房地产投资总额

一、开发建设投资

土地费用=土地出让金+征地费+拆迁安置补偿费+土地转让费+土地租用费+土地投资折价

前期工程费=规划、设计、可研费+水文、地质勘察费+道路费+供水费+供电费+土地平整费

基础设施建设费=供电工程+供水工程+供气工程+排污工程+小区道路工程+路灯工程+小区绿化工程+环卫设施

建筑安装工程费=单项工程1+单项工程2+……

公共配套设施建设费=居委会+派出所+托儿所+幼儿园+公共厕所+停车场

开发间接费=开发现场的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等

管理费用=开发成本的3%

财务费用=利息支出+金融机构手续费+融资代理费+外汇汇兑净损失+其他

销售费用=销售机构销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费

1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%~3%。

2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。

3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。

以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%~6%。

开发期税费=固定资产投资方向调节税

土地使用税

市政支管线分摊费

供电贴费

用电权费

分散建设市政公用设施建设费

绿化建设费

电话初装费

开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。

其他费用=临时用地

临建费

施工图预算或标底编制费

工程合同预算或标底审查费

招标管理费

总承包管理费

合同公证费

施工执照费

工程质量监督费

工程监理费

竣工图编制费

工程保险费

其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%~3%。

不可预见费= 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%~7%估算。

如果是开发完成后出租或自营的项目，还应该估算下列费用：

13．运营费用

14．修理费用

二、经营资金

三、项目总投资=开发建设投资+经营资金=开发产品成本+固定资产投资+经营资金