一座城市的高度(XXXX绿城胶州湾项目提

在20世纪的二三十年代，把上海、天津、青岛、成都的公馆文化演绎 到了极致。当时的政治名流、外交使节、社会风云人物无不纷纷于城 市核心区域建筑私馆，公馆达到鼎盛。随着社会发展和国际化进程的 加快，今天，公馆则成为了当今城市生活的最高居住形式，社会精英 名流的首先居所。
绿城·胶州湾项目提案
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青岛市场供给：2010年上半年市场供应仍将偏紧，下半年供 应将较为充足。
胶州市场：基本受市场、政策影响较小，区域基本无竞争楼 盘，就本案而言，创造高价不难，难在量。
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2009年住宅销售面积同比增幅超过130%
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市场供给：出清周期快速下降 短期内供求关系趋于紧张，但中长期市场供应较为充足
底层架空
大面积中心园林
绿城物管
富人聚居区
江南园林营造手法 园区服务体系 北云溪河/南三里河
绿化率初估60% 左右
百万级大盘标准
全冠移植/植被密较高
三里河文化公园 新行政中心
注：以上价值支撑根据绿园产品线的初步判断
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第1次 绿城的第N次，胶州的第1次
胶州第一次出现百万级高品质大盘
异型户外，引人注目 给胶州市民的一封信
客户接触点：银行/麦当劳/报亭/商业网点/大型超市/加油站
高品质环保袋派送
每日定量在商业核心区集中派发环保袋
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立体户外
给胶州市民的一封信
给胶州市民的一封信
轰动性 事件营销
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胶州的第1次
15年品牌巡展暨胶州市民居住需求调查
为期1个月的巡展，展示品牌与项目 同时邀请市民参与居住需求调查，每周抽取20位幸运客户 游杭州
贰。核心优势
第一张牌：一线。品牌 第二张牌：一线。开发品质 第三张牌：一线。大盘规模
第四张牌：一线。产品&服务
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规划设计
建筑设计
园林设计
服务体系
区域价值
中心大面积景观 /半围合组团 室外游泳池
人车分流
五星级酒店
新古典主义建筑 风格
立面标准：干挂 花岗岩与贴砖
大弧度观景阳台
2010年，销售目标超过万科，夺取首位。
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北京绿城：25亿 青岛绿城：26亿
安徽绿城：25亿
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所以
这次提案的重点绝不仅仅是务虚概念 时间紧，任务重
让我们实实在在地围绕如何完成销售任务开始
[锁定硬目标]
全年销售指标：8亿
成交目标：约1200套
以主力户型130平米，均价5500 元/平米计算，主力总价71.5万
胶州的第1次
《双城记》——本案与理想之城每周联动 零距离感受绿城 每两周一次
特别组织：意见领袖组团-媒体团/公务员团/银行团/ 教师团
机场。30分钟
青岛。40分钟
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客户策略
扎根胶州 培养青岛 拓展周边
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扎根胶州
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扎根胶州
核心战术 轰动性营销下的口碑潮 意见领袖的打击：公务员、富绅
2010年，80%以上的客户将来自胶州 胶州市场巨大的消费潜力 成交成本最低的客群
战略,战术并举，系统梳理年度策略。
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壹。市场背景 贰。核心困难VS核心优势 叁。核心策略 肆。阶段推广策略
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壹。市场关键词
全国市场在政策影响下，逐步回归，各级城市表现不一。
经过2009年的疯狂，一线城市2010年预计出现高位盘整、二线 城市投资需求减少，三线城市基本影响不大。
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“大青岛”
胶州
拥湾发展
青岛
培养青岛
“大青岛”拥湾发展背景下的潜在投资客 大盘战略必须“吃着碗里，看着锅里”
核心战术
青岛投资客的意识需要一个培育期
“星星之火”：理想之城影响下的“绿迷”
青岛市区户外：投资概念的诉求与引导
搭车：胶洲湾区域发展论坛等
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绿城代表作品图片
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绿城，光环
品牌之路
产品事实
服务创新
理念灵魂
15年38座城市足迹 多层公寓/高层公寓 园区服务体系
绿城连续5年荣膺中国 房地产百强企业综合
实力TOP10
高端别墅 平层官邸 商业/公建
别墅级物管服务 项目业主质量监督
国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费 政策继续实施。
5、发改委：抑制投机性购房将增中低价房等供应 （2009年12月09日 新华网 ）
据新华社报道，国家发展改革委主任张平9日表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑 制投机性购房。
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房价显著上升，中心城区涨幅高于5个县级市
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1、国土部：全国核查“批而未用”土地 (2009年11月22日 观点地产网)
11月19日，国土部下发《关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知》。《通知》指出，“批而未 用”土地在第二次全国土地调查中属于建设用地。各省（区、市）国土资源行政主管部门将收集、查找批地原始文件材料， 审查“批而未用”土地批地文件的真实性和有效性，并核对批准建设地块的位置、面积、范围等，核实结果将一一登记在案 。
叁。核心策略
表现策略
客户策略
广告策略
活动策略
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叁。核心策略
表现策略
客户策略
广告策略
活动策略
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案名1
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公馆的历史背影
“清昼下公馆，尺书忽相邀。留欢惜别离，毕景驻行镳。”唐 高适 《睢阳 酬别畅大判官》诗。
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飞扬认为：国家开始打压房地产投机行为。今年市场政策指向趋寒。
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贰。核心困难
蓄客时间短
Time
2010年现场 基本无支撑
Sales field
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核心困难
Object
1200套 快速暴力
销售
Marketing
胶州市场 需求趋饱和
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拓展周边
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拓展周边
核心战术 “走出去”的产品推介会
组织慰问团/看房团
胶州周边各级县的消费实力 胶州西海岸的企业客群消费力 2010年向周边辐射与拓展的第一步
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叁。核心策略
表现策略
客户策略
广告策略
活动策略
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空中的报广——“绿城礼花之夜”
产品推介会当晚，绿城在三里河公园上空燃放大型礼花， 礼花出现绿城LOGO
明星慈善拍卖晚会
开盘当日，邀请明星参与慈善拍卖晚会，引发轰动。
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现场
有震撼无遗憾
胶州的第1次 工艺工法样板间 生活场景沙盘 3D沙盘售楼处
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生活场景展示
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贰。核心优势
一线。品牌 一线。开发品质
一线。大盘规模
一线。产品&服务
三线城市 一线高度
胶州地产界很多的第一次 将由绿城来实现
筑就一座城市新高度
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贰。核心优势
第一张牌：一线。品牌
第二张牌：一线。开发品质 第三张牌：一线。大盘规模 第四张牌：一线。产品&服务
2009年，绿城总品牌价值 在混合所有制房地产企业
中排名第二。
真诚 善意 精致 完美 创造城市的美丽 为客户创造价值
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第1次 绿城的第N次，胶州的第1次
胶州出现TOP10的品牌开发企业 胶州出现园区服务体系
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贰。核心优势
第一张牌：一线。品牌
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市场研究
项
目
自身研究
认
知
客户研究
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核心困难
核
心
核心优势
策 略
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对我们而言 第一次的价格新标杆不是问题
第一次的销售量突破绝对是个难题
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叁。核心策略
“暴力性”
“病毒性”
轰动效应 引发 口碑传播
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第1次新古典主义建筑风格立面 第1次立面干挂花岗岩 第1次如此大面积中心园林绿化 第1次拥有喜来登酒店 第1次如此天时、地利、人和……
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贰。核心优势
一线品牌
一线城市 开发品质
一线城市 大盘规模
胶州第1次
百万级高品质大盘
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一线城市 产品标准
一线城市 服务体系
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胶州大盘PK
中源·翡翠湖岸 水岸府邸 时代国际中心 蓝水假期
本案
建筑面积 近30万平米 22万平米
17万平米 24.7万平米 120万平米
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第1次 绿城的第N次，胶州的第1次
胶州第一次出现百万级大盘
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15年，38座城市，绿城开发标准只与产品线有关，与城市和房价无关
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第1次 绿城的第N次，胶州的第1次
与一线城市高端公寓同样营造标准的楼盘
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贰。核心优势
第一张牌：一线。品牌 第二张牌：一线。开发品质
第三张牌：一线。大盘规模 第四张牌：一线。产品&服务
案名2
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案名3
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推广SLOGAN
筑就城市新高度
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叁。核心策略
表现策略
客户策略
广告策略
活动策略
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本案。
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广告策略
一切的广告行为就是引发口碑
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轰炸性 广告投放
现场
有震撼无遗憾
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引发口碑 广告行为
轰动性 事件营销
大规模 零距离体验
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轰炸性 广告投放
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胶州的第1次 一夜间，满城皆绿城
户外轰炸性投放（公交车、主要干道户外、道旗、楼体） 集中区域：项目周边/商业中心
公馆，旧称城市中官员和富人的住宅。公馆，实际上就是指的大人物住的 房子。
在古代，公吏外地赴任、公干的居停之所称为公馆，后经演变，凡仕宦、 富绅的寓所均称公馆。最早见于《礼记》中“公馆，君之舍也”。一直是 诸侯王公的私第豪宅专有称号，尊贵生活的符号向征。
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公馆的近代背影
模拟生活场项目提案
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工艺工法展示
设置单独的工艺样板间，从产品品质的营造上给客户以直观的印象。
切开的房子 安防及温控系统展示
对比出温暖 地热结构及感受展示
数字会说话 外墙保温效果展示
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大规模 零距离体验
全年有效到访量：12000组
注：成交率按10%计算
每天有效到访量：40组
注：从3月正式接待开始
硬目标
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[锁定软目标]
本案品牌 区域
软目标
1）一个大盘应有的市场影响力 2）绿城品牌在胶州的落地 3）第一批种子客户的美誉度和忠诚度
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8亿年度销售任务，如何按时完成？
第二张牌：一线。开发品质
第三张牌：一线。大盘规模
第四张牌：一线。产品&服务
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规划标准 整体规划设计 整体配套设计 人车分流设计
建筑标准
建筑用材用料标准 建筑施工标准 架空层等设计
一线 开发品质
园林景观标准
全冠移植 成树比例 园林景观设计 室外游泳池
立面标准
单体两层干挂花岗岩 定制清水小面砖 砖缝、干挂工艺等细节
一座城市的新高度
绿城胶州湾项目整合推广提案
绿城·胶州湾项目提案
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Foreword
写在前面
绿城·胶州湾项目提案
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Background
背景
前所未有的高速发展期
“3年之后冲击1000亿……”
11月11日
——宋卫平于2009年11月11日媒体恳谈会
2009年，绿城销售额直逼万科，位居第二
2、国税总局：加强房地产营业税征收 (2009年11月22日 观点地产网)
11月20日，国家税务总局下发《关于进一步落实不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理办法的通知》。
3、温家宝:抑制投机性购房 使房地产业健康发展（2009年11月29日 新华网 ）
4、个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年（2009年12月09日 人民网 ）