怀化市城区土地定级与基准地价

怀化市城区土地定级与基准地价
更新成果
（摘要）
怀化市国土资源局
怀化大地土地评估有限责任公司
湖南师范大学资源与环境科学学院
二○一三年十一月
目录
一、土地定级与基准地价更新的必要性 (1)
二、土地定级与基准地价更新的地域范围及期日 (2)
三、土地定级与基准地价更新的主要依据 (3)
四、土地定级与基准地价更新的工作步骤 (5)
五、土地级别更新 (8)
六、基准地价更新 (18)
七、宗地地价修正体系更新 (33)
八、基准地价成果分析 (34)
九、主要成果 (38)
一、土地定级与基准地价更新的必要性
1、是适应社会经济和房地产市场快速发展的需要
中华人民共和国行业标准《城镇土地估价规程》规定，凡是原有基准地价成果使用两年或有社会经济条件发生变化的，都要对基准地价成果进行全面或局部评定，更新原成果。

怀化市城区上轮土地定级与基准地价成果是2009年8月21日由怀化市人民政府公布实施的，至今历时四年。

在此期间，怀化市城区房地产市场发生了巨大的变化，目前土地市场价格已有大幅度的提升。

2012年怀化市中心城区普通商品住房用地招拍挂出让均价达到了1399元/平方米，比2009年的579元/平方米翻了一番，也远远超过了上轮成果的一级住宅基准地价740元/平方米。

由此可见，随着社会经济和房地产市场的快速发展，怀化市城区上轮基准地价已与当前市场地价水平不相协调，亟待更新。

2、是适应城市建设用地规模扩大、城市土地质量空间格局变化的需要
上轮土地定级范围是根据《怀化市土地利用总体规划（2006—2020年）》确定的建设用地规划区范围、《怀化市城市总体规划（2007—2020）》确定的近期建设规划区范围等综合确定的。

但2013年怀化市人民政府对鹤城区土地利用总体规划进行了修改，中心城区建设用地面积由原来的68.25平方公里增加到86.39平方公里，城市建设用地规模明显扩大。

此外，随着沪昆高铁车站和经济开发区的建设、
市政府搬迁，怀化市中心城区功能区划和经济格局发生了明显变化，部分区域（如湖天和紫东新区）土地区位条件、商业繁华度、人口集聚度、综合配套等影响因素也随之发生了重大变化，原有的土地级别和基准地价水平已不能真实反映城市土地质量空间分异规律，亟待更新。

3、是适应土地政策与市场环境不断变化的需要
基准地价是政府土地宏观调控的重要手段，政府可以通过基准地价对土地利用、流动进行引导。

自上轮基准地价成果实施以来，国土资源部先后下发了《关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发〔2008〕308号）、《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）、《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发[2009]101号）、《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34号）等文件，湖南省人民政府出台了《湖南省征地补偿标准(2012年修订)》。

国土资源部和省政府上述新的政策和标准陆续出台，对怀化市城区房地产和土地市场发展都产生了很大的影响，政策和市场环境的变化使上轮基准地价成果的调控功能受到了明显的制约和影响，不能满足宏观调控的需要，亟待开展新一轮基准地价成果更新。

二、土地定级与基准地价更新的地域范围及期日
依据《怀化市鹤城区土地利用总体规划（2006-2020年）》（2013年修改）确定的中心城区允许建设用地和有条件建设用地范围，并与
《怀化市城市总体规划（2007—2020）》确定的城市规划区范围相衔接，本次土地定级与基准地价更新的地域范围东起绕城高速公路东段，西至钟坡山东麓，北起绕城高速公路北段，南至绕城线南段及三角滩水电站，总面积120.35平方公里（不含河流水面面积）。

土地定级与基准地价更新期日为2013年7月1日。

三、土地定级与基准地价更新的主要依据
（一）法规、政策依据
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
3、《全国工业用地出让最低价标准》（国土资发〔2006〕307号）
4、《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发〔2008〕308号）
5、《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）
6、《湖南省国土资源厅办公室关于全面建立全省城镇基准地价体系的通知》（湘国土资办发[2006]90号）
7、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）
8、《国土资源部、监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发[2009]101号）
9、《湖南省征地补偿标准》(2012年修订)
10、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）
11、《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34号）
12、《国土资源部、国家发展和改革委员会、工业和信息化部、监察部、环境保护部、住房城乡建设部、交通运输部、铁道部、水利部、国家能源局关于进一步加强和改进国家和省级重点项目建设用地服务和监管的通知》（国土资发[2010]87号）
13、《国土资源部住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发[2010]151号）
14、国家、省、市有关土地管理和土地定级估价的其它法规、政策
（二）技术依据
1、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18508-2001）
2、《城镇土地估价规程》(GB/T 18507-2001)
3、《地籍调查规程》（TD/T 1001-2012）
4、《城市地价动态监测技术规范》(TD/T 1009-2007)
5、《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）
6、《国土资源部及湖南省国土资源厅关于城镇基准地价更新和平衡的工作和技术方案》
（三）资料依据
1、土地市场资料（2008-2012）
2、土地利用现状资料（2012年）
3、城市规划资料
4、原怀化市土地定级估价资料
5、怀化市社会经济现状资料（2008-2012）
四、土地定级与基准地价更新的工作步骤
（一）准备阶段（2013年4月1日—4月30日）
准备阶段的主要工作是：
1、成立土地定级与基准地价更新领导小组和技术小组
为保证土地定级和基准地价更新工作的顺利进行，市人民政府成立了以主管副市长为组长，国土、物价、财政、规划、房地产、城建等部门参加的基准地价成果更新领导小组，对该项工作起领导和协调作用。

成立了怀化市国土资源局、怀化大地土地评估有限责任公司、湖南师范大学资源与环境科学学院等单位有关技术人员参加的技术小组，负责该项任务的技术工作。

技术小组对原土地定级估价成果进行了深入的分析与研究，确定了本次土地定级与基准地价成果更新应解决的主要问题，并在此基础上确定了土地定级与基准地价更新的技术路线和技术方法，制定了土地定级与基准地价成果更新的技术方案和实施方案。

2、制定调查方案
在收集相关基础资料和实地预察的基础上，划分调查区域，制定调查技术规范，设计并印制调查表格，准备工作底图。

本次土地定级
与基准地价更新的基本工作底图采用1:10000的怀化市地形图。

在确定土地级别界限时还参考地籍图（1∶500）、城市交通旅游图、分区规划图及详细规划图等。

3、培训调查人员
本次土地定级和基准地价更新的调查任务，由课题组成员和湖南师范大学资源与环境学院土地资源管理专业的研究生共同完成，参与调查的人员30余人。

为了统一调查口径，保证调查质量，调查前对参与调查的人员进行了专门培训，学习土地定级与基准地价更新的有关理论与实务，学习调查方法与技巧，并在长沙市城区进行了2天的预调查。

（二）资料的收集与整理（2013年5月1日—6月15日）
1、外业调查
根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》的规定和怀化市的实际情况，定级资料主要调查收集了繁华程度、道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、基础设施完善度、公用设施完备度、环境质量优劣度、自然条件优劣度、人口状况、产业集聚规模、城市规划等方面的资料，估价资料主要调查收集了房屋出租、商品房出售、房屋买卖、土地出让、土地转让、征地拆迁等地价样点资料与房屋重置价格、房地产税费项目及标准、房地产开发成本、物价指数等地价相关资料。

资料调查采用部门收集和实地抽样调查相结合的方法进行，调查资料要求在图上标注其位置，图表保持统一。

2、内业整理
将收集的资料进行归类和统一编号，通过数字化仪和键盘将图形和属性资料输入城市土地定级及基准地价动态更新信息系统，分别建立怀化市城市土地定级与基准地价更新图形库和属性数据库。

（三）土地定级更新（2013年6月16日—7月20日）
土地定级更新采用综合定级和分类定级相结合的方法，分二步到位：第一步，从地价影响因素入手，在单因素评价的基础上，采用多因素赋权加和法分别计算综合定级和商服、住宅、工业用地定级的评价总分值，并初步划分相应的土地级别；第二步，经市场交易价格验证和实地验证后，确定最终土地级别界线，并量算级别面积。

通过土地级别划分，从宏观上把握市区地价分布规律和变动趋势，为分类基准地价评估奠定基础。

（四）基准地价更新（2013年7月21日—9月15日）
首先，根据城市规划及土地利用现状与变化趋势的要求，确定基准地价的内涵；第二，采用收益还原法、剩余法、市场比较法及成本逼近法等估价方法计算样点地价，并将其修正到基准地价内涵状态；第三，对样点地价进行同一性检验、总体分布类型检验及精度检验，剔除异常值；第四，以样点地价的实际测算结果为基准，并考虑政府的地价管理政策和区域地价平衡，确定基准地价。

（五）宗地地价修正体系更新（2013年9月16日—9月30日）宗地地价修正体系建立，主要根据替代原理，建立级别基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系和修正因素系数体系。

具体操作时，采用以市场地价资料编制修正系数表的途径，分四步到位：首
先按商服、住宅、工业用地分别选择地价影响因素；然后根据市场地价资料的统计分析确定修正幅度值；再通过因素的相关分析，确定各修正因素的作用程度；最后根据各因素的作用强度分解总修正幅度，按优、较优、一般、较劣、劣五个档次确定各种地价标准下的因素修正系数，并编制对应的修正因素条件指数说明表。

（六）成果整理与验收（2013年10月1日—11月30日）
编写土地定级与基准地价更新技术报告和工作报告，编制土地定级与基准地价更新有关图件，并对所形成成果在征求意见的基础上进行修改完善，报上级主管部门验收。

（七）成果应用（2013年12月1日—）
将验收合格的成果提请市政府公布实施，交付使用。

五、土地级别更新
（一）定级的技术路线
怀化市城区土地定级基本思路是以《城镇土地分等定级规程》为依据，在充分分析怀化市城区土地时空特点的基础上，采用“以多因素综合评价法为主，市场交易资料分析法进行验证”的技术途径，运用“土地定级与基准地价动态更新系统”对城区土地进行综合定级和分类定级。

其具体技术路线为：以50米×50米网格为定级单元，以定级因素对定级单元的作用程度确定单元分值，以定级单元总分值的高低初步划分土地级别；经市场交易价格验证和实地验证后，对土地级别的范围和边界进行修订调整，最终确定土地级别。

（二）定级的工作程序
怀化市城区土地定级在充分遵循《城镇土地分等定级规程》的前提下，依据所采用的计算机辅助定级和分类定级的特点及要求，工作程序如下：
1、编写定级任务书，配置计算机软、硬件，准备工作底图和调查表格。

2、从地价影响因素入手，分别建立土地综合定级、商服用地定级、住宅用地定级和工业用地定级的定级因素体系，确定各因素的权重。

3、收集各类因素、因子的数据和资料，并经整理、分析按实地位置标注于工作底图上。

4、按照各定级因素的分布变化规律，计算各因素的规模指数、功能分和影响距离。

5、采用数字化仪和键盘录入，将定级因素因子数据与图形输入计算机，并通过图形编辑、表格编辑将净化后的数据装入数据库。

6、在系统软件的支持下，经过栅格化、点线面扩散、区域赋值、因子（因素）复合等空间数据处理过程，得到各定级单元的因子、因素作用分值及单元总分。

7、按单元总分频率分布状况确定土地分级的总分值区间，初步划分土地级别；经市场交易价格验证、实地调研，在充分征求熟悉当地情况的有关领导、专家意见的基础上，对土地级别的范围和边界进行修订调整，最终确定土地级别。

8、量算各级土地面积，编绘土地级别图，编写土地定级报告。

（三）定级的指标体系与权重
以《城镇土地分等定级规程》为基本依据，按定级因素选择的原则和对定级因素的分析，结合怀化市的实际情况，分别建立了怀化市城区土地综合定级、商业用地定级、住宅用地定级和工业用地定级的因素层次体系，并采用特尔菲法确定各因素权重，结果分别见表1、表2、表3、表4。

表1 怀化市商服用地定级因素因子权重
表2 怀化市住宅用地定级因素因子权重
表3 怀化工业用地定级因素因子权重
表4 怀化市综合定级因素因子权重
（四）定级结果
遵循综合分析原则、主导因素原则、定性与定量相结合的原则及土地收益差异原则，以深圳凯立德公司开发的土地定级与基准地价动态更新系统为技术支撑，通过对繁华程度、交通条件、基本设施状况、
环境条件、人口状况等定级因素的综合分析，依据怀化市城区土地质量空间分异的基本规律，采用综合定级和分类定级相结合的方法，对怀化市城区土地级别进行更新。

商服、住宅、工业用地划分为6、5、5个土地级别，综合定级划分为6个级别。

各级别范围及面积如表5～12。

注：级别范围需结合级别图确定
表6 怀化市城区住宅用地级别分布范围
注：级别范围需结合级别图确定
表7 怀化市城区工业用地级别分布范围
注：级别范围需结合级别图确定
表8 怀化市城区综合定级级别分布范围
注：级别范围需结合级别图确定
表9 怀化市城区商业用地级别面积及比例
表10 怀化市城区住宅用地级别面积及比例
表11 怀化市城区工业用地级别面积及比例
表12 怀化市城区综合定级级别面积及比例
六、基准地价更新
（一）技术途径
根据《城镇土地估价规程》的规定，基准地价更新的技术途径有：（1）以土地定级（或均质地域）为基础，以市场交易价格资料为依据，更新基准地价；（2）以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价；（3）以土地定级（或均质地域）为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。

鉴于怀化市本次土地定级与基准地价更新采用了深圳凯立德公司开发的“土地定级与基准地价动态更新系统”，土地定级的信息化水平和科学性有了较大的提高，在经济发展逐步加速和实施城市经营战略的大背景下，怀化市土地市场有了一定的发育，但尚未建立有效的地价指数系统的实际情况，本次基准地价更新采用第一条技术途径，即以土地定级为基础，以市场交易价格资料为依据，更新基准地价。

（二）基准地价的内涵
基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下，不同级别或不同均质地域的土地，按照商服、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权的区域平均价格。

其基本内涵包括：①设定土地级别或均质地域的平均土地价格；②设定时间的土地价格；③设定用途的土地价格；④设定权利状态（指完整出让土地使用权）下的土地价格；⑤法定最高出让年期的土地价格；
⑥设定容积率（通常为区域平均容积率）下的土地价格；⑦设定开发程度下的土地价格；⑧对商服路线价还应是一定深度上的土地价格。

针对怀化市城区的实际情况，本次基准地价更新所对应的地价内涵如表13、14和15所示。

表中内涵深度从道路红线起算，具体深
度根据典型街道的临街商业门面及出让宗地进深的众数确定。

表中“五通”是指通上水、通下水、通路、通电和通讯，“一平”是指土地平整。

表中内涵容积率主要根据区域现状平均容积率确定。

表13 怀化市城区商服用地基准地价内涵
表14 怀化市城区住宅用地基准地价内涵
表15 怀化市城区工业用地基准地价内涵
表16 怀化市土地评估用地分类及参照表
（三）基准地价的表达方式
基准地价可分为综合基准地价、分类基准地价和分区基准地价。

按其成果表达方式又可分为点状、线状和面状三种基准地价。

各基准地价表达方式之间的关系如图1所示。

综合考虑各类用地的特点及不同基准地价表达方式的优缺点，结合怀化市城区的实际情况，本次基准地价更新，商服用地采用区段价、区片价和级别价表示，住宅和工业用地则采用级别价为主要表达方式。

图1 基准地价表达方式框图
（四）基准地价的测算与确定
各类用地的基准地价测算方式如下：（1）根据房地出租资料，采用租金剥离法测算商服用地基准地价；（2）根据商品房交易资料和房屋买卖资料，采用剩余法、契价测算法及数理模型评估住宅用地基准地价；（3）根据征地拆迁及土地开发资料，以成本逼近法对外围地区工业用地作成本控制，再根据工业用地基准地价的变化规律，利用数理模型测算工业用地地价。

本次基准地价更新共收集各类样点2989个，其中房屋租赁样点2006个（有效样点1833个），商品房出售和房屋买卖样点123个，土地出让、转让样点837个，征地拆迁样地23个。

各类用地、各级
别的具体地价水平以样点地价的实际测算结果为基准，并考虑全省地价水平的平衡及政府的土地管理政策、与现行基准地价成果有机衔接等因素综合确定。

对商服用地，同时评估了145个区段和53个区片的基准地价（如表17、表20）。

工业用地和住宅用地的测算结果见表18、19。

表17 怀化市城区商服基准地价表（元/平方米）
表18 怀化市城区住宅用地基准地价表（元/平方米）
表19 怀化市城区工业用地基准地价表（元/平方米）
表20 怀化市城区商业用地区段（片）价表（元/平方米）
七、宗地地价修正体系更新
遵循科学、实用、简明和便于操作的原则，本次土地价格调查分修正系数表和其它单项修正建立宗地地价修正体系。

（一）修正系数表及影响因素指标说明表的更新
修正系数表内因素涉及除其它单项修正因素以外的影响地价的主要区域因素和个别因素。

同时，由于商业用地基准地价系数修正法的修正基准采用区段价和区片价，故其修正因素应重点考虑区段（片）内的微观区位因素及宗地个别因素；住宅用地和工业用地的修正基准采用级别价，其修正因素应全面考虑宗地个别因素与级内区域因素的差异。

建立宗地地价修正系数表和因素指标说明表的步骤为：首先分析造成宗地地价差异的原因，并在此基础上选取若干个能反映这种差
别的修正因素，采用层次分析法确定各修正因素的权重值（Wi）。

其次，根据有效样点地价与基准地价的差值确定上调、下调最大幅度（F1、F2）及各因素修正幅度（F1Wi、F2Wi）。

最后，量化所有因素的标准即可得到修正系数及因素指标说明表。

（二）其它单项修正
其它单项修正的因素依据基准地价内涵涉及的因素及某些特殊因素确定。

主要包括土地深度、容积率、使用年期、估价期日、开发程度、街角地及宗地位置偏向度修正等。

八、基准地价成果分析
（一）与上轮基准地价成果比较
考虑到两轮基准地价内涵的差异性和地价水平的可比性，我们对上轮基准地价成果进行了内涵修正，并以此为基础进行对比分析（见表21）。

从两轮基准地价对比情况来看：（1）商服、住宅、工业用地基准地价年均增长率均呈现由城市中心区向外围逐级增大的趋势，其中商服用地表现最为突出。

其原因主要有两个方面：一是近几年城市外围区域逐步成为的主战场，土地供应量大，开发商竞争也最为激烈，供求两旺的态势促使城市外围地价快速增长，而城市中心区土地供应量少，限制因素也多，竞争远不如外围激烈，地价涨势平稳。

2012年怀化市湖天区和城东区商品房销量同比分别增长了87.98%、76.04%，远远高于城中区商品房销量的增长率13.27%。

二是城市中心区地价高，基数大，自然表现出绝对增长量大，而相对增长量小的
特点。

如一级商服用地基准地价增长绝对量为1889元/平方米，其相对量年均增长率仅9.37%；相反，六级商服用地基准地价增长绝对量仅538元/平方米，但其相对量年均增长率达19.78%。

（2）商服、住宅、工业用地基准地价增长速度与GDP、固定资产投资、消费品零售总额、城镇居民人均可支配收入等主要社会经济发展指标基本协调。

根据表21和表22的测算数据，商服、住宅、工业用地各级别基准地价年均环比增长率的均值均低于同期GDP、固定资产投资、消费品零售总额及城镇居民人均可支配收入的年均环比增长率。

由此判断，怀化市城区2008-2013年基准地价增长速度总体上是合理的，既能体现投资和消费的拉动作用，又未超出宏观经济调控范围和城镇居民承受能力，符合社会经济发展的目标和要求。

表21 怀化市城区2008年和2013年基准地价成果对比情况（元/平方米）
注：表中2008年商服和住宅基准地价是进行了容积率修正后的值，其对应的内涵容积与2013年基准地价内涵容积率一致。

表22 怀化市城区2008年和2012年主要经济指标对比情况
（二）与周边城市基准地价成果比较
为了衡量怀化市城区基准地价水平的区域协调性，我们选择了周边的湘潭市、邵阳市、张家界城区的基准地价成果进行横向对比分析（如表23）。

与周围城市基准地价成果的比较，怀化市城区基准地价水平高于邵阳市和张家界，低于湘潭市，与对应的城市建成规模、GDP总值、人均GDP、固定资产投资总额、社会消费品零售总额、社会消费品零售总额、城镇人均可支配收入等主要社会经济指标综合排序一致（如表24）。

因此，从区域协调的角度来讲，怀化市城区本轮基准地价成果是合理的，符合区域经济社会平衡发展的要求。