物业经营管理知识内容

第一节物业经营管理的概念
1、物业经营管理的性质
1.1经营管理内涵
又称物业资产管理
物业管理、设施管理、房地产资产管理(Real 房地产组合投资管理
以收益性物业为对象。

贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

1.2经营管理活动（两部分）
运行操作管理：保证物业正常使用。

经营活动：资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等。

2、物业经营管理的对象
2.1经营管理活动的管理对象：
通常为收益性物业
写字楼类型：
企业自用、出租、自用出租复合型
写字楼等级（国外分类标准）：
甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼
国内写字楼的分类依据：
所处位置、楼宇设计装修状况、收益能力
出租型别墅或公寓：
别墅
公寓
零售商业物业分类
区域购物中心
市级购物中心
地区购物商场
居住区商场
邻里服务性商店
特色商店
分类的主要依据
建筑规模、经营商品的特点、商业辐射区域
工业物业
酒店和休闲娱乐设施
写字楼类型（★★★）
包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型
分为甲、乙、丙三个等级
差别：
甲级写字楼：具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美，通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护、维修及保安服务。

乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的(如功能陈旧)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

丙级写字楼：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。

零售商业物业类型（★★★
差别：
区域购物中心(shopping Mall，有译为“摩尔”)建筑
面积在10万㎡以上，有效商业服务半径可达到200km，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度高(全业态、全业种／行业经营，高度专业化与高度综合化并存)、行业多、店铺多、功能多。

定位于家庭式消费，复合性、一致性、完整性。

市级购物中心：建筑规模一般在3万㎡以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。

一家或数家大型百货公司为主要租户。

地区购物商场：建筑规模一般在1一3万㎡之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口10万～30万人，年营业额在1亿～5亿元人民币之间。

地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超市、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等常常是这类商场的次要租户。

居住区商场：建筑规模一般在3000一10000㎡之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口l万一5万人，年营业额在3000万元一1亿元人民币之间。

居住区商场内，日用百货商店和超市通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等常常是这类购物中心的次要租户。

邻里服务性商店：建筑规模一般在3000㎡以下，服务人口在l万人以下，年营业额在3000万元人民币以下。

方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、烟酒糖茶及软饮料、服装干洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店的租户。

特色商店：特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。

出租型别墅、公寓、工业物业：
出租型别墅：风景区或在郊外建造的供休养的住所，周边环境质量比较高，独立，豪华舒适，层数较少，并带有一定规模的院落。

在我国，除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性。

公寓：包含有许多住宅单元，通常不分割产权出售，供出
租或短期居住。

包括复式公寓、花园公寓和单间公寓
工业物业：人类生产活动提供入住空间的物业，包括工业
厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又
称工业写字楼）。

酒店和休闲娱乐设施的差别表现
服务对象不同：酒店的服务对象主要是商务和观光客人，
而旅游度假村的服务对象则是以休闲、娱乐、保健为目的
的度假旅游者、培训人员或会议客人。

地理位置不同：酒店通常位于市中心或其他交通便利的地
方，而旅游度假村则大多位于滨海、山地、湖泊、温泉等
自然风景秀丽的度假胜地。

服务内容不同：酒店的服务以住宿、餐饮和商务功能为主，
康体、娱乐功能为辅。

而旅游度假村则以康体、休闲、娱
乐功能为主，餐饮、住宿功能为辅，只提供基本的商务服
务。

建筑设计和装潢风格不同：酒店追求豪华气派、富丽堂皇，
强调与都市风格相匹配，而旅游度假村的设计大多采用田
园式、民居式或别墅式的建筑风格，强调与大自然融为一
体，追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材。

3、经营管理服务的目标（★★★）
1、从业主的角度出发
2、在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空
间使用需求
3、在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物
业的市场价值以及未来发展潜力
4、经营管理企业性质（★★）
物业服务企业以公司的形式存在：
1、依照有关法律进行登记注册
2、由两个以上股东共同出资经营
3、以营利为目的
4、具有法人资格
5、是经济组织。

物业经营管理属于服务性行业，同时又是经营性行为：
物业服务企业既是服务性单位，又是经营性企业组织：
5、经营管理企业类型（★★）
物业管理企业分为三种：
管理型——具有策略性物业管理能力
专业型——具有物业运行过程中某种专业管理能力
综合型——同时具备物业策略管理和物业运行管理能力
物业管理企业的管理层次：
公司管理
现场管理
现场作业
第二节
物业经营管理的层次和工作内容
1、物业经营管理三个层次（★★★）
物业管理或设施管理：
1、以运行管理为主
2、核心工作：……；
3、对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容
4、设施管理的概念与管理对象（医院、办公楼、科研教学、
高新技术企业用房、公共文体设施）
房地产资产管理：
1、以策略性管理为主
2、目标：在所处房地产子市场内实现价值最大化
房地产组合投资管理：
1、以策略性管理为主
2、目标：经风险调整后的组合投资回报最大化
3、创造利润的三种基本途径：
2、经营管理三个层次关系（★★★）
物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是
相互关联的
物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要
作用是（1）为为租户提供及时服务；（2）保证物业持续
收入和现金流。

资产管理通常不在现场，它们通常负责几处不同的物业
资产管理一般管理物业的分类原则是物业类型、或地理位
置、或两者结合起来
房地产组合投资管理公司详细制定和执行的一个投资组合
战略的基础，是以投资者的目标和风险／回报参数特征。

3、经营管理中的战略性工作（★★）
1、确定战略
2、确定标准：
投资标准的内容：现金流、租金波动、基于市场交易的收
益变化
3、构建信息基础
4、决策分析：
投资决策的两个关键因素：预期收益、风险水平
5、进行资产组合：
1、有效资产组合：一定收益水平上，具有最小风险
2、有效边界曲线
3、期望收益率等于各个组成部分的加权平均数
4、资产组合的风险低于各个组成部分的加权平均风险
4、经营管理中的常规性工作（★★）
1、现金流和成本管理
2、日常维修和维护
3、未来维修和维护
4、设施设备管理
5、物业保险管理
资产管理的主要内容本质是对成本和收益的控制：
物业的物理形态管理、财务状况的管理
在建筑物的经济寿命周期内，累积起来的维修成本很
可能大大超过初始投资水平。

支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方
面：
各种运营费用不仅包括正常的工作费用和在时间与数量上
不可预测的支出，还包括监督和检查工作的组织成本进行
资产组合：
日常维修和维护的开支来源，需要租约各方通过沟通来确
定具体履行方式：
第二章
房地产投资及其区位选择
第一节房地产投资
1、房地产投资概念（目的）（★★★）
1.1以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预
先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与
房地产开发经营活动的经济行为。

1.2房地产投资的主要目的：
1.使其财富最大化。

2.获得作为房地产业主的荣誉
3.获得较高的收益和资本增值
4.降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。

2、房地产投资形式（★★★）
直接投资：
1.房地产开发投资——开发利润（短期投资，增量供给）
2.房地产置业投资——收益、保值、增值、消费；两个目的
（自用，出租获得稳定的经常性收入）
间接投资：
1.购买房地产企业债券和股票
2.购买房地产投资信托基金——权益型、抵押型、混合型
3.购买住房抵押支持证券——政府、银行、保险公司或担保
公司等担保
REITs的优点：
1.收益相对稳定（经常性租金收入）
2.流动性好
3、房地产投资特性（★★★）
位置固定性或不可移动性：
1.最重要的一个特性
寿命周期长：
1.经济寿命——净收益大于零的持续时间
2.自然寿命——直至不能保证安全使用的持续时间
适应性：
各异性：
政策影响性：
专业管理依赖性：
相互影响性：
1.注意举例分析
位置固定性或不可移动性：
1.房地产的位置固定性或不可移动性，要求房地产所处的区
位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。

2.房地产投资价值的高低，不仅受其当前净租金水平的影
响，而且与其所处地区的物业整体升值潜力密切相关。

3.投资者在进行投资决策时，对未来的地区环境的可能变化
和某宗具体物业的考虑是并重的。

房地产经济寿命-与使用性质相关
公寓、酒店、剧院40 工业厂房、普通住宅、写字楼
45
银行、零售商业用房50
仓储用房60
乡村建筑25
越具有公共性，经济寿命越短；
用作住宿的，经济寿命越短
4、房地产投资的利、弊（★★）
房地产投资之利：
1.相对较高的收益水平
2.能够得到税收方面的好处（所得税、折旧）
3.易于获得金融机构的支持
4.能抵消通货膨胀的影响，房地产投资的这个优点，使置业
投资者能够容忍较低的投资回报率。

5.提高投资者的资信等级。

房地产投资之弊：
1.流动性差
2.投资数额巨大
3.投资回收期较长
4.需要专门的知识和经验
第二节
房地产投资的风险
1、投资风险的基本概念（★★★）
风险定义为未获得预期收益可能性的大小：
实际收益超出预期收益时，称投资有增加收益的潜力：
实际收益低于预期收益时，称投资面临着风险损失：
风险和不确定性有显著的区别：
1.风险的定义涉及到变动和可能性
2.标准方差大小与风险大小的关系
房地产投资的风险主要体现：
1.投入资金的安全性
2.期望收益的可靠性
3.投资项目的流动性
4.资产管理的复杂性
2、系统风险（★★）
通货膨胀风险（购买力风险）
市场供求风险
周期风险
变现风险
利率风险
政策风险
政治风险
或然损失风险
3、个别风险（★★）
收益现金流风险：
未来经营费用风险：
3种类型，注意举例分析
资本价值风险：
1.资本价值与前两者的关系
2.资本价值风险的概念
比较风险又称机会成本风险：
时间风险：
持有期风险：
1.区分时间风险与持有期风险
2.持有期越长，预期收益与实际收益的差异如何变化？
4、风险对房地产投资决策的影响（★★）
根据项目风险大小确定相应的投资收益水平：
根据风险管理的能力选择投资方向：
根据风险周期变化特点把握投资时机：
第三节
房地产投资区位选择
1、区位的含义（★★）
狭义的区位：
1.某一具体投资场地
广义的区位：
1.除了其地理位置，还包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景
2.还应包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高
低和所面临的竞争关系
3.还应重点考察其在城市社会经济活动中的位置，在整体市场供求关系中的位置，在未来城市发展建设中的位置
2、不同类型房地产投资对区位的特殊要求（★★）
居住物业：
1.市政公用和公建配套设施完备的程度。

2.公共交通便捷程度。

3.环境因素。

4.居民人口与收入。

写字楼物业：
1.与其他商业设施接近的程度。

2.周围土地利用情况和环境。

3.易接近性。

零售商业物业：
1.商业辐射区域分析，即可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。

2.处于同一供需圈内其他竞争性物业的竞争条件分析。

工业物业：
当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。

3、商业辐射区域的划分（★★）
主要区域：
与项目所处地点直接相邻的区域；营业额的60％一75％都来自该区域。

次要区域：
距离项目所处地点5公里一15公里的区域(对市级购物中心而言)，项目营业额的15％一20％来自该区域。

边界区域：
距物业所处地点15公里以外的区域，占营业额的5％一15％。

第三章
房地产投资分析技术
第一节
投资分析的基本概念
1、现金流量的概念（★★★）
在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量：
1.流出系统的资金叫做现金流出
2.流入系统的资金叫做现金流入
.3现金流入现金流出与之差称为净现金流量
现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系：
1.现金流量图的基本规则
2、房地产置业投资（★★★）
房地产购置投资：
1.购置房地产和机器设备等固定资产的投资
2.以折旧形式计入出租经营成本，以货币形式收回
流动资金投入：
1.在物业开始出租经营前有限垫付，在出租经营后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用
2.在整个项目寿命周期内始终被占用，项目寿命周期末以货
币资金形式被收回
3、现金流分析常用术语（★★）
潜在毛租金收入：
物业可以获取的最大租金收入，等于全部可出租面积与最
可能的租金水平的乘积。

空置和收租损失：
潜在毛租金收入的减少可能由两方面原因造成，一是空置
的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到租金。

其他收入：
物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收人称为其
他收入
有效毛收入：
从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他
收入，就得到了物业的有效毛收入，
即：有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他
收入。

运营费用：
收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生
的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运
转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为租客提供
服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等)，保险费、
房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的
范畴。

净运营收益：
从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收
益，简称净收益。

即：净运营收益=有效毛收入一运营费用。

净运营收入的最大化是业主最关心的问题
抵押贷款还本付息：
业主对于物业经营情况的评价并不仅仅停留在获取多少净
运营收益，物业还本付息的责任即抵押贷款还本付息，还
要从净运营收益中扣除。

准备金：
准备金又称大修理基金，是业主或其委托的物业管理公司
定期存入的、用于支付未来大修费用的资金。

用于物业更
新改造的准备金可以取有效毛租金收入或年净运营收益的
一个百分比。

经营现金流：
税前现金流=净运营收益一抵押贷款还本付息
税后现金流=税前现金流一准备金一所得税
税金：
(1)经营税金及附加。

包括营业税、城市维护建设税和教育
费附加，又称“两税一费”。

营业税是从应纳税房地产销
售或出租收入中征收的一种税。

营业税税额的计算方法是：
营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率，目前营业税的
税率为5％。

城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税
征收的一种税费，分别为营业税税额的7％和3％。

(2)城镇土地使用税和房产税。

城镇土地使用税是房地产开
发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种
税，视土地等级、用途按占用面积征收；房产税是投资者
拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房产原值或出租收
入的一定比例征收。

城镇土地使用税和房产税在企业所得
税前列支。

(3)企业所得税。

企业所得税是对实行独立经济核算的房地
产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。

所得
税税额=应纳税所得额×税率。

应纳税所得额=实现利润一
允许扣除项目的金额，房地产开发投资企业所得税税率一
般为33％？？。

由于每个业主的纳税责任有差别，物业服
务企业通常只能较准确地估算税前现金流，而较为准确的
税后现金流通常要在咨询专业税务会计、审计人员后才能
得到。

公式汇总：
潜在毛租金收入
一空置和收租损失
＋其他收入
＝有效毛收入
一运营费用
＝净运营收益
一抵押贷款还本付息
＝税前现金流
一准备金
一所得税
＝税后现金流
第二节
现值与现值计算
1、资金的时间价值（★★★）
同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时
间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值：
1.随着时间的推移，资金的价值会增加
2.资金一旦用于投资，就不能用于即期消费
资金时间价值的大小，取决于多方面的因素：
1.投资利润率
2.通货膨胀率
3.风险因素
2、利息和利率的概念（★★★）
利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到
的补偿：
利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷
金额(即本金)之比，一般以百分数表示：
利息的计算有单利计息和复利计息两种：
单利计息
复利计息
n个计息周期后的本利和为
3、名义利率和实际利率（★★★）
名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每
期利率与年内复利次数的乘积：
实际利率是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增
长率：
名义利率和实际利率之间的关系：
第三节
设备更新中的经济分析
1、设备的磨损（★★★）
设备更新源于设备磨损：
设备磨损是设备使用(或闲置)过程中发生的损耗：
有形磨损：
1.设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形
和损坏。

2.设备因自然力产生的磨损。

无形磨损：
1.生产制造工艺的改进，劳动生产率的提高，设备生产成本
降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备
贬值。

2.由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技
术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备，从
而使原有设备在技术上显得陈旧、落后造成的。

2、设备的补偿方式（★★★）
局部补偿：
1.设备有形磨损的局部补偿是修理
2.设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造
完全补偿：
1.有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，
更换新设备。

3、设备更新的特点（★★★）
设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命：
1.自然寿命、技术寿命、经济寿命
2.各种寿命的决定因素
3.经济寿命的数值
设备更新分析只考虑未来：
发生的现金流量：
只比较设备的费用：
设备更新分析以费用年值法为主：
4、物业管理中的设备更新问题（★★★）
不会提升物业运行服务质量的设备更新：
1.在现有设备的年运行费用与更新设备的年总成本之间(包
括初始购买成本支出的分摊和年运行费用)，选择数值较低
的方案
能提升物业运行服务质量的设备更新：
1.考虑设备更新后所带来的物业经营收益的影响
第四节
房地产投资财务评价指标
1、投资回收与投资回报（★★）
投资回收：
1.投资者对其所投入资本的回收
2.用提取折旧的方式获得
3.就房地产开发投资来说表现为开发商所投入的总开发成
本的回收
投资回报：
1.投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬
2.常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息
率
3.就房地产开发投资来说主要表现为开发商利润
2、财务评价指标体系（★★）
房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的盈利能
力和清偿能力
盈利能力指标：
1.静态指标
动态指标
2.投资回报率
财务内部收益率FIRR
3.现金回报率
财务净现值FNPV
4.静态投资回收期
动态投资回收期
清偿能力指标：
1.借款偿还期
2.偿债备付率
3.资产负债率
3、财务净现值的概念和计算、评价标准（★★）
财务净现值(NPV)：
1.项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目
计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值
之和
2.是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。

基准收益率：
1.净现值计算中反映资金时间价值的基准参数
2.导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要
求收益率(MARR)
3.决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险
评价标准：
1.NPV大于O，说明该项目的获利能力达到或超过了基准
收益率的要求，因而在财务上是可以接受的
2.NPV小于O，则项目不可接受
4、内部收益率的概念、计算、评价标准及其与净现值的关系（★★）
财务内部收益率(IRR)：
1.项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率
2.评估项目盈利性的基本指标
3.经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率
4.通过内插法求得，公式：
5.表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
5、动态投资回收期、静态投资回收期（★★）
动态投资回收期( )：
1.当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间
2.反映开发项目投资回收能力的重要指标
静态投资回收期( )：
1.不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间
6、现金回报率、投资回报率（★★）
现金回报率：
1.房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率
2.反映了初始现金投资或首付款与年现金收人之间的关系
3.税前现金回报率和税后现金回报率
投资回报率：
1.房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率
2.反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之间
3.在不考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)／权益投资数额
4.当考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)／权益投资数额
7、利息的计算方法（★★）
借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息：
计算公式：
每年应计利息=[年初借款本息累计+(本年借款额／2)]×贷款利率
8、借款偿还期、资产负债率（★★）
借款偿还期：
国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间
资产负债率：
1.反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标
2.长期偿债能力指标
3.反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的
4.反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的
第四章
收益性物业价值评估
第一节
收益性物业的概念
1、收益性物业的概念（★★）
收益性物业：
1.能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业
2.包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)等。

非收益性物业：
2、收益性物业价值高低的决定因素（★★）
未来净收益的大小：
未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低
获得净收益期限的长短：
获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低
获得净收益的可靠性：
获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低
第二节
收益性物业价格的概念和特征
1、物业价格的概念和形成条件（★★）
和平地获得他人的物业所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物：
物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求：
1.有用性是指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值
2.稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏
3.有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买
2、物业价格的特征（★★）
物业价格受区位的影响大：
区位的含义（可及行，便捷性，距离）
物业价格实质上是物业权益的价格：
源泉价格、服务价格
物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金：
物业价格形成的时间较长：
物业价格容易受交易者个别因素的影响：
第三节收益性物业价格的概念和特征
1、使用价值和交换价值（★★★）
使用价值：
该种商品能满足人们某种需要的效用
交换价值：
1.该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货
币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其
他有价。

2.人们在经济活动中一般简称的价值。

使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交
换价值，但没有交换价值不一定没有使用价值：
作为商品的物业，既有使用价值也有交换价值：
2、投资价值和市场价值（★★★）
投资价值的两种含义：
一是指值得投资；二是指从某个特定的投资者(即某个具体
的投资者)的角度所衡量的价值
在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者
的不同而不同：
评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所
不同的是假设前提
投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估：
1.评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度
相对应的社会一般报酬率。

2.评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所
要求的最低报酬率(通常称为最低期望收益率)
投资行为能够实现的基本条件：投资价值＞市场价格：
3、成交价格、市场价格和理论价格（★★★）
成交价格：
1.一个已经完成的事实
2.成交价格的可能区间：最低卖价＜￥＜最高买价
市场价格：
某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大
量成交价格的抽象结果
理论价格：
经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实
需求与真实供给相等的条件下形成的价格
4、买价和卖价（★★★）
卖价：
站在卖者的角度，指卖者出售物业时所愿意接受的价格
买价：
站在买者的角度，指买者购买物业时所愿意支付的价格
卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格：
买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市
场,在买方市场下，成交价格会偏向最低卖价：
卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市
场,在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价：
5、正常成交价格和非正常成交价格（★★★）
成交价格可能是正常的，也可能是不正常的：
正常成交价格和非正常成交价格：
交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、
没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受一些不良因
素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响；反之，
则为非正常成交价格
6、总价格和单位价格（★★★）
总价格：
简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价
格
单位价格：
1.称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，
土地与建筑物合在一起的物业单价通常是指单位建筑物面
积的价格
2.认清单位价格，必须认清价格单位，价格单位由货币和面
积两方面构成
物业价格水平的高低：
1.物业的总价格一般不能反映物业价格水平的高低
2.物业的单位价格一般可以反映物业价格水平的高低
7、实际价格和名义价格（★★★）
实际价格：
在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时
一次付清的价格折现到成交日期时的价格
名义价格：
在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格
P81-82，五种情况下的价格举例：
8、现房价格和期房价格（★★★）
期房价格与现房价格之间的关系：
期房价格=现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租
的净收益的折现值一风险补偿
9、起价、标价、成效价和均价（★★★）
起价：
所销售的商品房的最低价格；起价通常不能反映所销售商
品房的真实价格水平
标价：
又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标
注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的
要价
成交价：
商品房买卖双方的实际交易价格。

商品房买卖合同中写明
的价格一般就是这个价格
均价：
1.所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交
价的平均价格
2.成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价
格水平
10、评估价、保留价、起拍
价、应价和成交价（★★）
保留价的规定：
增加拍卖中，起拍价的通常设定：
11、买卖价格和租赁价格（★★★）
买卖价格：
租赁价格：
房租分为市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和
福利租金：
1.市场租金又称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金
2.商品租金又称全价租金，是指以物业价值为基础确定的租
金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保
险费、地租和利润八项因素构成
3.成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折
旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成
4.准成本租金是指接近但还不到成本租金水平的租金
12、买卖价格和租赁价格（★★★）
真正的房租构成因素：
包括：地租；房屋折旧费，包括结构、设备和装饰装修的
折旧费；维修费；管理费；投资利息；保险费；物业税(目
前属于这种性质的税收有城镇土地使用税、房产税、城市
房地产税)；租赁费用，如租赁代理费；租赁税费，如营业
税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费；利润
房租可能包含真正房租构成因素之外的费用；也可能不包
含真正房租构成因素的费用：
房租还有定额租金、定率租金(又称分成租金、百分率租金，
零售商业用房通常采用这种租金)：
13、市场调节价、政府指导价和政府定价（★
★★）
一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格：
市场调节价：
由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格
政府指导价：
由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和
范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格
政府定价：
由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和
范围制定的价格
政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价：
1.最高限价是试图规定一个对物业可以收取的最高价格
2.最低限价又称最低保护价，是试图规定一个对物业可以收
取的最低价格
14、原始价值、账面价值和市场价值
（★★）
原始价值：
简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是指一
项资产在当初取得时实际发生的成本，包括买价、运输费、
安装费、缴纳的有关税费等.会计核算的历史成本原则，要
求将原始价值作为资产的入账价值
原始价值是始终不变的
账面价值：
1..账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值减去已
计提折旧后的余额
2.账面价值是随着时间的流逝而不断减少的
市场价值：
1.又称实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价
格；或者假设把该项资产拿到市场上去交易，它最可能实
现的价格
2.市场价值随着时间的流逝而上下波动的
市场价值与账面价值或原始价值可能有关，但通常情况下
是无关的
第四节
影响收益性物业价格的因素
1、物业价格影响因素的认识（★）
不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不
尽相同的：
不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不
尽相同的：
不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是
不尽相同的：
有些物业价格影响因素对物业价格的影响与时间有关，有
些与时间无关：
某些物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数学公式
或数学模型来量化，但更多的影响因素对物业价格的影响
虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述
出来：
人口因素：
1.人口数量
当人口数量增加时，对物业的需求就会增加，物业价格也
就会上涨；而当人口数量减少时，对物业的需求就会减少，
物业价格也就会下落
2.人口素质
人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日
益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡
此种种都足以增加对物业的需求，从而导致物业3.价格升
高
家庭人口规模
一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数。