一般纳税人出租4月30日前开工在建5月1日后办理竣工决算的不动产可否适用简易计税
学习笔记：47 简易征收(简易计税)中明确的特殊规定——全国各地解答一表汇总 大力税手 税务...
学习笔记：47 简易征收（简易计税）中明确的特殊规定——全国各地解答一表汇总大力税手税务...简易征收（简易计税）中明确的特殊规定——全国各地解答一表汇总各地国税地区口径总局口径财税【2016】36号关于简易征收的特殊规定：（十四）销售使用过的固定资产。
一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。
使用过的固定资产，是指纳税人符合《试点实施办法》第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。
第三只眼解读：旧货相关增值税政策是指，财税[2014]57号，一般纳税人销售使用过的固定资产可以按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。
计算公式为：含税卖价/(1 3%)*2%；财税[2015]90号规定，其中销售使用过的固定资产放弃2%按照3%可以开专票。
河北国税【河北国税】河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之六）二、一般纳税人出租不动产，选择适用简易计税及备案证明材料的问题纳税人提供不动产经营租赁服务,标的物属于2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用简易征收计税方法进行备案时，需提供“房屋所有权证”（不动产权证书) 或者取得（不含自建）该不动产的合同证明该不动产于2016年4月30日前取得。
由于客观原因，无法提供上述材料的，纳税人须提供有效的会计核算凭证，凭该不动产在账簿上记录的账载日期作为证明材料。
纳税人提供不动产经营租赁服务,标的物属于2016年4月30日前自建的不动产，选择适用简易征收计税方法进行备案时，需提供开工日期在2016年4月30日前的《建筑工程施工许可证》证明该不动产于2016年4月30日前自建；未取得《建筑工程施工许可证》的，可提供开工日期在2016年4月30日前的建筑工程承包合同作为证明材料。
由于客观原因，无法提供上述材料的，纳税人须提供有效的会计核算凭证，凭该不动产在账簿上记录的账载日期作为证明材料。
造价工程师继续教育(每日一练)
“营改增”对公路行业投资、施工企业管理、招投标和工程实施价款结算的影响分析（每日一练）单项选择题（共10 题)1、一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照()的征收率计算应纳税额(A) •A,3%•B,5%•C,2%•D,1.5%答题结果：正确答案：A2、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照()的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报(B)•A,3%•B,5%•C,2%•D,1.5%答题结果：正确答案：B3、将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照()缴纳增值税。
(C)•A,不动产租赁服务•B,不动产经营租赁服务•C,经营租赁服务•D,广告服务答题结果：正确答案：C4、文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务，税率为() (B)•A,11%•B,6%•C,17%•D,3%答题结果：正确答案：B5、一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的()？在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
(D) •A,征收率•B,税率•C,简易征收办法•D,预征率答题结果：正确答案：D6、（）不属于交通运输业(A)•A,货物运输代理服务•B,湿租业务•C,程租业务•D,期租业务答题结果：正确答案：A7、（）是指具有专业资质的单位利用检测、检验、计量等技术，证明产品、服务、管理体系符合相关技术规范、相关技术规范的强制性要求或者标准的业务活动。
2021年一级造价师真题解析(建设工程计价)-多选题
第59题：根据我国现行《建安工程造价计价方法》,下列情况可用简易计税方法的是（）A.小规模纳税人发生的应税行为B.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务C.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务D.《施工许可证》注明的开工日期在2016年4月30日前E.实际开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目【参考答案】：ABCD【答案解析】：P10-14简易计税方法主要适用于以下几种情况：1、小规模纳税人发生应税行为。
2、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务。
3、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务。
4、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务。
建筑工程老项目：①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，②未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
第60题：关于分部分项工程项目清单的编制，下列说法正确的有（）。
A.项目编码第7-9位为分项工程项目名称顺序码B.项目名称应按工程量计算规范附录中给定的名称确定C.项目特征应按工程量计算规范附录中规定的项目特征予以描述D.计量单位应按工程量计算规范附录中给定的，选用最适宜表现该项目特征并方便计量的单位E.工程量应按实际完成的工程量计算【参考答案】：AD【答案解析】：P44-47分部分项工程项目清单的项目名称应按各专业工程工程量计算规范附录的项目名称结合拟建工程的实际确定。
选项B错误。
分部分项工程项目清单的项目特征应按各专业工程工程量计算规范附录中规定的项目特征，结合技术规范、标准图集、施工图纸，按照工程结构、使用材质及规格或安装位置等，予以详细而准确的表述和说明。
选项C错误。
除另有说明外，所有清单项目的工程量应以实体工程量为准，并以完成后的净值计算。
选项E错误。
第61题：关于各类工程计价定额的说法，正确的有（）。
A.概算定额基价可以是工料单价、综合单价或全费用综合单价B.概算指标分为建筑工程概算指标和设备及安装工程概算指标C.综合概算指标的准确性高于单项概算指标D.概算指标是在概算定额的基础上进行编制的E.投资估算指标必须反映项目建设前期和交付使用期内发生的动态投资【参考答案】：ABE【答案解析】：P89-93综合概算指标的概括性较大，其准确性、针对性不如单项指标。
2022年湖南省会计证继续教育考题与答案
2022年湖南省会计证继续教育考题与答案一、单选题1、下列业务中，一般纳税人适用6%的增值税税率的是（）。
A、交通运输B、基础电信C、生活服务D、转让土地使用权【正确答案】C【答案解析】增值税一般纳税人提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权的税率是11%。
提供现代服务（除不动产租赁服务）、金融服务、生活服务、增值电信服务，销售无形资产的增值税税率是6%。
2、A公司赊销商品一批，按价目表的价格计算，货款金额总计100000元，给买方的商业折扣为10%，适用增值税税率为17%，款项尚未收到，则A公司应确认的应收账款为（）。
元。
A、90000B、100000C、115300D、105300【正确答案】D【答案解析】应确认的应收账款=100000某（1+17%）某90%=105300（元）借：应收账款105300贷：主营业务收入90000应交税费——应交增值税（销项税额）153003、按照规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第（）个月从销项税额中抵扣。
A、13B、15C、18D、21【正确答案】A【答案解析】按照规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。
4、个人出租住房适用优惠政策减按（）征收。
A、1%B、1.1%C、1.3%D、1.5%【正确答案】D【答案解析】个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收。
5、现金折扣不得从销售额中扣除，实际发生时计入（）。
A、管理费用B、财务费用C、销售费用D、主营业务成本【正确答案】B【答案解析】现金折扣不得从销售额中扣除，实际发生时计入“财务费用”。
6、小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照（）的征收率计算应纳税额。
建筑工程老项目可选择简易计税方法计税
建筑工程老项目可选择简易计税方法计税2016-07-25 09:57 来源：连云港日报我有话说《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（七）建筑服务，明确一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
【试点有关事项的规定】（七）建筑服务3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
【解读】本条是关于建筑工程老项目可以选择简易计税方法计税的规定。
理解本条规定可以从以下四个方面掌握。
一、按照统一后的增值税税制，一般纳税人提供的建筑服务应适用一般计税方法和11%的税率，以当期销项税额减去当期进项税额计算应纳税额。
对于建筑工程老项目，施工方的采购活动可能在营改增试点前已经完成或大部分完成，因此，其在2016年5月1日后没有可以抵扣的进项税额，或可以抵扣的进项税额很少。
这种情况下如果对施工方按照一般计税方法计税，可能导致企业税负较高。
为保证建筑业营改增改革的平稳过渡，本条款规定一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
二、建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目;（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目;（3）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
三、《建筑工程施工许可证》鉴于2016年4月30日前开工的建筑工程老项目，可能使用的是新版《建筑工程施工许可证》（新版取消了注明开工日期），也可能使用的旧版《建筑工程施工许可证》，《国家税务总局关于发布<纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第17号）中明确：“《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，属于建筑工程老项目。
建筑服务企业增值税一般纳税人一般计税和简易计税规定及注意事项
建筑服务企业增值税一般纳税人一般计税和简易计税规定及注意事项税眼看世界2018-07-29 09:16:45一、建筑服务企业增值税一般纳税人可以选择简易计税的情形1.老项目。
《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的合同开工日期在2016.4.30之前2.甲供工程。
全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。
3.清包工。
施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
注意：是否简易计税可以根据实际情况选择，非强制性规定。
二、一般计税规定1.销售额：全额计税。
2.税率：10%。
3.跨地级市预缴。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率在建筑服务发生地预缴税款，然后向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
即[（全部价款+价外费用）—分包款] ÷（1+10%）× 2%。
4.增值税进项税额可以抵扣。
三、简易计税规定1.销售额：差额计税。
全部价款和价外费用-支付的分包款2.征收率：3%。
3.跨地级市预缴。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的预征率在建筑服务发生地预缴税款，然后向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
即[（全部价款+价外费用）—分包款] ÷（1+10%）× 3%。
4.增值税进项税额不能抵扣。
四、相关政策规定需要注意事项1. 关于建筑企业2018年5月1日以前的预收的异地工程款在5月1日以后如何缴纳增值税问题。
建筑企业2018年5月1日以前收到异地工程预收款，适用一般计税方式，按11%税率进行价税分离后，采用2%预征率预缴增值税。
2018年5月1日以后该工程项目达到增值税纳税义务发生时间。
由于11%税率已转换为10%，是否需要对4月预收款按10%税率价税分离后，按照2%预征率重新计算预缴税款，并补足差额？根据《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）规定，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。
2019年增值税-简易征收备案
3% 增值税一般纳税人选择简易办法征收备案表 财税【2016】36号
4
仓储服务
3% 增值税一般纳税人选择简易办法征收备案表 财税【2016】36号
5
装卸搬运服务
3% 增值税一般纳税人选择简易办法征收备案表 财税【2016】36号
6
收派服务
3% 增值税一般纳税人选择简易办法征收备案表 财税【2016】36号
前或不动产权证明取得日期在2016年4月31
日前。
纳税人转让2016年4月30日前取得的
23
土地使用权，可以选择适用简易计税 方法，以取得的全部价款和价外费用 减去取得该土地使用权的原价后的余 额为销售额，按照5%的征收率计算缴
5%
1.增值税一般纳税人选择简易办法征收备案 表。2.登记日期在2016年4月30日前的土地 财税【2016】47号
率计算应纳税额26Fra bibliotek农村合作银行和农村商业银行提供金 融服务收入
3%
增值税一般纳税人选择简易办法征收备案表 财税【2016】46号
对中国农业银行纳入“三农金融事业
部”改革试点的各省、自治区、直辖
27
市、计划单列市分行下辖的县域支行 提供农户贷款、农村企业和农村各类
3%
增值税一般纳税人选择简易办法征收备案表 财税【2016】46号
使用权证书。
纳增值税。
序号
事项
征收 率
应提供的备案资料
文件依据
提供物业管理服务的纳税人，向服务 接受方收取的自来水水费，以扣除其 24 对外支付的自来水水费后的余额为销 3% 增值税一般纳税人选择简易办法征收备案表 财税【2016】54号 售额，按照简易计税方法依3%的征收
率计算缴纳增值税。
营改增问题-整理稿含答案
营改增问题-整理稿含答案营改增问题集1.我是业主方，已完工程，未做结算，营改增后如何处理这部分？处理建议:按原来的计价办法处理。
条文依据:2.增值税模式下，管理费，利润，措施费和其他项目费是否都需要计算增值税？增值税下的费率为多少？需要计算增值税，如果是一般纳税人一般计税是11%，其他情况是3%3.房地产公司，现在已经结构封顶，剩下的建筑部分正在施工，想问后面的建筑工程计价怎么取税为好？可以采用简易计征。
如果采用一般计征，需要乙方同意，还需要测算哪种计税方式进项抵扣额度高。
这样的项目销售时也是按老项目，可以简易计征的。
如果销售是选了简易计征，施工合同即使一般计税也是不能抵扣进项的，所以需要综合考虑。
4.已中标项目，但是五一前不能取得中标通知书，是按营业税还是按增值税模式？增值税模式5.简易计税分包代开的增值税发票不能抵扣吗？该项目的材料增值税发票也不能抵扣吗？简易计税征收率只有3%，是不能抵扣进项税的。
6.我们是施工单位，对于在施未竣工项目，我们是以集团公司的名义承接的本工程，但分包合同都是以分公司名义签署的，这样的话是不是需要把分包合同主体变更为集团公司？单独做一个补充协议，变更合同主体，可行么？这样的项目是老项目，可以采用简易计征。
没必要进行主题变化。
分包合同是分公司和业主签订的吗？7.如果是小工程很多发票开不了，是否能不用增值税得形式定合同？按规定只有清包工和甲供材工程可以采用简易计征，还需要甲方同意，不管哪种计税方式，都是增值税，以后没有营业税了。
8.已签施工合同但未取得施工许可证的，未开工的，执行增值税的话原中标综合单价还如何处理？肯定需要按增值税模式重新计算，否则综合单价含税。
9.甲方业主方已支付了工程款，施工单位未开具发票，需要在5月1前将已收款的发票全部开具吗？如果在政策之后才开具，税费会增加吗？需要在5月1日前做好营业税业务清理工作10.请问原来的城市建设维护费、教育费附加、地方教育费附加还要计算吗？这些税还是要缴纳的，只是不和增值税一起缴纳，而是合并到管理费中。
建筑地基与基础和主体工程服务适用简易计税方法1
规定情形下的房屋建筑地基与基础和主体工程服务适用简易计税方法计税根据《财政部、税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税[2017]58号）第一条规定，自2017年7月1日起，建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。
地基与基础、主体结构的范围，按照《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）附录B《建筑工程的分部工程、分项工程划分》中的“地基与基础”“主体结构”分部工程的范围执行。
该条政策实际上就是对特定的总包建筑工程服务取消原有一般计税方式与建议计税方法的选择权，无论是一般纳税人还是小规模纳税人统一改为按照简易计税方法计税。
当然，不符合规定情形的则仍然按照现有规定执行。
一、甲供工程的计税方式选择权受到制约1.甲供工程的范围根据财税〔2016〕36号规定，甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。
建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。
包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。
本次规定中的工程服务属于建筑工程范畴，同时明确建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件，显然符合甲供工程的范围，是甲供工程的组成部分。
2.计税方式的选择权（1）对于小规模纳税人自然属于简易计税方式，无需讨论。
（2）根据试点有关事项的规定，一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择简易计税方法。
（3）根据本次规定，对于符合规定情形的工程服务适用简易计税方法计税。
因此，甲供工程的计税方法的选择权发生改变，存在可以选择和不得选择两种情形：对于符合本规定的要件的提供的工程服务仅适用简易计税方法，没有选择权；对于不符合本规定的其他甲供工程继续沿用原有政策，可以有选择权。
2016年第18号-国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项
目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。
第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计
税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
本条款解析了房地产业兼营老项目、新项目的进项税额的处理问
题。纳税人应该依据规定，对两者分开核算，并处理相应的进项税
房地产老项目，是指：
（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在 2016 年 4
月 30 日前的房地产项目；
（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得
《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在
依然可以视为自行开发的房地产项目。
第二章 一般纳税人征收管理
第一节 销售额
第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税
人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得
的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后
而不能直接以土地款返还的名义支付。
第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价
款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除
的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税
销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建
一般纳税人出租4月30日前取得不动产如何纳税？
一般纳税人出租4月30日前取得不动产如何纳税？《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》第三条：一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。
【解读】本条明确了一般纳税人出租不动产适用简易计税方法的相关政策规定。
一是纳税人出租不动产，简易计税方法的征收率为5%。
出租不动产原属于营业税“服务业——租赁”税目，营业税税率为5%。
营业税属于价内税，增值税属于价外税，在价、税合计相同的前提下，增值税5%的征收率，只相当于营业税税率4.76%，改革直接减轻纳税人税收负担。
二是出租不动产应在不动产所在地纳税。
当增值税一般纳税人出租的不动产与其机构所在地不在同一县（市、区）的，则应在不动产所在地预缴税款，回机构所在地申报纳税。
增值税一般纳税人出租的不动产与其机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人在机构所在地缴纳的税款，满足不动产所在地纳税原则。
为减轻纳税人的版税负担，在此情况下纳税人不需要预缴，直接在机构所在地申报缴纳出租不动产的收入，计算纳税即可。
三是仅就“其他个人（即自然人）”出租不动产业务委托地税代征，因而除其他个人以外的纳税人出租不动产应预缴的税款，仍在国税机关缴纳。
因此，一般纳税人出租不动产，在不动产所在地国税机关预缴税款，回机构所在地向主管国税机关申报纳税。
案例2.4-4：北京市西城区某纳税人为增值税一般纳税人，该纳税人于2013年购买了天津市一座写字楼用于出租。
如果纳税人对出租该不动产业务选择简易计税方法。
自2016年5月1日起，纳税人出租该写字楼，应如何计算纳税？如何预缴税款？分析：纳税人机构所在地在北京市西城区，不动产在天津市，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区），因此纳税人应向不动产所在地预缴税款。
最怕误解：2016年4月30日前老房产，5月1日后出租是不是可以简易计税大力税手税务知识分享平台
最怕误解：2016年4月30日前老房产，5月1日后出租是不是可以简易计税大力税手税务知识分享平台
关于这个问题，其实最主要的是我们经常跟老的房地产项目、老的建筑项目相关，即这两者是以建筑工程施工许可证上注明的开工日期确定为老项目(或合同约定)，这是看发生的前提的。
而对于老的不动产的出租，营改增之前取得的，那这是可以“一生”都可以选择简易计税按5%征收率计算增值税的。
因为考虑的前提是其没有取得进项的原因。
财税[2016]36号规定：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。
所以大家不要担心，以为旧不动产出租后结束合同，在2017年(比如)签订了新的不动产租赁业务，那当然是可以继续延续选择简易计税方法的。
但是我们要考虑一下“转租”的情形，转租行为的前一手承租行为，通常是视为“取得”的一种形式，如果是2016年4月30日前取得的，那是老房产，只要合同不到期，都是可以选择简易计税方法的，而如果是5月1日之后，那对不起，这算是新取得的房产，就不能选择简易计税方法了。
请注意，上面的选择主体是一般纳税人，如果是小规模纳税人，那不用选择，只有5%简易计税方法，不能选择一般计税方法的。
至于转让2016年4月30日前取得的不动产，那也是可以选择简易计税方法的，但是如果取得上述房产的纳税人是5月1日后交易取得的，对不起，那只能是算是新的不动产，不能选择简易了，这儿是看行为取得，并非指不动产是“老房产”的定性方式。
【每日答疑】一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产，能否选择简易计税方法？
【每日答疑】一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产，能否选择简易计税方法？
一般纳税人销售其2016年4月30日前
取得的不动产，能否选择简易计税方法？
问一般纳税人销售其2016年4月30日
前取得的不动产，能否选择简易计税方法？答
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营
业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕
36号）规定，一般纳税人销售其2016年4月
30日前取得（不含自建）的不动产，可以选
择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价
外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动
产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征
收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方
法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地
主管税务机关进行纳税申报。
以转让不
动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购
置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为
预缴税款计算依据的，计算公式为：
应预缴税款=（全部价款和价外费用-不
动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷
（1 5%）×5%。
纳税人按规定从取得的全部价款和价外费
用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的
作价的，应当取得符合法律、行政法规和国
家税务总局规定的合法有效凭证。
否则，不得
扣除。
上述凭证是指：
（一）税务部门监制的发票。
（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
（三）国家税务总局规定的其他凭证。
屋顶出租税率
屋顶出租税率篇一：屋顶上的营改增屋顶上的营改增“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”问：建筑业和房地产业什么时候纳入营改增？其范围包括哪些经营业务？主要涉及哪些增值税税目？答：建筑业和房地产业自20xx年5月1日起纳入营改增。
根据财税〔20xx〕36号文，销售服务是指提供交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务。
其中，建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。
包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。
建筑业涉及的主要税目即销售建筑服务。
房地产业主要涉及两个税目，一是房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目；二是房地产企业出租自己开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务和不动产融资租赁服务（不含不动产售后回租融资租赁）。
问：营改增后，建筑业和房地产业的相关税率如何规定？答：财税〔20xx〕36号文明确规定，纳税人提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，增值税税率为11%。
因此，建筑业和房地产业即销售建筑服务和销售不动产以及不动产经营租赁服务和不动产融资租赁服务的适用税率为11%。
建筑业小规模纳税人销售建筑服务，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售建筑服务，征收率为3%；房地产业小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。
问：纳税人如兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率时应如何核算？答：纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。
例如：某房地产业一般纳税人既有不动产销售业务，又有经纪代理业务（两项业务不属于混合销售），如果该纳税人能够分别核算上述两项应税行为的销售额，则销售不动产适用11%的增值税税率，提供经纪代理服务适用6%的增值税税率；如果该纳税人没有分别核算上述两项应税行为的销售额，则销售不动产和提供经纪代理服务均从高适用11%的增值税税率。
简易计税具体的适用项目和征收率有哪些
简易计税具体的适用项目和征收率有哪些、小规模纳税人1.小规模纳税人销售货物、提供加工、修理修配劳务、服务（交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务）、销售无形资产，按照3%的征收率计税。
2.小规模纳税人销售不动产（包括取得的不动产、自建的不动产、开发的房地产），按照5%的征收率计税。
3.小规模纳税人提供劳务派遣服务，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遺员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。
4.小规模纳税人销售自己使用过的固定资产及旧货，依照3%征收率减按2%征收增值税。
、一般纳税人1・一般纳税人发生下列应税行为可以选择适用简易计税方法计税，按照3%的征收率计税: ⑴公共交通运输服务。
包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。
⑵动漫企业为开发动漫产品提供的服务。
经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的动漫脚本编撰、形象设计、背景设计、动画设计、分镜、动画制作、摄制、描线、上色、画面合成、配音、配乐、音效合成、剪辑、字幕制作、压缩转码（面向网络动漫、手机动漫格式适配）服务，以及在境内转让动漫版权（包括动漫品牌、形象或者内容的授权及再授权）。
⑶电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务。
⑷以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。
⑸在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。
⑹以清包工方式提供的建筑服务、为甲供工程提供的建筑服务、为建筑工程老项目提供的建筑服务。
建筑工程老项目，是指:①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；②未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
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一般纳税人出租4月30日前开工在建、5月1日后办理竣工决算的不动产可否适用简易计税
财税[2016]36号文和国税总局公告2016年16号公告均规定，“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额”。
但是，如果纳税人出租4月30日前开工在建、但在5月1日后办理竣工决算、取得房屋所有权证的不动产，是否可以适用简易计税方法？
从文件上看，不是很明确，而且截止目前也没有看到书面的官方解读（如果已有，还请读者告知）。
笔者现就此事项从两个角度分别进行分析探讨，供交流。
一、从文件的字面理解看
文件规定，可以适用简易计税的出租标的物，是2016年4月30日前取得的不动产。
如何理解这个“不动产”？表面上看，不动产的内涵要大于不动产在建工程，不动产在建工程自然也属于不动产，如果从这层关系来理解，不动产在建工程理所应当也可以选择适用简易计税了。
但是，将注意力稍作前移，“取得的”三个字加重，“取得的不动产”，一般是指在这个时点，租入或购建的不动产已具有正常的、通常的使用价值，经过了工程、安全、消防等验收，并办理了不动产相关权证；而不动产在建工程，则
是未达到预定使用状态、不具有相应的使用价值的建筑半成品，自然还不具有已完工不动产的商品属性，不同时具备使用价值和价值，或者至少是在某些方面使用受限或存在使用瑕疵的不动产。
比如，一幢3层的厂房，在4月30日土建工程基本完工，5月1日之后，经过一段时间的装修，对室内水电气、中央空调等进行了安装，并经过了各种正常的验收程序，取得了房屋所有权证和契证。
所以，文件上所指取得的不动产，应是具备正常生产、办公功能的不动产，而不仅仅是毛坯的在建工程；不动产与不动产在建工程是两个不同的概念。
单从文件字面理解看，笔者倾向于认为出租4月30日前尚未竣工决算的不动产，不完全符合文件规定，按理应不适用可选择简易计税方法。
二、从政策制定的出发点看
营改增文件设置了较多的、可以选择适用简易计税情形，其背后原因，无疑是为了保持过渡政策的平稳，不至于造成纳税人过渡期税负的上升。
具体到不动产出租上，4月30日前完工的不动产，因为纳税人之前取得的所有建筑材料、建筑服务等均未取得增值税专用发票、未曾从增值税中抵扣，出租选择适用简易计税5%的征收率，较一般计税10%的税率要低，保证了企业在相关业务上的税负不上升。
但对于4月30日前已开工的在建工程，如果在5月份竣工且办理相关权证，对于纳税人而言，也是未曾取得和抵扣相关进项税额，如果此时要求纳税人适用一般计税的10%的税率，纳税人税负上升也是不可避免，不符合文件宗旨。
当然，这里面还会涉及不动产在建工程在4月30日的完工进度，之前的工程完工比例越大，企业税负增加的就越多；反之，影响相对较小（5月1日之后即使建筑服务选择简易计税，也可以抵扣3%），但投资比例具体到多少税负不增加是一个难点，也不便于征管。
因此，从政策制定的相对合理性和征管成本相对较低、可操作性强的角度考虑，还是两种选项相对简便：要么对其全部适用一般计税，要么均可以选择适用简易计税。
考虑营改增文件更多从有利于纳税人的原则来设计的，笔者建议，对于4月30日前未完工的所有在建工程、在5月1日完工后出租，无论其完工进度如何，均可选择适用简易计税。