内其它地市迁入3802人，省外迁入2347人；迁出市外6409人，其中迁往省内其它地市5104人，迁往省外1305人。
年末总人口数比上年减少2321人。
城区总人口180858人。
全市登记暂住人口38803人。
2009年，全市人口出生率为5.26%，人口自然增长率为-2.03%，连续11年人口负增长，晚婚晚育率分别为84.3%和89.6%。
3、区域交通（1）公路：309国道、青岛威海一级公路、荣乌文登段、青威高速。
（2）铁路客运 客运业务办理威海---北京、威海---济南、威海---汉口的旅客运输任务。
（3）机场：威海机场，开通了北京、上海以及韩国首尔、釜山的多条线路。
4、经济发展文登已经建立了拥有机械、汽车、轻纺、化工、食品等几大支柱行业、28个门类、1000多家生产企业，具有一定竞争优势的工业体系。
房地产市场形势分析报告(2011年第四季度)
房地产市场形势分析报告（2011年第四季度）<<房地产业要参>>编辑委员会编写章节目录一、宏观形势分析........................ 错误！未定义书签。
二、房地产开发投资...................... 错误！未定义书签。
三、土地市场情况........................ 错误！未定义书签。
四、商品房销售情况...................... 错误！未定义书签。
五、存量房市场交易情况.................. 错误！未定义书签。
六、趋势分析............................ 错误！未定义书签。
一、宏观形势分析（一）2011年国民经济保持平稳较快发展2011年，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，党中央、国务院以科学发展为主题，以转变发展方式为主线，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，国民经济继续朝着宏观调控预期方向发展，实现了“十二五”时期经济社会发展良好开局。
初步测算，全年国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。
分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%。
分产业看，第一产业增加值47712亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。
从环比看，四季度国内生产总值增长2.0%。
（二）固定资产投资保持较快增长，投资结构继续改善全年固定资产投资（不含农户）301933亿元，比上年名义增长23.8%（扣除价格因素实际增长16.1%）。
其中，国有及国有控股投资107486亿元，增长11.1%。
分产业看，第一产业投资6792亿元，比上年增长25.0%；第二产业投资132263亿元，增长27.3%；第三产业投资162877亿元，增长21.1%。
【房产】威海文登市房产场分析
【关键字】房产文登房地产市场现状分析山东省文登市是全国百强县（市）第14名，山东县域经济第二名，沿海开放城市，北接威海，处于青岛（三小时到,青烟威城际高铁建成后一小时到）、烟台（一小时到）、威海（半小时到）三个开放城市的中心，是离威海市区最近的市,也是威海的经济腹地，中小企业繁多。
全市人口总量约60多万，其中市区常住人口约20多万，是中国十大长寿之乡，适合老人养老及年轻人休闲度假，连续多年被联合国授予“最适合人类居住的城市”。
也多次被评为中国最具投资潜力中小城市20强、山东省最佳投资城市等。
一、文登房地产市场现状分析（一）土地市场分析（单幅土地成交价格详见附件）1、2007—2009年土地供应数量分析（资料来源于文登市国土资源局）文登市2007年土地成交最多，招拍挂土地成交共93块，其中主城区住宅用地成交35块；2008年招拍挂土地成交共84块，其中主城区住宅用地成交28块；2009年招拍挂土地成交44块，其中主城区住宅用地成交13块，近三年土地成交呈下降态势。
2、2007—2009年土地供应规模分析（资料来源于文登市国土资源局）文登市2007-2009年土地供应呈直线下滑趋势，2007年住宅用地供应在117万㎡左右，2008年住宅用地供应在77万㎡左右，2009年至今住宅用地供应才26万㎡左右，呈直线下降趋势。
3、2007-2009年土地成交价格分析（资料来源于文登市国土资源局）2007年主城区住宅用地市场成交价格最低19.53万/亩，最高86.8万/亩；2008年最低20.8万/亩，最高120.2万/亩；2009年最低25.35万/亩，最高119.9万/亩。
2007年地王为中央龙湾地块，2008年地王为银河世家地块，2009年地王为上海国际花园地块（环山路南、昆嵛路西，已经动工），地价呈逐年递增趋势。
4、近几年部分住宅地块成交价格表目前文登市的房地产市场按区域可划分为以下市场：A：城西板块B：中心板块C：新区板块D：城南板块E：开发区板块。
房地产运行情况1
2011年全市房地产开发运行情况分析2011年，我市房地产开发市场在万达广场等大项目的带动下，投资保持高速增长，新开工面积成倍增长；另一方面，受国家一系列调控政策影响，商品房销售增幅逐步回落。
一、房地产开发市场运行情况（一）开发投资高速增长，住宅新开工面积成倍增长1、开发投资保持高速增长，住宅投资占比提高。
全年投资增速保持50%以上的高速增长，全市累计完成房地产开发投资98.43亿元，比上年增长67.9%。
在房地产开发投资中，住宅投资68.61亿元，增长83.9%，比房地产开发投资增速高16.0个百分点，所占比重为69.7%，比上年提高6.0个百分点。
2、房屋施工面积快速增长，住宅新开工面积成倍增长。
自3月份以来，全市房屋施工面积增幅保持在40%以上，全年共有施工面积873.90万平方米，增长49.3%，增幅比上年提高31.8个百分点。
新开工面积381.44万平方米，增长98.4%，增幅同比提高18.4个百分点。
其中，住宅新开工面积290.31万平方米，增长108.5%，同比提高69.0个百分点。
2011年房屋施工面积增幅曲线图（二）商品房销售增幅趋缓，市场供销差距进一步缩小1、商品房销售增幅趋缓，非住宅商品房销售增长较快。
全市商品房销售面积为142.49万平方米，增长3.1%，比1-3季度回落5.7个百分点。
其中，住宅商品房销售121.24万平方米，下降3.4%；非住宅商品房销售21.25万平方米，增长66.7%。
2、商品房供销差距继续缩小，住宅商品房供大于销。
全市新建商品房批准预售面积136.03万平方米，增长11.5%，供销比为1：1.05，相对于1季度1：1.89、上半年1：1.22、1-3季度1：1.08，形势进一步好转，已经基本达到供销平衡。
其中新建商品住房批准预售面积124.55万平方米，供销比为1：0.97。
（三）土地拍卖成交量增长明显，房地产业对地方财政贡献加大1、土地拍卖成交量增长明显，均价有所提高。
文登市2011年四季度房地产市场分析报告
文登市2011年四季度房地产市场分析报告发布日期：2012年2月6日2011年，为进一步巩固房地产调控成果，中央升级调控力度，综合运用行政、经济手段，对房地产市场进行了全方位、大力度、立体式的调控。
限购、限价、加息、差别化信贷等政策相续出台，以防止市场过热，促使房价合理回归。
在这样一个调控政策日趋严厉、调控措施落实到位的整体背景下，我市房地产市场保持了较好的发展连续性，市场较为活跃，房价稳中有增。
但从11、12月份来看，市场成交量加速萎缩，整个市场正在面临着较大的下行压力。
一、我市房地产市场总体情况（一）房地产交易情况1、全年交易情况。
2011年，我市网上签约备案商品房14713套，137.73万平方米，成交金额44.98亿元，以比分别增长了2%、-2%和17%。
但需要特别说明的是，由于受外地人限贷政策的影响，很多外地购房人都采取了一次性付款的方式购买商品房。
而对一次性付款购房的，因为不需要办理抵押贷款手续，不少开发商未进行网上签约备案。
根据12月份对开发商合同备案的检查情况来看，确实还有大量商品房成交但未进行网签。
综合备案情况及检查情况，2011年，我市共成交商品房16000套左右，成交面积150.7万平方米平方米左右，成交金额50.7亿左右，同比分别增长约10%、6.7%和32%。
2、四季度交易情况。
共网上签约备案商品房3204套，成交面积29.47万平方米，成交金额10.11亿元，同比分别增长了-12.6%、14.9%和2.2 %。
10、11、12月份的成交量分别为1307套、12.68万平方米，999套、8.44万平方米，848套、7.94万平方米，呈现出明显的随季节性变化递减的趋势。
3、四季度抵押情况。
共办理房屋抵押登记2064件，抵押面积83.08万平方米，抵押金额21.21亿元，贷款额11.34亿元，同比分别增长-9.67%、-24.88%、-13.29%和-13%。
其中个人购房抵押贷款1141件，面积22.53万平方米，抵押金额4.14亿元，贷款额2.34亿元，同比分别增长1.24%、-4.09%、9.52%和0.78%。
文登
经济基础。
人均收入较高，2011年达到16859元/人，为行业发展提供了充足的购买力。 以第二产业为主的城市，随着旅游资源的开发，第三产业获得了良好的发展空 间。 从人口结构来看，生育率下降，老年人口增加，为养老产业发展提供了良好的 发展前景。
宏观经济分析
宏观经济研判 城市规划
城市规划研究/半岛蓝色经济区
40.8
08年销售面积46.9万平方米，09年销售面积
103.9万平方米，08年-10年销售面积为291.94 万平方米。
150 100
成交面积 141.14
103.9 46.9
08年受金融危机影响，成交面积大幅下滑，09
年走出金融危机，增长率较快达到121.5%,10年
成交面积
同比增长35.8%。
城市房地产市场研究
房地产市场整体特征
土地市场研究 区域市场研究
竞争个案分析
文登房地产市场情况/ 房地产整体特征
房地产市场供大于求，未来竞争激烈
200 150 100 50 0 08年 09年 10年 100
竣工面积
160
08年竣工面积40.8万平方米，09年竣工面积100
万平方米，10年竣工160万平方米，08-10年竣 工面积300.8万平方米。
城市规划研究 文登市城市性质为：外向型的综合工业城市，地 区性的商品集散地，以山水文化为特色的生态 城市。 文登市2020年城市发展的目标是：在全面实现 小康社会的基础上，率先基本实现现代化。成 为半岛地区制造业基地之一，区域性商品集散 地，旅游度假地。 增设位于独立地段的规划区，由城市规划行政主 管部门进行统一的规划管理：大水泊机场、埠 口港、天福山风景区、昆嵛山风景区、南海旅 游度假区、万陵园公墓、坤龙水库、汤村温泉 度假区。
文登概况
2011年文登主要楼盘情况
- 14 -
【文登房地产市场分析】 第一、制热快，制冷液快 跟随着中国房地产市场的发展，文登房地产市场也快速发展了20余年，尤其是近几年来，文登市区房地产的价格和成交 量逐年攀升。但是文登市区是威海三市三区中唯一没有海景房概念的市区，温泉都市的理念在多年的运作后，无论业内、市 民还是异地购房者均表示未得到应有的效果。人居、环境、区域中心的理念在被太多的地方、区域复制、过度炒作以后，已 经让开发商和购房者两方面麻木。这就让房地产营销策划的最关键阶段——复合策划阶段缺失了特定概念下的主题功能，也 使得文登的开发商不得不借助大环境的优势而不是特定区域的优势来推广自己的项目。加之宏观调控政策的影响，让文登市 区房地产市场暂时出现了热点的真空。 第二、价格效应逐渐消退 有一点是肯定的，就是近些年来文登市区房地产快速发展的一个重要因素就是价格优势。对比荣成市和乳山市的房价， 文登的房地产价格优势在过去的十几年间一直促动着销售的增长。但是从去年开始，这种优势已经逐渐减弱，据威海城市社 会经济调查队2009年12月数据显示，文登、荣成、乳山三市当月房价均超过每平方米3000元，分别为每平方米3086元、每 平方米3236元和每平方米3939元。而据威海市统计局城调队公布全市的2010年6月份和半年房价监测数据。文登、乳山住宅 楼价格一直坚持在3100元/平方米至3300元/平方米价位间运行，而荣成住宅楼销售均价跌破3000元/平方米关口，为2961元/ 平方米，创下今年来新低。 价格效应的减弱，让文登市区不再拥有价格的可对比优势，随着周边沿海县市持续发展势头的加快（“2010年中国县级 市综合竞争力排行榜”烟台龙口市、威海荣成市分列第九和第十名），这种优势的缺失会在很长一段时间影响文登市区的房 地产市场。
2010年威海房地产总结与2011年房地产走势分析-余敏
2010年威海房地产总结与2011年房地产走势分析山东艾克管理咨询公司2010年开端以来，在整体房价上涨、通货膨胀的预期影响下，投机、投资及自住型购房三管齐下，房产市场出现抢购潮，价格也随之扶摇直，抑制房价过快增长已经不是经济问题而直接成为了政治问题。
中央政府自2009年底相继出台一系列宏观政策，目的是抑制部分城市房价过快上涨以及有效控制投机性购房，使房产市场能够健康有序的发展。
从营业税征免时限的恢复，到二套房首付比例的提高，再到“限购令”的出台，中央政府的房价调控政策可以归结为以下几点：首先，抑制流动资金，打击投机者；其次，抑制开发商现金流，打击囤地；再者，抑制恐慌性购房。
在中央政府紧密的房价调控政策影响下，不论是房产商还是消费者都逐渐趋于理性，更加谨慎的对待房产政策的改变。
房产新政实施后，部分一线城市的房价得到有效遏制，客户成交量有明显的减少，紧接着二线城市及三线城市房产销售也进入了暂时的观望期。
威海房产成交量短期内也受到了房产新政的影响，但总体影响不大，很快就恢复常态。
总体来讲，2010年，威海房地产依然保持着稳中有升的态势，基本处于供求平衡的状态，在某些地段会出现供略大于求的现象，但这都不妨碍威海房产市场的稳定。
2010年开端以来，相关部分调查数据显示，威海市新建房价格一直居于比较稳定的态势，在3月份陷入低潮，销售均价只有3438元/m2，然而在4月份很快回升，比3月份的平均单价高出766元/m2，随后的跌升状态都在小范围内波动，总体上趋于平稳，直到十月份，新建房价格为3644元/m2，比九月份略有上扬。
区分住宅和非住宅，2010年1-10月份，威海市住宅类房屋销售价格波动不大，与整体新建房价格变动趋势基本一致，直到10月份出现了轻微的下跌态势；而非住宅类房屋销售价格波动较大，在4月份甚至突破了5000元大关，而在9月份跌破3000元， 10月份价格又显上扬趋势。
从1-10月累计数据看，威海楼市均售单价为3651元/m2，其中，住宅销售均价为3610元/m2，分别比去年同期上涨了4.8%和9%。
威海文登市调总结报告
文登市调总结报告一. 宏观环境①政治法律:在国十条和国八条的基础上，威海地区还没有出现自己的房产政策；当地人，首套房，首付30%，二次购房需要付60%首付；（山东省内的都算是当地人）②经济水帄：文登整体经济水帄③文化、风俗等：河两岸的说法，北岸聚财，南岸散财。
（在走访调查过程中，许多房产商拿水岸做对比，指名道姓的说水岸位置不好，误导消费者）二〃中观环境(1)文登城市发展规划：随着城市总体规划整体向东发展，抱龙河两岸，新汽车站、文登学公园等地，都是市政新区的规划地，随着八大局，新市政府等的东迁，文登整体城市向东发展；(2)城市房地产企业情况：城市房地产企业的数量、类型以及企业资质与实力等。
(3)城市房地产的供需状况：2010年度房地产供应量、需求量、销售价格水帄、帄均开发成本等资料。
(4)专业机构与中介机构情况：主要包括工程咨询公司、物业管理公司、房地产销售代理公司及其信誉、资质和业绩情况、金融市场(如银行抵押贷款的利率、贷款年数、成数)情况。
三〃微观环境微观环境主要调查房地产状况以及微观区域的消费者需求状况，主要调查的内容有：(1)竞争对手的情况调查，主要调查项目附近楼盘的房型、价格、推出时间、销售渠道、促销策略及开发商实力等。
(2)消费者需求状况，包括消费者对房地产项目的位置、户型、风格、单价、总价、配套、交通等方面的要求。
四:具体调查问题1、房价2、是否有优惠政策：——本地购房者——外地购房者3、配套：——周边配套：购物环境（超市）、医疗设施、教育设施、——社区内配套：小区域环境状况、4、户型类型：主打户型；受欢迎户型；户型优势；是否有差价；5、付款方式6、文登当地购买力7、文登市场饱和度，房子都卖给谁8、项目总面积9、交房时间、建筑开发时间10、城市规划——文登未来发展规划、区域重点11、消费者：年龄结构，职业构成，常住人口特征、职业因素12、消费者对文登楼市价格走向判断等13、影响房价的主要原因——询问真正的购房者，他们的关注点，心理状况文登市楼盘信息比较表表一表二表三补充：1、付款条件：外地首付60%，山东省内都算本地✓本地二次购房者首付60%，一次购房者首付30%✓有个别房产商会根据实际购房者购买意向，真正购房时会进行暗箱操作；（具体不详，实际购买时才会被提上日程）2、户型：✓对于投资房产者，80——100㎡户型较受欢迎；✓对于一次置业者，一次置业者大多是购婚房，一次居所，也是倾向于小户型和多层，价格对其影响较为明显，注重性价比；✓对于二次置业者，则多数会选择大户型，更换居住条件，会根据经济条件来选在合适的居所，较为注重户型和位置；3、楼层：✓对于一次置业者，多会选择多层洋房或高层中的底层，价格是主导因素；✓对于二次置业者，楼层的影响不是很明显，户型和位置更为主导；4、位置：✓靠近山水，河北岸；✓主干道位置；当地居民访问调查情况：个体商户：买房较多，倾向较大；多为二次置业，更换居住环境；选房依据：位置、户型、楼层、价格；多倾向大户型；普通职工：买房多出于家庭较大事情更变，如孩子结婚、拆迁等；选房依据：价格、性价比；多倾向多层和小户型；水岸改户型：✓楼号：4号楼✓单元：2-3-4单元✓户型：135.15㎡——69.86㎡&65.29㎡135.15㎡——69.86㎡&65.29㎡153.08㎡——83.56㎡&69.52㎡价格：起价：2880元/㎡均价：3550元/㎡根据楼层和位置，涨幅不同困难✓没客户，来电量，来访量少，甚至少的可怜；共8个置业顾问，帄均每人每月接待客户不足4个左右，还只是看房者；✓户型大，价格高，客户不认可——表面上看起来最大的劣势：大户型✓配套不完善：周围购物环境、生活环境不到位；虽然是现房，但社区自身配套不足，小区内规划不完善，生活设施不充分；✓老楼盘，08年开的盘，接近三年的时间，在人们心目中已经是老楼盘，无新鲜度和关注度；✓执行：户外高炮、道旗等不到位，无✓优点：✓环境好，距抱龙河最近；✓层高较高；✓外飘窗，漂亮；✓封闭式社区管理；✓安全、安静；✓性价比较高；。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
文登市2011年四季度房地产市场分析报告发布日期：2012年2月6日2011年，为进一步巩固房地产调控成果，中央升级调控力度，综合运用行政、经济手段，对房地产市场进行了全方位、大力度、立体式的调控。
限购、限价、加息、差别化信贷等政策相续出台，以防止市场过热，促使房价合理回归。
在这样一个调控政策日趋严厉、调控措施落实到位的整体背景下，我市房地产市场保持了较好的发展连续性，市场较为活跃，房价稳中有增。
但从11、12月份来看，市场成交量加速萎缩，整个市场正在面临着较大的下行压力。
一、我市房地产市场总体情况（一）房地产交易情况1、全年交易情况。
2011年，我市网上签约备案商品房14713套，137.73万平方米，成交金额44.98亿元，以比分别增长了2%、-2%和17%。
但需要特别说明的是，由于受外地人限贷政策的影响，很多外地购房人都采取了一次性付款的方式购买商品房。
而对一次性付款购房的，因为不需要办理抵押贷款手续，不少开发商未进行网上签约备案。
根据12月份对开发商合同备案的检查情况来看，确实还有大量商品房成交但未进行网签。
综合备案情况及检查情况，2011年，我市共成交商品房16000套左右，成交面积150.7万平方米平方米左右，成交金额50.7亿左右，同比分别增长约10%、6.7%和32%。
2、四季度交易情况。
共网上签约备案商品房3204套，成交面积29.47万平方米，成交金额10.11亿元，同比分别增长了-12.6%、14.9%和2.2 %。
10、11、12月份的成交量分别为1307套、12.68万平方米，999套、8.44万平方米，848套、7.94万平方米，呈现出明显的随季节性变化递减的趋势。
3、四季度抵押情况。
共办理房屋抵押登记2064件，抵押面积83.08万平方米，抵押金额21.21亿元，贷款额11.34亿元，同比分别增长-9.67%、-24.88%、-13.29%和-13%。
其中个人购房抵押贷款1141件，面积22.53万平方米，抵押金额4.14亿元，贷款额2.34亿元，同比分别增长1.24%、-4.09%、9.52%和0.78%。
尽管个人购房贷款同比出现了一定的增长，但与三季度相比，环比却出现大幅回落，上述数据环比出现较大负增长，分别为-9.8%、-18.7%、-20.1% 和-16.12%。
（二）商品房成交价格四季度，我市商品房平均成交价格为4079元/平方米，商品住房的平均成交价格为3944元/平方米。
其中，南海商品房平均成交价格为4673元/平方米，商品住房的平均成交价格为4612元/平方米。
12月份，我市商品房平均成交价格为4110元/平方米，商品住房平均成交价格为3844元/平方米。
整个四季度的商品房成交价格环比略有增长，四季度末的12月与三季度末的9月份的成交价格大体持平。
（三）商品房存销比从我市房地产交易数字管理平台的统计情况来看，截止四季度末，商品房的库存(可售房源)为66553套。
按照全年度楼盘实际月均销量1326套计算，目前我市商品房存销比约为50。
也就是说，按照今年全年的销售速度，在不增加市场楼盘供给的情况下，需要50个月才能消化目前所有的商品房房源。
如果再考虑到已经成交但暂未签订合同部分的商品房、开发商自用不售的商品房，商品房库存估计在60000套左右可将商品房存量比修正为45左右，这比年初预计高出很多，与三季度末相比也迅速提高，说明四季度商品房入市量很大但成交量相对较少。
（四）商品房外销情况2011年，全市共备案外销商品房7585套，69.47万平方米，成交金额25.45亿元，同比分别增长了15%、20%和45%。
其中，南海备案外销3176套，28.32万平方米，成交金额11.02亿元，同比分别增长了8%、17%和25%。
全市商品房的外销率超过了50%。
如果考虑到未合同备案的外销情况(成交而未备案的商品房大部分集中在南海)，上述数据估计还能有5%以上的增长，外销率应该在55%左右。
全国有633个城市在我市有购买商品房的记录，这一数据较2010年增长了30%多，说明我市通过一年的不断宣传，已经使越来越多的地区知道并认同我市商品房，并争相到我市购买商品房。
外销量前10名的省级行政区如下表所示：排名区域成交套数成交面积(平方米)成交金额(万元)1山东省其地区2261221965.575594.9 2黑龙江省1614134733.145364.74 3浙江省44146745.0623933.2 4福建省43940351.8119319.12 5吉林省37232138.4410252.86 6内蒙古自治区24624068.9310320.27 7河北省19917824.575681.89 8河南省16314681.225255.13 9辽宁省13311835.773911.07 10新疆维吾尔自治区13111466.643687.23外销量前10名的地市如下表所示：排名城市成交套数成交面积(平方米)成交金额(万元)1黑龙江省-哈尔滨市58648077.8615977.52黑龙江省-大庆市32529099.718722.283山东省-淄博市22320080.326032.474黑龙江省-齐齐哈尔市18615798.454806.245黑龙江省-鸡西市16114431.914013.116北京市14112299.614844.157山东省-烟台市11810853.322972.338黑龙江省-绥化市1189844.443214.929黑龙江省-双鸭山市1049188.992298.0710山东省-济南市1029605.892617.22（五）开发商资金情况克服资金紧张局面、维持资金链的运转仍是开发商2011年的一项重点工作。
四季度，开发商以在建商品房抵押融资的共11笔，14.79万平方米，抵押金额3.82亿元，贷款额1.53亿元，环比有所下降。
而整个2011年，开发商共以在建商品房抵押融资50笔，78.06面积万平方米，抵押金额23.25亿元，贷款额10.23亿元，4项指标均创下了历史最高纪录。
目前，已经有部分开发商的资金链条难以为继。
除了上述以在售商品房进行抵押贷款的方式外，开发商还积极谋求外部资金注入，想方设法进行民间借贷等方式融资。
部分开发商还在年末对项目尾盘进行降价促销，以尽快回拢资金。
二、威海其他地区商品房市场情况1、据统计，2011年，威海市区（含市直、高区、经区、工业新区、环翠区，下同）商品房成交量为26297套，242.99万平方米，同比分别上涨了3.64%和2.47%；荣成市商品房成交量为6913套，72.81万平方米，同比分别增长了-15.75%和-11.22%；乳山市商品房成交量为21535套，155.02万平方米，同比分别增长了-14.00%和-29.00%。
横向来看，我市商品房市场增速要远远好于荣成、乳山两市。
2、12月份，威海市区商品房均价为5577元/平方米，商品住房平均价格为5255元/平方米；荣成市商品房均价为4842元/平方米，商品住房均价为4587元/平方米；乳山市商品房平均价格为3397元/平方米，商品住房均价为3401元/平方米。
三、房地产市场主要指标分析（一）商品房成交量：全年稳健走高，量能中间高两头低1、2011年商品房的成交量又创下了历史最高纪录，这主要得益于以下几方面的原因：(1)我市不断加大城市品牌宣传力度，“中国长寿之乡，滨海养生之都”的城市品牌的影响力正在逐步提升。
特别是124个城市参加的养生资源推介大会、第二届养生峰会先后在我市召开，文登养生房已经成为越来越多外地人的选择。
(2)1月4日，国务院正式批准山东半岛经济区规划，蓝区国家战略的确立使更多外地人越来越看好我市巨大的发展潜力和上升空间，纷纷前来投资置业。
特别是随着临港产业区企业的纷纷投产，常住性创业人口对住房的需求开始逐步增加。
(3)尽管市场中还有一定的观望情绪，但大部分本地的新增性、改善性住房需求还是得到了一定程度的有效释放。
2、量能中间高两头低的主要原因：(1)季节性影响。
从历年商品房成交的情况来看，一般情况下都是二三季度成交量大，一、四季度成交量小。
(2)政策性影响。
一季度正处于新的房地产市场调控政策集中出台的时期，导致市场观望氛围比较浓厚，直接影响了商品房的交易，2010年一季度春节期间购房团频频来文采购的现象未能再出现。
进入四季度后，农信系统自10月15日起停止了商品房购房贷款发放，其他金融机构的贷款发放也日益收紧，这使市场的流动性受到了严重地制约，直接导致11、12两个月的成交量在千套以下。
（二）成交价格：全年稳中有升，四季度保持在高位就威海市区与下属三市来看，我市商品房价格相对处于低位，但比乳山高。
粗略来看，形成了威海-荣成-文登-乳山的等差阶梯。
从今年商品房成交量和成交金额的对比上看，可以比较直观地反映出我市商品房成交价格稳中有升的情况。
1、商品房价格上升的主要原因有：(1)开发成本方面的原因。
（1）土地价格稳步上涨。
整体上看，与2010年相比，市区土地价格稳中有升，南海土地价格提高了5-10个百分点。
（2）建材价格上涨迅速，水泥、钢材等主要建材的价格涨幅较快较大。
（3）高层楼盘所占比例大幅提高，高层楼盘的建设成本较多层楼盘每平方要高出300-500元左右。
（4）小区整体档次不断提高。
开发商在小区景观营造、绿化美化、配套设施方面的投入大幅增加。
（5）精装修楼盘所占比重逐渐加大，据不完全统计，已经占到了市场的35%左右，南海新区的楼盘大部分都是精装修。
(2)价格比较方面的原因。
文登与威海距离较近，但房价相差较大，价差达到了40%左右。
与胶州、胶南、海阳等同类城市相比，房价也存在较大差距。
随着市场的流动性的不断增加，商品房性价比在资源配置方面的推动作用将越来越大地发挥出来，逐渐消弥相似商品房之间的价格差距。
(3)市场自身运行方面的原因。
我市商品房价格一直处于稳步上升通道中，从上世纪80年代末90年代初我市商品房市场逐渐形成以来，年度商品房平均销售价格同比均呈现增长态势。
从2000年到2010年10年间商品房平均价格更是从每平方米不足1000元连翻两番。
这一价格上涨的惯性对推动2011年我市商品房价格的上涨的作用还是比较明显。
(4)外部环境方面的原因。
南海新区被批准为山东半岛蓝色经济区三个核心区之一后，其战略地位日益突出，建设进度明显加快。
这对我市商品房整体价格的上涨形成了较大的拉动。
2、面对全国降价浪潮，我市四季度房价未降的主要原因：(1)从全国范围来看，降低主要出现在一二线大中城市，部分三、四线城市商品房的价格虽然也出现了松动，但还未形成普遍性的降价现象。
(2)我市商品房价格目前仍处入于洼地之中，相对于大城市的高开发利润，我市商品房的利润率保持在合理的区间之内，降价的空间比较小。