2013年上海康桥周边市场调研报告
上海康桥市场总部经济园区调研分析报告
上海康桥市场总部经济园区调研分析报告1. 引言康桥市场总部经济园区是上海市一个新兴的经济园区，位于上海市浦东新区康桥镇。
该经济园区已经吸引了众多国内外知名企业的入驻，成为一个集总部经济、文化创意、科技创新等多功能于一体的园区。
本报告对康桥市场总部经济园区进行了调研，并对其现状、发展趋势以及对当地经济社会的影响进行了分析。
2. 调查方法本次调研采用了多种方法，包括实地走访、面访问卷调查和网络调查等。
在实地走访中，我们深入康桥市场总部经济园区，与企业家、员工、市场经营者等进行了深入交流；面访问卷调查则通过面对面的方式，针对园区内的企业和员工进行问卷调查；最后，通过网络调查了解了更多与康桥市场总部经济园区相关的信息和资料。
3. 康桥市场总部经济园区的发展现状目前，康桥市场总部经济园区已经建设完善，各类园区配套设施齐全，包括商务办公区、文化休闲区、科技研发区以及住宅区等。
园区内的企业类型多样，涵盖了金融、互联网、文化创意、科技创新等多个领域。
园区内的企业数量稳定增长，吸引了越来越多的企业入驻。
作为一个总部经济园区，康桥市场总部经济园区注重打造核心竞争力，推动园区产业升级。
园区积极引进高端人才，提供优厚的创业环境和政策支持，吸引了一批具有竞争力的企业和项目。
同时，康桥市场总部经济园区还加强了与高校、科研院所的合作，促进科技创新和产学研结合，提高了园区的创新能力。
4. 康桥市场总部经济园区的发展趋势康桥市场总部经济园区在未来的发展中具有以下几个趋势：4.1 产业升级和多元化发展康桥市场总部经济园区将持续推动产业升级，加快转型升级步伐。
园区将注重引进高新技术产业，推动科技创新和产业升级。
同时，园区还将推动文化创意和互联网+等新兴产业的发展，实现产业结构的多元化。
4.2 优化园区环境和服务康桥市场总部经济园区将进一步优化园区环境，提升服务质量。
园区将加强绿化建设，创建宜居的生态环境；同时，园区将加强对企业的服务支持，提供更便捷的创业服务和政策扶持，吸引更多优秀企业入驻园区。
康桥地块分析报告分析解析
锦绣华都：
区域位置：浦东新区御衡路68弄（御秀路东侧）
交通状况：距在建11号线御青路站仅约1200米左右，另有在建中13号线、怨气规划18号线经过
建筑类别：高层
占地面积：:94890平方米
总建筑面积：199284.94平方米
容积率：2.1
绿化率：44.8%
代表房型：约90平米2+1房型，135平米经典三房
3、该项目地区靠近未来迪斯尼所在地，可以预见未来该区域的房价将收到迪斯尼的利好带动。
4、该项目毗邻中环线绿带、汤基港河、天然中心河，以及紧靠占地面积超过
200万平方的北蔡楔形绿地，既享有都市繁华，又拥得自然绿意的区域，投资价值不言而喻。
5、附近交通便利，有沪南公路、A20公路、罗山路等，在建地铁有11号线。该项目地块距11号线御青路站约600米。
康桥地块简介提纲
一、地块摘要
上海地图—标明地块大致方位
康桥地图—标明地块四至，及临近楼盘，交通
地块基础经济数据表格
二、地块背景
转让方佳运公司资料
转让理由
转让价格及条件（净地，9000元楼板价，10亿元总价，收购项目公司形式）
三、市场前景
地块所在周康板块发展现状介绍（配示意图）
上海康桥金柳湾项目市场营销及销售代理策划报告_94PPT
特徵二十:cool but not cold高科技美學，me世代迷戀科技用品，就像是童年玩具 成人版
08th Oct. 2007 Tospur Research
→會一直觀察打聽細節，不斷比較
→讓他們出手的原因竟然還是付款 門檻能負擔的起…別忘了，他們 可是今朝有酒今朝醉的月光族 幸好家裡長輩總能在首付款上 適時給予幫助
08th Oct. 2007 Tospur Research
康桥金柳湾项目市场营销及销售代理策划报告
How…他們一般都接觸哪些媒體?
1.傳媒:主流大報、專業(購物/名牌/趨勢)雜誌 2.直郵:DM快遞私人信件或包裹、網路郵件 3.戶外廣告牌:機場廣告牌、重要道路廣告牌 4.國內外航班:機票套、機上雜誌 5.名利場:高級酒店飯店、名牌VIP客戶名單、
寄送手冊、名人Party、公關活動 (時尚流行秀等) 6.信用卡帳單及各種會員俱樂部
08th Oct. 2007 Tospur Research
康桥金柳湾项目市场营销及销售代理策划报告
08th Oct. 2007
客層深度描述。
第二種人:簡稱白骨精 或稱 新一代海歸
• 客户年龄: 32-45岁
• 卷标描述: 沉稳理性的跨国企业主管、才貌兼備(學識與品味)的职业经理人、家境良好的潛力明星，品味专业族
特徵十六:名牌雖是me世代的專利，但不假思索的名牌搭配，卻被認為是俗不可耐， 優雅的「貧窮+華麗」組合，成為世界最新組合
特徵十七:在小事上力行完美主義，例如剛開始若買不起名牌主商品，可以買名牌的副 牌或其中的小商品，於是個人配件(accessory)便大為暢銷
上海浦东康桥工业区(不含南区)跟踪环境影响报告书【模板】
上海浦东康桥工业区（不含南区）跟踪环境影响报告书（简本）委托单位：上海浦东康桥（集团）XX公司编制单位：上海复旦规划建筑设计研究院二O一九年十月1康桥工业区现状实施规划概述根据《规划环境影响跟踪评价技术指南（试行）》，规划环境影响跟踪评价重点是对规划实施的实际环境影响进行评价，因此本次跟踪评价的对像延续原规划环评评价思路，整合评价对象范围内的现状实施的控制性详细规划、排水、水利、电力等专项规划、《上海浦东康桥工业区十三五规划》等相关规划以及康桥集团对园区的开发设想整合，形成本次跟踪评价对象。
本次跟踪评价对象与原规划环评评价对象总体一致，仅根据《康桥工业区东区PDP0-1402单元控制性详细规划E08、E09街坊局部调整（实施深化）》，涉及部分居住用地、公共设施用地、道路广场用地等调整。
1.1评价对象范围本次跟踪评价对象范围为“国土资源部认定的康桥工业区范围”，以及上海市经委认定的“104个工业区块中的康桥工业区除南区的范围”，总面积约35.15平方公里。
1.2发展定位与发展目标根据《上海市浦东康桥工业区“十三五”发展规划》，面向2020年，康桥工业区要以“创新、融合、生态、引领”为发展主线，力争打造成为具有世界一流水准的多功能综合性产业园区，成为上海建设具有全球影响力科技创新中心的中坚力量。
1.3产业发展规划根据《上海浦东康桥工业园区“十三五”发展规划》：“十三五”期间，康桥工业园区（不含南区）将以现有产业基础为依托，在大力发展以智能通信、智能制造为主导的基础上，重点发展以总部经济、文化创意、服务外包等为特色的生产性服务业，促进先进智造产业与生产性服务业融合发展，带动产业结构不断提升，力争把康桥工业园区建设成为上海一流的先进智造产业园区及生产性服务业示范基地。
1.4功能布局规划根据《上海浦东康桥工业园区“十三五”发展规划》，康桥工业区的空间发展布局主要分为三大区域：产城融合示范区、生产性服务业功能区和产业集中发展区。
2013年上海市房地产市场综述
2013年上海市房地产市场综述2013年，上海市房地产市场开发投资较快增长、建设资金较为充从商品房类型看，商品住宅投资1615.51亿元，比上年增长11.3％，占全部房地产开发投资的57.3％；办公楼投资377.18亿元，增长43. 5％，占13.4％；商业营业用房投资370.03亿元，增长26％，占13. 1％。
2013年，上海市房地产开发投资较快增长，主要有以下三方面的原因：一是非住宅开发投资快速增长。
随着办公楼和商业营业用房等房屋建设规模不断扩大，上海市非住宅开发投资1204.09亿元，比上年增长29.6％，增幅高于全部房地产开发投资11.2个百分点，占全部房地产开发投资的比重从上年的39％上升至42.7％，大力推动了上海市房地产开发投资的增长。
二是大项目投资占比上升。
在上海市房地产开发建设项目中完成投资超过5亿元的项目有129个，比上年多出37个，完成投资1220. 03亿元，比上年增长48％，占全部房地产开发投资的43.3％，高出上年8.7个百分点。
三是土地购置费快速增长。
上海市房地产开发投资中的土地购置费588.84亿元，比上年增长50.8％，占全部房地产开发投资的20.9％，成为拉动上海市房地产开发投资快速增长的重要因素之一。
（2）商品房建设规模维持高位受房地产开发投资较快增长的影响，上海市商品房建设规模维持高位。
2013年，商品房施工面积达到1.35亿平方米，比上年增长2％。
其中商品住宅8125.74万平方米，下降2.3％。
受2012年3季度以来上海市房地产市场销售持续回暖及2013年土地出让面积大幅增加的影响，2013年年初以来上海市商品房新开工面积降幅持续收窄。
全年商品房新开工面积2705.95万平方米，比上年下降0.7％。
其中商品住宅1643.09万平方米，增长5.1％。
截至2013年底，上海市商品房新开工面积已连续22个月同比下降。
受此影响，上海市商品房竣工面积增幅持续回落，全年出现同比下降。
2013年上半年上海市民营经济运行分析报告
上半年，世界经济总体好于去年，但复苏依然乏力。
我国经济运行总体平稳，但增长速度低于预期。
上半年全国GDP同比增长7.6%，分别比去年同期和今年一季度回落0.2和0.1个百分点。
在国际环境错综复杂、国内经济下行压力依然较大的背景下，本市上半年经济运行平稳有序，经济发展的质量、结构和效益继续改善，创新转型效应进一步显现，但经济增长的内生动力仍显不足。
上半年全市生产总值同比增长7.7%，处于年初预期目标区间内，好于去年同期（7.2%），预计全年经济运行总体稳中趋缓。
从民营经济看，上半年本市民营企业努力克服成本普遍上升、流动资金趋紧等困难，经济运行总体呈现恢复性增长态势，但与全市相比，恢复发展的势头还较弱。
工业、建筑业开始回升，投资、商贸增速加快，对外贸易逆势增长，就业形势稳中趋紧，工业和建筑业总产值、投资、商贸及税收收入的增速均低于全市。
民营企业主动适应市场变化和改革环境的新形势，在创新转型、结构调整方面取得了新进展，民营经济的发展环境进一步改善，经济活力进一步显现。
主要表现在：民营新设企业节奏加快；外贸在全市占比逐步提高，贸易结构进一步优化；投资结构趋于优化，民营企业投资于实体经济领域的意愿正在增强；现代服务业效益普遍好于传统服务业；制造业市场需求初露好转迹象。
从本市民营中小微型企业经营情况的抽样调查结果看，近九成企业认为三季度宏观经济形势预期向好或基本持平，由于原材料成本、新增投资、用工计划的增长，半数企业表示资金需求将增加。
综合上半年形势分析和调查结果，预计三季度本市民营经济总体形势仍将继续好转，但民营企业的各项成本仍可能延续增长态势，资金矛盾有所加剧。
上半年，本市继续努力改善民营经济发展环境，民营经济运行总体呈现恢复性增长态势。
主要表现在以下四个方面：一是工业、建筑业实现回升。
上半年民营经济完成规模以上工业总产值2145.14亿元，同比增长1.9%，而去年全年为同比下降2.1%。
民营建筑业企业实现总产值805亿元，同比增长9.5%，而去年全年为同比下降1.8%。
2013年上海房地产市场调研报告
房地产市场调研是上海房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的例行工作。
上海房协邀请市房管局、市统计局等行政有关部门和房地产研究机构对市场进行调查研究，定期研究分析房地产市场。
本次调研着重分析2013年上海房地产市场运行情况，并对2014年市场走势进行预判，形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。
一、2013年上海房地产市场的基本情况(一)土地供应2013年，上海全市共计出让国有建设用地使用权2214．6公顷，比上年减少11％。
其中居住(商品住房)用地865公顷，比上年增长47．1％；商办用地332．7公顷，比上年增长10．9％；工业用地1016．9公顷，比上年减少36．4％。
(二)房地产开发投资2013年，全市完成房地产开发投资2819．59亿元，比上年增长18．4％，增幅增加8．7个百分点，占同期全市社会固定资产投资的49．9％，占比上升4．6个百分点。
其中住宅建设投资为1615．51亿元，比上年增长11．3％，增幅上升7．5个百分点。
2013年，全市房地产开发企业资金来源总额6851．29亿元，比上年增长28．9％，增幅为14个百分点。
其中当年到位资金5092．67亿元，比上年增长28．3％，增幅上升4．6个百分点。
当年到位资金中，国内贷款1292．36亿元，增长32．4％；利用外资38．14亿元，增长46％；自筹资金1569．91亿元，增长13．3％；定金及预付款1571．5亿元，增长47．6％。
(三)房地产开发建设2013年，全市商品房施工面积为13516．59万平方米，比上年增长2％，增幅下降0．1个百分点。
其中住宅施工面积为8125．74万平方米，减少2．3％，降幅扩大1．5个百分点。
在施工面积中，新开工面积2705．95万平方米，减少0．7％；其中住宅新开工面积1643．09万平方米，增长5．1％。
竣工面积2254．44万平方米，减少2．2％，其中住宅竣工面积1417．41万平方米，减少11．9％。
经济调研报告 上海 上海市康桥工业总部经济项目调研报
经济调研报告上海上海市康桥工业总部经济项目调研报告一、上海市现代工业园概况一）主要经济园区分布上海市规划了1+3+9工业园发展规划,之前由于康桥工业区属于市级工业园区,因此在规模、知名度以及受重视程度上可能弱于漕河泾、闵行、松江等工业区.但由于新区的扩展,浦东康桥工业园和张江工业园的合并,迪斯尼乐园的开工建设,康桥将迎来新的发展机会.图：上海市主要工业园分布从工业区的地理分布来看,浦东和闵行是工业区分布最多的两个区域,各有3-4个工业园区,其他区（县）基本上各有1个工业区.二）各大工业园主导产业特色表1：上海市各工业园区主要主导产业分布园区主导产业张江高科技园区微电子、软件开发、生物医药产业、产业等金桥出口加工区电子信息、汽车及零部件、现代家电业、新材料、食品、医药产业漕河泾新兴技术开发区重点发展微电子、光电子、计算机及软件、新材料、生物医药等闵行经济技术开发区轨道交通等机电设备、生物基因制药和食品加工制造业上海化学工业区石油化工、精细化工、化工新材料临港产业区汽车、重大和中型设备制造业及出口加工嘉定工业区汽车零部件以及光电子信息、环保设备青浦工业区生物医药、现代纺织及新材料、精密机械、电子信息、出口加工松江工业区电子信息、新型材料、生物医药、食品及保健品、精细化工莘庄工业区电气机械及器材制造业、电子及通讯设备制造业、新型材料及加工业上海市综合工业开发区通讯设备制造、机械装备、输配电设备、生物医药及中草药宝山工业区金属材料、有机材料及复合材料等钢铁延伸加工业康桥工业区汽车零部件、新型建筑材料、纺织工业、机械加工金山工业区化学制品业及精细化工、电气机械和器材制造业、建筑材料制造业崇明工业园区食品制造业和船舶修造业星火开发区精细化工、造纸、生物医药、建筑材料紫竹科技园微电子、光电子、数字技术、软件技术、新材料和研发培训二、总部经济概述一）什么是总部经济首次在国内理论界提出总部经济概念是北京市社科院经济研究所副所长赵弘.他认为,总部经济是指某些区域因为某些特有的条件,吸引跨国公司或者大型企业的总部在本地聚集,将生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区,从而形成合理的价值链分工的经济活动的统称.地方性总部经济也称亚总部经济.由相对于全国性总部而言的地方性二级经济组织构成,是中外经济、技术和贸易交流与合作,城乡经济结合的重要枢纽和平台.二）企业入驻总部基地所关注的因素任何一个地区在设立总部基地的时候都必须要考虑自身的条件,是不是有发展总部经济的可能性,那些因素是企业入住总部基地所考虑的条件,只有具有或者创造出这些条件才能吸引企业总部的进入.1、政治环境总部作为一家公司的核心机构,领导着整个企业,决定了企业的走向,聚集了企业的优秀管理人才和大量资金及重要的研发机构,这些都使得总部成为极其敏感的部门.如果入驻城市政局不够稳定,出现政治动乱或战争威胁,那么跨国公司将遭受不可估量的损失.2、基础设施条件《地区总部问题》的调查结果显示,基础设施条件是跨国公司地区总部选址时考虑的仅次于政治稳定性的第二重要因素.总部作为公司设在企业制造基地外的重要决策和管理部门,目的是为了减少决策和管理过程中存在的不确定的因素,需要掌握大量的国内外经济、政治形势及其变化趋势,且与公司总部和地区内子公司保持沟通.这些信息的充分性和及时性对企业的决策至关重要,因此,地区信息化的.水平以及城市化的进程也是公司总部选址考虑的重点.同时,地区总部的业务活动,需要一系列与人员流动与业务交流相关的基础设施作保障,因而对国际航空港、高速公路、国际饭店设施、国际会议展览中心等设施有较高要求.3、区位条件地区总部的主要使命是管理域内子公司,为其提供经营支援服务,并协调和调整相互间关系,因此地区总部在选址时格外重视地区的中心性.即要求所选地区尽可能是：（1）地理位置的中心――物理的距离中心（2）交通中心――时间的距离中心（3）经济中心（4）职能中心――一体化区域超国家机构的集中地（5）子公司分布的中心等等.此外,地区市场的规模及潜力也是决定公司设立总部的重要因素.4、政策与制度环境东道地区对入住公司营运的相关政策和法规直接关系到其职能能否快速有效实施.因而东道主的相关法律体系与政策环境及政府公共服务水平便成了公司总部十分关心的问题.其具体内容包括以下几个方面：较低的市场准入壁垒；宽松的外汇进出限制；自由灵活的资金调度；便利的人员出入境、货物进出口；一定的税收优惠；完善的法律、司法体系；高效率的政府服务等.5.现代服务业集聚水平公司各项业务的顺利开展需要现代服务业的支持.现代服务业的集聚可以使公司享受外部经济效应.因此,公司总部总是倾向于建立在中心城市的中心商务区（CBD）.这样,区域内的金融、证券、保险业、房地产业、广告业、市场调查、会计、法律事务以及信息服务业的发育状况等为企业所关注.6、人力资源条件总部的核心职能是促进公司各项经营资源之间的整合与创新,总部是一个企业的最高机构,使企业的灵魂和决策核心,这必然要求总部拥有最出色的经营管理人才.因此,所选城市必须要有大量符合现代市场竞争要求的高素质人才供应.三）上海发展总部经济的可行性上海处在全国改革开发的大环境之下,并站在全国的最前列,享受着国家给与的各项优惠政策.总部经济的发展是大城市发展到一定阶段的必然产物,而上海已经具备了发展总部经济的必备条件.1、优越的地理位置上海地处长江三角洲经济圈的最前沿,拥有航空,铁路,水运和陆上交通全方位的交通体系,是华东地区交通和物流的枢纽；其航空港和海港是对外交流的主要渠道,使上海始终保持着和世界前沿的同步.2、优越的政策、完善的制度、高效的政府上海政府办事效率高,行为规范,执行政策富有创造性和灵活性,政府战略和管理形象好.企业形象和管理效益也较好,企业管理竞争力比较强,排在第七位.管理技术和水平较高,产品和服务质量很好,经济效益也较好,企业激励和约束机制需要进一步完善.3、完善的基础设施市内基本基础设施、信息技术基础设施、基础设施成本指数都表现很好,对外基本基础设施完善,名列全国之首.上海东临太平洋,居中国东海岸线中点,处长江入海口,区位竞争力最强：自然区位交通便利度指数、经济腹地GDP与全国比重、城市在区域中的优势度指数均居全国第一、上海的环境竞争力名列第四位,城市环境质量、环境舒适度和自然环境优美度都比较好,尤其是城市建筑景观优美,拥有许多著名的风格各异的标志性建筑、商业街、广场.4、丰富的人力资源一方面,上海拥有复旦、上海交大、同济等众多著名高校,每年为上海的经济发展输出大批优秀人才；另一方面,上海作为全国的经济文化中心,吸引了全国各地众多优秀人才,所以上海是华东地区乃至全国的人力资源储备中心.5、制造业的发展和现代服务业的升级2019年上海市全年实现生产总值（GDP）7450.27亿元,比上年增长13.6%.二、三产业增加值占全市生产总值的比重分别为50.8%和47.9%,现代服务业伴随着上海确立金融中心,航运中心的努力而获得了快速的发展,这些都为总部经济的发展做好了准备.6、广阔的市场2019年上海实现人均GDP达到55306元,人均可支配收入也达到了16683元,全年完成社会消费品零售总额2454.61亿元,在上海所辐射的长三角范围内2019年社会消费品零售总额已经突破8000亿.这样广阔的市场,一定是众多企业竞相争夺的宝地.三、上海总部经济项目项目名称区位规模容积率开发进度单体建筑面积售价备注名企公馆松江泗泾130亩（115套）1.45600-1400平7300元送电梯和车位,需地铁短驳总部一号闵行都会路2338号250亩（88栋）1.3一期900-2600平15000元送电梯创研智造康桥秀浦路3188弄一期售罄800-1500平9000元二期蓄水上河商务园南汇南芦公路193号一期150亩（114栋）0.47一期尾盘500-600平（含地下）480-600万\/套地下计算面积上海总部湾康桥秀浦路2500弄0.7一期售罄一期13000-14000元,15000元二期蓄水,一期以贸易公司为主浦江智谷闵行浦江镇联航路1188号一期8800元租金1.8元\/平*天聚诚商务广场康桥秀浦路399号租金3元\/平*天亚太-兴业城南翔100亩（80栋）440-1038平5000底层挑高6.3米,顶层住宅私人空间星月-大业领地松江大学城180亩（88套）1400-2500平6000温州投资+环境和建筑投入带来效益三、项目进展一）新浦东7+1布局7+1布局分为两部分.一部分是产业布局规划方面,主要有：上海综合保税区板块,包括外高桥保税区、洋山保税港区和浦东机场综合保税区,是上海国际航运中心和国际贸易中心建设的主要载体；上海临港产业区板块,包括重装备产业区、物流园区和主产业区等,重点布局海洋工程、大型船用曲轴、石油平台、发电机组等高端制造、极端制造产业；陆家嘴金融贸易区板块,是上海国际金融中心建设的主要载体；张江高科技园区板块,把张江与康桥、国际医学园区等整合在一起,将成为浦东一个新的重要增长极；金桥出口加工区板块,把金桥与南汇工业园区、空港工业园区整合在一起,将形成一个先进制造业组团,北部主要发展现代服务业,制造业往南部转移,形成产业发展梯度；临港主城区板块,重点发展商业商务、文化教育、旅游居住等功能,着力打造低碳、生态、宜居的新城.另一部分则是文化娱乐项目和后世博板块.如,以迪士尼主题乐园项目为核心,发展三甲港海滨旅游度假区和临港滨海旅游度假区等；以及世博园区浦东部分规划面积3.93平方公里,附近还有后滩1平方公里和原环球地块的3平方公里.目前,这一区域已经完成了前期基础建设,并且有5条轨道交通经过,主要发展金融、会展、商务、文化等现代服务业.二）本地块进展。
2011中山五路康桥地块前期定位报告104P
‘金九银十’惨淡，当前时期正处于僵局：一方面市场降价幅度还只是局部、较小，一方
面需求观望浓重，当前楼市僵局并没有打破，而市场正向买方倾斜已成为事实。
市场表现
持续的调控政策下， 不少开发商纷纷大力降价促销,致使广大业主作出以下极端行为
主力户型
年度去货量
客户来源
水云轩是由40000平米的水景
水云轩
园林构成核心骨架,连接9个组 团,小区由8幢空中别墅和20幢 小高层及中央观庭院组成，可
空中别墅、 洋房
现代简约
东南亚
124-160方三房至五 房
容纳2700人居住。
项目总规划建设用地1500亩，
远洋城
总建设面积约200万㎡，是集 国际会展、大型商业中心、优 质学校高档别墅及花园洋房为
10月18日，国家统计局：进一步巩固调控成果
新闻发言人盛来运表示房地产是国民经济发展的重要支柱产业，要实时监控房地产的 发展变化，进一步巩固房地产宏观调控的成果。
10月21日，国务院总理温家宝：采取切实措施巩固调控成果
在广西南宁考察时指出，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级 政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。
✓建筑偏冷较难接受，部分客户对其产品 品质存有疑虑。
个案分析5 凯茵新城——天然生态独领风骚
开发商
雅居乐房地产开发有限公司
楼盘地址 东区长江村（长江水库旁)
占地面积 推售户型：
3000亩
两房：98—122 三房：129—140 四房：165—179 五房：175—180方
销售均价： 6500元/方
受大势影响，价格持续下行，当前远洋城低至5900
上海康桥金柳湾项目市场营销及销售代理策划报告_94PPT
• 30-40岁的愛家好男人，经历80年代西化思潮的影响，有西方教育背景，事业成功，收入丰厚，家庭稳定，注重生 活品质，对精神生活保持有节制的追求，正常正直正當與正人君子，這樣的形容詞通常會套用在他們身上
• 30-40岁的愛家好男人对于消费:他们认为，现在是个消费时代，在消费习惯上相对稳定，对品牌忠诚度较高，注重 文化认同感和个人趣味，国家概念不起直接作用，品味通常都符合中國目前成功人士的符號元素，像穿制服一樣
Tospur Research
康桥金柳湾项目市场营销及销售代理策划报告
Where…他們通常在哪裡?
1.較多時間在享樂、酒吧夜店K房或是PARTY
2.絕多時候在消費、旅遊、網購途中
3.不只在上海，但有不少人常到香港血拼
4.不睡覺都要享樂，忙於健身購物下午茶…
5.為了滿足娛樂嗜好，花費了不少時間金錢 毫無疑問，擁有多於五張信用卡/貴賓卡 至少屬於兩家俱樂部會員
特徵九:一點奢華主義---例39歲的他只買黑色衣服，其名牌價格卻等同於一趟歐洲之 旅、用名貴音響喇叭、名貴名家設計沙發，卻不拒絕常吃路邊攤、陽春麵
特徵十:他們總認為只有俗氣的暴發戶，將大把鈔票花在奢侈品上，有教養有智慧的 人(指他們自己)會把錢花在必須品上，雖然價格一點都不輸
特徵十一:低調奢華風格的品牌，尤其受me世代喜愛，他們認為消費是個人風格的投 射，不像上一代雅痞只是貪婪的將奢侈品買回去
特徵二十:cool but not cold高科技美學，me世代迷戀科技用品，就像是童年玩具 成人版
08th Oct. 2007 Tospur Research
康桥金柳湾项目市场营销及销售代理策划报告
08th Oct. 2007
Why…本項目哪裡吸引了他?
康桥别墅项目报告(别墅经典资料大合集)
一、方案选择篇由贵公司所提供的四个别墅设计方案各有特色。
首先我们将在此对各个方案分别进行简评，其次指出我们的选择及其理由，给贵公司进行方案选择提供一个参考。
1.1滨水雅筑1.1.1基础指标房型配比经济技术指标1.1.2方案特点此方案有一个形象的比喻：“一个中心，三个果子，几片叶子。
”整个地块由道路分割成几个大的片区，每个片区又有小的组团。
地块正北面为主入口，主入口正对中心湖面形成一个大的景观。
小区东侧为车行入口，南侧为人行入口。
此方案的在设计上的特点是小区内分区组团明显。
小区内建筑为欧美风格，其前院小后院大的设计符合欧美人士的生活习惯。
小区规划在上是沪上比较常见的设计，未找到特别有创意的亮点。
此方案最大的问题出在其路网上。
小区内路网的定位比较困难，而且主次道路的区分不明显，在使用上有可能会使人产生混乱。
1.2康桥别墅区设计方案1.2.1基础指标房型配比经济技术指标1.2.2方案特点本方案同前一方案类似，同样由路网将小区分为几大片区。
小区北面为主入口，南面为此入口，两个入口各做了一个弧形广场。
在小区的中心规划有水面级及湖心岛等景观。
本方案同样是沪上常见的规划设计，但在规划上避免了前一方案在路网系统上的问题，主次道路区分较明显。
但是在其房型立面上过于平淡和凌乱，毫无风格和特色可言。
1.3上海康桥正阳别墅规划设计1.3.1基础指标房型配比经济技术指标1.3.2方案特点本方案的设计可以说是四个方案中最抢眼的。
其放射状的规划使小区形似一个“太阳”。
环行主干道及其他放射状道路将小区分为了几个片区。
小区中央和四角作景观设计，水系呈带状由小区内穿过。
小区内规划住宅呈放射性分布，使整个小区产生一种向心的感觉。
南面为主出入口，其他三面设计有次出入口。
尽管本方案在设计上比较抢眼，但是问题却很突出。
首先呈放射状布局的住宅有一种强烈的向心感，这与别墅所倡导的个性化生活相悖。
其次，太阳形的布局使得各个别墅之间除了位臵不同外的差异被消除，使别墅这种住宅中的顶级产品量产化。
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楼盘名称
物业类别：公寓 装修状况：毛坯
合生前滩一号（合生时代锦苑）
所属商圈：三林板块 项目地址：浦东新区西营南路518弄 开盘时间：2012-12-18 交屋时间：2015年 占地面积：40900平方米 建筑面积：101401平方米 容积率：1.7 物业费：4.4元/平方米/月 总户数：公寓368、叠加104 户型面积：二房90平米、三房104-143平方米 投资商：合生创展 开发商：上海合生三麟房地产开发有限公司
北蔡板块住宅存量情况
（统计截止于2013年4月7日）
由上表可知，北蔡目前住宅存量主要以公寓为主，共计504套，存量面积为
65365平米，占板块住宅总存量的77%，其中主要以90-110平米的二房为主；板
块内还有23%的联排别墅存量，均为大华锦绣华城的房源。
竞争板块内除了已取得销售许可证（含预售许可证）的存量外，上 周最新拍得一幅近9.8万平方米的潜在供应，即位于周浦镇08单元06-05 地块，由“雄智控股有限公司”以13335元/平方米的楼板价拍得，详情 见下表。
2013年3月 2990 38578
0
销售动态：项目于12年12月18日开盘，截至于3月28日，累计成交189套，成交均 价为37000元/平方米，目前销售率为83.3%。该案至今年以来（1-3月），每月成 交量稳定，价格呈小幅上升之势，目前成交均价基本在37500-38500元/平米。
楼盘名称
万科· 五玠坊
主力户型
主力户型
主力户型
成交走势
万科五玠坊
平米 20000 元/平米
64套
44000 40000
16000
40套
12000
36000 32000 28000 24000 20000
35套 23套 27套 16套 10套
8000
19套
4000
11套 8套
7套
0 成交面积
1205 9277
康桥周边市场调研报告
目录 周边公寓市场分析 热销公寓房型汇总 在售花园洋房户型图汇总 别墅市场汇总
市场总结
周边公寓市场分析
存量与潜在供应情况
截止于2013年4月7日，竞争板块内住宅存量以周康板块最大，存量面积近 26.6万平方米，存量套数为2166套；三林板块存量为9.6万平方米，北蔡板块则 在8.5万平方米。
因此，根据目前存量与潜在供应量的统计，本案 周边还有54万的供应总量。
万科五玠坊 物业：5层大平层 户型面积：245-325平方米 均价：40000元/平方米
浦发御园 物业：高层（售完） 4、5、6层电梯洋房 户型面积：85-140平方米 均价：34000元/平方米(花园洋 房,精装）
万科海上传奇 物业：2梯4户20-27层小高层 户型面积：85-145平方米 均价：32000元/平方米(精装)
· 全南三开间，且卧室附带飘窗。
户型紧凑，布局合理，设有单独 的储藏空间。
卫生间、厨房全明设计，采光通 风无拘束。
成交走势
万科海上传奇
平米 48000 40000 32000 24000 16000 8000 0 成交面积 成交均价 2012年12月 41863 28409 元/平米
398套
楼盘简述：项目位于浦东三林板块。南临永泰路，西靠杨高南路，闹中取静，地理位臵优越。周边交通便捷，配套醇熟， 生活氛围浓郁。独特新亚洲园林景观、后现代风格建筑、全石材外立面。整个社区由6栋小高层和8栋洋房组成，总占地面 积43990平方米；总建筑面积75623平方米。户型包涵65-132平方米小高层、85-140平方米电梯花园洋房、162-177平方米 空中别墅等全系列产品形态。室内全精装，云集国际一线精装品牌如： A·O·史密斯、德国当代、德国威能、杜拉维特、西 门子、德国高仪、铂浪高、斯米克、汉斯格雅、瑞士吉博力、三菱电机等，全方位演绎奢华精致的生活艺境。
板块
周康板块 三林板块 北蔡板块
面积
265836 95627 85069
排行
1 2 3
套数
2166 496 566
排行
1 3 2
合计
446532
-
3228
-
最近受“新国五条”影响，上述三个板块内的存量快速下降， 目前整体供应量主要集中在周康板块内 。
周康板块住宅存量情况
（统计截止于2013年4月7日）
成交走势
合生前滩一号
平米 12000 10000 8000 6000
108套
元/平米 48000 40000 32000 24000
29套
4000 2000 0 成交面积 成交均价 2012年12月 11358 36037 2013年1月 3178 37382
28套
25套
16000 8000
2013年2月 3244 37563
1206 5137
1207 2983
1208 2200
1209
1210
1211
1212
1301
1302 2898
1303 7507
1924 12145 6783 17965 4297
成交均价 36517 36394 38390 38408 35738 37535 37754 37841 37237 39525 39753
主力户型图
· 户型方正，南北通透，全明设计；
L型厨房，动线流畅，实用性强；
南北卧室均附带大飘窗设计； 卫生间干湿分离，功能分区明确。
主力户型图
· 阔绰南向主卧，连通景观阳台；
方正次卧、观景飘窗，收纳阳光生活；
U型厨房，布局合理。
主力户型图
· 宽阔客厅连通餐厅、景观阳台，大气方正， 南北通透明亮； 主卧豪华套房设计，并附带书房； 阳光厨房与餐厅相互连通，动线分明； 卫生间布局紧凑实用。
339套
42000 36000 30000 24000 18000 12000
8套
2013年1月 784 28491 2013年3月 39490 32045
6000 0
销售动态：项目于2012年月12月26日开盘，截止于3月28日，累计成交746套，成交均价 30100元/平方米，销售率为99.3%。3月该案又新推出一批房源，价格也随势而涨，较12月 开盘价格上涨3600元/平米，飙涨至32000元/平米，取得量价双赢利。
装修
万科海上传奇
所属商圈：周康板块 项目位臵：浦东区御水路150弄 建筑面积：289219平方米 占地面积：124050平方米 容积率:2
绿化率:50%
规划户数:2256户 户型面积：85-145平米2-4房
楼盘简述：万科金色城市位于御水路150弄，是由政府、万科、复地共同挥就的百万平米大“城”。项目临近中环，位于 大浦东核心地段，将继写碧云、联洋之后，成就浦东第三个国际高端社区。规划中有11号线（在建）、18号线（规划中） 穿行社区。
由上表可知，周康住宅存量主要集中90－110平米的二房、130－
150平米的三房。
三林板块住宅存量情况
（统计截止于2013年4月7日）
由上表可知，三林目前公寓存量共计340套，公寓存量面积占该板块住宅 总存量面积57%（其中叠加占六成）；板块内还有43%的别墅存量，均是一些 老盘存量，如盛世天地一二期（25954平米）、尚东国际名园（9216平米）等。
开发商：上海万科房地产集团有限公司 上海恒大房产股份有限公司 板块：三林板块 物业地址：浦东东明路2100号 开盘时间：2012-5-11 交房时间：2013年10月 建筑类别：大平层公寓 绿化率：40% 报价：34000元/平米 装修状况：精装修（标准6000元/平方米） 容积率：1.0 物业费：5.85元/平方米.月 占地面积：102863平方米 建筑面积：102863平方米 总户数：295 项目简述：万科〃五玠坊位居后世博板块的浦东腹地，北临高青路，6号线高青路站口，西邻云台路，南靠杨南路，北 依东明路。项目占地10万平方米，规划为全五层低密度精装大宅，面积为245-325平米。项目周边配套成熟，学校：三 林中学、明珠小学、众多国际学校、诸多公立小学、中学、高中等教育资源。商场：后滩国际商务区、耀华国际商务区 等二大商业中心。家乐福、沃尔玛、浦东商场等日常生活配套。医院：世博医院、上海市第一妇婴保健院浦东分部、仁 济医院等。
地块名 区域 地址 东至:大沥港防护绿 带,南至:祝家港路, 西至:小沥港路,北 至:七灶港防护绿带 用途 普通 商品 房 土地面积 (米2) 建筑面积 (米2) 容积率 楼板价 成交日期 开发商
周浦镇08单 元06-05地块
南汇
48968.9
97937.8
2
13335
2013-3-21
雄智控股 有限公司
楼盘简述：合生前滩一号位于上海中环线内, 占地约40900平方米，总建筑面积约101401平，小区由栋精装修高层公寓与9 栋精装修叠加别墅组成。合生前滩一号拥有五轨五隧两桥，出行方便。周边知名学府林立，如小太阳幼儿园、杨思中小学、 三林中小学；同时购物中心、医院等生活配套一应俱全，如家乐福、大润发、乐购、森宏购物中心、三林城市商业广场、 中房金谊广场、迪卡侬购物广场、浦东医院、徐浦中医医院、杨思医院等医疗机构。 销售动态：项目于3月18日开盘，先后推出共358套公寓房源。截止至10月29日，共成交208套，总面积为18312平方米，成 交均价为21686元/平方米。目前，网上报价均价21000元/平米，电梯洋房顶楼复式均价为25000元/平方米，比公寓高4000 元。
销售动态：浦发御园项目之前推出的公寓已售罄，目前在售电梯花园洋房，面积在85-140平米。截止于3月26日，该案花 园洋房仅剩少量。每套均有附赠面积，最多送60平米，带空调地暖，预计均价4万/平，总价在350-550万/套之间，销售称 近期样板房将公布，届时可至现场参观。