我国房地产上市企业盈利能力分析

我国房地产上市企业盈利能力分析
作者：李帅
来源：《现代经济信息》 2018年第11期
一、前言
目前，我国企业的数量在逐年增长。

如何客观评价企业的综合能力和企业在市场中的竞争力，盈利水平分析是一个重要的衡量标准。

就当前我国经济形势下看，尽管我国企业总体盈利
水平处于不断上升之中，但是由于国家政策的不断变化和国际经济的不断波动，其实我国企业
的盈利水平有下降的趋势。

因此企业进行盈利能力分析可以将企业内部存在的问题暴露出来并
加以改正，同时对于企业持续经营和发展有着至关重要的作用。

改革开放以来，我国房地产进
入飞速发展的阶段，直至今日，房地产行业已经趋于成熟，并且已经成为了我国经济的主要来
源之一。

但是该行业普遍具有资产负债率较高的特点，这使得房地产行业时刻面临着资金链断
裂的风险，影响着其自身的盈利能力。

而且，随着近年来国家对于房地产行业更加严格的调控
和房地产市场中更加激烈的竞争，盈利能力分析对于每个房地产行业来说都是极为关键的。

所
以本文通过选取盈利能力的相关指标对我国房地产上市公司的盈利能力进行了分析，并且针对
分析出的结果提出相关的建议，进而提升企业自身的盈利能力，以此来降低企业在今后发展中
所面临的风险，获得更高的利润。

二、房地产企业盈利能力的内涵和影响因素
所谓的盈利能力是指在一定时期内企业获取利润的水平。

对于房地产企业来说，盈利能力
是将企业的全部资金进行升值的一种能力。

它具体的表现是对房地产企业的年收益在金额数量
上和水平程度上进行衡量。

然而，对于房地产企业而言，由于其自身的规模和初始投入资金的
总量均不相同，导致在进行利润额分析时不能在规模不同的企业进行横向比较，而且利润额在
某种条件下不可以代表其自身的盈利能力。

所以，仅对房地产行业的利润额进行分析并不能达
到相关人士对企业财务信息的基本标准，因此，在进行盈利能力分析时必须对利润率加以分析。

影响房地产企业盈利能力的因素主要包括内部因素和外部因素。

内部因素主要包括企业自
身的盈利模式和资本结构。

企业自身的盈利模式决定了企业的利润额。

主要是要将企业内部和
外部所有可以获取的资源相结合，其根本目的就是为企业创造大量的价值。

企业若想获得高额
利润的制胜关键就是拥有独特的盈利模式。

同时，房地产行业是一个资金使用频率特别频繁、
经营的周期特别长、面临的风险特别大的行业。

因此，资本结构的选择是十分重要的，企业间
的结构差异决定了公司所面临风险的差异。

而外部因素主要是国家的政策。

房地产行业的盈利
能力与国家的税收政策存在一定的关系，评价企业的盈利能力离不开对税收政策环境的评价。

三、W 公司盈利能力分析
1. 营业利润率分析
营业利润率指的是营业利润和营业收入的比值。

换句话说，营业利润率表示企业的经营效率。

W 公司2015-2017 年的营业利润率如表1 所示。

不难发现，W 公司2015-2017 年的营业利润率在逐年上升，这表示W 公司近三年来的盈利能力在逐年加强，虽然近三年国家对于楼市进行了严厉的调控，但是人们对于投身房地产行业
的热情并没有因此而减少，所以W 公司在近三年来营业收入屡创新高。

但是我们在进行纵向对
比发现，W 公司在2017 年的营业收入仅仅较2016 年增长了1.01%，2017 年W 公司的营业收
入和成本如下表2所示。

从上表可以得知，W 公司2017 年房地产方面的营业收入和营业成本均有所下降，但是物
业服务和其他业务方面的营业收入和营业成本都有所上升，这也反映出房地产在国家严重管控
的环境下，W 公司及时调整了企业的发展策略，在今后的发展中可能更加注重物业服务和其他
业务。

2. 净资产收益率分析
净资产收益率，指的是企业在一定时期内所获得的利润额与平均股东权益的比率，是上市
公司进行盈利能力分析时选取的一项重要指标。

这项指标反映的是企业运用自有资金所得到净
收益的能力。

W 公司的净资产收益率如下表3 所示。

不难发现，W 公司在2015-2017 年三年间的净资产收益率在逐年上升，并且增幅越来越大。

从整个房地产行业来看，近五年来房地产平均净资产收益率是12%，这表示W 公司2015-2017
这三年的净资产收益率每年都比房地产行业的平均值高，平均高出6 个百分点，这也反映出W 公司的净资产收益率处于同行业的前列，并且在逐年增高。

虽然近几年国家对于房地产行业在
加强调控，但是W 公司仍然具有较强的盈利能力。

3. 基本每股收益分析
每股收益是与企业相关的会计信息使用者评价企业的盈利能力、对企业今后的发展前景进
行预测，以此做出相应的经济决策的重要指标之一。

在使用每股收益这个财务指标去衡量企业
的盈利能力时，必然要将企业其他的财务信息和非财务信息等相关信息进行联系，整体对企业
进行分析。

W 公司基本每股收益情况如下表4 所示。

不难发现，W 公司2015-2017 年基本每股收益呈上升趋势，而且增长的幅度在逐年增加。

这表示W 公司的盈利能力在增强，股东的投资收益在逐年增强，股东所拥有的每一股股票所赚
取的利润在逐年增长。

4. 每股净资产分析
每股净资产反映了一个公司的股票所代表的公司净资产，同时也是股票市场价格的基础。

该指标是衡量一个公司运用其自有资金的效率。

换句话说，每股净资产是指股东每向企业投入
1 元钱所能获得的收益。

W 公司每股净资产情况如下表5 所示。

不难发现，W 公司2015-2017 年的每股净资产在逐年增加，这表示W 公司具有较强的盈利能力，并且每股净资产的逐年增加也反映出W 公司对于其自有资金有着较大的利润率。

四、结论和对策
本文通过对W 公司的营业利润率、净资产收益率、每股收益、每股净资产四个指标的分析，发现尽管国家对于房地产行业有着较为严格的把控，但是W 公司仍然具有较强的市场适应能力，所以W 公司的营业收入、净利润和每股收益在逐年上升。

虽然从现在能够得到数据可以分析出，W 公司在以后的几年仍然具有较强的盈利能力，但是为了提升W 公司甚至整个房地产行业的盈
利能力，笔者提出以下的建议：
1. 建立风险评估机制，加强企业人员风险应变能力
企业应加强员工对经济形势和日益增强的市场竞争中的应变能力，及时的分析企业面临的
风险并加以评估，这样在风险来临时才能更好的面对和解决。

从整个房地产行业来看，因为近
几年土地的价格持续增加和税务方面的费用较高，导致行业总体利润率都较小。

所以房地产企
业更应该积极的调整战略，转变企业盈利模式，发挥自身的资源优势，提升管理层的管理效率
和专业能力，将企业从速度型企业转变为质量型企业，同时还应该注重创新。

这样才能符合市
场的变化，读懂消费者的购买心理，以此获得高额的利润。

2. 建立股东沟通机制，加强危机意识
尽管房地产行业现在已经成为我国主要的经济来源之一，业务遍布全国，商品的质量和口
碑深受广大消费者的喜爱。

但是房地产行业应该加强自身的危机意识，建立股东沟通机制，对
于面临的风险和重大事项应该及时和股东沟通，共同做出有利于企业发展的行为。

3. 建立完善的股权激励制度，健全绩效考评体系
许多房地产企业最大的问题是股权过于分散化，高层管理人员并没有较多的股份，甚至出
现了“零持股”或者“低持股”的现象，这大大的打击了高管的积极性。

由于信息非对称的存在，每个上市公司存在着业绩错报的风险。

为了规避这一风险，企业应该对高管实施股权激励。

因此，企业应建立完善的股权激励制度，并对高管的业绩进行定期的考核，通过相关指标的测
算对高管的业绩进行评价并采取相应的奖惩措施。

通过契约理论我们可以得知，高管为了获得
更高的利益，他们会将自身的利益和公司的利益紧密的结合在一起，通过对自身管理才能的充
分运用，使公司获得更高的盈利能力的同时自身获得高额的收入作为回报。

4. 优化公司资本结构，提高内部融资比例
资本结构的合理化对于盈利能力的影响是巨大的。

房地产行业普遍具有资产负债率较高的特点，这使得房地产企业容易出现资金周转和外部融资失败的问题。

为了规避这一风险，内部融资是解决该问题较为有效的方法。

内部融资其实指的是将公司获得的利润减去发给股东的股利后剩余部分全部转化为公司的投资资金的过程。

内部融资资金是企业自有资金，因此企业无需承担任何资金风险，可以最大程度的保证了公司的控制权问题。

在提高内部融资比例在优化资本结构的同时，对于企业对现金流量的控制也有着一定的加强。

这样可以保证企业内部资金链的完整性，减少资金链断裂的风险。

要善于管理和使用资金，将资金合理的用于企业的各个环节中。

因此房地产企业应优化其自身的资本结构，提高内部融资比例，进而提升企业自身的盈利能力。