2019年商业地产营销策划方案

2019年商业地产营销策划方案
××商业城营销企划方案
前言
在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。

××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。

××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。

本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000
余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。

项目总投资约1 800万元。

经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。

根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。

一、项目营销总体策略
营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。

概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个
鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。

二、项目营销目标方针
根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。

1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。

2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。

3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。

4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。

5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。

三、销售目标及目标分解
1. 销售（招商）目标
××商业城的可销售面积如表8-3所示。

表8-3 ××商业城的可销售面积说明表
建筑结构层数可售面积
主题商场 2.5层约7 000平方米
塔楼住宅4层，约40户约6 500平方米
招商商场 2.5层约8 500平方米
2. 销售目标分解
××商业城的销售目标如表8-4所示。

表8-4 ××商业城的销售目标计划
销售阶段建筑结构销售目标百分比
内部认购和开盘期内1．主题商场销售2 800平方米4%
2．主题商场招商招租1 000平方米12%
强销期 1．主题商场销售2 800平方米40%
2．主题商场招商招租3 000平方米35%
销售巩固期1．主题商场销售1 400平方米20%
2．主题商场招商招租4 500平方米53%
四、营销阶段计划
根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。

表8-5 营销各阶段工作任务一览表
营销阶段营销任务
蓄势导入期
（拟在开盘前两个月）1．完成销售前期的所有准备工作
2．向公众阐述“休闲式商业地产”的独特概念以及“财富商铺，稳定回报”的投资理念
3．联合媒体和周边开发商进行区域造势，吸引眼球关注本项目
4．树立本项目作为城市北部开发区中心的现代化休闲商业的形象定位
强势推广期
（开盘后三个月）1．继续不断强化本项目的财富商业地产的投资理念
2．围绕项目的商业地产概念和理念，系统展示本项目的特点
3．强调本项目的系列优势资源和巨大升值空间，为投资者做出理性诉求
形象展示期
（开盘三月到半年）1．做好工程形象和管理服务形象的良好展示
2．举办针对目标客户的系列培训讲座及其他与商业地
产、休闲购物的宣传和促销活动
3．做好商业经营的招商工作
销售扫尾期（开盘一年）此阶段主要以客户服务和招商活动促销为主，把“财富商业地产”和“休闲购物”的概念以及“商业地产投资是财富的摇篮”的理念在各种服务和活动中得到进一步演绎和体现。

另外要妥善处理尾盘价格策略
五、项目销售时机及价格
为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。

（一）项目入市时机及姿态
1．入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在2008年5月份房交会期间开盘（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮；在国庆节、2008年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。

2．入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。

（二）价格定位及价格策略
1．价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。

2．价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平
方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。

3．价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。

六、宣传策略及媒介组合
（一）宣传策略主题
1．个性特色：“××商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。

2．区位交通：本项目地处××广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。

3．增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。

（二）宣传媒介组合
1．开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。

2．开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配
以相关杂志、直邮广告等形式。

3．开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招
各类公文写作技巧五篇
一、标题结构的严谨之美
一则公文标题，如同一个人一般，同样要结构完整、功能齐全、符合语法规范，既不能“缺胳膊少腿”，也不能“随机组装”、变换位置，一是一、二是二，没有可商量的余地和任意变通的空间。

关于公文标题的结构，2012年7月1日起施行的《党政机关公文处理工作条例》（以下简称《条例》）作出了明确规定：公文标题“由发文机关名称、事由和文种组成”，要求三要素必须兼具，不得随意省略成分，以标明由谁发文、为什么发文和用什么文种发文。

严格来讲，除了这三个实词性元素，还包括两个虚词性元素，即发文机关名称和事由之间的连接介词“关于”、事由和文种之间的结构助词“的”。

一般而言，这五个元素的顺序不能调换，要严格按照“发文机关名称+关于+事由+的+文种”的总体结构和规范格式进行排布。

例如，《××集团有限公司免征城镇土地使用税的请示》，不能缺省介词“关于”，应改为《××集团有限公司关于免征城镇土地使用税的请示》；又如，《关于××集团有限公司推行全员健身活动的通知》，其中发文机关是“××集团有限公司”，不能挪位至介词“关于”之后，应改为《××集团有限公司关于推行全员健身活动的通知》；再如，《××集团有限公司表彰决定》尽管标题三要素兼有，但要素之间缺少连接词，且事由未作具体说明，不能笼统用“表彰”二字概括，应改为《××集团有限公司关于表彰××××的决定》。

二、标题语言的简约之美
公文标题的简约之美主要反映在标题语言的简明扼要、精约简省。

一方面，要尽量使用简单好记、通俗易懂的词语，方便阅读者记忆或转述，切忌冗长拖沓、晦涩难懂。

一般来讲，公文标题以不超过三行为宜，如果字数确实过多，可以根据文件的主要内容、关键性词语等作合理简化。

例如，《××集团有限公司关于印发××同志在公司首届二次职工代表大会上的工作报告及关于公司首届二次职工代表大会的决议和关于加强司务公开工作的意见的通知》，这则标题包括三个被印发文件的标题，看起来相当繁冗、复杂，对此可采取概述法，将印发文件名称概括统称为“公司首届二次职工代表大会三个文件”，瘦身成“《××集团有限公司关于印发公司首届二次职工代表大会三个文件的通知》”，如此则容易记住、便于传达，给人的感觉就不一样了。

三、标题表述的精准之美
这里的“精准之美”，其一是事由表述的精准性。

公文标题中的“事由”应与内容高度相符、契合，要通过准确提炼，全面、清楚地反映出公文的主旨，避免出现事由概括不准、表意不清而引起歧义、费解甚至误解等问题。

要使阅文者通过标题即可了解发文机关的行文目的，以及公文的基本精神和中心内容，从而提高公文阅读和流转的效率。

例如，《××大学关于土地问题的请示》这则标题便让人无法从字面上获取关键信息，是单位想申请划拨用地还是转让现有土地，是解决校舍用地面积不足问题还是协调土地权属纠纷问题？属于典型的表意含糊，阅文者只能通读文件后才能得知发文机关请示的真正意图。

特别是若出现同一单位需要在同一问题上多次发文的情况，不论是对发文单位还是收文单位，都会造成公文收发办理、档案查找借阅等多个环节的不便或麻烦。

公司标题事由表述精准、到位的重要性，由此可见一斑。

四、标题外观的规范之美
除了标题结构的严谨之美、标题语言的简约之美、标题表述的精准之美，公文标题还要讲究外观形式的规范之美。

一直以来，国家党、政、军等各类机关都对公文标题的美观性做了相应的要求。

如2000年版《国家行政机关公文格式》规定公文标题的位置在“红色反线下空2行，用2号小标宋体字，可分一行或多行居中排布；回行时，要做到词意完整，排列对称，间距恰当”，2012年版《党政机关公文格式》则进一步提出“回行时，要做到词意完整，排列对称，长短适宜，间距恰当，标题排列应当使用梯形或菱形”。