二三线城市购物中心

世界上没有两片完全相同的树叶，三线城市与一二线城市市场环境的巨大差异，往往使一二线城市屡试不爽的绝技在三线城市折戟沉沙，因此想要在三线城市攻城略地，首先得从三线城市的客观存在入手。

一、市场怎么样——三线城市的8大与众不同
1、一般而言，三线城市市级商业中心一般只有一个，因为传统而深为当地消费客群所认知接受，排他性较强，在非传统市民接受的商业区开发项目，面临一定的投资风险；
2、当地商业发展处在较低水平，大型商业机构（如知名百货、超市）相对较少，对商业地产的招商存在一定限制；
3、消费客群对于品牌认知度较低，货真价实的国际顶级品牌市场反应一般，对国内一二线品牌认知度反而较高；
4、当地强势零售商优先占据商业要塞，开发中高低等不同类型的商业物业，构筑立体的竞争壁垒，一定程度的垄断和不正当竞争给外来竞争者的开发增加许多的潜在风险；
5、商业供应量突然增大，人均商业面积甚至远超国内一线发达城市；处处可以见到商铺，而且很多还是围合式的商铺，商业体量严重过剩；
6、产权式商铺营销模式盛行后，遗留了大量问题，造成投资客群的投资热情减退；
7、地区商业形态发展良莠不齐，与购物中心开发的盲目上马相比，大多专业市场相对成熟；8、娱乐业态发展相对于餐饮和购物明显滞后，档次较低，一般以洗浴和K房为主，因此休闲娱乐类商业存在
巨大的市场空间。

二、开发商的心态及特点分析
1、心态：三线商业地产目前存在的最大问题是做地产还是做商业，大部分开发商在三线城市只是做地产，卖了就跑，从思维上就已成败局。

2、专业能力：许多进入三线城市的开发商多属资源型，拿地有优势，但缺乏专业的操作能力，因此在对项目的规划发展方面存在短视，对于代理公司的一些急功近利、杀鸡取卵的做法看不透、辨不明，最终导致项目火爆开盘，招商乏力，开业即歇业的悲惨局面。

3、管理瓶颈：大多任人唯亲而非唯才是举，一般各个部门都由不懂行的自己人掌管，外行管理内行的现象见怪不怪，造成专业人才进入难、进入发挥空间小的尴尬局面！
三、三线城市政府行为分析
1、从城市发展的进程来看，应该是先集中，后发散。

目前大部分的三线城市，都还没有完成集中的过程，却已经开始向外发散，出现了传统商业中心开发与新城开发并举的“超前做法”，分散了客源，但也无法让新城商业如火如荼。

2、大多城市商业地产开发受政策影响因素较大，政府为出城市形象会以“限低不限高”的规划要求开发商沿街建大规模商业综合体。

这一点在三线城市表现尤为突出，尤其在三线城市商业市场不成熟的情况下，受政策的影响极大。

四、三线城市客户群体及消费心态分析
1、三线城市所依托的消费群体不同大中城市，有一句话说的很贴切：穷人各有不同，但各地的富人都是一样的。

这说明一个道理，本土化的商业项目必须盯住普通消费群，高端消费者由于其城市选择面、灵活性强而不是本土商业所能吸引的。

一个县城的富户，完全可以一年跑十次去上海购物，因此所谓的差异化、个性化消费在三线城市是行不通的，在考虑客源的时候必须有这方面的认识。

2、经营者受经营理念的限制非常严重。

一般都可以发现在三级市场中，独立的门市是主要的经营场地，商铺的理念，还难以进入他们法眼。

现在的商业地产开发，商铺是主要产品，却又不能为人所接受，对商业地产的开发是一个较大的限制。

3、很多3线城市，居住人群反而更注重吃、喝、玩、穿着，所以一些适合大众消费的饮食、娱乐、零售业在这样的城市发展不错。

只要找到需求的市场，就一定可以进行经营，赢取利润。

五、三线城市商业地产开发总方针
三线城市商业总量相对偏小，因此可变空间相对较小，小城市商业形成，非一夕之功，所以应顺应时势而为，将原来的现有的散、乱、杂商业因势利导，聚集而成新优势，这须根植于解决散、乱、杂之根本原因，成本、利、习惯等皆应考虑，如此，才能成气候,否则搬用大都市的造市往往难以成功。

三线的商业地产，其实是有较大的可操作性，首先中国有大量的农村农民，存在大量的消费市场，只是需要去激发而已，再来就是整个全国的经济在发展，有很多经济较好的都纷纷回家乡做事。

还有就是到
处在招商引资，促进就业率，激发消费。

但问题也是有的，就是看发展的时机与商业地产进入的时机，早了消费的认知度不高，晚了市场已经被占领，因为三线城市的空间是有限的。

六、三线城市商业地产如何操作
1、“地段、地段、还是地段”的戒律应时刻铭记在心。

非市中心商业项目最好不要做，不要看到地价成本比较诱人就蠢蠢欲试，不然会死的很难看；
2、在三线城市，无论是住宅开发还是商业地产开发，价格上都会有天花板现象出现，天花板的出现主要是由于当地人口数量、收入和城市经济及建设发展速度及人口增长速度等因素造成的。

在三线城市开发商业地产，一定要对市场情况进行深入的了解和分析，避免过大投入成本造成利润损失；
3、严格把规模控。

因为在三线城市，人口不过十几万，一个几万方的商业项目，就可以给他们的人均商业面积增加零点几个平方米。

而按照国际标准，人均商业面积1平方米，就达到了中等水平，试问中国的三线城市是否能够这么快的达到这种水平？所以，商业能不做就不做，能做小尽量做小，能做成门面房就做成门面房；
4、在项目前期规划中就应该把商业定位作为一种全程参与的商业策划行为，即从设计规划阶段就开始介入其中，而并非简单的寻求一种特色商业；
5、在商业业态定位及比例上要注意，购物、餐饮、娱乐的比例是多少，应该根据当地的情况确定，切忌盲目照搬流行和通用的公式；
6、在做前期规划和销售之前要有明确的商业规划；
7、提前和潜在商家接触。

千万不要忽视投资商业地产的人的经营头脑，特别是小业主自营。

由于是自己做生意，他对于一个商业地产的项目定位、人群消费、经营管理等更有独到见解，他更清楚地知道：如果该项目无法经营火暴，投资的房产将一文不值！因此在规划阶段就要搞好商家的问卷调查，或者召开商家座谈会。

8、三线城市的商业地产利润还应注意规模合适和控制销售节奏，由于一段时期内市场接受的数量有限，在开发三线城市的商业地产时必须对项目规模、销售节奏、租售比例进行控制；9、招商成果对任何城市的商业地产价格都有明显的影响，有实力的零售商往往带来商业物业价值的大幅提升，但同时由于三线城市区位及开发商在招商方面均不具有优势，强势商家租期长、回报给得低，也会给项目收益带来一定的影响，所以，三线城市招商必须注意平衡，不是名牌商家越多越好。

七、三线城市商业地产营销推广建议
1、工程进度要快，正确选择开盘时间，客户更相信实在的东西，期房的观念少；
2、多做户外广告和公关活动。

三线城市的媒体匮乏和影响力弱是不争的事实，在宣传和告知方面会让人感到无从下手，相比较而言，户外广告和公关活动更有效；
3、在广告的宣传中，基本不能沿用在一级市场的营销方案，传遍策略要尽量通俗化，宣传口号及标语一定要直观，文化或概念味不宜过
浓。