PE“狩猎”房地产
房地产市场竞争对手分析
房地产市场竞争对手分析随着城市化进程的加速和人们对居住品质的不断追求，房地产市场竞争日益激烈。
在这个竞争激烈的市场环境下，了解和分析竞争对手的优势和劣势，对于企业制定市场策略和提高自身竞争力至关重要。
本文将围绕房地产市场竞争对手展开分析，探讨其竞争优势和潜在威胁。
一、竞争对手一：企业A企业A是房地产市场中的一家领军企业，其市场份额和品牌知名度在业内颇高。
首先，企业A拥有强大的资金实力和丰富的资源储备，能够在项目开发和市场推广方面投入巨额资金，迅速占据市场份额。
其次，企业A积极建立与政府和金融机构的合作关系，能够获得政策和资金支持，降低项目开发风险。
此外，企业A在产品质量和设计创新方面一直保持领先地位，为消费者提供高品质的住房产品，树立了良好的口碑。
然而，企业A也面临着一些潜在的威胁。
首先，随着市场竞争的加剧，其他竞争对手不断涌现，企业A的市场份额可能受到挤压。
其次，随着消费者需求的多元化，企业A需要不断创新和调整产品结构，以满足消费者个性化的需求。
此外，政策环境和经济波动等因素也可能对企业A的发展造成不利影响。
二、竞争对手二：企业B企业B是房地产市场中的一家新兴企业，虽然市场份额较小，但其潜力不容忽视。
首先，企业B专注于中小型城市的开发，抓住市场空白，避免与企业A等大型企业直接竞争。
其次，企业B通过与高校合作，开展科研项目，不断提升技术创新能力，为产品研发提供支持。
此外，企业B注重社会责任和环保意识，以可持续发展为目标，赢得了一定的消费者信赖。
然而，企业B也面临着一些挑战。
首先，由于市场份额较小，其资金实力和品牌知名度相对有限，面临着项目开发和市场推广方面的困难。
其次，与大型企业相比，企业B可能面临着规模经济和成本效益的问题，需要通过其他方式来降低开发成本和提高盈利能力。
此外，市场需求变化和政策风险都可能对企业B的发展构成威胁。
三、竞争对手三：企业C企业C是房地产市场中的一家区域性企业，其市场份额和品牌声誉在特定区域内处于领先地位。
房地产行业pest分析报告
房地产行业 PEST 分析报告1. 引言本文将对房地产行业进行 PEST 分析，通过对政治、经济、社会和技术四个方面的因素进行分析，以帮助读者全面了解房地产行业的外部环境，并为行业决策者提供决策依据。
2. 政治因素政治因素对房地产行业产生着深远的影响。
政府政策的变化、法律法规的制定都会对行业的发展产生重要影响。
近年来，政府对于房地产市场进行了一系列的调控措施，如限购、限贷等，旨在遏制过热的楼市和防止房价过快上涨。
此外，政府还加大了供地力度，推动房地产市场的可持续发展。
政治因素对房地产行业的发展起到了重要的引导作用。
3. 经济因素经济因素是影响房地产行业的另一个重要因素。
经济的增长水平、通货膨胀率、利率水平等都会对房地产行业产生重要影响。
经济繁荣时期，人们的购房意愿较高，房地产市场活跃度提高；而经济衰退时期，人们的购房能力降低，市场需求减弱。
此外，利率的变化也会对购房贷款产生直接影响，高利率会降低人们的购房意愿。
因此，经济因素对于房地产行业的发展具有重要的影响力。
4. 社会因素社会因素是指人口结构、消费水平、文化价值观等方面的因素。
随着人口结构的变化，社会需求也会发生相应的变化。
近年来，随着中国人口老龄化程度的加深，养老地产以及别墅等高档住宅的需求逐渐增加。
此外，消费者对于品质生活的追求也对房地产行业带来了新的机遇。
另外，文化价值观的变化也会对房地产行业产生重要影响，例如人们对环保、可持续发展的意识的提高，推动了绿色住宅的发展。
社会因素对房地产行业的发展具有重要的指导作用。
5. 技术因素技术因素是指科技发展对房地产行业的影响。
随着科技的发展，日新月异的科技创新不断改变着房地产行业的运作方式。
例如，虚拟现实技术的应用使得购房者可以通过虚拟现实技术来进行房屋的参观，提高了购房体验。
此外，物联网技术的应用使得房地产行业可以更好地管理和监控各种设备，提高了房屋的安全性和便利性。
技术因素对于房地产行业的创新和发展起到了重要的促进作用。
房地产swot分析案例
房地产SWOT分析案例1. 引言SWOT分析是一种常用的战略管理工具，用于评估一个组织或项目的内外部环境。
在房地产行业，SWOT分析可以帮助企业了解自身的优势、劣势，以及面临的机会和威胁，从而制定合适的战略来应对市场挑战。
本文将以一个房地产项目为例，对其进行SWOT分析。
2. 项目背景XYZ房地产公司计划在市中心兴建一座豪华住宅楼盘，该项目拟提供高品质的住宅单元，并配备完善的社区设施和便捷的交通网络。
该项目的目标是吸引高收入的购房者，成为当地房地产市场的领军者。
3. SWOT分析3.1 优势 (Strengths)•地理位置优越：项目位于市中心，交通便利，周边配套设施完善，吸引力高。
•高品质住宅：项目提供优质的住宅单元，配备现代化的设施和装修，能满足高收入人群的需求。
•品牌知名度：XYZ房地产公司在市场上拥有良好的声誉和强大的品牌影响力，吸引力高。
3.2 劣势 (Weaknesses)•高成本：由于地理位置和豪华配置，该项目的建设成本较高，可能导致房价较高，限制了部分潜在购房者的购买能力。
•建设周期长：为了确保建筑质量和安全，该项目需要较长的建设周期，可能导致现金流压力和市场竞争风险。
•竞争激烈：市中心地段的房地产市场竞争激烈，其他房地产开发商也在该区域推出豪华住宅项目，可能导致市场份额被分散。
3.3 机会 (Opportunities)•不断增长的城市人口：市中心地段的人口不断增长，对高品质住宅需求旺盛，为该项目提供了市场机会。
•政府支持：政府对房地产行业发展给予政策支持，提供贷款、减免税收等优惠政策，为企业降低了运营成本。
•人民生活水平提高：随着人民收入的提高，人们对高品质住宅的需求也在增加，为该项目提供了销售机会。
3.4 威胁 (Threats)•经济衰退：经济不稳定和房地产市场的下滑可能导致购房者购买力下降，对项目销售造成影响。
•政策变化：政府对房地产行业政策的调整可能导致企业运营环境发生变化，增加了市场风险。
房地产行业的竞争分析主要参与者和市场份额
房地产行业的竞争分析主要参与者和市场份额房地产行业一直是经济发展的重要领域之一，竞争激烈而又复杂。
随着城市化进程的推进，房地产市场的竞争日益激烈，各大企业争相争夺市场份额，以在市场上立足并实现可持续发展。
本文将从参与者和市场份额两个方面对房地产行业进行竞争分析。
一、主要参与者1. 房地产开发商房地产开发商是房地产行业中最重要的参与者之一。
他们通过购买土地并进行规划、设计、建设和销售房屋来盈利。
房地产开发商通常拥有庞大的资金和专业团队，能够高效地完成整个开发过程，并将房地产项目顺利引入市场。
2. 房地产经纪人房地产经纪人是连接买卖双方的重要中介角色。
他们了解市场动态，帮助卖家找到买家，帮助买家找到理想的房屋。
房地产经纪人通常具备丰富的行业经验和市场洞察力，能够为客户提供全方位的房地产服务。
3. 建筑公司建筑公司在房地产行业中扮演着不可或缺的角色。
他们负责将房地产开发商的设计方案变成现实，建造房屋和基础设施。
建筑公司的技术实力和工程质量直接影响着房地产项目的竞争力和销售能力。
4. 金融机构金融机构在房地产行业中提供资金支持和贷款服务。
房地产开发商和购房者通常都需要依赖金融机构提供的资金来完成房地产交易。
不同的金融机构具有不同的贷款政策和利率，这直接影响着房地产市场的竞争格局。
二、市场份额分析房地产行业涉及众多参与者，他们之间的市场份额分配情况直接反映了竞争格局的激烈程度和企业的市场地位。
以某市的房地产市场为例，主要参与者的市场份额分布如下：1. A开发商：30%2. B开发商：25%3. C开发商：20%4. D开发商：15%5. 其他参与者（房地产经纪人、建筑公司等）：10%可以看出，A开发商在该市场占据了最大的市场份额，具有较强的市场竞争力。
其次是B开发商和C开发商，市场份额分别占25%和20%。
D开发商分额稍低，占据15%的份额。
其他参与者占据了10%的市场份额。
这种市场份额分布表明，A开发商具有较强的品牌影响力和市场优势，可能拥有更多的资源和项目开发能力。
狩猎PE二级市场
根 本 很 难 理 出 一 条 适 用 的 行 业 操 作 规 米 ・ 勒 （ ｅｅ ｏｌｒ 科 ＪｒｍｙＣ ｌ ）说 ： “ 分 机 构 经 纪 部 门 去 凑 合 交 易 。 ｅ 拆
则 。”
２ ０ 年 ，汇 发 基 金 管 理 者 将 汇 发 一 赢家 和输 家 。我们 的智 慧不足 以管理好 对二级市场资 产转让的佣金 收费 ，接近 ０８
羹 ，绝 非 易事 。 “ 目前 ，私 募 股 权 二 级 市 场 仍 是 买 心研究 主管锐衍透露 ， “ 目前 ，对 冲基
无 序 的 交 易 规 则
方市场 。”一家熟悉私募股 权二级市场 金投 资组合在二级 市场的转让 ，已由大 私募股权二级 市场的投资 ，其佣 金费率 投 资银行 的下 一个整合 方 向，将 是
尽职调查各个 环节 ，交易双 方基本依靠 【售 部分投 资组合 套现 ，他们一 方面提 ｑ ｛
会遭遇道德风险。
部 门 寻 找 买 家 。 ” 中 同 对 冲基 金 研 究 中
然 而 ，各路 资本 想 要 从 中分 一 杯 以 往 的彼 此 信 任 达 成 协 议 ，稍 不 留神 就 供 财 务 顾 问服 务 ，一 方 面 通 过 机 构 经 纪
“ 个 市场 的 交 易 规 则 相 当松 散 。基 本 本 （ ｏｌｒＣ ｐｔ１ 这 Ｃ ｌ ａ ｉ ）已决 定 不 通 过 定 制 以按照潜在买 家的要求 ，将 前者持有 的 ｅ ａ
都 是 由买 卖 双方 自己协商 达 成 协议 。
账 户接受投资者 的资金。其创始人杰 瑞 投资组合 “ 成”一个个 资产包 ，通过 分 投 资组合会 产生转移定价 的问题 ，会有 上 述对 冲基 金经理 透露 ，投 资银 行
论房地产营销中的S、T、P战略
论房地产营销中的S、T、P战略在房地产营销中，S、T、P战略是一种常用的市场定位工具，它是指通过对市场进行细分（Segmentation）、目标市场选择（Targeting）和市场定位（Positioning）的分析，来满足消费者需求并获得竞争优势。
下面我们将分析这三个战略的重要性和应用。
首先，市场细分（Segmentation）是指将整个市场划分为若干具有相似需求和特征的细分市场。
在房地产领域，市场细分可以基于不同的因素进行，如地理位置、收入水平、家庭大小等。
通过这种细分，开发商可以更好地理解和满足不同细分市场的需求，从而提供更有针对性的产品和服务。
例如，针对高收入人群的高档公寓项目将强调豪华和舒适，而适合中产阶级的住宅项目可能侧重价格和生活便利性。
其次，目标市场选择（Targeting）是指从细分市场中选择一个或多个最具潜力的目标市场进行专注和投入资源。
通过选择目标市场，开发商可以更好地集中资源，提高竞争力，并实现更好的市场份额。
在选择目标市场时，开发商需要考虑市场规模、增长潜力、竞争程度和自身优势等因素。
例如，如果某个地区的高收入中产阶级人群有较高的购房需求，开发商可以将其作为目标市场，并通过定制化的营销策略来满足他们的需求。
最后，市场定位（Positioning）是指在目标市场中通过独特的市场定位策略来塑造自己的品牌形象和竞争优势。
通过市场定位，开发商可以在激烈的竞争中脱颖而出，并吸引目标市场的消费者。
市场定位可以通过多种方式实现，如不同的价值主张、产品特点、服务质量等。
例如，某开发商可能通过提供绿色环保的房产项目来强调其环境责任，从而吸引有环保意识的消费者。
综上所述，在房地产营销中，S、T、P战略的应用非常重要。
通过合理的市场细分，正确选择目标市场并进行市场定位，开发商可以更好地满足消费者需求，提高市场竞争力，并在激烈的市场竞争中获得优势地位。
同时，这些战略也可以帮助开发商更好地规划和执行房地产营销策略，提高销售成果和盈利能力。
房地产培训课程和内容
通过独特的产品设计、优质的物业服 务、创新的营销策略等手段，形成项 目的差异化竞争优势，避免同质化竞 争。
营销推广手段及渠道选择
营销推广手段
根据项目特点和目标客户群体，制定有效的营销推广手段，如线上推广、线下 活动、渠道合作等，提高项目的知名度和美誉度。
渠道选择
根据项目类型和定位，选择合适的销售渠道，如直销、代理、分销等，确保项 目的销售速度和资金回笼。同时，积极开拓线上销售渠道，提高销售效率。
国内外绿色建筑发展现状及趋势
介绍国内外绿色建筑的典型案例、政策法规、技 术标准等，分析未来发展趋势。
节能减排技术在房地产中应用
节能建筑设计
通过优化建筑形体、朝向、遮阳等设计手段，降低建筑能耗。
可再生能源利用
如太阳能、风能等可再生能源在建筑中的应用，提高能源利用效 率。
高效节能设备与系统
采用高效节能的空调、采暖、照明等设备与系统，降低设备运行 能耗。
城市化进程
预测城市化进程对房地产市场 的影响，包括城市扩张、人口
流动等。
科技创新
分析科技创新对房地产市场的 影响，如智能家居、绿色建筑 等。
消费升级
探讨消费升级对房地产市场的 影响，包括消费者对品质、服 务的需求提升等。
多元化发展
预测房地产市场多元化发展的 趋势，包括长租公寓、智能家
居等新兴业态的发展。
房地产培训课程和内 容
REPORTING
• 房地产市场概述与发展趋势 • 房地产投资分析与策略 • 房地产项目策划与运营管理 • 房地产金融与融资实务 • 绿色建筑与可持续发展 • 物业管理与服务提升 • 总结回顾与展望未来
目录
PART 01
房地产市场概述与发展趋 势
房地产4p营销策略
房地产4p营销策略《房地产4P营销策略》房地产是一个竞争激烈的行业，因此营销策略对于房地产开发商来说非常重要。
在制定有效的营销策略时，4P理论可以作为一个有力的指导工具。
4P理论包括产品（Product）、价格（Price）、推广（Promotion）和位置（Place），是一个广为流传的营销模型，在房地产行业中同样适用。
首先是产品。
在房地产行业，产品就是指开发商所推出的房产项目。
房地产开发商需要根据市场需求和趋势来确定开发的产品种类和设计特色，满足目标客户的需求。
开发商需要在产品的品质、功能和设计上下足功夫，以吸引购房者的注意和青睐。
其次是价格。
房地产的定价非常重要，因为价格直接影响到购房者的购买决策。
开发商需要根据市场供需关系、竞争对手的定价策略以及自身成本来确定价格水平。
在制定定价策略时，还需要考虑到区域经济状况、购房者的支付能力和购房的潜在收益等因素。
再者是推广。
在房地产行业，推广是非常重要的一环。
开发商需要通过各种宣传手段来推广自己的产品，包括广告、促销活动、公关活动等。
同时，开发商还需要积极利用互联网和社交媒体等新兴营销渠道，以扩大产品的曝光度和吸引更多的潜在购房者。
最后是位置。
在房地产行业中，位置是一个关键因素。
开发商需要选择合适的地段来开发房产项目，以确保产品的市场竞争力和投资回报率。
在选择地段时，开发商需要考虑到交通便利性、配套设施、生活环境以及未来的发展潜力等因素。
总的来说，房地产开发商在制定营销策略时，需要综合考虑产品、价格、推广和位置这四个方面的因素。
只有在这四个方面都能做到恰到好处，才能成功地吸引购房者的目光并取得市场竞争优势。
房地产业PEST分析
房地产业PEST分析目录一、内容描述 (2)1.1 分析目的与意义 (2)1.2 分析方法与数据来源 (4)二、政策环境分析 (5)2.1 国家房地产政策导向 (6)2.2 地方政府政策执行力度 (8)2.3 房地产相关法律法规 (8)2.4 政策对房地产市场的影响 (10)三、经济环境分析 (11)3.1 宏观经济形势 (13)3.2 通货膨胀与利率水平 (14)3.3 居民收入与消费结构 (15)3.4 经济对房地产市场的影响 (16)四、社会环境分析 (17)4.1 人口结构变化 (18)4.2 城市化进程 (20)4.3 居民住房需求与偏好 (21)4.4 社会对房地产市场的态度与影响 (22)五、技术环境分析 (24)5.1 新型建筑技术与材料应用 (25)5.2 智能化与信息化在房地产中的应用 (27)5.3 绿色建筑与可持续发展理念 (27)5.4 技术对房地产市场的影响 (29)六、结论与建议 (30)6.1 PEST分析总结 (31)6.2 对房地产业发展的建议 (32)6.3 对未来研究的展望 (33)一、内容描述政治因素：政府政策和法规对房地产业有重大影响。
土地供应政策、住房补贴政策、税收优惠和房地产市场监管政策等都会对房地产市场的发展产生影响。
经济因素：国内生产总值（GDP）、人均收入水平、通货膨胀率、利率水平和汇率变动等因素会影响房地产市场的需求和供应。
经济繁荣时期，人们购房需求增加，房价上涨；而在经济衰退时期，购房需求减少，房价下跌。
社会因素：人口结构变化、城市化进程、家庭结构和生活方式的变化以及消费者信心等因素会影响房地产市场的需求。
随着城市化进程的推进，城市人口增长，对住房的需求也会相应增加。
技术因素：科技创新、环保理念和建筑技术的进步对房地产业也有重要影响。
绿色建筑和智能家居等技术的发展可以提高房地产项目的附加值，吸引更多购房者。
通过对这些因素的分析，可以更好地了解房地产业的现状和发展趋势，为投资者、开发商和政策制定者提供有价值的参考信息。
外资对房地产市场的刺激与竞争
外资对房地产市场的刺激与竞争引言：过去几十年来，全球经济的快速发展和国际间的对外开放政策带来了海外投资的大规模涌入。
特别是房地产行业成为国际资本关注的焦点之一。
本文将探讨外资对于房地产市场的刺激与竞争，以及这种影响在全球范围内的变化。
第一部分：外资对房地产市场的刺激外资对于房地产市场的刺激主要表现在以下几个方面。
一、资金投入增加随着外国投资者对房地产市场的兴趣增加，大量资金开始流入相关领域，促进了市场的发展和扩张。
这些资金的涌入为房地产项目的启动提供了足够的资本支持，并推动了市场的活跃度。
此外，外资的进入也提高了市场的信心和吸引力，进一步扩大了投资规模。
二、技术水平提升外资企业往往带来了先进的技术和管理经验，对于房地产行业的发展起到了积极的推动作用。
他们引进先进的建筑技术和设计理念，提高了项目的品质和效益。
同时，外资企业还通过引进现代管理模式和先进的信息技术，提升了房地产行业的整体运营水平，推动了行业的发展和创新。
三、就业机会增加外资企业在房地产市场的投资和项目建设带来了大量的就业机会。
这些项目的开展需要大量的人力资源，从项目经理到建筑工人，都为就业创造了新的机会。
而且由于外资企业通常更注重员工培训和发展，提供更好的福利待遇，吸引了更多的人才加入该行业。
第二部分：外资对房地产市场的竞争外资对于房地产市场的竞争涵盖了以下几个方面。
一、市场份额争夺外资企业凭借先进的技术和管理经验，以及雄厚的资金实力，成为了房地产市场中的强有力竞争者。
他们通过提供高品质的建筑项目和多样化的产品，争夺市场份额，并推动了整个市场的竞争格局的变化。
这种竞争激发了国内企业的创新能力和竞争力，推动了整个行业的进步。
二、土地资源争夺房地产发展需要大量的土地资源，而这些资源往往是有限的。
外资企业凭借其强大的投资实力和国际化的经验，往往能够在土地拍卖或租赁中占据优势地位，从而获取更多的土地资源。
这使得国内企业在土地资源上面临更大的竞争压力。
华尔街“掠食者”
但 弗 劳 尔斯 并没 有 在高 盛续 写 神话。２ ０ 年， ０１ Ｊ Ｃ‘ 弗劳尔斯创立 了以 自己名字命名的私募股权投
资机构 （ 简称 Ｊ ） ＣＦ ，频频以掠食 者的姿态 出现在全
球 大 型 金 融机 构面 前 。包 括 收 购 德 国柏 林 银 行 、荷 兰 ＮＩ ＢＣ银行 、瑞 富期 货 业 务 ，并 试 图 解救 金 融 危机 中 备 受 关注 的贝 尔斯 登 、ＡＩ 美林 银 行 。 Ｇ和 如 今 的 Ｊ Ｆ 已经 成长 为 全球 最 大的 、专 注于 金融 Ｃ 机 构 投 资的 Ｐ Ｅ公 司 ， 后在 日本 、 国 、 先 德 荷兰 、 国、 美 英 国 等 国 家投 资 了 多个 商 业 银 行 、保 险 公 司及 其 它类 型 的 金 融 机 构 。就 在最 近 ，弗 劳 尔斯 还 忙于 和 美 国 私
１９ 年 ，弗 劳 尔 斯 从 高 盛 “ 休 ” 以 后 ，就 开 公 司 ，持 有 金 融 机 构 的 股 权 不 能 ９８ 退
５ 始 满 世 界 寻 找 可 以 收 购 的 银 行 。 就 在 此 时 ， 日本 长 超 过 ２％。那些 投 资 很 多行 业 ，如 史 中 ，并 不 总 是 一帆 风顺 的 。如 对
获得 所 需要 的 风险 管 理 、 内部 控制 和 产 品开 发 技术 。
劳 尔 斯 希 望 借 此 机 会 进 军 中 国 乃 对 我 们 是 一 个 正 确 的 决 定 — — 对
他 们也 是 ” 。
因此 ，除 了这 个 奠 定其 “ 师 ”美 誉 的 日本 新生 至 亚 洲 金 融市 场 。 巫 银 行 收购 案 ，Ｊ 有 着投 资 知 名金 融 机 构 的多 笔交 Ｆ还 Ｃ 不 过 ，直 到 现 在 ，Ｊ ＣＦ在 中
某地产策划常用十大模型概述
某地产策划常用十大模型概述1. SWOT分析模型SWOT分析模型是一种常用的地产策划工具。
它通过对项目的优势(Strengths)、劣势(Weaknesses)、机会(Opportunities)和威胁(Threats)进行综合分析，以确定地产项目的发展方向和策略。
通过分析项目的内部优势和劣势以及外部机会和威胁，地产策划者能够制定出相应的发展计划，以求在激烈竞争中取得优势。
2. PEST分析模型PEST分析模型用于分析地产项目所处的政治(Political)、经济(Economic)、社会(Social)和技术(Technological)环境。
通过对这四个方面的综合分析，地产策划者能够了解项目所面临的外部环境，从而制定相应的策略和计划。
政治环境、经济环境、社会环境和技术环境的变化都会对地产项目产生重要影响，因此了解和把握这些环境变化对于地产策划至关重要。
3. 五力模型五力模型是由波特提出的一种地产行业竞争分析工具。
它通过对供应商的议价能力、买家的议价能力、潜在竞争者的威胁、替代品的威胁以及行业竞争程度进行分析，揭示了地产行业的竞争力量和竞争结构。
地产策划者可以通过对五力模型的分析，了解到行业的竞争状况，从而制定出相应的竞争策略。
4. 波士顿矩阵模型波士顿矩阵模型是一种用于分析地产项目的产品组合的策划工具。
它通过对地产项目的市场增长率和市场占有率进行综合分析，将产品分为四个象限：明星产品、拳头产品、问题产品和瘦狗产品。
地产策划者可以通过对波士顿矩阵模型的分析，确定项目的产品组合策略，如加大投资明星产品、解决问题产品的问题等。
5. 生命周期模型生命周期模型是一种用于分析地产项目的生命周期的工具。
它通过对地产项目从诞生到消亡的各个阶段进行分析，揭示了项目不同阶段的特点和需求。
地产策划者可以根据项目所处的不同阶段，制定相应的策略和计划，如开发阶段的市场推广、运营阶段的增值服务等。
6. BCG矩阵模型BCG矩阵模型是一种用于分析地产项目的业务组合的策划工具。
PE“狩猎”房地产
PE“狩猎”房地产
慈冰;胡雯;张杰
【期刊名称】《财经》
【年(卷),期】2010(0)14
【摘要】理念上的差异影响了PE与开发商之间的有效对接，双方的信任程度仍是一道难以逾越的门槛。
“金融企业＋大型房企”的模式短期难以成型。
【总页数】4页(P124-127)
【关键词】房地产;狩猎;信任程度;金融企业;地产基金;开发商
【作者】慈冰;胡雯;张杰
【作者单位】《财经》编辑部
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.VC／PE关注定增狩猎二级市场 [J], ;
2.狩猎PE二级市场 [J], 陈植
3.中国房地产银行信贷现状分析及房地产PE [J], 张庚杰
4.上市公司狩猎VC／PE收益 [J],
5.中国房地产银行信贷现状分析及房地产PE [J], 张庚杰;
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房地产私募股权投资基金(PE)专题研究
房地产私募股权投资基金专题研究目录1、PE概述 (5)1。
1、PE的基本概念 (5)1.2、 PE的分类.......................................................................................错误!未定义书签。
1。
2.1、广义PE与狭义PE.............................................................错误!未定义书签。
1。
2。
2、本土PE与海外PE...........................................................错误!未定义书签。
1.2.3、公司制、契约制/信托制、有限合伙制PE .......................错误!未定义书签。
1。
3、PE的特点 (9)1.4、PE运作流程 (13)1.4.1、项目寻找 (14)1。
4。
2、项目评估 (15)1。
4.3、投资决策 (16)1。
4。
4、投资管理 (16)1。
4。
5、投资退出 (17)1.5、PE发展概况.....................................................................................错误!未定义书签。
1。
5.1、美国PE发展历程..............................................................错误!未定义书签。
1。
5。
2、国际PE的发展................................................................错误!未定义书签。
1。
5.3、各国PE发展特点..............................................................错误!未定义书签。
房地产已沦为资本游猎场
房地产已沦为资本游猎场
佚名
【期刊名称】《中国储运》
【年(卷),期】2016(0)10
【摘要】地产商不断制造地王，当然是因为手里的粮草丰足。
今年上半年，拜房价上涨之所赐，大批房企销售额再创新高，多家房企上调了全年的销售目标。
资金回笼顺畅，现金流充沛，
【总页数】1页(P111-111)
【关键词】房地产;游猎;资本;房价上涨;销售目标;资金回笼;地产商;销售额
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
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1.蛋鸡行业或已沦为资本的战争 [J],
2.不是沦为资本韭菜,就是沦为人肉炭包 [J], 何承波[1];马怡舟[1];黄浩博[1]
3.在本刊做广告赠送山西东方国际狩猎场农业生态观光游 [J],
4.在本刊做广告赠送山西东方国际狩猎场农业生态观光游 [J],
5.在本刊做广告赠送山西东方国际狩猎场农业生态观光游 [J],
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PE“狩猎”房地产理念上的差异影响了PE与开发商之间的有效对接，双方的信任程度仍是一道难以逾越的门槛。
“金融企业+大型房企”的模式短期难以成型，地产基金只能寻求波段式机遇本文见《财经》杂志2010年第14期出版日期2010年07月05日《财经》记者慈冰胡雯张杰“私募基金就像秃鹰一样在上空盘旋，它们等待着行业最危险的时刻出现。
”6月13日，美银美林一位投行人士对《财经》记者说。
2010年初实行的宏观调控让私募股权投资基金（Private Equity，下称PE）在房地产行业看到了这样的机会。
在银行信贷、股市再融资、信托融资等开发商惯用的融资方式门槛日益提高之后，PE为其开启了一扇窗。
近两个月，PE与开发商的接触异常频繁。
深圳一位负责房地产领域的PE投资经理坦言，宏观调控为他们提供了更多的投资机会，寻求合作的开发商大多来自二三线城市，共同点是银行授信额度低、融资渠道狭窄。
“开发商找上门的越来越多，可好项目却不多。
”该负责人表示。
现实情况是，PE的商业模式与开发商的需求难以契合，而开发商亦对PE严格的风险控制流程极为不适。
PE登场“从4月开始项目就逐渐多了起来。
我们接触的项目涵盖各种物业类型，以福建、重庆、湖南、安徽等省的二三线城市开发商为主，其中不少是当地知名开发企业。
融资规模在1亿元到10亿元之间，主要用途是买地。
”一家深圳的PE投资经理表示。
该人士解释说，在实践中，一个开发商往往有多个项目同时进行，有的项目已经成熟待售，有的则需要进一步的资金投入。
开发商通常会以比较成熟的项目收入做抵押，募集新资金投入到仍在操作的项目中。
宏观调控后，开发商从银行获得滚动开发资金的通道几乎被关闭。
华夏银行风控部门的工作人员透露，2009年银监会曾颁布过“三个办法”，其中包括《固定资产贷款管理暂行办法》。
该文件对固定资产的贷款投放流程进行了详细的说明和严格的把控。
2010年初，银监会要求各家银行组织学习该文件，严格按照文件的要求进行固定资产贷款发放，并重申了“实贷实付”原则。
该办法第二十五条明确要求，单笔金额超过项目总投资5％或超过500万元人民币的贷款资金支付，应采用贷款人受托支付的方式进行。
这意味着，银行对开发商贷款流向的控制更加严格，贷款必须用到实处。
“没有实际用途，即使得到审批，开发商也不能动用这笔钱。
以往…拆东墙补西墙‟的方式难以为继。
”该人士表示。
同时受到影响的还包括股市再融资和信托融资的渠道。
由于证监会的审批限制和二级市场持续低迷，招商地产（000024.SZ）在4月主动撤销了50亿元的增发计划。
6月初，招商地产资金管理中心负责人在与投资者交流时表示，资金缺口将通过自有资金弥补，接下来也将积极探索新的融资渠道，包括与PE的合作。
年初银监会的文件中明确，取消了2009年给予房地产信托的“特惠”政策，“四证”齐全再次成为开发商获得信托贷款的“铁门槛”。
“现在国内开发商的融资渠道非常窄，在宏观调控的背景下，势必会遇到怎样去发展、如何去筹钱的问题。
PE是比较可行、成本相对较低的融资渠道，也是行业发展的一个方向。
”凯德置地（中国）投资有限公司基金事务负责人认为。
该负责人介绍，目前基金抢项目的现象异常明显。
一个好的项目（价格相对便宜、法律结构简单、收购时不需审批）面世，往往会引来20多家基金争抢,结果可能将价格抬得很高。
一位PE投资经理对《财经》记者表示，现在的PE喜欢投资房地产也有其自身的特殊考虑，目前基金的规模动辄几十亿、上百亿元，势必要选择一些单个标的额度足够大的被投项目。
国外的基金此时选择了向并购基金和固定资产类基金的方向转型，而国内金融市场尚不成熟，可选择范围小，私募基金只有将目光投向房地产这个资金需求量大、利润也较有保障的领域。
“在目前的市场形势下，一线城市的价格波动大、风险大，而开发商也不愿意将价格低、位置好的项目拿出来与PE分享，因此，大多数PE更愿意投资二三线城市的项目，”该投资经理说。
苛刻的合作“地产基金的钱都是救命的钱，救命的钱都是最昂贵的，在开发商仍然能够找到成本更低的资金之前，他们不会考虑PE与投行的进入。
”美银美林投行人士表示，“但没有必要对PE进行妖魔化，这就是他们的商业模式。
”即便如此，对风险天然敏感的PE，在与开发商合作的过程中仍然设定了诸多门槛。
《财经》记者在采访中了解到，PE的考虑是，投资房地产的风险主要在地价，只要拿地的价格合理，加上项目的“四证”齐备，风险就处于可控的范围之内。
按照目前的市场行情，开发商向PE融资借贷的年利率约在15％－18％之间，甚至不乏更高的融资成本。
PE为开发商提供的融资额度依据其对未来市场走势的判断而不断调整。
在为开发商的项目测算估值之后，他们会在这个数字的基础上打一个折扣，以确定最终的投资数额。
“4月宏观调控之前大概是8折，现在可能就只有6折，也就是项目预测总的净利润为10亿元的项目最后只能放出不超过6亿元的资金。
”一位投资者解释道，“这也是PE 控制风险的一个有效方式。
”当被问及是否考虑到将来可能施行的更加严格的宏观调控时，该人士坦然表示：“敏感性测试告诉我们，如果房地产市场跌价30％，银行可以承担这个损失，那我们也应该没问题。
”目前基金对开发商的投资方式主要有股权投资和债权投资两种，其中股权即为同股同权，参与分红，因为接近国外成熟的投资模式，较易获得海外投资者的理解，从而受到美元基金的青睐。
但在此种方式下，基金通常会派驻人员对被投企业的财务和经营状况进行严格的管控。
“国内开发商可以通过多种途径进行成本转移，很难实现财务监管。
同时，这种管控也让很多开发商觉得束手束脚，很不适应。
”上述投资者表示，“而且在股权投资方式下PE要等到企业确认了收入和利润，才能进行分红，分红之后才有回报。
这个时候离企业预售获得现金流入，可能要间隔两年，对PE来说太久了。
”他表示，债权投资才是当前大多数PE 所偏好的投资方式。
例如住宅类项目，国内施行“预售”制度，预售实现的现金流入就可以动用，很多国内PE更喜欢“不要等，直接拿预售现金流的收入即可获利离场”。
债权投资的PE大部分愿意采取“保底收益+浮动”的方式获得回报，保底收益就是一个固定比例的收益，“浮动”部分即为高出预计收益的部分利润的分成。
这个固定比例的收益数额要视开发商的资金松紧程度而论，“在2007年的时候大概是10％左右，2008年底资金最紧张的时候曾经见过70％的年利率，一般情况下是30％－40％，现在大约在15％－20％之间。
”股权投资的PE也在尝试重新设计交易结构，以保障自身的稳定回报。
“我们虽然主要做股权投资，但是也希望交易有保护机制，至少保障有一个基本的债权收益率。
”摩根士丹利直投部门负责人表示。
虽然私募基金纷纷摩拳擦掌，随时准备进场，但它们在投资时均异常谨慎。
在《财经》记者获得的一份对某房地产企业的投资意向书中看到，大部分篇幅均为保障投资人的收益安全而设定的条款。
例如未能按计划上市的回购条款，抵押物描述（主要为某商场抵押权），业绩承诺以及未达业绩承诺的情况下的补偿条款，条目清晰地定义了投资者可能面临的各种风险以及控制该项风险的方式。
痛苦的磨合多位PE内部人士均向《财经》记者表达了与开发商合作的痛苦经历，而开发商也在抱怨PE不了解他们的需求和工作模式。
“这是一个艰难的磨合过程。
PE里真正懂房地产的不多，他们的商业模式和开发商需求契合存在问题。
”另一位深圳的PE负责人表示。
他认为，PE原有的一套对风险的识别和控制方法, 例如对董事会控制、对经营风险的控制等等，在国内房地产市场行不通。
凯德置地下属基金的一位负责人介绍说，金融机构和开发商的思维方式完全不一样，二者对同一事件的表述都会不一样。
例如在投资回报的要求上，大部分私募基金都是看内部收益率，而很多开发商只是看净利率，根本不关注时间成本。
“PE很难理解房地产市场，对成本和市场的敏感度都比较弱，而开发商在国内竞争环境里可能时时刻刻都要调整战略，这也让喜欢严格按照时间表做事情的基金无所适从。
”该负责人表示。
另外，基金对于退出时间有着明确的限制，合伙人总是希望投资能落袋为安，但开发商在此方面则随意得多。
“开发商囤地、捂盘看起来会获得较高的毛利，但是PE会考虑到时间成本，这样计算出的内部收益率就不会很高；同时基金也会认为开发商没有遵守合作的承诺，这样的摩擦在投资过程中经常出现。
”凯德置地负责人说。
另一位多年从事PE的人士也坦言，PE 与开发商之间的沟通，现在还没有形成良好的运作机制，虽然成交量在不断地加大，但二者还在寻找一个契合点。
他认为，国内的开发商尚处于暴利阶段，更愿意去借钱而不是与人分利，这也影响了PE对房地产的投入。
按照成熟的国际经验，金融运作、房地产信托基金和投资商是房地产的主导者，开发商则是围绕资金运作的配套环节，这一模式又被称为“美国模式”。
在中国，“香港模式”占据了主导地位，即以开发商为核心组成一条纵向价值链，从买地、建设、售房到后期物业服务，通常由一家企业独立完成。
目前国内一些开发企业正在尝试由“香港模式”向“美国模式”转变。
这种改变很大程度上促进了PE与开发商的有效沟通。
作为“美国模式”的代表，凯德置地中国区总裁廖茸桐在接受《财经》记者专访时表示，凯德能很容易募得中东、北美的资金，主要是经过了长时间的业绩积累获得了投资者的信任。
同时，在保证基金的透明度，以及与出资者良好沟通的前提下，逐渐形成了今天这样便利的条件。
投资者对凯德置地的信任主要来自于一些细节。
比如在实践操作中，PE往往有着严格的存续期限制，如果基金已经到期，购买的项目还未完成，凯德置地会通过自有资金先行购买该项目，从而确保基金的股东拥有稳定的回报。
另一方面，凯德置地也会把有着明显盈利前景的项目拿出来与下属基金进行合作，增加彼此之间的信任，因此，“在金融危机的时候，投资者仍然会把资金投给我们”。
廖茸桐介绍，凯德目前已形成针对项目不同阶段的不同特点，引进投资喜好各不相同的投资者的操作流程。
例如，开发基金是一种短线基金，但开发基金承担的风险和收益比较大。
通常，项目前期由开发基金主导，此段工作结束后，开发基金退出，期望稳定收益的长期持有基金随后进入。
“这就像是一个对冲基金，会有一个置换的过程。
长线投资者不希望承担开发过程中的高风险，他只希望获得稳定收入。
”他表示。
“外面的人看到了这样的模式，但真正做起来，还是需要一段时间，需要一套完整的体系。
这不是一个人能做起来的，需要大家认可这个体系，并在这个体系中规范地运作执行。
”廖茸桐说。
金融危机下的国际PE趋势本文见《财经》杂志2009年第4期出版日期2009年04月13日共有0 条点评正经历“严冬”的PE，仍然拥有难得的投资机会；但对基金管理人的监管、对基金的监管以及税收政策的改变，将重新规范国际PE业的发展张莹刘进目前，金融危机已对全球经济产生了巨大的冲击。