山东章丘房地产市场调研报告-48页
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从章丘“两片三带”、“一主三副”的城市空间结构及“四纵三横”的 城市发达的交通规划，我们可以清楚的看到章丘新城区的繁荣。作为城市 规划收益最大的房地产行业，即将迎来更多的发展机会，新城市规划是房 地产行业快速发展的直接原因。
但同时，从新的城市规划中，我们解读出章丘的未来的房地产供应量更 大，市场竞争更为激烈，从这层意义上说房地产行业的市场风险更大。
房地产投资开发分析
15 10
5 0 开发投资
2003年 4.65
章丘市固定资产投资分析
2004年 3.22
2005年 9.71
2006年 8.6
2019年，房地产开发投资4.65亿元。房屋施工面积82.62万平方米，其中商品房屋 竣工面积18.5万平方米，住宅竣工面积17.2万平方米。
2019年，房地产开发投资3.22亿元。商品房屋竣工面积25.4万平方米，增长37.3 ％，竣工房屋价值2.86亿元，增长86.93％。其中，住宅竣工面积24.2万平方米，竣工 房屋价值2.61亿元，分别增长40.70％和77.55％
2500
2000
1500
1000
500
0 房价
2001年 840
2002年 1056
2003年 1507
2004年 1738
2005年 2100
2019年章丘的房价多数多达到2400元以上，更有的个别小区突破3000元。 受多种因素影响，素有“小泉城”之称的章丘商品房平均售价比五年前翻了将近两番。 据调查，影响章丘房价上升的原因除了住房制度改革和金融政策的扶持激活了居民购房 需求；农村人口入城增加了住房需求；居民收入水平的提高和对建设用地总量控制等诸 多因素外，因城市新规划的出台,经十东路、章丘大道建设完成使章丘与济南实现了“零 距离对接”，吸引了济南市等外地购房者前来购房，也成为进一步拉动章丘房价上升的 因素之一。
我们应该考虑的问题
1、2019年的城市发展规划在是否能够如期实现？ 2、如何充分利用城市化进程的快速推进给房地产行业带来的市场
机会，同时如何规避供应剧增带来的市场风险？？ 3、作为已经进入章丘市场的地产开发企业，既要承受现有市场竞
争的压力，又要充分考虑到未来市场的市场风险，应该怎样提 升自身的竞争优势？？？
气息，经济繁荣活跃； ➢ 山水园林城市－－突出章丘特色、塑造鲜明的城市品牌，“山”即胡山、双山、
唐王山、桃花山、赭山等，“水”是百脉泉群和眼明泉群为中心的自成体系的 泉系，“园林”是标志城市生态环境的公园绿地系统。
城市发展研究
新城市规划定位：
新城区规划打破了章丘原有的封闭式建设模式，提出要建设——
2019年，房地产开发投资9.71亿元，比上年增长2.02倍；其中住宅投资完成5.63 亿元。商品房屋竣工面积22.47万平方米，竣工房屋价值3.0亿元。
2019年1－11月份，房地产开发投资8.6亿元，增长2.78%。
商品住房市场分析
章丘房价近年来呈现出快速上升的趋势。
2001—2005年章丘房价变化图
两室两厅： 110.21M2、107.27M2、100.44M2、105.54M2、90.16M2
一室一厅： 43M2、60.07M2
2019年章丘市位列中国最发达100名县第78位； 2019年章丘市位列全国经济百强县第56位，全国县 域经济基本竞争力第37位； 2019年，章丘市 “百强县”排名中名列第47位； 2019年章丘市在全国百强县排名中居第49位； 第六届全国县域经济基本竞争力百强（市）”评价位 列第32位； 2019年，位列全国中小城市综合实力百强第43位， 全国最具投资潜力中小城市百强第10位； 章丘市未来5～10年目标是跃居百强县前10位。
济青路和济王路为快速交通干道。 在道路断面选择上，中间设置9米宽的绿化带，
预留有轨交通的位置。如果济南的有轨交通建成， 章丘将成为一个有准备的城市。
城市发展研究结论
通过对章丘城市发展及城市规划的解读，我们已经清楚的看到章丘近几 年城市化进程的成果，同时也可以很清晰的看到未来美丽的现代化都市－ －章丘！
房地产一级市场分析
章丘市土地供应量分析
3000 2000 1000
0 出让面积（亩） 出让价格（万元）
2003 960 30
2004 620 40
2005 710 50
2006计划 2000 60
70 60 50 40 30 20 10 0 2007年计划
1000
从上图来看，章丘的土地供应量在2019年达到了一个小的高峰，在2019年下半年 开始，政府出台了“减少土地的供应量”、 “8·31”大限等一系列政策，土地供应量 在2019年锐减。但是，2019年9月24日在北京人民大会堂举行了“2019中国章丘市 土地招商(北京) 推介会”，相应的土地供应量暴增至2000亩；在土地供应量增加的同 时，土地的价格也呈现出上扬趋势。土地供应量的增长、土地成本的上升，必将加剧 将来的市场竞争和市场风险。
2019年1－11月份，全市共完成固定资产投资160.1亿元，增长18.67%。其中，工 业投资完成90.7亿元，同比增长5.64%；城镇投资126.5亿元，增长22.59%；农村投 资25.1亿元，增长3.78%；房地产开发投资8.6亿元，同比增长2.78%。
宏观经济研究
2019年，章丘市全市在岗职工工资总额7.97亿元，在岗职工平均工资14454元，增 长11.18％。其中：县及县以上单位在岗职工平均工资14100元，增长11.75%。2019 年，城镇居民人均可支配收入为8481元，增长12.50%；人均消费性支出5780元，增 长6.17%。
占地面积：33.4万平方米
建筑面积：40万平方米
绿 化 率：40%
容积率：1.19
开盘时间：2019-11-26
主力户型面积：
三室两厅： 163.79M2、157.78M2、156.82M2、 150.54M2、 149.78M2、
146.63M2、136.09M2 、127.05M2 、123.05M2
“三片”：北部以济青路形成文化旅游为主的空间线路，是章丘独具魅力的历史文化长 廊；中部依托中央大道（唐王山路西延长线），主要发展产业与居住服务空间，沿路掩映 着现代化的园区与环境优美的住宅区；南部是济王路南侧，主要是低密度的别墅区，景观 优美，山水掩映，形成具有韵律感的空间形态和如音乐般颤动的空间节奏。
2019年1-11月份，城镇居民家庭人均可支配收入9457.49元，同比增长10.87%。 随着人们可支配收入的提高，购买能力在不断的增强 ，将直接带动房地产行业的 发展。
宏观市场研究结论
章丘城市发展突飞猛进。 近年来，政府重视城市建设与经济的发展，逐渐成为全国百强县，排名由 从78位到56位到43位，连续三年跻身全国综合发展百强县市前50强行列， 经济的快速发展、群众消费水平的不断提高给城市发展产生巨大的推动作用。 从近年来章丘各项经济数据来看，章丘发展迅速，社会各项事业蓬勃发展， 人均收入提高，城市建设速度加快，章丘正形成一个新的面貌，其中反映在 生活个方面的数据更加突显了章丘的发展潜力。由经济增长带来的对生活需 要的提高，必定产生对房地产事业发展的利好。
300 200 100
0
GDP(亿元) 增长率（%）
2002年 124.06 10.92%
GDP(亿元) 增长率（%）
2003年 144.1 16.10%
2004年 173.4 20.30%
2005年 218
25.70%
30.00% 20.00% 10.00% 0.00%
2019年，章丘市GDP共144亿元，地方财政收入7.06亿元；
城市发展研究
章丘新城区的总体规划范围西起章丘历城边界，东至西外环，北到济青路以北1公里， 南到济王路以南2公里，另外包括政务区和大学园区在内的范围，总计145平方公里。
空间结构：两带三片，一主三辅
“两带”：指文化紫带和山体绿带。北部以济青路为主形成文化旅游空间线路；南部以 自然山体为依托形成自然山水绿带。
区域房地产项目分析
章丘市场主要在售项目： ➢ 齐鲁·涧桥 ➢ 明泉花园 ➢ 鲁信明珠商业广场 ➢ 新世纪花园 ➢ 永大东山花园 ➢ 绣水如意国际商都 ➢ 义乌小商品市场 即将销售项目 ➢ 百脉豪庭
区域案例分析
齐鲁·涧桥
开 发 商：齐鲁置业有限公司
项目位置：双山路以西，新龙幼儿园对面 建筑类型：多层、小高层、联排别墅
2019年，完成全社会固定资产投资106.1亿元，增长61.15％；其中城镇集体及以 上基本建设投资42.55亿元，更新改造投资17.38亿元，房地产开发投资3.22亿元。
2019年，完成全社会固定资产投资160.86亿元，比上年增长51.61％；其中，城镇 固定资产投资114.69亿元，房地产开发投资9.71亿元，农村固定资产投资36.46亿元。 三次产业投资比重为3.5：67.4：29.1，投资结构趋于合理
济南大城市框架下富而美的新章丘
在基础设施、城市产业、科技人才等各方面与济南实现全方位、零距离对接。
城市发展研究
城市发展战略研究 ➢ 战略目标为“依托半岛城市群，以
新区为开发建设载体，建设济南大 城市框架下富而美的新章丘”； ➢ 战略定位“济南的重要增长极，章 丘发展的隆起区”； ➢ 规划结构特点“圈层推进、多核生 长、组团布局、模块空间，绿带隔 离”。
宏观经济研究
200
100 0
固定资产投资（亿元） 增长率
章丘市固定资产投资分析
固定资产投资（亿元）
2003 65.48 41.75%
2004 106.1 61.15%
增长率
2005 160.86 51.61%
80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00%
2019年，完成全社会固定资产投资65.48亿元，其中城镇集体及以上基本建设投资 20.35亿元，更新改造投资5.23亿元，房地产开发投资4.65亿元。
LOGO
章丘城市概况
章丘自然风景优美，北接平原，中部群山连绵，素有小泉城之称。章丘境内有泉眼
118眼，尤其是百脉泉、墨泉、梅花泉等。济南七十二名泉中，章丘就有六处。在
历史上，百脉泉和趵突泉齐名，古书上记载，“东得以百脉泉，西则趵突泉为准”。
宏观经济研究
2002年到2005年章丘市GDP增长分析
完善已引进13所省内知名院校片区综 合配套； 产业区－－
以明水经济技术开发区为主导，发展定 位为主导产业的聚散区，对接济南新城区。
城市发展研究
道路交通“三横四纵” 总体形成四纵三横的交通骨架。 四纵：章丘新城南北向交通以潘王路和09路以及
明埠路、西环路为主， 三横：东西向以规划中的中央大道为景观大道，Fra bibliotek 城市发展研究
济南城市规划 章丘城市定位： 济南副城都市区
城市发展研究
济南－章丘 交通无障碍对接 城市公交陆续启动
城市发展研究
在原有农业、工业型城市基础上， 优秀旅游城市 新定位促进章丘快速发展。
城市发展研究
未来章丘城市发展展望
城市规划思路和定位：建设中等现代化山水园林城市
➢ 中等城市－－到2019年，城区用地145平方公里、人口45万以上； ➢ 现代化－－是城市产业布局合理、功能完善齐备、城市基础设施体现现代化
2019年，章丘市全市在岗职工工资总额11．79亿元，同比增长47.99％；在岗职工 平均工资15916元，增长10．11％。其中：企业12666元，增长10．01％，事业 21511元，增长18．90％，机关24111元，增长27．31％。2019年，城镇居民人均 可支配收入为9416元，增长11．02％；人均消费性支出6621元，增长14．56％。
2019年，全市GDP达173.4亿元，增长20.3%；
2019年，全市GDP达218亿元，地方财政收入完成12.1亿元，增长20.6%；
2019年1－11月，完成国内生产总值272亿元，增长24.8%；地方财政收入15.5亿 元，增长28%；规模以上工业销售收入330亿元，增长26.6%。
宏观经济研究
城市发展研究
“一主三副”： “主城区”由老城区、明水经济开发区、大学园区和政务区构成，“三 辅”包括圣井高新产业园区、圣井传统工业园和枣园-龙山片区。
城市发展研究
章丘四大重点城市片区促进城市快速发展 老城区－－
加快城中村改造，打造亲水、亲绿的优 美人居环境； 新城区－－
重点推进政务区建设，形成现代化商务 中心和居住中心； 学校教育区－－
但同时，从新的城市规划中，我们解读出章丘的未来的房地产供应量更 大，市场竞争更为激烈，从这层意义上说房地产行业的市场风险更大。
房地产投资开发分析
15 10
5 0 开发投资
2003年 4.65
章丘市固定资产投资分析
2004年 3.22
2005年 9.71
2006年 8.6
2019年，房地产开发投资4.65亿元。房屋施工面积82.62万平方米，其中商品房屋 竣工面积18.5万平方米，住宅竣工面积17.2万平方米。
2019年，房地产开发投资3.22亿元。商品房屋竣工面积25.4万平方米，增长37.3 ％，竣工房屋价值2.86亿元，增长86.93％。其中，住宅竣工面积24.2万平方米，竣工 房屋价值2.61亿元，分别增长40.70％和77.55％
2500
2000
1500
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500
0 房价
2001年 840
2002年 1056
2003年 1507
2004年 1738
2005年 2100
2019年章丘的房价多数多达到2400元以上，更有的个别小区突破3000元。 受多种因素影响，素有“小泉城”之称的章丘商品房平均售价比五年前翻了将近两番。 据调查，影响章丘房价上升的原因除了住房制度改革和金融政策的扶持激活了居民购房 需求；农村人口入城增加了住房需求；居民收入水平的提高和对建设用地总量控制等诸 多因素外，因城市新规划的出台,经十东路、章丘大道建设完成使章丘与济南实现了“零 距离对接”，吸引了济南市等外地购房者前来购房，也成为进一步拉动章丘房价上升的 因素之一。
我们应该考虑的问题
1、2019年的城市发展规划在是否能够如期实现？ 2、如何充分利用城市化进程的快速推进给房地产行业带来的市场
机会，同时如何规避供应剧增带来的市场风险？？ 3、作为已经进入章丘市场的地产开发企业，既要承受现有市场竞
争的压力，又要充分考虑到未来市场的市场风险，应该怎样提 升自身的竞争优势？？？
气息，经济繁荣活跃； ➢ 山水园林城市－－突出章丘特色、塑造鲜明的城市品牌，“山”即胡山、双山、
唐王山、桃花山、赭山等，“水”是百脉泉群和眼明泉群为中心的自成体系的 泉系，“园林”是标志城市生态环境的公园绿地系统。
城市发展研究
新城市规划定位：
新城区规划打破了章丘原有的封闭式建设模式，提出要建设——
2019年，房地产开发投资9.71亿元，比上年增长2.02倍；其中住宅投资完成5.63 亿元。商品房屋竣工面积22.47万平方米，竣工房屋价值3.0亿元。
2019年1－11月份，房地产开发投资8.6亿元，增长2.78%。
商品住房市场分析
章丘房价近年来呈现出快速上升的趋势。
2001—2005年章丘房价变化图
两室两厅： 110.21M2、107.27M2、100.44M2、105.54M2、90.16M2
一室一厅： 43M2、60.07M2
2019年章丘市位列中国最发达100名县第78位； 2019年章丘市位列全国经济百强县第56位，全国县 域经济基本竞争力第37位； 2019年，章丘市 “百强县”排名中名列第47位； 2019年章丘市在全国百强县排名中居第49位； 第六届全国县域经济基本竞争力百强（市）”评价位 列第32位； 2019年，位列全国中小城市综合实力百强第43位， 全国最具投资潜力中小城市百强第10位； 章丘市未来5～10年目标是跃居百强县前10位。
济青路和济王路为快速交通干道。 在道路断面选择上，中间设置9米宽的绿化带，
预留有轨交通的位置。如果济南的有轨交通建成， 章丘将成为一个有准备的城市。
城市发展研究结论
通过对章丘城市发展及城市规划的解读，我们已经清楚的看到章丘近几 年城市化进程的成果，同时也可以很清晰的看到未来美丽的现代化都市－ －章丘！
房地产一级市场分析
章丘市土地供应量分析
3000 2000 1000
0 出让面积（亩） 出让价格（万元）
2003 960 30
2004 620 40
2005 710 50
2006计划 2000 60
70 60 50 40 30 20 10 0 2007年计划
1000
从上图来看，章丘的土地供应量在2019年达到了一个小的高峰，在2019年下半年 开始，政府出台了“减少土地的供应量”、 “8·31”大限等一系列政策，土地供应量 在2019年锐减。但是，2019年9月24日在北京人民大会堂举行了“2019中国章丘市 土地招商(北京) 推介会”，相应的土地供应量暴增至2000亩；在土地供应量增加的同 时，土地的价格也呈现出上扬趋势。土地供应量的增长、土地成本的上升，必将加剧 将来的市场竞争和市场风险。
2019年1－11月份，全市共完成固定资产投资160.1亿元，增长18.67%。其中，工 业投资完成90.7亿元，同比增长5.64%；城镇投资126.5亿元，增长22.59%；农村投 资25.1亿元，增长3.78%；房地产开发投资8.6亿元，同比增长2.78%。
宏观经济研究
2019年，章丘市全市在岗职工工资总额7.97亿元，在岗职工平均工资14454元，增 长11.18％。其中：县及县以上单位在岗职工平均工资14100元，增长11.75%。2019 年，城镇居民人均可支配收入为8481元，增长12.50%；人均消费性支出5780元，增 长6.17%。
占地面积：33.4万平方米
建筑面积：40万平方米
绿 化 率：40%
容积率：1.19
开盘时间：2019-11-26
主力户型面积：
三室两厅： 163.79M2、157.78M2、156.82M2、 150.54M2、 149.78M2、
146.63M2、136.09M2 、127.05M2 、123.05M2
“三片”：北部以济青路形成文化旅游为主的空间线路，是章丘独具魅力的历史文化长 廊；中部依托中央大道（唐王山路西延长线），主要发展产业与居住服务空间，沿路掩映 着现代化的园区与环境优美的住宅区；南部是济王路南侧，主要是低密度的别墅区，景观 优美，山水掩映，形成具有韵律感的空间形态和如音乐般颤动的空间节奏。
2019年1-11月份，城镇居民家庭人均可支配收入9457.49元，同比增长10.87%。 随着人们可支配收入的提高，购买能力在不断的增强 ，将直接带动房地产行业的 发展。
宏观市场研究结论
章丘城市发展突飞猛进。 近年来，政府重视城市建设与经济的发展，逐渐成为全国百强县，排名由 从78位到56位到43位，连续三年跻身全国综合发展百强县市前50强行列， 经济的快速发展、群众消费水平的不断提高给城市发展产生巨大的推动作用。 从近年来章丘各项经济数据来看，章丘发展迅速，社会各项事业蓬勃发展， 人均收入提高，城市建设速度加快，章丘正形成一个新的面貌，其中反映在 生活个方面的数据更加突显了章丘的发展潜力。由经济增长带来的对生活需 要的提高，必定产生对房地产事业发展的利好。
300 200 100
0
GDP(亿元) 增长率（%）
2002年 124.06 10.92%
GDP(亿元) 增长率（%）
2003年 144.1 16.10%
2004年 173.4 20.30%
2005年 218
25.70%
30.00% 20.00% 10.00% 0.00%
2019年，章丘市GDP共144亿元，地方财政收入7.06亿元；
城市发展研究
章丘新城区的总体规划范围西起章丘历城边界，东至西外环，北到济青路以北1公里， 南到济王路以南2公里，另外包括政务区和大学园区在内的范围，总计145平方公里。
空间结构：两带三片，一主三辅
“两带”：指文化紫带和山体绿带。北部以济青路为主形成文化旅游空间线路；南部以 自然山体为依托形成自然山水绿带。
区域房地产项目分析
章丘市场主要在售项目： ➢ 齐鲁·涧桥 ➢ 明泉花园 ➢ 鲁信明珠商业广场 ➢ 新世纪花园 ➢ 永大东山花园 ➢ 绣水如意国际商都 ➢ 义乌小商品市场 即将销售项目 ➢ 百脉豪庭
区域案例分析
齐鲁·涧桥
开 发 商：齐鲁置业有限公司
项目位置：双山路以西，新龙幼儿园对面 建筑类型：多层、小高层、联排别墅
2019年，完成全社会固定资产投资106.1亿元，增长61.15％；其中城镇集体及以 上基本建设投资42.55亿元，更新改造投资17.38亿元，房地产开发投资3.22亿元。
2019年，完成全社会固定资产投资160.86亿元，比上年增长51.61％；其中，城镇 固定资产投资114.69亿元，房地产开发投资9.71亿元，农村固定资产投资36.46亿元。 三次产业投资比重为3.5：67.4：29.1，投资结构趋于合理
济南大城市框架下富而美的新章丘
在基础设施、城市产业、科技人才等各方面与济南实现全方位、零距离对接。
城市发展研究
城市发展战略研究 ➢ 战略目标为“依托半岛城市群，以
新区为开发建设载体，建设济南大 城市框架下富而美的新章丘”； ➢ 战略定位“济南的重要增长极，章 丘发展的隆起区”； ➢ 规划结构特点“圈层推进、多核生 长、组团布局、模块空间，绿带隔 离”。
宏观经济研究
200
100 0
固定资产投资（亿元） 增长率
章丘市固定资产投资分析
固定资产投资（亿元）
2003 65.48 41.75%
2004 106.1 61.15%
增长率
2005 160.86 51.61%
80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00%
2019年，完成全社会固定资产投资65.48亿元，其中城镇集体及以上基本建设投资 20.35亿元，更新改造投资5.23亿元，房地产开发投资4.65亿元。
LOGO
章丘城市概况
章丘自然风景优美，北接平原，中部群山连绵，素有小泉城之称。章丘境内有泉眼
118眼，尤其是百脉泉、墨泉、梅花泉等。济南七十二名泉中，章丘就有六处。在
历史上，百脉泉和趵突泉齐名，古书上记载，“东得以百脉泉，西则趵突泉为准”。
宏观经济研究
2002年到2005年章丘市GDP增长分析
完善已引进13所省内知名院校片区综 合配套； 产业区－－
以明水经济技术开发区为主导，发展定 位为主导产业的聚散区，对接济南新城区。
城市发展研究
道路交通“三横四纵” 总体形成四纵三横的交通骨架。 四纵：章丘新城南北向交通以潘王路和09路以及
明埠路、西环路为主， 三横：东西向以规划中的中央大道为景观大道，Fra bibliotek 城市发展研究
济南城市规划 章丘城市定位： 济南副城都市区
城市发展研究
济南－章丘 交通无障碍对接 城市公交陆续启动
城市发展研究
在原有农业、工业型城市基础上， 优秀旅游城市 新定位促进章丘快速发展。
城市发展研究
未来章丘城市发展展望
城市规划思路和定位：建设中等现代化山水园林城市
➢ 中等城市－－到2019年，城区用地145平方公里、人口45万以上； ➢ 现代化－－是城市产业布局合理、功能完善齐备、城市基础设施体现现代化
2019年，章丘市全市在岗职工工资总额11．79亿元，同比增长47.99％；在岗职工 平均工资15916元，增长10．11％。其中：企业12666元，增长10．01％，事业 21511元，增长18．90％，机关24111元，增长27．31％。2019年，城镇居民人均 可支配收入为9416元，增长11．02％；人均消费性支出6621元，增长14．56％。
2019年，全市GDP达173.4亿元，增长20.3%；
2019年，全市GDP达218亿元，地方财政收入完成12.1亿元，增长20.6%；
2019年1－11月，完成国内生产总值272亿元，增长24.8%；地方财政收入15.5亿 元，增长28%；规模以上工业销售收入330亿元，增长26.6%。
宏观经济研究
城市发展研究
“一主三副”： “主城区”由老城区、明水经济开发区、大学园区和政务区构成，“三 辅”包括圣井高新产业园区、圣井传统工业园和枣园-龙山片区。
城市发展研究
章丘四大重点城市片区促进城市快速发展 老城区－－
加快城中村改造，打造亲水、亲绿的优 美人居环境； 新城区－－
重点推进政务区建设，形成现代化商务 中心和居住中心； 学校教育区－－