园区开发模式及土地开发融资

园区开发模式以及土地开发融资
成立科技工业园是世界各国发展高科技家产卓有成效的重要举措，也是我国各省市发展地方经济最有力的战略。

实践证明在我国经济转型阶段，开发区这类形式有效地提升了行政效率、创建了局部的优秀基础设备条件、齐集了科技和家产的资源，快速促进了高新技术家产的发展和城市化的进度。

开发区的种类好多，国际上依据客户的性质不一样分为两大类。

一是它主要是以研发为主，入驻的客户主假如研发机构、技术性公司、科技创业公司、企业孵化器等。

如美国的北卡三角科技园、法国尼斯的索非亚科技园、新加坡科技园就是典型的我国的一些大学科技园，如清华科技园也属于这类种类。

另一种种类是它主要以工业公司为主，如新加坡的裕廊工业园区、我国早期的经济技术开发区、出口加工区等都属于这类种类。

而我国的大部分高新区都是混淆型的，也就是既有的内容，有些园区在制造业方面的竞争力较强、份量也较重；有些园区在研发、技术创新方面的竞争力较强，更着重。

我国的高新区随着规模的不停壮大，其功能也愈来愈复杂，很多高新区已渐渐向新城区过渡，所以在开发的复杂性上带来了更大的挑战。

同时因为竞争愈演愈烈，各园区都在开发模式上想方法、下功夫，以争取更快的发展速度和更大的发展时机。

我国的高新区经过十几年的发展，在学习外国经验和联合中国详细国情上，探究了很多卓有成效的开发模式。

总结和剖析这些开发模式，对我们规划和搞好二次创业拥有特别重要的意义。

开发区的基本商业模式
假如把开发区看作一个公司，其主要收入有两部分：一是土地出让收入，依据国家的政策，家产用地可协议出让，经营性用地须挂牌拍卖出让。

二是财政收入，各园区的状况有所不一样，有的园区地方收入全留，有的不留。

除了上述收入外，有的园区开发公司还有房产开发收入及其余服务、投资收入。

开发区的支出也主要为两部分：一是土地开发支出，一般包含土地的征用、拆迁、配套和财务花费。

二是园区的营运花费，主假如行政支出、市政保护和其余财
政支出。

开发区的进出均衡状况以下：
1 / 4
目前均衡：累计收入﹥累计支出；（很少状况）
累计收入﹤累计支出；（大部分状况，需经过融资解决现金流）
将来均衡：累计收入﹥累计支出；将来的利润可均衡支出。

累计收入﹤累计支出；将来（一按限期）的利润没法均衡支出。

往常状况是在一按限期实现均衡。

这一限期取决于开发区的融资能力，或者说金融市场、资本市场对某开发区信誉的见解。

现阶段国家开发银行对某一组团土地开发的贷款限期一般在 10 年之内，这可能就是限期的上限。

跟着各开发区竞争的白热化，纷繁采纳降低土地价钱等方法吸引投资者，其财务均衡的最常有的方式是经过欠债使家产用地以低于成本的价钱出让，引入公司带来税收和花费人群；用综适用地（一般高于成本）的出让收入和将来的税收来平衡。

一般状况下，远离市中心的工业园区，许多地依赖将来税收来均衡；而离市中心较近的开发区，特别是科技园区，拥有较好的利用住所、商贸用地来平衡的条件。

城市化不单能带来土地开发的利润，还会与工业、科技等功能良性互动，促进家产的发展。

跟着开发模式的多样化，开发区在开发过程中的融资和损益常常不是由一个主体肩负，即有融资主体和损益主体。

依据损益主体的不一样，能够把开发模式分为以政府为损益主体的开发模式和以公司为损益主体的开发模式。

以政府为损益主体的开发模式
政府作为土地开发的主体，并肩负最后的损益。

收入为土地出让收入，支出为征地、拆迁配套和财务花费。

但因为土地开发的加快，政府不行能取出足够的财政资本周转投入土地开发，所以需经过一个承借主体融资，解决资本需求。

苏州做法：新区政府拜托苏新公司公司融资、征地、配套，政府出让土地，并将土地出让金支付征地成本、财务花费，回购基础设备财产，不足的部
分逐年用财政收入填补。

苏新公司公司是融资主体，而新区政府是损益主体。

2 / 4
重庆做法：成立政府全资的土地贮备中心，由该中心以规划土地将来的土地出让金作为质押，向银行借钱，由中心征地，并拜托相关公司进行配套，中心代表政府出让、拍卖土地。

过去此类机构的资本主要依赖财政资本，此刻以国家开发银行为首的一批银行愿意为此类机构借钱。

选择哪一种方式取决于哪个载体更易于融资。

一般来讲，土地贮备中心的融资比较呆板，可否融资，决定于土地的规划和开发的可行性；而公司的融资相对较灵巧，但需其有较好的信誉、财产和盈利能力。

该模式的特色：
1、有益于政府的招商，集责权益为一体，土地让利和损益由政府肩负，而政府可经过财税来均衡。

2、有效地解决了开发的融资问题。

3、有益于公司的市场化运作，而防止政企不分所致使的一系列问题。

以公司为损益主体的开发模式
政府拜托（受权）开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司肩负最后的损益。

政府所收的土地出让金所有以支付开发成本的方式转入开发公司。

一般公司开发的园区没有财政收入，如开发公司寅吃卯粮，则常常经过财政的专项补助解决。

开发公司主要有以下几种形式：
1、政府全资公司。

上海的各园区一般采纳政府全资的开发公司开发模式，开发公司肩负园区的开发和营运，政府为园区供给一些专项的财政支持，如重点招商项目的土地补助、家产扶助基金等。

西安高新区在一次创业时期也采纳了以高科公司公司进行土地一级开发的模式，高科公司公司向银行融资并开发土地，以政府的名义出让土地，管委会（代表政府）除必需的财政支出外，将土地出让金和节余的财政收入都投入高科公司公司用于土地的转动开发。

上海和西安的不一样之处在于上海的政府如浦东新区政府的一级财政要面对若干园区
（陆家嘴、金桥、张江、外高桥等）和非开发区地区，而西安高新区自己就具有一级财政。

3 / 4
2、合资公司。

苏州工业园区是由新加坡政府牵头的外方财团和中方财团合
资组建的苏州工业园区开发有限公司来进行开发的，高标准的规划使早期在基
础设备上的投入特别大，而周遍的园区有政府财力的介入和较灵巧的政策，使
得苏州工业园区的土地招商碰到了很大的挑战，以后调整为中方控股，地方政
府也供给了必定的财力支持，使该园区的开发经营步入良性循环。

而无锡新加
坡工业园也是由无锡高新区和新加坡合资开发的，因为面积较小，波及的问题
较少，较好地发挥了新方在管理、招商、服务方面的优势，运转相对照较顺
利。

3、私营公司。

大连软件园是由私营公司组建的大连软件园开发有限公司负
责开发的。

该园区的良性营运取决于三方面要素：一是独到的行业定位，二是
政府的鼎力支持，大连市政府把软件作为支柱家产，投入了很多资源。

三是良
好的地段使得园区有可能获取较好的房地产开发利润，以支撑园区的良性发
展。

该模式的特色：
1、开发公司的压力较大，可促进开发效益的提升。

2、有益于发挥开发商的招商踊跃性，提升招商能力（特别是非全资的开发
机构）。

3、政府招商工作常常与公司的效益产生矛盾。

此，该种模式合适于土地开发有可能有净利润的的园区；或合适于政府的
财政收入偏低，而须借助开发公司达成一部分非盈利性项目的园区。

不一样的开发融资模式存在不一样的特色，不存在最正确，只有更合适。

选择那种模式主要考虑能否有益于进行融资、能否有益于提升资源运转效率、能否有
利于加强招商能力。

跟着外面环境的变化和自己能力的增减，能够合时地调整
开发模式，使其更有效。

也能够在开发区的不一样层次、不一样范围采纳不一样的开发模式，以扬长避短
提升整体的竞争力。

4 / 4。