房地产评估技术报告

房地产估价技术报告
名目名称：柳州市建德房地产投资位于柳州市柳南区
飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1
栋3-2、3栋2-1非住宅房地产抵押贷
款价值评估报告
托付方：柳州市建德房地产投资
估价方：广西中实房地产评估参谋
估价人员：宗白白徐彤
估价作业日期：二0一一年三月二十日至二0一一年三月二十一日
估价报告编号：中实柳估字[2021]第364号
估价技术报告
一、价对象个不因素分析
（一）评估对象范围
本次估价范围为柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1非住宅房地产，房屋用途为非住宅。

（二）实物及权益状况
（1）房屋登记状况：
（2）土地登记状况：
〔3〕他项权利状况：依据托付方提供的资料，估价对象在估价时点设立抵押权，本次评估不考虑他项权利状况对房地产价格的碍事。

〔4〕依据托付方提供的?房屋所有权证?，估价对象为房屋所有人柳州市建德房地产投资自建，2021年权利人更名。

1栋6层、1栋3-2：建筑物地下1层，地上6层。

3栋2-1：设计用途为商业用房。

二、区域因素分析
土地级不及区位：估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1，属柳州市城区一级商业土地。

商业繁华度：估价对象距公里，位于区域商业中心；四面有汽车总站及谷埠街国际商城、温州商贸城、华丰商住楼等住宅小区，还有银行、南城百货超市及谷埠街农贸市场等，所在区域商业繁华程度较高。

交通便捷程度：估价对象距离火车站约公里，距离汽车总站约0.5公里，周边道路有飞鹅路、飞鹅二路、鱼峰路、谷埠路，区域内交通便利度较高；公交设施完备度较高，2、5、6、10、25路公交车从估价对象四面通过。

公共设施及根底配套设施：区域内根底设施开发程度为“五通一平〞〔通路、通电、通讯、通供水、通排水及场地平坦〕，根底配套设施完备度较高，医院、学校、银
行、宾馆、文体、生活等效劳设施完备程度较高。

环境与景瞧：估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1，四面多为商业、住宅房地产，环境条件较优。

三、市场背景分析
进进“十二五〞期间，柳州市国内生产总值、财政收进年均增长分不达12.61%和20.7%。

今后几年内，柳州的工业总产值将到达1000亿元，GDP达600-700亿元，都市经济的快速开展，将成为长期支撑柳州房地产业开展的利好因素。

随着中国－东盟自由贸易区的建立，以及"强市富民"方针的实施，柳州市经济开展迅猛，国民生产总值呈快速上升趋势，都市开展平稳，尤其是市政府加大都市建设力度进行较大规模的旧城改造，极大的推动了市房地产市场的开展。

“十二五〞期间，柳州市商品房价格水平呈逐年上涨趋势，年均涨幅为6.7%，低于7.57%的人均收进增长率，讲明房价还有上涨的空间；房价收进比合理，年平均值为7.21，符合柳州市民的市场购置力。

因此，从整体上瞧，柳州房地产业正处于快速增长期，同时借助国家宏瞧调控的东风使得柳州市房地产开发更加稳健。

在房地产市场价格维持总体稳定上升的同时，投资商品房住宅建设将作为柳州市当前房地产开发的重点目标，同时引导投资于办公楼和商业营用房在整个房地产业开展中维持合理的比例，全市开发资金的投资方向和投资结构日趋合理。

四、最高最正确使用分析
最高最正确使用是指在法津上准许、技术上可能、经济上可行，通过充分合理的论证，能使估价对象房地产价值到达最大的一种最可能的使用。

依据估价对象的具体情况，设想各种潜在的用途，综合分析相关的因素，确定估价对象房地产维持现状、接着作为非住宅使用最为有利，符合最高最正确使用原那么。

五、估价方法选用
估价人员通过实地查瞧，并对托付方提供的资料认真分析，依据估价时点委估房地产用途、估价目的、资料状况和房地产市场实际情况，采纳收益法进行评估。

收益复原法：即求取估价对象今后的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客瞧合理价格或价值的方法。

收益法估价步骤：〔1〕收集有关房地产收进和费用的资料；〔2〕估算潜在毛收进；〔3〕估算有效毛收进；〔4〕估算运营费用；〔5〕估算净收益；〔6〕选用适当的资本化率或折现率；〔7〕选用适宜的计算公式求取收益价格。

计算公式：V=a/r×[1-1/(1+r)n]
六、评估测算过程
收益法：即求取估价对象今后的正常净收益，选用适当的酬劳率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客瞧合理价格或价值的方法。

采纳的计算公式为：V＝a/(r-g)*[1-(1+g)ⁿ/(1+r)ⁿ]
式中：V——收益价格
a——今后净收益
r——酬劳率
g——净收益逐年递增比率
n——今后可获收益的年限
〔一〕1栋6层
1、计算年总收益
调查估价对象所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地总收益的平均费用，确定1栋6层房屋出租的客瞧月租金为35元/平方米。

依据托付方提供的资料及估价人员实地查瞧、调查资料，1栋6层的建筑面积平方米，有效出租面积比率为100%，房屋出租率为100%，那么：
年租金收进=月租金×12×建筑面积×有效出租面积比率×出租率
=35×12××100%×100%
=717439.80元
〔2〕年押金利息收进
出租押金一般按两个月租金交纳，估价基准日时中国人民银行公布的一年期〔含一年〕存款利率3.00%，无利息税，那么：
年押金利息收进=月租金×2×建筑面积×利率
=35×2××3.00%
=3587.20元
〔3〕年总收益=年租金收进+年押金利息收进
=717439.80+3587.20
=721027.00元
2、计算年总费用
〔1〕治理费：指对出租房屋进行的必要治理所需的费用。

按年租金收进的3%计取，那么：
治理费＝年租金×3%=×3%=21523.19元
〔2〕维修费：是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，行业惯例按建筑物重置价格的2%计取。

1栋6层为2004年建，建筑结构为框架结构，依据估价人员实地查勘和对当地建筑工程造价调查、咨询猎取的信息资料，确定其房屋重置价格为1000元/平方米，那么：
维修费＝房屋重置价格×2%=1000××2%=34163.80元
〔3〕保险费：是指房产所有人为使自己的房产防止意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格乘以保险费率0.2%计算，那么
保险费=房屋重置价格×0.2%
=1000××0.2%
=3416.38元
〔4〕税费：是指房产所有人按有关向税务机关缴纳的房产税和营业税等。

依据税法及当地税务部门资料，房屋出租应纳营业税、教育附加、都市建设维护税、防洪保安费，税费总计为％。

税金＝年租金×税率=717439.80×%=40535.35元
〔5〕年总费用=治理费+维修费+保险费+税费
=21523.19+34163.80+3416.38+40535.35
=99638.72元
3、计算房地产年纯收益
房地产年纯收益=年总收益-年总费用
=721027.00-99638.72
=8元
4、计算房地产总价值
〔1〕确定收益年限：估价对象房屋剩余使用年限为43年，土地剩余年限为37.8年，故确定估价的收益年限为年。

〔2〕确定酬劳率：酬劳率是使用收益法评估的一个重要因素，本次估价采纳平安利率加风险调整法确定酬劳率。

按于估价时点中国人民银行公布的一年期存款利率，平安利率确定为 3.00%；并依据碍事估价对象房地产的社会经济环境等因素确定风险高速值范围大小，最终确定酬劳率为6%。

〔3〕确定收益逐年递增比率：通过对同类物业用房的租赁市场调查，在今后的收益年限内，市场租赁价格仍有上涨空间，本次确定估价对象的客瞧收益逐年递增比率为0.5%。

那么：
房地产总价值=a/(r-g)*[1-(1+g)ⁿ/(1+r)ⁿ]
=621388.28/(6%-0.5%)×[1-(1+0.5%)/(1+6%)]
=9790265.74元
5、计算房地产单价
房地产单价=房地产总价值÷建筑面积
=
=5731元/平方米
〔二〕1栋3-2
1、计算年总收益
调查估价对象所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地总收益的平均费用，确定1栋3-2房屋出租的客瞧月租金为50元/平方米。

依据托付方提供的资料及估价人员实地查瞧、调查资料，1栋3-2的建筑面积平方米，有效出租面积比率为100%，房屋出租率为100%，那么：
年租金收进=月租金×12×建筑面积×有效出租面积比率×出租率
=50×12××100%×100%
=699498.00元
〔2〕年押金利息收进
出租押金一般按两个月租金交纳，估价基准日时中国人民银行公布的一年期〔含一年〕存款利率3.00%，无利息税，那么：
年押金利息收进=月租金×2×建筑面积×利率
=50×2××3.00%
=3497.49元
〔3〕年总收益=年租金收进+年押金利息收进
=699498.00+3497.49
=702995.49元
2、计算年总费用
〔1〕治理费：指对出租房屋进行的必要治理所需的费用。

按年租金收进的3%计取，那么：
治理费＝年租金×3%=699498.00×3%=20984.94元
〔2〕维修费：是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，行业惯例按建筑物重置价格的2%计取。

估价对象为2004年建，建筑结构为框架结构，依据估价人员实地查勘和对当地建筑工程造价调查、咨询猎取的信息资料，确定其房屋重置价格为1000元/平方米，那么：
维修费＝房屋重置价格×2%=1000××2%=23316.60元
〔3〕保险费：是指房产所有人为使自己的房产防止意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格乘以保险费率0.2%计算，那么
保险费=房屋重置价格×0.2%
=1000××0.2%
=2331.66元
〔4〕税费：是指房产所有人按有关向税务机关缴纳的房产税和营业税等。

依据税法及当地税务部门资料，房屋出租应纳营业税、教育附加、都市建设维护税、防洪保安费，税费总计为5.65％。

税金＝年租金×税率=699498.00×%=39521.64元
〔5〕年总费用=治理费+维修费+保险费+税费
=20984.94+23316.60+2331.66+39521.64
=86154.84元
3、计算房地产年纯收益
房地产年纯收益=年总收益-年总费用
=702995.49-86154.84
=616840.65元
4、计算房地产总价值
〔1〕确定收益年限：估价对象房屋剩余使用年限为43年，土地剩余年限为37.8年，故确定估价的收益年限为年。

〔2〕确定酬劳率：酬劳率是使用收益法评估的一个重要因素，本次估价采纳平安
利率加风险调整法确定酬劳率。

按于估价时点中国人民银行公布的一年期存款利率，平安利率确定为 3.00%；并依据碍事估价对象房地产的社会经济环境等因素确定风险高速值范围大小，最终确定酬劳率为6%。

〔3〕确定收益逐年递增比率：通过对同类物业用房的租赁市场调查，在今后的收益年限内，市场租赁价格仍有上涨空间，本次确定估价对象的客瞧收益逐年递增比率为0.5%。

那么：
房地产总价值=a/(r-g)*[1-(1+g)ⁿ/(1+r)ⁿ]
=616840.65/(6%-0.5%)×[1-(1+0.5%)/(1+6%)]
=9718615.68元
5、计算房地产单价
房地产单价=房地产总价值÷建筑面积
=
=8336元/平方米
〔三〕3栋2-1
1、计算年总收益
调查估价对象所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地总收益的平均费用，确定3栋2-1房屋出租的客瞧月租金为70元/平方米。

依据托付方提供的资料及估价人员实地查瞧、调查资料，3栋2-1的建筑面积平方米，有效出租面积比率为100%，房屋出租率为100%，那么：
年租金收进=月租金×12×建筑面积×有效出租面积比率×出租率
=70×12××100%×100%
=613124.40元
〔2〕年押金利息收进
出租押金一般按两个月租金交纳，估价基准日时中国人民银行公布的一年期〔含一年〕存款利率3.00%，无利息税，那么：
年押金利息收进=月租金×2×建筑面积×利率
=70×2××3.00%
=3065.62元
〔3〕年总收益=年租金收进+年押金利息收进
=613124.40+3065.62
=616190.02元
2、计算年总费用
〔1〕治理费：指对出租房屋进行的必要治理所需的费用。

按年租金收进的3%计取，那么：
治理费＝年租金×3%=613124.40×3%=18393.73元
〔2〕维修费：是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，行业惯例按建筑物重置价格的2%计取。

估价对象为2004年建，建筑结构为框架结构，依据估价人员实地查勘和对当地建筑工程造价调查、咨询猎取的信息资料，确定其房屋重置价格为1000元/平方米，那么：
维修费＝房屋重置价格×2%=1000××2%=14598.20元
〔3〕保险费：是指房产所有人为使自己的房产防止意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格乘以保险费率0.2%计算，那么
保险费=房屋重置价格×0.2%
=1000××0.2%
=1459.82元
〔4〕税费：是指房产所有人按有关向税务机关缴纳的房产税和营业税等。

依据税法及当地税务部门资料，房屋出租应纳营业税、教育附加、都市建设维护税、防洪保安费，税费总计为5.65％。

税金＝年租金×税率=613124.40×%=34641.53元
〔5〕年总费用=治理费+维修费+保险费+税费
=18393.73+14598.20+1459.82+34641.53
=69093.28元
3、计算房地产年纯收益
房地产年纯收益=年总收益-年总费用
=616190.02-69093.28
=547096.74元
4、计算房地产总价值
〔1〕确定收益年限：估价对象房屋剩余使用年限为43年，土地剩余年限为37.8年，故确定估价的收益年限为年。

〔2〕确定酬劳率：酬劳率是使用收益法评估的一个重要因素，本次估价采纳平安利率加风险调整法确定酬劳率。

按于估价时点中国人民银行公布的一年期存款利率，
平安利率确定为 3.00%；并依据碍事估价对象房地产的社会经济环境等因素确定风险高速值范围大小，最终确定酬劳率为6%。

〔3〕确定收益逐年递增比率：通过对同类物业用房的租赁市场调查，在今后的收益年限内，市场租赁价格仍有上涨空间，本次确定估价对象的客瞧收益逐年递增比率为0.5%。

那么：
房地产总价值=a/(r-g)*[1-(1+g)ⁿ/(1+r)ⁿ]
=547096.74/(6%-0.5%)×[1-(1+0.5%)/(1+6%)]
=8619767.45元
5、计算房地产单价
房地产单价=房地产总价值÷建筑面积
=
=11809元/平方米
七、估价结果
估价人员遵循科学、公正、客瞧、合理的估价原那么，按照国家的技术标准和估价程序，针对估价对象及其周边地区的房地产市场现状，在对估价对象进行具体勘察、并认真分析现有资料的根底上，采纳市场比立法进行估价，通过周密细致的测算，并结合估价师的专业经验，综合评估出待估房地产在全部假设和限制条件下、于估价时点的公开市价。

结果如下：
八、估价人员签章
房地产估价师资格证书号
4520040053
4520070030
九、估价作业日期：二0一一年三月二十日至二0一一年三月二十一日
十、估价报告应用的有效期：本估价报告自评估完成之日起有效期限为壹年，即从二0一一年三月二十一日至二0一二年三月二十日止。

广西中实房地产评估参谋
二0一一年三月二十一日。