商业街区业态分布建议报告

退休职员创业基地
地下连锁超市和 部分车位
四、分层细化建议（二）
• 1-3F：参考分层细化建议（一）， 不再做其他建议。
四、建筑形态或建筑风格建议
建筑形态或建筑风格建议
• 进入二十一世纪，全球已全面进入网络时代。这标志着第三 次工业革命的正式跟进或升华。从改革开放时期的实体商业 井喷式出现到现在的实体商业逐渐由网络取代，故现在实体 商业经营已经相当不乐观，比如万达等大型商业地产已经逐 渐开始转型到文化产业。以此为背景，建议本项目在实际经 营和施工过程中应当注重体验式消费和服务型消费为主。
浩海·幸福满庭
商业街区业态分布建议报告
售房部
一、商业定位 • 社区商业街区
商业定位
• 1、目标客户群定位
• 根据项目地段分析，以及综合比对周边商业群分析，我们幸福满庭的商 业体客户群体主要来自于项目本身的业主及周围厂区的职员。
• 2、商业类型定位 • 根据客户群体的需求分析，及周围消费群体的判断，建议本项目定位为
附近居民和周围厂区职员高档家电服装连锁超市餐饮休闲文化宫广场综合体新市区新型商业体暂时没有营业几乎模仿万达模式宁大民族大学等大学生附近居民暂未定浙江商城综合体同心路老商心路市场毗邻建筑设业管理凌乱宁大民族大学等大学生附近居民中低档服饰餐饮连锁超类型特点主要人流经营范围同心路市场综合型商业街综合便民商业步行街涵盖了所有社区服务功周围住户厂区职员蔬菜粮油衣服家具等怀远路市场综合型商业街综合便民商业步行街涵盖了所有社区服务功周围住户厂区职员蔬菜粮油衣服小吃等嘉宝花园商业街社区入口型商便民社区商业街区小区业主银行小超市餐饮理发荷花湖畔商业街社区入口型商便民社区商业街区小区业主银行小超市餐饮理发等综合分析本项目周围商业体发现在万达广场进驻西夏区以前以浙江商城为代表形成同心路怀远路商业群整体商业消费较为集中整体造成万达广场相对高端同心路怀远路市场相对低端一些且消费群体主要以周围住户为主所以我们项目的整体定位不要太过于高端主要来体现体验式消费的消费商业街区
四、分层细化建议（一）
二楼三楼部分建议做为一拖 三类型商业，以便于整体经
营会所或者连锁超市
四、分层细化建议（二） • -2F：东西两区分别是6000㎡左右。均建议为地下整体车位
。
整体车位
整体车位
四、分层细化建议（二） • -1F：东西两区分别是6000㎡左右。均建议为地下整体车位
。
整体作为地下商场，建 议可尝试做大学生或者
业基地且统一管理
一、整体规划建议一
• 2F：东区为餐饮美食。 • 3F：东区为茶馆、咖啡厅、私人会所、电影院等。 • 2F,3F：西区2层和3层整体尝试做以“城市微度假”为主题城市休闲体。 • 3F屋面：东区为露天茶馆，咖啡厅等（结合当地风沙较大，可行性再做
思考），西区为露天广场舞培训基地。
二、整体规划建议二
• 2F：东区餐饮美食，东区为清真区，西区为汉餐区。 • 3F：休闲娱乐区，东区为茶馆、咖啡厅、私人会所、电影院
等，西区为运动健身会所、酒吧、KTV、游戏会所等
三、两种方案对比思考
• 整体上建议将东、西区做动区与静区分化，在保持为社区服 务功能型商业的情况下将动区设置为音乐酒吧或音乐餐厅， 大型游戏厅或KTV等，静区做私人会所或茶馆，供业主休闲 谈事用。
建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）
Shot 2:
毛利庭园旁的半开放性街道。以总是大排长龙的小笼包专门店为首，集结了东洋风味 的餐厅和商店。在六本木新城地区有时可碰到举办活动。榉树坂大道区有电影院，引 进全9个银幕是东京内最大级的综合电影院。毛利庭园是长府毛利藩的宅邸遗迹，是座 优美的回游式日本庭园。毛利庭园对面的圆形大楼是朝日电视的总公司。
建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）
Shot 3: West Walk位于森大厦中，是阳光注入具有开放感的购物中心
，集结着流行服装发表 会和受欢迎的餐厅。六本木榉树坂大道是横跨六本木新城东西
约400公尺树木并列的 街道，进入眼帘的是LOUIS VUITTON BOUTIQUE具有特征的
外观。在六本木榉树 坂大道林立着各国的名牌态或建筑风格建议（参考案例欣赏）
• 建筑亮点：
Shot 1: 从地铁日比谷线六本木车站往地铁明冠，登上长长的电扶梯便是六本木新城 的玄关，到达66广场,可以见到被称为Maman蜘蛛的巨大雕塑，眼前耸立着森大厦。 从49楼到53楼是森艺术中心，是展示以现代艺术为中心的森美术馆，有镶嵌着360度玻 璃墙的观景台「东京城市观景」
社区商业街区。 • 3、社区商业街的功能 • 社区商业街是一种以社区范围周围的居民为服务对象，以便民、利民，
满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
社区商业特点分析
• 社区商业的规划主要有以下几种类型：
类型
优点
不足
底商满布型
商业体量可以较大限度的扩张 ，展示面较长，可视性较佳；
对外性较强，在一定程度上有 利于商业的销售。
建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）
建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）
建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）
建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）
• 六本木之丘ROPPONGI HILLS
• 六本木新城，建成于2003年，又称六本木之丘ROPPONGI HILLS ，位于日本东京闹区内 的六本木，由森集团主导开发，是日本目前规模最大的都市再开发计划之一。这个占地接 近120000平方米的新地标，按照下个世纪东京理想风貌而建，筹划达17年，投资近170亿 人民币，开始启用后，风靡全日本。六本木之丘集中了时尚名店、五星级酒店、餐厅、朝 日电视台、美术馆、住宅公寓，紧临地铁都营大江户线，已被视为新世纪的城市综合体。
社区入口型商 业街 社区入口型商 业街
特点
主要人流
综合便民商 业步行街， 涵盖了所有 社区服务功 能
周围住户、厂 区职员
综合便民商 业步行街， 涵盖了所有 社区服务功 能
周围住户、厂 区职员
便民社区商 小区业主 业街区
便民社区商 小区业主 业街区
经营范围 蔬菜、粮油、 衣服、家具等
蔬菜、粮油、 衣服、小吃等
• 地下做两层的方式： • -2F：东西区都做整体地下车位和车库 • -1F：东区整体做连锁超市（面积约6000㎡） • -1F： 西区做地下商场，可尝试做西夏区大学生或者退离休职员创业基
地。
二、整体规划建议二
• 1F：社区服务功能型商业群，主要经营干洗店、银行、理发 店、药房、烟草专卖、面包房、鲜花、鲜果等店铺。东西区 对称布置，充分结合在营业功能上实现中国传统美学。
装店的聚集地，日本国际观光振兴机构介绍，表参道 OMOTESANDO云集了欧洲、日本等顶级设计师的作品，流 行元素含量很高，橱窗内的衣饰摆放非常有创意，适合有品 位有经济能力的人士。而表参道广场（OMOTESANDO HILLS）作为表参道的标志性建筑，2006年2月11日开始面 向大众，这是集商务、住宿、停车场为一体的多功能大厦， 也是购物的新选择，作为东京最著名的购物胜地之一，它的
同心路老商 业区，与同 心路市场毗 邻，建筑设 计偏老，物 业管理凌乱
宁大、民族大 学等大学生、 附近居民
经营范围 高档家电、服 装、连锁超市 、餐饮、休闲 等 暂未定
中低档服饰、 餐饮、连锁超 市等
周围商业分布分析
案名 同心路市场
怀远路市场
嘉宝花园商业街 荷花湖畔商业街
类型 综合型商业街
综合型商业街
• 第二种建议方案比较传统型的商业模式，第一种建议方案突 破常规传统商业模式，大胆尝试类似于露天咖啡厅、天桥商 业街等等具有一定的风险性，但在成本节约上和收益回报方 面应该比第二种建议方案更可观。
• 以上两种建议方案供领导参考决定。
四、分层细化建议（一）
• -1F：东西两区分别是6000㎡左右。
西区
周围商业分布分析
三、商业街区规划建议
• 一、整体规划建议一 • 二、整体规划建议二 • 三、两种方案对比思考 • 四、分层细化建议
一、整体规划建议一
• 地下做一层的方式： • -1F西区：整体车位 • -1F东区：连锁超市？Or整体车位？
一、整体规划建议一
其中之一连锁超市？？？
一、整体规划建议一
• 个人较喜欢日本的商业模式，且参考发现日本的商业街区更 能符合亚洲人的消费心理趋势，在此摘取一些日本较为有名 的考案例欣赏）
• 表参道广场 • 表参道是日本的地名，离涩谷不太远的地方。 • 表参道、原宿、涩谷、代官山是东京的四个主要特色街头时
自持 销售
二、市场背景 • 五公里范围内商业分布情况
案名 西夏万达广场 文化宫广场
浙江商城
周围商业分布分析
类型 综合体 综合体
综合体
特点
主要人流
新市区地标 性建筑，拥 有较好口碑 形象。
附近居民和周 围厂区职员
新市区新型 商业体，暂 时没有营业 ，几乎模仿 万达模式
宁大、民族大 学等大学生、 附近居民
四、分层细化建议（一）
• 3F：东区整体建议定位为娱乐活动场所，面积划分方面建议 在500㎡左右，或者整层不动，在实际招商过程中根据客户 需求再进行具体分割。建议在三楼室内增加楼梯到屋面，使 得部分咖啡厅或者茶楼会所等做一部分露天营业场所，以增 加整栋商业楼的使用价值。
四、分层细化建议（一）
• 2F，3F：整体建议以中粮·祥云小镇“城市微度假”为参考 对象做宁夏唯一的“城市微度假”中心。在建筑上建议尽量 将其合为一体，以便在招商过程中灵活应用。主要以亲子互 动，儿童欢乐谷为话题的商业街区。中粮祥云小镇.docx
商业规模较大，不利于业态的 控制，如果出现街面空置的情 况，会对社区的整体形象有较 大的负面影响。
入口商业街型 入口集中型
散点列布型
有利于社区居民的消费； 街铺商业价值较高。
将商业独立于住宅区，减少商 业对居住的影响；
在一定程度上有利于商业规模 的扩大，易于形成集中规模效 应，带旺整个社区商业。
西区
东区
四、分层细化建议（一）
• 2F：东区建议主要以餐饮美食为主，在整体商业划分上以适 应餐饮面积为主，建议划割面积在300㎡到500㎡左右。在部 分地方可做较小的摊位，或者在楼道外做大约20㎡左右的供 提供饮品的小商家经营。在实际施工过程中尽量建议多一些 梁少一些柱，以便于在实际招商过程中根据商家的要求在进 行细分划割。同时保持所有的内街链接，增加部分公用休息 凳或者建筑小品等。使得整个商业内街充满体验式的步行商 业内街。
银行、小超市 、餐饮、理发 等 银行、小超市、 餐饮、理发等
周围商业分布分析
• 综合分析本项目周围商业体发现，在万达广场进驻 西夏区以前，以浙江商城为代表形成同心路、怀远 路商业群，整体商业消费较为集中，整体造成万达 广场相对高端，同心路、怀远路市场相对低端一些 ，且消费群体主要以周围住户为主，所以我们项目 的整体定位不要太过于高端，主要来体现体验式消 费的消费商业街区。以社区服务功能带动部分休闲 功能。
东区
整体车位
或
连锁超市，首选新百，其次可
尝试华润万家或者人人乐、沃
尔玛国内或者国际品牌连锁超
市。个人建议可尝试自营，百
货行业初期基本上都是赔钱，
长远来看盈利相对客观。
四、分层细化建议（一） • 社区商业街人流动线图分析
天桥
四、分层细化建议（一）
• 1F：在不影响基本设计的思路的情况下，由于一楼的本身商业价值较其 他楼层高很多，同时一楼承载着为整个社区服务的功能，故我的思路是 小巧灵活，便于我们日后销售，建议一楼的商业面积不宜过于偏大，应 当分割为60-300㎡左右。但我们又不能局限于传统的商业规模，尽量形 成内街与外接相连，增加商业的体验性和能动性。具体草图如下：
Shot 5: 六本木之丘是个充满艺术气息、具有丰富感性的开放空间。艺术便是其当初兴建的概 念，不光只在美术馆，广场或是大街小巷里，艺术作品更是星罗棋布，日常生活中自 然地展现出亲和力的一面。 目前六本木之丘主要在八个公共空间内，设置艺术作品及艺术风空间，每件作品都是 出自于享誉国际的各国设计师的巧手每作作品充满融合于街道中，成为独树一格的街 景。除了８处公共艺术特区外，还有所谓的「公共家具」（Public Furniture）遍布于 各角落。
。
建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）
Shot 4: 位于剧场楼顶的 “屋上庭院”种植 着水稻和其他植物， 俨然是一个小型的 生态公园。收获和 播种季节，邀请在 六本木新城办公和 居住的人参与劳动， 带给大家美好种植 体验的同时也降低 了楼顶的温度，是 非常好的生态环保 设计。
建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）
• 1F：充分体现社区服务功能，如：银行、干洗店、理发店、 药房、烟草专卖、面包、鲜花店、鲜果店等。
• 在此建议在合理的预算下在东西区商业部分用天桥链接使得 东西两区商业街通融，同时天桥上可以做部分商业小摊点， 增加整体商业板块价值。
旨在把怀远路夜市 分化或迁移过来
可尝试做新市区大学 生或者退离休职员创
一定程度上限制了商业规模的 扩张，且展示面不长，可视性 不强。
商业集中，将会弱化社区商业 便利性的特点；
商业比较分散，一定程度上有 商业分散，难以形成规模效应
利于居民消费的便捷。
。
社区商业特点分析
• 本项目社区商业融合了底商满布型和入口集中型两种商业类型，故我们应当充分
发挥本项目社区商业的特点，在项目运作上应当部分自持部分对外销售。即入口 集中部分由公司自持，住宅裙楼部分或者商业街区一楼可尝试对外销售 。