土地估价实务演示课件

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4、土地租赁权估价¨
一般指设有承租权的土地使用权进行转让、收 回、征收或调整租金时的估价。根据具备的条 件，可采用市场比较法或收益法评估。但租赁 期限内，应根据市场租金与合同租金的差额确 定盈余收益，进而还原为土地价格。
土地租赁权评估不同于土地租赁价格评估，后 者主要指土地租金评估，可采用市场比较法和 成本法。成本法评估时其租金构成为：维修费、 管理费、利息、税金、保险费、地租、利润。 要弄清租金的各构成项目的内涵，维修费、税 费等由出租人承担还是由承租人承担。
作、联营、股份制改组上市、合并、兼并、分立、出售、 破产清算、抵债为目的的房地产估价 10、基准地价评估 11、标定地价评估
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二、 土地使用权协议出让最低价
1、土地使用权协议出让最低价的概念
根据《城市房地产管理法》第十二条之规定采用协议
方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确 定的最低价。土地使用权协议出让最低价实质是政府协 议出让土地使用权的价格最低控制标准，主要适用于政 府协议出让土地土地。其作用在于： （1）防止地方政府压价竞争，造成国有土地收益流失； （2）提高土地使用权出让的透明度，便于实施监督； （3）便于土地使用者确定合理的投资方向。
办公 住宅
元/平方米 元/平方米
5740
4340
4340
3185
3185
2310
2310
1680
1680
1050
1050
658
658
490
490
357
357
259
259
滩涂待定
工业
元/平方米
2940 1470 770 371 206.5 175 136.5 105 94.0
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上海市协议出让土地最低价标准
说明：
1、本协议出让最低价标准为正常市场条件下， 各级别分用途法定最高出让年限下的国有土地 使用权的协议出让最低控制价格。
2、表中商业、办公、住宅价格均为楼面地价； 工业用途3、4、5级为楼面地价；其余级别为地 面价。容积率不另做修正。
3、表中1～6级为熟地（即七通一平或五通一 平）协议出让最低价；7～10级为未完成拆迁的 毛地协议出让最低价。
根据国土部要求，上海市依据2003年基准地价 更新成果制订的土地使用权协议出让最低价标准 已报国土部批准，并已在各区县土地协议出让和 补缴出让金中作为最低控制标准执行。
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上海市协议出让土地最低价标准
用途
土地级别
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
商业
元/平方米
8582 6944 5250 3696 2772 1522.5 888.3 637 420 259
）、金融保险用地、旅馆酒店用地、娱乐用地、办公用地、居住用地（公 寓、独幢住宅、）、工业用地（普通工业、都市工业、）、文化、教育、 体育、科技、卫生用地、交通用地（仓储用地）、综合用地估价
4、采矿业用地
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国有土地使用权出让的估价方法
(1) 一般应采用基准地价修正法进行评估。基准 地价修正法需要一个完整的修正体系，包括：期 日修正（基准地价对应的时点与估价期日地价水 平比较修正）、容积率修正、区域因素与个别因 素修正，可能还需要用途修正（当宗地用途不在 基准地价用途划分之列时）。
(2) 可采用市场比较法。包括交易情况修正、交 易日期修正、区域因素修正、个别因素修正。但 要特别注意比较案例与估价对象在价格内涵上可 能不一致，例如，有的成交价是熟地楼面价,有的 是毛地价，有的只是出让金，在应用市场比较法 之前，应该进行统一化处理。
另要注意，一些地方土地出让的附带优惠政策 和附ห้องสมุดไป่ตู้条件，在选取案例时要谨慎。
属设施用地，其中三、四级特指都市型工业用地。都市 型工业指知识、信息、技术和手工技能密集，又低能耗 物耗、少污染、少占地的工业。
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谢谢大家！
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成本法一般用于工业用地评估，不适合评估商业 和住宅用地。
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(5) 具备条件的可采用收益还原法 一般需要从市场搜集房地产租金，首先
考虑一定的空置率得到房地产年总收益，再 扣除房地产年总费用（其中包括管理费、保 险费、维修费、房屋年折旧费（房屋建设费 用的回收）、税金等）得到房地产年纯收益。 然后通过房地产年纯收益扣除房屋年纯收益 得出土地的年纯收益。最后利用土地还原率 通过还原得到评估对象的土地价格。房屋年 纯收益可以通过房屋现值乘以房屋还原利率 得出。
土地估价实务演示
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一、 土地估价分类
（一） 按土用途大类区分 1、 农地：耕地、种植养殖用地的估价； 2 、林地、牧草地、渔地、水源地、水利用地的估
价
农业用地包括国有和集体所有两种情况，要分别按其权利性 质、依据国家农用地定级估价的规范和相关专业规范进行评估
3 、建设用地：商业用地（商场、店铺、大卖场、供销合作社
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2、土地使用权协议出让最低价的标准
原国家土地管理局《协议出让国有土地使用权 最低价确定办法》规定，协议出让最低价由省、 自治区、直辖市人民政府土地管理部门会同有关 部门拟定，报同级人民政府批准后下达市、县人 民政府土地管理部门执行。协议出让最低价应当 根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级 别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由 省、自治区、直辖市确定。
5、土地通行权等他项权利估价
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（四） 按土地估价目的分类
1、国家征用集体土地估价（农用地征用区片价评估） 2、 土地使用权出让估价 3、 土地使用权转让估价 4、 土地使用权抵押估价 5、 土地使用权分割估价 6、 土地使用权合并估价 7、土地使用权收购估价（土地收购储备 8、 土地征税估价（土地增值税） 9、土地涉案、拍卖为目的的价格的估价，企业合资、合
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国有土地使用权出让采用的方 式：
(1) 国家直接出让的方式。（开发商尚 未得到土地使用权）包括：公开招标、、 挂牌拍卖 和协议出让。
(2) 补地价的形式（原划拨土地补交出 让金，并不重新开发）。
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3、土地抵押权估价
估价依据
土地抵押价值评估，应按照《中华人民共和国 担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理 法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地 和其他有关规定进行。
价值标准
指以抵押方式将土地使用权作为债权担保时 的土地价格评估。依法不得抵押的土地没有抵 押价值。土地抵押价值评估实质是对土地处分 权的评估，一般采用公开市场价值标准，可参 照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格 进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风 险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
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(3) 假设开发法。此方法的准确性依赖于对未来市 场价格水平和开发成本的正确预测。公开招标或拍 卖的土地应该采用此方法，评估时要注意规划限制 对土地未来利用的影响，采用的规划参数要准确可靠
(4) 可采用成本法作为辅助方法。土地成本构成包 括土地取得费、土地开发费、利息利润、土地出让 金、土地增值收益等。其中，农地土地取得费包括 土地补偿费、青苗补偿费、农民房屋拆迁费、劳动 力安置费、养老费、耕地开垦费、耕地占用税等， 各地方政府一般有公布的地方收费标准。城市土地 取得费主要是拆迁补偿费。
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上海市协议出让土地最低价标准
说明：
4、 表中各用途内涵如下：
① 商业：包括商业、金融、保险业用地。既包括独立 的商业设施用地，也包括商住、商办、住宅等建筑内部 用作商业经营的裙房分摊的土地（不含大卖场等用地）。
②办公：主要指经营性写字楼、办公场所用地。 ③居住：包括多、高层和低层（别墅）等各类住宅用地。 ④工业：包括工业、仓储、交通运输用地及其相应附