房地产开发全流程及详细报建流程

一项目开发流程及内容
（一）项目开发流程
（二)项目开发流程内容
1、土地获取
深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式,此阶段主要是地块信息的收集、分析,对地块开发方向进行可行性研究分析。

2、立项筹备（项目方案设计阶段）
（1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图,进行放点确位，报项目名并注册。

（2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司,以市场需求出发,完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。

3、报批报建
（1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项；
（2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批,通过后领取建设用地规划许可证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。

）
（3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。

（4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。

（5)在项目的总体规划设计审查通过以后,由规划设计单位对整个项目的所有专业管线(包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污
水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。

（6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下：
⏹将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工
程消防意见书。

⏹到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。

⏹到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。

⏹到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。

⏹与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。

⏹按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计,将绿化报建图，送
园林管理局审批。

⏹按当地的人防配套要求,做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人防工程
的立项申请报当地人防办部门审批通过。

⏹到当地经济委员会缴纳新型墙体改造费和散装水泥费。

⏹到当地城建档案馆签订建设工程档案移交协议书.
⏹到当地建设局质监站签订建设工程质监协议，缴纳工程质监费.
（7)领取建设工程规划许可证后，将准备实施的所有单体建筑的施工图纸送建设局技术处和建筑工程施工图审查中心审查。

审查通过后领取建筑工程施工图审核批准书。

（8)如投资方(项目控股方)是国有资产，建筑工程必须通过当地招投标办公室进
行公开招投标,对中标施工单位发中标通知书。

（9)凭建筑工程施工图审核批准书和施工单位中标通知书到建设局建管处,申领建设工程施工许可证。

（10)凭建设工程施工许可证及商品房核价的有关资料送当地物价部门进行商品房预售核价.
4、项目施工
建设方对工程进行发包，确定施工队伍，进行施工。

5、项目销售
本阶段主要是商品预售，其行政审批主要内容由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：（1)以下证明材料：
⏹已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
⏹持有建设工程规划许可证和施工许可证；
⏹按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的
35％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（2)开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
（3）工程施工合同；
(4）商品房预售方案.预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

6、项目竣工
建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
（1)建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

（2)财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

（3)规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相
关专业内容和范围进行验收。

规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发
《建设工程规划许可证》（正本）。

（4)建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的,要求限期整改。