天津市商业发展概况及现状分析

各区人口变化表
1、小白楼商圈因地处和平区、河东区河 西区三区交界处而占有一定的优势。尽 管和平区的人口在减少，但是河东和河 西的人口数量正在逐年增长，其增长幅 度足以弥补和平人口减少造成的缺口。 2、 和平处于劣势，新兴的居民区周边 商业为下一个商业热点
天津商业地产典型个案分析
• 1、成功个案 • 上谷 • 古文化街
• （1）单面临路（东：棕榈阳光住宅区，舒泊；南：滨江亚飞汽车；北：1928）
•
西：南门外大街，但中间设隔离带
• （2）地段、地段、还是地段。－－商业地产的至理名言，女人街先天不足。
• 2、人气不足是败绩关键
• 从上表的分析看出，在“女人街”周围拥有众多商业是事实，但这些 商业项目所引导的消费群多半是目的性消费，即来此消费的消费者是 为满足某一特定需求才前来消费的，且年龄层普遍偏高，即30～40岁 人群。而女人街的消费对象是年轻的时尚女性，即30岁以内的人群。 因此，从消费人群的年龄上来说，女人街与其周围的商业消费人群不 相符，甚至是相悖的。
•
E．商场经营一般有3-5年的培养期，基本无盈利。而且由于价格竞争的加剧，大型百货零售企业的经营效益下滑。
商业租金收益极可能不足以冲抵返租收益。具备社会责任感的开发商应将回收资金投入新项目，形成整个企业资金
的良性循环。
•
F．重视商业管理公司扮演的角色，以专业商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经营机制，走中介专业化、
注意（如何规避风险）
• 从前面的分析可以看出，返租模式固有的先天不足带来了较高的风险，在这场信息不对称的博弈当中，中小投资者 明显处于劣势。在小业主投资买房时，开发商便已经为自己设定好了金蝉脱壳的步骤。签订购房合同时，小业主必 须签署委托经营协议和租金回报协议，而返租方当然不会是精明的开发商，通常是一个与开发商无任何关联的空头 公司。一旦经营不善，向经营商收取的租金不足以抵偿向小业主的返租，假如开发商也无力或无心承担每年高达总 销售额X%的巨额返租（这种可能性极大），小业主的厄运也就开始了，这一切与开发商没有任何法律关系，而承诺 返租的空头公司自然人去楼空。更何况返租协议长达15年-20年， 开发商是否存在难以预测。对于一个有社会责任 感，立志于长期发展的开发商来讲，应该明白如果经营管理不成功，返租中断，往往会对开发商的品牌、信誉造成 致命性的打击。如何减少整个模式的风险，保护博弈各方的长远利益，可以从以下几个方面入手：
环球置地广场商业 部分演示文稿
天津市商业发展概 况及现状分析
－－在商言商
本次演示内容
一、天津宏观商业状况 二、商业地产典型个案分析 三、商铺销售推广模式 四、商业设施对于写字楼的作用 五、招商工作的一般合作模式 六、商业后期营运思路
• 一、商圈分布
天津宏观商业发展状况
商圈总结：
1、商圈具有四个必需，决定其日后的潜力。 2、可达性及停车场面积 3、业态的聚集 4、人口的变化 5、商业重心发展呈四周扩散状态，南部最为明显。
饮、娱乐、住宿于一体。
• （2）而从“女人街”开业后的一系列表现来看，其商业业态过于单一，所 经营商品的品质不够高档，商品定位缺乏细节化的处理，没有主次之分，没 有突出其商业重点。与其大肆宣传的口号大相径庭，不能满足年轻时尚女性 的需求，导致客源逐渐流失。
• （3）另外，商业地产的政策性调整也直接关系到项目定位的准确性。大规 模的拆迁带来原住居民的大规模转移，同样也会带来新兴的居住区与人口， 但这绝不是一个短期内可实现的情景，而需要一定的周期，或说相当长的周 期。因此，如何在一个新兴的商圈或一个正在整合期内的商圈实现利润的回 报与项目的可持续发展，是一个商业项目前期定位必须要考虑的问题。
作，节省大量人力支出；
• 缺点：上文提到，天津市商业地产目前呈多头竞争趋势，市场调控中 供大于求，所以上述方式非常不利于销售及招商工作的开展，难度最 大，另外，由于产权出售及自购自营，商场对业态的规划及业种的选 择不易贯彻，极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面，不 利于整体业主的利益。
• 注意：此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商 场及购物中心。
•
C．在可能的前提下，开发商应与核心主力零售店合资或合作经营，甚至尽量自营一部分。这样既可以增强开发
商对购物中心的整体控制力度，有利于整个商业物业的长期经营，又可增强其他经营商家与之合作的信心。
•
D．为了促进产权的零售，返租利率一般高于银行同期贷款利率，但不一定固定化，在合同中应约束返租利率随
国家中央银行利率变化而浮动。
•
A．开发商保留部分主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，避免商场“脸面”受制于人。
•
B．核心主力零售店应引进已发展成熟，具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌经营商作为领头羊（如万达
购物广场引进沃尔玛 成都商业大世界引进家乐福，广州天河城引进日本吉之岛，成都罗马假日广场引进好又多旗舰
店），增强购产权者信心，并有利于商场 经营的成功。
• 4、运营管理不善扼杀项目生机
• （1）前期重定位，中期重招商，后期重管理。
• （2）综合性不到位。没能将餐饮、住宿、娱乐功能完全发挥，只作为一个购物中心
•
在经营。
• （3）缺乏主力店。商品缺少特色，过于平庸。
失败案例分析之万达篇
• 1、恶炒概念，夸大商铺效能，造成现实与预想存在巨大 差异。
• 2、产权商铺为业主带来巨大威胁，业主从提意见
资者，都不得不暂时面对融资渠道匮பைடு நூலகம்，资本市场发展不充分、房地产证券化发展缓慢的现实。
带租约销售
• 商铺采取带租约销售模式，向投资人承诺前N年每年X％的租金回报。 而且，这一模式是由开发商先和租赁方签署租赁协议，然后再进行销 售，从而减少商铺销售以后的不确定因素，降低投资人风险。
商圈四个必需
交通便利性 人口聚集度
主力百货店 异业聚集度
滨江道商圈 和平路商圈 南京路商圈 东马路商圈 小白楼商圈 海光寺商圈
位于市中心，交通非常便利
与和平路商 位于南京路 圈毗邻，交 与大沽路交 通比较便利。 口，交通非
常便利。
？？
所处的和平区是天津市中心区域，一直以 来聚集着众多的人口。
紧邻天津老 城，这里曾 经聚居着12 万人口。
纯租赁
• 商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付 货币的形式拥有商铺的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不但要 收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并提供相应物业服务、推 广服务及运营服务。
• 优点：开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真正实现双赢的关 系，共同经营该商业项目，双方共同对此项目负责，同时，由于不出 售产权，开发商对商业项目有足够的把握能力，便于按照商业规划思 路对项目进行运营管理；
•
－－提退铺－－信访办上访－－闹事－－局
•
面无法收拾
• 3、开发商从卖铺－－返租－－加建地下停车场
•
－－仲裁。
• 4、业主认为：按开发商的计算方式，十年内可回收全部 投资，而实际情况是，除少数沿街商铺，其他商铺租不出 去。
• 5、结果，开发商由于返租，支付了大约1.8亿租金，但由 于商场的商业形象受到极大损害，业主手中的商铺已无法 走上良性轨道，从而造成恶性循环。
规模化的道路，允许开发商逐渐退出，改由商业管理公司承担起物 业保值、增值、正常返租的责任。
•
G．租赁返租协议到期以后的“返租后遗症”仿佛一颗定时炸弹，威力如何有待时间的验证。是否能弱化或者解
决该问题，有待于商铺业主委员会（或商铺投资基金）以及商业经营公司的成熟方能得到有效、彻底的解决。此外，
国外流行的“认购面积、共有产权”的办法也能很好地解决“返租后遗症”，其操作方法是，开发商将商业物业或
• 商业地产中的“人气”更多表现在商业之间的聚拢性上，即本项目所 定位的消费人群是否能与周边配套的商业定位相一致，只有定位相近 或者一致，才能形成规模，从而形成一个商圈，彼此之间才能相互依 存。而女人街却像一个孤立的岛，完全与周围商业不相融合，这也是
其人气不旺的原因之一 。
• 3、定位模煳难聚目标客户 • （1）“以女性消费为主体的大型立体室内商业街”、“集休闲、购物、餐
写字楼，划成几大区域，每个区域再划成等面积的若干份，每个购房者可购买其中的一份或几份，所有购房者共同
拥有这个区域的产权，每个人可执有共有产权证，这实际上是产权证券化的前奏，类似于“基金”的形式。当然，
这种办法在国内尚未突破法律和相关管理规定的禁区。对于国内商业地产的投资者来讲，无论是开发商还是中小投
• 2、失败个案 • 万达 • 女人街
成功的地产都是相同的，失败的地产却各有各的不幸。
成功个案的共性
• 1、开发商的前期定位非常准确 • 2、区域交通网络非常完善 • 3、周边人口密度和消费能力突出 • 4、发挥自身优势，形成区域商业经营差异化
失败案例分析之女人街篇
• 1、地段先天不足埋下失败隐患
• 优点：在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单 体获得最大的价值与租金增长空间。这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型 封闭式商场。从该项目开盘以来的运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资 金，大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。经营商进场以后经营状况也比较理 想，进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。
商铺销售的推广模式
• 自购自营 • 纯租赁 • 返租 • 带租约销售 • 回购
自购自营
• 在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并 利用手中资源在本商铺进行经营活动，开发商负责提供相应物业管理， 并收取一定物业费用。
• • 优点：开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管理工
• 缺点：回收资金的速度最慢，并需要组建营运部、客服部、货管部等 商业部门对项目进行管理，有一定的人力支出，比较耗费精力。
• 注意：此方法可采用统一收银方式，租金在货款中扣除，在降低工作 难度的同时，也提升了项目的整体商业形象。
返租
• 在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接 纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租 金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并每对购房者有一定比率的年回报 （高于银行贷款利率才有吸引力）。
专卖店等等 等等
健身房和写 等。
等
字楼。
由于设计年代久远，和平路和滨江道上的 几大商场都没有停车场，滨江道每百平方米商 场仅有8.27平方米的停车位；同时其周边道路 狭窄，交通极不便利。而新商圈都拥有便利的 道路交通设施，商圈内的百货商场和购物中心 都设计了充足的停车位，这就大大降低了由于 交通拥堵和停车不便所造成的顾客的交通成本 和时间成本。
位于河西、 ？？ 和平、河东 三区交界处， 可以辐射到 三区居民。
劝业场、滨 江商厦、中 原公司
百货大楼、 万达商业广 场
国际商场、 伊势丹、津 汇广场、
新世界百货、 滨江购物广 家乐福超市 场、凯旋门
百货
？？
百货、餐饮、 百货、餐饮、 百货、超市、 百货、餐饮、 百货、餐饮、 ？？
娱乐、品牌 娱乐、家居 餐饮、娱乐、 娱乐、超市 娱乐、超市
• 缺点：在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、 销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。而且，回笼资金（即产 权分散销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物 业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性。试想，一个销售 不畅，入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心，经营不 善冷冷清清，返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的大型购物广场，即使当年开 发商销售良好，早已赚得盆满钵满，其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象 大打折扣。
法国停车场面积与营业面积之比一般为6:1,美国为5:1, 日本为1:1,而我国的老式商场几乎无停车场可言。即便是新 建的大型超市或购物中心,其平均比例也不过0.3:1,可以说差 距甚大。
• 鼎盛时期的滨江道不仅有劝业场和中原公 司等主力百货店，还有戏院、华清池、鸭 子楼、交通饭店、各类书店等休憩功能的 业态。由于功能老化和交通阻隔，一些休 憩业态逐渐被隐退，现在的滨江道业态趋 于同质——百货、珠宝和时装，其“异业 聚集”效应大大地弱化。而新的商圈一般 都由百货、超市、时尚影院、星级酒店等 购物和休憩业态组成，大量的休憩业态增 加了商圈的“异业聚集”效应。