王泰山、陈建堂房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

王泰山、陈建堂房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】山西省临汾市中级人民法院
【审理法院】山西省临汾市中级人民法院
【审结日期】2021.04.02
【案件字号】(2021)晋10民终150号
【审理程序】二审
【审理法官】田亚欣陈丽芳王永良
【审理法官】田亚欣陈丽芳王永良
【文书类型】判决书
【当事人】王泰山;陈建堂
【当事人】王泰山陈建堂
【当事人-个人】王泰山陈建堂
【代理律师/律所】李艳阳山西鄂城律师事务所
【代理律师/律所】李艳阳山西鄂城律师事务所
【代理律师】李艳阳
【代理律所】山西鄂城律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】王泰山
【被告】陈建堂
【本院观点】临汾华伟价格评估有限公司具备评估资质，该评估程序合法，评估结论客观合理，本院予以认定。

上诉人王泰山与被上诉人陈建堂对确认《购房合同》无效均无异议，对彼此返还房屋、退还房款之基本事实亦无异议。

【权责关键词】无效撤销代理合同过错诚实信用原则证明诉讼请求开庭审理维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审查明事实与一审一致，本院予以确认。

【本院认为】本院认为：上诉人王泰山与被上诉人陈建堂对确认《购房合同》无效均无异议，对彼此返还房屋、退还房款之基本事实亦无异议。

本案双方争议的焦点问题是，临汾华伟价格评估有限公司所作的《价格评估报告书》是否应予采纳。

一审法院委托临汾华伟价格评估有限公司对乡宁县昌宁镇下京村案涉房屋(独立小院)的市场价值进行价格评估，经查该公司具备合法的评估资质，该案评估程序合法，评估结论客观合理，该《价格评估报告书》可以作为本案定案的依据，一审法院对该报告予以采纳，本院不持异议。

一审中，临汾华伟价格评估有限公司对王泰山提出的异议进行了答复，上诉人王泰山提出上诉对该《价格评估报告书》评估结果仍不予认可，但其不能提供有效证据证明其主张，故对上诉人王泰山的上诉请求，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2847.09元，由上诉人王泰山负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-24 16:51:05
【一审法院查明】一审法院认定的事实：2016年4月1日，原告王泰山与被告陈建堂签订《购房协议》，2017年10月3日签订《购房合同》，约定：被告购买原告拥有的坐落在
××乡的小院，交易价格为258000元。

该小院为原告王泰山在其2014年申请的农村宅基地所修建，被告陈建堂非原告王泰山所在集体经济组织成员。

合同签订后，原告交付了房屋，
被告支付了相应价款。

【一审法院认为】一审法院认为：原、被告之间签订的《购房合同》，违反我国法律强制性规定，属无效合同，被告无异议且同意解除，故原告请求确认《购房合同》无效，理由成立，于法有据，本院应予支持。

合同解除后，双方应相互返还因该合同取得的财产，即原告返还被告购房款258000元，被告将房屋返还给原告。

鉴于该房屋被告已经进行了装修，装修与房屋不可分割，故对于装修等房屋附属不可分割部分财物，应随房屋一并留归原告所有，可移动而不影响房屋自身价值的财物由被告自行带走。

对于房屋的装修以及随着社会经济发展所形成的房屋升值部分的价值，因原告违反诚实信用原则，过错较大，且被告对房屋进行装修是房屋升值的重要原因，故本院酌定原告应返还被告房屋升值部分价值的90%，即(588828.96-258000)×90%=297746.06元。

被告在购买该房屋时未尽到谨慎的注意义务，也存在一定过错，本院酌定房屋升值部分价值的10%由其自行承担。

故原告应返还被告258000元+297746.06元=555746.06元。

双方均应享有同时履行抗辩权。

综上，依照《中华人民共和土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十六条规定，一审法院判决：“一、原告王泰山与被告陈建堂签订的《购房合同》无效。

二、原告王泰山于本判决生效之日起三十日内一次性支付被告陈建堂房款555746.06元，同时被告陈建堂将位于××乡小院交付给原告王泰山(房屋内装修物等不可移动财物留归原告王泰山，可移动而不影响房屋自身价值的财物由被告陈建堂带走)，原被告均享有同时履行抗辩权。

案件受理费100元，鉴定费13000元，共计13100元，王泰山负担11790元，陈建堂负担1310元。

”
【二审上诉人诉称】上诉人王泰山向本院上诉请求：1.请求撤销原判。

2.请求对陈建堂房屋装修等费用297746.06元进行核减或重新评估，争议金额127354.36元。

事实及理由：一审法院委托临汾华伟价格评估有限公司做的《价格评估报告书》内容失实，报告书中装修序号为5、10、12、15、16、17、21、22、24、30、34的项目应予以核减。

王泰山、陈建堂房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
山西省临汾市中级人民法院
民事判决书
(2021)晋10民终150号当事人上诉人(原审原告)：王泰山。

委托诉讼代理人：崔朝霞。

系王泰山妻子。

被上诉人(原审被告)：陈建堂。

委托诉讼代理人：李艳阳，山西鄂城律师事务所律师。

审理经过上诉人王泰山因与被上诉人陈建堂房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省乡宁县人民法院(2020)晋1029民初431号民事判决，向本院提起上诉。

本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。

上诉人王泰山的委托诉讼代理人崔朝霞，被上诉人陈建堂及其委托诉讼代理人李艳阳到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原告诉称原审原告王泰山向一审法院起诉请求：判令解除原、被告之间的房屋买卖合同。

一审诉讼过程中，原告的诉讼请求变更为：1、请求法院确认原、被告之间的《购房合同》无效，并互相返还因该合同取得的财产。

2、本案诉讼费由被告承担。

一审法院查明一审法院认定的事实：2016年4月1日，原告王泰山与被告陈建堂签订《购房协议》，2017年10月3日签订《购房合同》，约定：被告购买原告拥有的坐落在××乡的小院，交易价格为258000元。

该小院为原告王泰山在其2014年申请的农村宅基地所修建，被告陈建堂非原告王泰山所在集体经济组织成员。

合同签订后，原告交付了房屋，被告支付了相应价款。

另查明，经被告申请、本院依法委托，2020年8月10日，临汾华伟价格评估有
限公司出具《价格评估报告书》，陈建堂房屋价格评估为588828.96元。

原告王泰山提出异议认为，临汾华伟价格评估有限公司不具备鉴定资质，且该房屋的评估与实际建筑不符，评估报告的程序违法，内容不客观真实，不予认可。

对此临汾华伟价格评估有限公司予以回复称，临汾华伟价格评估有限公司经山西省人民政府价格主管部门批准，具备评估资质，该房屋建筑不达标所产生的非议与本次评估无关，本次房屋价格评估是依据国家相关标准预算定额结合本地房屋建筑市场价进行的综合房屋市场价值，此次评估属于两位价格评估师执业范围和其公司所从事生产经营范围，且现在人民法院已经不再编制委托评估名册。

综上，本院认为，临汾华伟价格评估有限公司具备评估资质，该评估程序合法，评估结论客观合理，本院予以认定。

一审法院认为一审法院认为：原、被告之间签订的《购房合同》，违反我国法律强制性规定，属无效合同，被告无异议且同意解除，故原告请求确认《购房合同》无效，理由成立，于法有据，本院应予支持。

合同解除后，双方应相互返还因该合同取得的财产，即原告返还被告购房款258000元，被告将房屋返还给原告。

鉴于该房屋被告已经进行了装修，装修与房屋不可分割，故对于装修等房屋附属不可分割部分财物，应随房屋一并留归原告所有，可移动而不影响房屋自身价值的财物由被告自行带走。

对于房屋的装修以及随着社会经济发展所形成的房屋升值部分的价值，因原告违反诚实信用原则，过错较大，且被告对房屋进行装修是房屋升值的重要原因，故本院酌定原告应返还被告房屋升值部分价值的90%，即(588828.96-258000)×90%=297746.06元。

被告在购买该房屋时未尽到谨慎的注意义务，也存在一定过错，本院酌定房屋升值部分价值的10%由其自行承担。

故原告应返还被告258000元+297746.06元=555746.06元。

双方均应享有同时履行抗辩权。

综上，依照《中华人民共和土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十六条规定，一审法院判决：“一、原告王泰山与
被告陈建堂签订的《购房合同》无效。

二、原告王泰山于本判决生效之日起三十日内一次性支付被告陈建堂房款555746.06元，同时被告陈建堂将位于××乡小院交付给原告王泰山(房屋内装修物等不可移动财物留归原告王泰山，可移动而不影响房屋自身价值的财物由被告陈建堂带走)，原被告均享有同时履行抗辩权。

案件受理费100元，鉴定费13000元，共计13100元，王泰山负担11790元，陈建堂负担1310元。

”
二审上诉人诉称上诉人王泰山向本院上诉请求：1.请求撤销原判。

2.请求对陈建堂房屋装修等费用297746.06元进行核减或重新评估，争议金额127354.36元。

事实及理由：一审法院委托临汾华伟价格评估有限公司做的《价格评估报告书》内容失实，报告书中装修序号为5、10、12、15、16、17、21、22、24、30、34的项目应予以核减。

二审被上诉人辩称被上诉人陈建堂辩称：1.临汾华伟价格评估有限公司是通过法院委托，最终摇号确定的评估公司，完全具备评估资质，评估报告是根据我国相关法律、法规、最高院相关司法解释等对涉诉房屋现有价值的客观评价，并无不当之处。

《价格评估报告书》声明“如对本报告有异议，可在十日内向价格评估机构提出”。

上诉人提出评估公司不具备鉴定资格，且该房屋的评估与实际建筑不符，评估程序违法，评估机构对此也作出了相应的回复，证明评估机构具备评估资质，程序合法，评估结果客观公正。

一审开庭过程中，上诉人始终未对评估报告提出任何异议，证明其认可评估结果。

2.上诉人承诺交付房屋以“现有房屋和配套设施为准”，其所说的核减项目部分已经包含在258000元购房款中。

3.评估报告中明确声明，如果双方对评估结果有异议，应当在十日内提出。

但是一审法院开庭时对方只是对评估机构专家资质提出质疑，评估机构也就此向一审法院提出答复，一审中上诉人对其在上诉状中提出的各项主张并没有异议。

本院查明二审查明事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为本院认为：上诉人王泰山与被上诉人陈建堂对确认《购房合同》无效均
无异议，对彼此返还房屋、退还房款之基本事实亦无异议。

本案双方争议的焦点问题是，临汾华伟价格评估有限公司所作的《价格评估报告书》是否应予采纳。

一审法院委托临汾华伟价格评估有限公司对乡宁县昌宁镇下京村案涉房屋(独立小院)的市场价值进行价格评估，经查该公司具备合法的评估资质，该案评估程序合法，评估结论客观合理，该《价格评估报告书》可以作为本案定案的依据，一审法院对该报告予以采纳，本院不持异议。

一审中，临汾华伟价格评估有限公司对王泰山提出的异议进行了答复，上诉人王泰山提出上诉对该《价格评估报告书》评估结果仍不予认可，但其不能提供有效证据证明其主张，故对上诉人王泰山的上诉请求，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2847.09元，由上诉人王泰山负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长田亚欣
审判员陈丽芳
审判员王永良
二〇二一年四月二日
书记员王荣荣
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