吉林省房地产估价师《案例与分析》：估价方法考试题

吉林省房地产估价师《案例与分析》：估价方法考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。

求该投资项目的财务内部收益率。

如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。

A.4.00
B.4.58
C.4.625
D.5.16
2、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是。

A：潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场
B：潜在市场>有效市场>服务市场>合格的有效市场
C：潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场
D：服务市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场
E：借款合同
3、某市住房置业担保公司实有资本6000万元，担保贷款余额的总额不得超过__万元。

A．60 000
B．120 000
C．150 000
D．180 000
4、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（）资金。

A．政府政策性
B．资产变现
C．企业入股
D．个人入股范围
5、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。

半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为__。

A．0.5年和1年
B．0.5年和1.5年
C．0.5年和2年
D．1年和1.5年
6、指贷款期限在5年以上(不含5年)的贷款。

A：短期贷款
B：中期贷款
C：长期贷款
D：永久贷款
E：执行层的组织协调
7、以下房地产价值中，随着时间的推移而不断减少的是。

A：市场价值
B：原始价值
C：评估价值
D：折余价值
E：工业用地的监测点评估价格
8、下列关于坡屋顶顶棚上的空间，说法错误的是。

A：坡屋顶顶棚上的空间叫开顶
B：坡屋顶顶棚上的空间叫闷顶
C：如利用这个空间作为使用房间时，叫做阁楼
D：在南方可利用坡屋顶的阁楼通风降温
E：执行层的组织协调
9、某物业当前的市场售价为5 000元／㎡，其业主拟采用租金按年5％等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当，如果折现率为12％，则第一年的租金应当确定为元／㎡。

A：467．25
B：448．24
C：498．53
D：482．79
E：借款合同
10、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是__。

A．空置量
B．空置率
C．空置水平
D．空置面积
11、一个国家以当年价格(或不变价格)计算的1年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和，称为__。

A．国内生产总值
B．国民生产总值
C．国内生产净值
D．国民收入
12、是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。

A：土地转化率
B：开发强度系数
C：开发投资杠杆率
D：住房可支付性指数
E：借款合同
13、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3 300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。

假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为__。

A．2834元/m2
B．1834元/m2
C．2934元/m2
D．3934元/m2
14、A市居民张某按市场价格将其住房出租给王某，年租金为10000元。

按照税收优惠政策，张某应缴纳营业税元。

A：100
B：150
C：300
D：400
E：执行层的组织协调
15、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。

如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。

A．-100
B．-50
C．50
D．100
16、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是__年。

A．15
B．25
C．35
D．55
17、直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报__审批。

A．土地管理局
B．城市规划管理部门
C．国务院建设行政主管部门
D．国务院
18、城市总体规划的期限一般为年。

A：5
B：10
C：15
D：20
E：房地产估价机构必须加盖公章
19、国务院宣布从年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

A：1995
B：1996
C：1998
D：2000
E：房地产估价机构必须加盖公章
20、下列关于房屋转租，表述不正确的是。

A：出租人可以从转租中获得收益
B：在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人
C：房屋转租应当订立转租合同
D：转租合同不用办理登记备案手续
E：执行层的组织协调
21、下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是。

A：已经办理该建筑工程用地批准手续
B：已经确定施工企业
C：有保证工程质量和安全的具体措施
D：建设单位已支付工程款
E：执行层的组织协调
22、某仓库房地产，建筑面积为800 ㎡，容积率为0．8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2．0，并已取得规划、国土等管理部门的许可．假定改为商业用地后楼面地价为2 000元／㎡，则理论上应补地价的数额为．【2006年考题】
A：93．75万元
B：115万元
C：293．75万元
D：315万元
E：工业用地的监测点评估价格
23、关于抵押权，下列说法不正确的是__。

A．房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价．增加抵押贷款估价等B．处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，依法将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，对该房地产的公开市场价值进行的评估，同时给出快速变现值意见及其理由
C．房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押D．抵押权可以继承、转让
24、某宗土地的面积为1 000㎡，其上建筑物的建筑面积为5 000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。

则该宗土地的容积率为。

A：8．0
B：5．6
C：5．0
D：0．7
E：工业用地的监测点评估价格
25、土地用途管制的核心是。

A：保护耕地
B：实行土地登记制度
C：实行土地有偿有限期使用制度
D：不能随意改变农用地的用途
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即。

A：土地有偿有期限使用制度
B：房地产价格申报制度
C：房地产价格评估制度
D：房地产价格评估人员资格认证制度
E：住宅专项维修资金制度
2、房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，其中土地的位置属于__。

A．一般因素
B．区域因素
C．个别因素
D．其他
3、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。

A．土地购置贷款
B．土地储备贷款
C．土地开发贷款
D．建设贷款
4、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由负责。

(2007年试题) A：开发商
B：监理单位
C：分包单位
D：总承包单位
E：借款合同
5、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为2亿元，按照最新政策，其项目资本金应当不低于__万元。

A．2000
B．2500
C．3500
D．6000
6、自《城市规划法》实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就__出台了部门规章。

A．红线
B．绿线
C．紫线
D．蓝线
E．黄线
7、《中华人民共和国土地管理法》规定，我国土地的社会主义公有制包括。

A：社会主义所有制
B：全民所有制
C：劳动群众集体所有制
D：初级公有制
E：高级公有制
8、在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定陸因素发生的概率的取值范围是。

A：
B：
C：
D：
E：借款合同
9、2004年10月，A国有企业在该县城内建成B住宅小区。

2008年10月，通过房改，将该小区所有住宅出售给职工，其中，该企业职工李某以3万元的价格购买了该小区60的住宅。

当地房改成本价为800元／。

按规定，职工李某交存首期住宅专项维修资金的数额为元。

A：800
B：960
C：1080
D：3600
E：执行层的组织协调
10、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。

A．38
B．42
C．58
D．60
11、房地产估价中，估价方法的选择是由综合决定的．【2005年考题】
A：估价对象的房地产类型
B：估价方法适用的对象和条件
C：估价人员的技术水平
D：委托人的特殊要求
E：所收集到的资料的数量和质量
12、从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。

流动资产投资包括以下__投资。

A．土地
B．房屋
C．机械设备
D．原材料
E．辅料
13、被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此可以裁定对__的财产强制拍卖。

A．张某
B．张某或杨某
C．杨某
D．张某和杨某
14、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为__元。

A．436000
B．436500
C．436562
D．436685
15、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。

A．潜在毛租金收
B．有效毛收
C．净运营收益
D．税前现金流量
E．税后现金流量
16、利率分为等类型。

A：基础利率
B：结算利率
C：同业拆放利率
D：存款利率
E：贷款利率
17、划拨土地使用权的转让，须经当地审查批准。

A：人民政府城市规划行政主管部门
B：建设行政主管部门
C：房地产市场管理部门
D：人民代表大会常务委员会
E：执行层的组织协调
18、在一般情况下，__适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。

A．重建价格
B．重置价格
C．重新购建价格
D．积算价格
19、若年利率是是%，存款额为2000元，计息周期是两年，按单利计息方式算出的利息为__元。

A．320
B．1200
C．1210
D．210
20、在房地产产品的生产过程中，一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。

A：建筑师
B：工程师
C：造价工程师
D：估价师及物业代理
E：借款合同
21、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，如果买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，处理的原则是。

A：面积误差比在3％以內(含3％)的房价款由买受人补足
B：面积误差比在5％以内(含5％)的房价款由买受人补足
C：面积误差比绝对值在3％以內(含3％)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人
D：超出3％部分的房价款由买受人补足，产权归买受人
E：超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人
22、关于房地产项目融资的说法错误的是__。

A．房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动
B．通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金
C．实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资效益的目的
D．房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应
23、1.《房地产估价规范》的内容包括．【2003年考题】
A：评估制度
B：估价原则
C：估价程序
D：估价报告
E：职业道德
24、市场的客体通常是指__。

A．买家
B．卖家
C．交易对象
D．交易价格
25、国家规定，商品住宅用地必须采取方式出让。

A：抽签
B：招标
C：拍卖
D：协议
E：挂牌出让。