房地产估价师考试-新估价报告常见错误

方法选用上的错误
1、只使用了一种估价方法(标准5.1.2条)
2、能用市场法的没有用(标准5.1.4条)
3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为一种方法(标准5.1.5条)
4、具有投资开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种方法(标准5.1.6条)
5、适宜采用多种方法的,没有采用多种方法进展估价
6、估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定
7、选用方法不适用的〔各种估价方法的适用条件〕
市场法
1、选取可比实例应符合以下条件(?理论?113页)
〔1〕处于同一地区或同一供求范围内的类似地区
〔2〕用途一样
≤实例/对象≤2〕
〔4〕档次相当
〔5〕建筑构造一样
〔6〕权利性质一样
〔7〕时间接近(不超过1年)
〔8〕交易类型及估价目的吻合
〔9〕应为正常成交价或可修正为正常成交价
〔10〕土地、建筑物、房地产相互匹配
〔11〕比拟实例的数量不够
2、建立价格可比根底时出错
①统一付款方式：注意名义价格实际价格成交价格
②统一面积内涵：建筑面积及使用面积、套内面积等概念的内涵
③统一化为单价：有时需要对总价先进展调整〔?理论?116页〕
④统一币种单位：注意汇率的方向
⑤统一面积单位：
3、单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整超过了30%
4、房地产状况调整时，包括区位、实体、权益三方面；有时要进展年限修正、容积率修正、楼层调整。

〔?理论?131页〕〔见?案例?P247〕
5、修正系数确实定没有充足的理由
6、修正系数的取值不统一、不标准或比拟物及参照物相互颠倒
7、比拟修正的方向错误
8、交易情况修正时表述不误，应说“可比实例成交价格比其正常价格高〔低〕多少〞见?理论?〔P197〕
9、将期内平均上升或下降及逐期平均上升或下降混淆
10、日期调整时指数选取不适宜
11、可比实例成交日期应准确到年月日或年月，日期调整时取100/100时，应说明房地产市场稳定或无波动
12、环比及定基混淆
13、区域因素及个别因素混淆不清
14、区域因素及个别因素具体比拟修正工程的选择没有结合估价对
象及可比实例的差异
15、区域因素及各别因素具体比拟修正工程的选择没有及评估对象的特点结合起来
16、区域因素比拟修正的内涵理解错误
17、比拟修正工程有漏项，如地下室、车库等其他因素
18、间接因素及直接比拟混淆不清
19、获得价格及成交价格〔?案例?P197〕
20、区域、实物、权益修正时应明确具体事项。

收益法
1、收益期限确定错误
2、没有以客观收益与正常费用作为价格评估的依据
3、对于客观收益没有考虑到未来的变化
4、没有考虑收租率、入住率、满客率、公共流通比
5、收益计算中有关面积套错
6、净收益一般以年为单位，看是否前后一致，是否有漏乘12、365等。

7、净收益及估价时点不一致〔参见?案例?P204?理论?P162〕
8、净收益中未扣除无形资产价值或正常利润、超额利润等〔例加油站、百年老店、宾馆，参见?案例?P93、P254〕
9、价值重复计算，大堂、自用局部不应单独计算价值。

〔P216〕
10、运营费用不包含抵押贷款还本付息额、建筑物折旧费、土地提摊费，不包含所得税、改扩建费用，但包含寿命比建筑物寿命短的设
备、装修的折旧费，如电梯、锅炉、地毯等。

?标准?5.3.8对于单独土地与单独建筑物的估价,应分别根据土地使用权年限与建筑物耐用年限确定未来可获得收益的年限,选用对应的有限年的收益法公式计算,净收益中不应扣除建筑物折旧与土地取得费用的摊销。

对于土地与建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年长于或等于土地使用权年限时,应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法公式计算,净收益中不应扣除建筑物折旧与土地取得费用的摊销。

对于土地与建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时,可采用以下方式之一处理：
〔1〕先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法公式计算，净收益中不应扣除建筑物折旧与土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折现值。

〔2〕将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧与土地取得费用的摊销。

11、正常费用的测算错误
A、费用的测算遗漏了工程或增加了不合理的工程。

〔1〕将一次性支付的费用及及总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。

〔2〕对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只
计算了房产税，而没有计算营业税及其附加与土地使用税。

〔3〕自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。

〔4〕把所得税也作为总费用的一个组成局部。

B、费用的计算中计费根底错误。

C、费用的计算方法错误。

D、参数确定错误。

E、总费用包含了折旧费。

F、带租约的转让的评估。

租约期内总费用的扣除项没有按租赁合同的约定
G、租赁收入包括租金收入、保证金或押金的利息收入，扣除费用工程要分析租约。

扣除费用工程一般为维修费、管理费、保险费、税金〔房产税、营业税及附加、土地使用税〕
12、资本化率确定错误
A、资本化率选定错误
B、功能或用途不同的房地产选用了一样的资本化率
C、平安利率选择错误
D、把物价上涨与经济增长作为资本化率
E、Y选定缺乏依据与过程
F、建筑物、土地、房地产三者资本化率不匹配
G、不同收益类型〔期间收益及未来转售收益〕应采用不同的资本化率
13、收益稳定方可用V=A/Y[1-1/〔1+Y〕n]
14、收益法的公式是假设净收益相对于估价时点发生在期末。

假设净收益发生在期初，那么有A末=A初〔1+Y〕。

15、销售税费计税依据为销售收入
16、未考虑租约的影响
成本法
1、区分实际本钱及客观本钱
2、结合市场供求分析确定评估出的积算价格
3、对于过旧的建筑物不大适用本钱法
4、新开发的土地、新建房地产可采用本钱法，一般不扣除折旧，但应进展工程质量、环境等因素调整。

5、本钱法中房地产的价格构成：①土地取得本钱②开发本钱③管理费用④投资利息⑤销售费用、税金⑥开发利润〔参见?理论?P146〕
6、自有资金利息不计入利润，而计入本钱。

7、利润基数及利润率不对应；?标准?5.4.2开发利润应以土地取得费用与开发本钱之与为根底，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。

8、关于重新购建价格：①必须是估价时点的②必须是客观的③是全新状态下的；?标准?5.4.3具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据实际情况，在5.4.2条列举的价格构成内容根底上酌情增减，并在估价报告中予以说明。

9、重置价格≠重建价格，两者适用条件不同〔参见?理论?P153〕
10、建筑物折旧〔2005版新增经济折旧与功能折旧的计算，?理
论?159页〕
①可修复工程，修复费用为折旧额
不可折旧额，可分为短寿命、长寿命工程〔?理论?P143例5-7〕②经济寿命及土地使用权年限的关系〔?理论?P145、?标准?5.4.11条〕
③残值率或成新率确定有误
④建筑物重置价格中已包含利息、利税，不再重计。

⑤旧有房地产未扣除折旧额⑥……估价人员都应亲临现场……
11、销售税费计算基数为销售收入
12、积算价格中有必要时应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。

〔?标准?5.4.11条〕
13、建筑物耐用年限应从竣工验收合格之日起计。

假设开发法
1、必须有明确的规划条件，假设无条件仍需估价，应推测，并将最可能的规划条件列为“估价的假设与限制条件〞，并在报告中作特别提示，说明估价结果对它的依赖性。

2、假设开发法要求有一个良好的社会经济条件。

3、传统方法计息、利润，折现时利息、利润不出现
4、计息时计息周期确定
5、假设开发法估价时点，即开发经营期的起点
6、开发完成后房地产价值推算
①市场法②长期趋势法③收益法〔应折算到估价时点上来〕
7、销售税费一般不计息
8、不应忽略某些无形收益〔P224〕
9、总建筑费没有折现到估价时点
其他
1、房地产概念〔混淆房地、建筑物、土地及实物、区位、权益交待不清〕
2、楼面地价、容积率、建筑密度等指标的相互推导中出错
楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率
建筑密度=建筑物基底占地总面积/总用地面积
3、保险估价中不含土地价值
4、保险估价中价格内涵表述中应明示是否包含间接损失
5、入股估价应说明入股后的用途
6、注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值的10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%，所得税10%，房屋保险费不大于8‰。

7、对照?标准?看估价报告案例是否符合标准格式，内容描述工程是否完全、适宜，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。

8、观察估价方法是否及估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确
9、估价时点是否准确
10 、检查计算是否正确，前后数据是否照应一致
11、对采用的方法是否有合理的说明与理由
12、任何一项数据都应有来源依据，必要时说明
13、注意利息的计算方式，期限
14、报告有效期应以报告完成之日为准
15、现实用途与法定用途相符
16、注意对价格的称谓是否错误〔比准，收益，积算〕
17、基准地价修正法应说明地价的内涵。