世联新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议
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占地153亩，在曲江片区属于中等规模 目前周边无强势资源，西、北、南方向楼盘档次不 高，地块东侧为空地
世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
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本项目面临的四大机会
•机会 1
•机会 2
•资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财 富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向 好
•曲江作为西安唯一的城市豪宅片区，已经确立 其富人区地位
•2
金地南湖项 目总建面预计 为100万㎡， 具有各种物业 类型，定位于 中高档的高尚 居住区
•3
金地芙 蓉湖畔总 建面19万 ㎡，容积 率1.35， 定位相对 高端
•4
中海项目总建 面为135万㎡， 目前预计别墅 区面积为16.2 万㎡，是综合 性的大规模高 尚居住区
本项目论 规模、品牌 都逊色于竞 争对手，寻 求差异化成 为竞争关键。
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世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
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本项目定位思考的关键点
•关键 1
•如何抓住市场大势向好的机会，最大化地利用 曲江的富人区地位及地段价值升迁的利好？
•关键 2
•如何形成差异化，应对金地、中海、融侨等品 牌开发商优势地段项目的竞争？
•关键 3
•如何摆脱现阶段周边项目中低端形象的影响， 突破片区的价格瓶颈，实现项目的高溢价？
长安秦岭
曲江
自然景观资源为主
休闲度假/生活区 •曲江位于城
位于城市边缘
市豪宅的价
值体系，竞
人文景观资源为主 争优势明显
观光旅游区
临近主城区
•车程1.5小时 •秦岭
•市场产品以大为 美，以豪为美， 规划呆板，精细 不足，配套欠缺， 品质感有限
➢ 单体规划以行列式布局为主，建筑密度过高； ➢ 景观园林主题不鲜明，欠缺软景、层次感，精细化不足； ➢ 建筑外观缺乏创新，外立面粗糙，品质感差； ➢ 户型设计浪费大量空间，人性化不足，实用性较差； ➢ 内部缺乏配套，且档次不高，难以满足顶端客户的需求。
世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
在区域市场，从与金地、中海、融侨的差 异化看，定位高端应是本项目的主要方向
物业类型 户型面积 面积比
独栋别墅 500 4套
300-350 10% 联排别墅
280-300 10%
层数 2.5层 2.5层 3层
竞争对手定位覆盖了 高端市场的各个层级， 但定位越偏向中档，面 临的竞争将越激烈。
世联-新鸿基曲江项目整 体定位物业发展建议
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2020/11/1
世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
项目定位审视
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世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
项目限制性条件
占地面积 153.149亩 容积率 ≤1.8 覆盖率 ≤ 30%
本项目属二线省会城市、新兴高档居住区 非核心地段、无强势景观资源的中等规模 项目
•大雁塔 •旅游区
•中海国际社区
•海洋馆
•大唐芙蓉园
•金地芙蓉湖畔
•爱情谷
•曲江池公园
•金地南湖项目
•本项目
世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
•机会四
西安曲江的低密度市场充满机会，高端的 低密度市场存在巨大空缺
板块
总结
定位
•航天御苑价格变化
•未央 •车程小时
•主城区 •车程半小时 •曲江
城北未央 湖
产品为主，整体定位中高端。
•主流豪宅 中大规模 多数人进入
•高端住宅
•大气 •私密 •神秘 •含蓄 •个性
•规模 •张扬 •强势 •开放 •速度
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世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
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从突破周边项目的价值认知，彰显区域价 值，切合市场客户需求出发，主攻高端市 场均有支撑
南湖1号高层 •雁南四路
低
品 质 •芙 的蓉 安西 居路
房
金 地
曲
•上 南
江
林湖
池
苑项
公
路目
园
南
湖
➢做价高手金地的介入在贬损本 项目景观价值的同时，却有利于 改善片区形象，，与本项目共同 拉升地段价值。
•雁南五路 翠竹园高层
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世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
•挑战三
本项目将面临中海、金地、融侨等品牌开 发商的竞争，且多数项目地段优于本项目
•07年5月起，居民储蓄余额出现滑坡，最高缩水幅度2.5%
•市场现象2：资产价格全面升值
•国家发改委统计，07年上半年全国商品房价格涨幅为14.22%， 全国36个大中城市连续4个月环比上涨超过1.5%，二线城市全 面上涨。
消费者针对房地产的心态发生变化
房地产作为高端客户的财富工具而存在
•作为固定资产的商品房成为投资出口，资产升 值又放大了他们手中的财富和购买力；
➢南侧：隔路相对曲江翠竹园 （法院等单位集资房，楼盘档次 一般，只接受团购）；
➢西侧：芙蓉西路，隔路相对的 是低品质感的安居房；
➢北侧：建设中的南湖一号（烟 草局集资房，不公开销售，与项 目之间有一条规划路向西与雁南 四路连通）。
•大雁塔 •旅游区
•海洋馆 •大唐芙蓉园
•建设中 •曲江池公园
•景观资源 •生活配套 •4500元以下 •4500~6000元 •6000元以上
绿化率 限高 取地成本 车位
≥40% 60m 200万/亩 919个
•市中心 •主城 （钟楼） 区
•西高新
•车程半小 时内 •曲江 新区
•本项目
坡屋顶，不可出现独栋， 容积率在1.8以下可调整 Ø有利因素：
➢曲江区位优势
➢限高条件较为宽松
➢无拆迁压力
➢不受政府90/70等政策限 制
➢片区规划前景向好
叠院House
对宽松限高条件的利用
8～12层
对周边优势景观资源的利用 东观曲江池，北眺大雁塔
对项目容积率的贡献
经验容积率1.6～2.8
对项目档次的提升
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世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
目前曲江各种物业类型市场实现度均好，从自身条件出 发，项目的主要可采用联排、叠加、叠院、小高四种物 业
•项目的物业类型
•双拼
•联排
•叠加
•叠院
•洋房
•小高
➢对容积率贡献过低，仅考虑作为价值标杆。
➢出容积率不如叠院、小高，档次稍逊于叠院。
评价指标
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世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
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本项目面临的三大挑战
•挑战 1
•项目南北侧为高层的集资房，西侧为低品质的 安居房，对本项目的形象与价位都存在负面影响
•挑战 2
•挑战 3
•本项目虽临近未来的曲江池公园，但与公园之 间却为金地项目所阻隔
•本项目将面临中海、金地、融侨等品牌开发商 的竞争，且多数项目地段优于本项目
•曲江是西安历史积淀的凝结，是城市文明的聚合，是整个西安菁华之所在，是城市房地产 价值峰值区。
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世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
在景观日益丰富的前提下，曲江将逐渐由
•机会三
政府主导融入资源主导，本项目的地段价
值将快速提升
➢远离核心资源 ➢远离配套
•价值辐射区
➢二级资源 ➢配套较弱
曲江作为西安唯一的城市豪宅片区，已经 确立其富人区地位
•曲江被赋予文化旅游区的定位，其内核在于片区所承接的“皇家园林”历史形象和文化价值
•以唐文化为主题的多个大型旅游休闲娱乐项目的开发，为片区塑造了丰厚的人文景观资源
•临近城市核心区，周边片区收入水平较高，片区内外交通发达，通达性良好
•景
景观资源 大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池公园等
高端住宅的区 间，将在规模、 强势、开放、 速度上与对手 展开竞争，对
中海国际社区是总建面135万㎡的大规 模项目，其产品线与客户层面必然趋于 多元化，从成都中海国际社区的实践来 看，其定位为中高端的高尚居住区。
本项目更为不 利。
融侨曲江观邸容积率2.5，且位于曲江 片区的边缘位置，社区将以高层小高层
•机会 3
•机会 3
•在景观日益丰富的前提下，曲江将逐渐由政府 主导融入资源主导，本项目的地段价值将快速提 升
•2项目不能成功联动，而是内部竞争，贬损价值
世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
资本流动性过剩带来资产升值，房地产成
•机会一
为财富工具，市场补涨，房价逐步拉升，
整体大势向好
•市场现象1：储蓄搬家，民间资本主动寻找投资 对象
2007年
2008年
2009年
2010年
123412341234123
•1 •融侨曲江观邸 •2 •金地南湖项目 •3 •金地芙蓉湖畔
•总建面37万㎡ •100万㎡
•16万㎡
•4 •中海国际社区
•135万㎡总建面
•16.2万㎡低密度
•5
•本项目
•13~18万㎡
•4
•3 •2
•5 •1
•1
融侨曲江观邸 容积率2.5，总 建面37万㎡， 距离片区核心 景观较远，预 计未来整体定 位中高端
•本项目位于西安一流区域的一流地段之上，定位高端方能有力 地彰显区域价值；
•切合客 户需求
•越接近核心景观的项目客户层面越高，外围的客户层面更复合， 低密度物业成为客户追捧的对象；
•进驻曲江核心圈的客户多数将其作为终极置业，由于之前存在 丰富的置业经验，客户对产品的要求极高。
•高端项目的溢价空间更大，更容易产生附加值
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世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
•挑战二
本项目虽临近未来的曲江池公园，但与公 园之间却为金地项目所阻隔
Ø本项目与曲江池公园之间为金 地南湖项目所隔断；
Ø根据目前所掌握的资料，金地 项目整体建筑面积约100万㎡；
Ø介于本项目与南湖之间地块容 积率约2.0。
➢按正常操作思路，本项目与南 湖之间很可能出现金地项目的高 层小高层物业，本项目对南湖景 观资源的占有存在极大的不确定 性。
观资
源
文化积淀 自古以来的皇家园林，坡水园林相得益彰
配套资源 现主要依托雁塔城区，未来有大唐不夜城等商业配
•城市
•富人区
•历 史文 化资
源
•城 市资
源
交通资源 土地资源 依托板块 政府规划
四周为主要交通干道环绕，通达性良好 开发中期，核心区土地资源稀缺 位于科教文化发达的雁塔区内，临近碑林区、西高 低密度居住区，中国传统文化为主题的文化旅游区
Ø不利因素：
➢目前周边不成熟、生活 配套少、物业相对档次较 低
➢相比中海、金地，品牌
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区域属性： 二线省会城市
新兴高档居住区
非核心地段 项目属性：
中等规模 没有强势外部资源
西安在房地产市场划分中属二线城市
2004年以来，随着政府规划的利好，曲江高档居 住区的地位日益显现 目前曲江新区以雁塔南路为中轴线，以大雁塔和 大唐芙蓉园为核心，项目处于非核心地段
世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
•挑战一
项目南北侧为高层的集资房，西侧为低品 质的安居房，对本项目的形象与价位都存 在负面影响
Ø目前曲江片区的高价值物 业集中在雁塔南路沿线及 大唐芙蓉园和大雁塔周边；
Ø项目周边项目开发时间相 对较早，且多数为政府单 位的定向开发项目，以高 层、小高层的物业形态为 主，价格低于与片区平均 水平。
•价值承接区
➢一级资源 ➢配套核心区
•价值峰值区
•随着曲江池公园的建成，本项目所在地 段将成为片区资源价值的峰区。
•香蜜山
•枫丹雅苑
•瀚城
•翠海花园
•香格丽苑 •香域中央 •新天国际名苑 •香蜜湖1号
•中旅公馆
•价值逐 级递减
•熙园
•香榭里
•香 蜜 湖
•水榭花都 •堤香名苑
深圳香蜜湖
•东海花园
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•突破周 边认知
•项目要实现利润最大化，实现的市场价格必然远高于周边；
•塑造绝对领先的高端形象方能从现有周边环绕的中低价位住宅 项目中脱颖而出；
•彰显 区域价 值
•曲江富人区地位已经形成，成为西安房地产市场的峰值区；
•随着曲江池南湖公园的建成及大唐芙蓉园周边首批开发项目的 售罄，本项目的地段价值快速提升；
低端消费者提前为居住资料买单
•居住资料对他们而言是生活必需品，在房价快 速上升的过程中，低端消费者比以往更加容易放 弃过多的要求购置房产。
•07年上半年部分二线省会城市主要区域平均房价（元/平米）
•西安市部分楼盘06-07价格对比情况表
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世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
•机会二
世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
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项目整体发展战略与定位
•借区域规划之力，成就城市价值峰值区 •塑造全面超越竞争对手的城市高端豪宅 •以产品创新、极致奢侈，形成产品核心竞争力 •产品档次确定为绝对领先的高档的低密度社区
世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
高端定位下的容积率研判
中小规模 面向高端群体
三叠加 200-240 16% 花园洋房 170-200 12.5%
6层 金地芙蓉湖畔定位修正，由
4.5-6层主流豪宅走向高端豪宅。
•高端豪宅
小高层 165-220 50% 11层
金地南湖项目具有曲江池南湖的景观资
•若项目定位进 入主流豪宅与
源，中等容积率的大规模项目，定位为 主流豪宅。
世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
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本项目面临的四大机会
•机会 1
•机会 2
•资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财 富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向 好
•曲江作为西安唯一的城市豪宅片区，已经确立 其富人区地位
•2
金地南湖项 目总建面预计 为100万㎡， 具有各种物业 类型，定位于 中高档的高尚 居住区
•3
金地芙 蓉湖畔总 建面19万 ㎡，容积 率1.35， 定位相对 高端
•4
中海项目总建 面为135万㎡， 目前预计别墅 区面积为16.2 万㎡，是综合 性的大规模高 尚居住区
本项目论 规模、品牌 都逊色于竞 争对手，寻 求差异化成 为竞争关键。
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世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
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本项目定位思考的关键点
•关键 1
•如何抓住市场大势向好的机会，最大化地利用 曲江的富人区地位及地段价值升迁的利好？
•关键 2
•如何形成差异化，应对金地、中海、融侨等品 牌开发商优势地段项目的竞争？
•关键 3
•如何摆脱现阶段周边项目中低端形象的影响， 突破片区的价格瓶颈，实现项目的高溢价？
长安秦岭
曲江
自然景观资源为主
休闲度假/生活区 •曲江位于城
位于城市边缘
市豪宅的价
值体系，竞
人文景观资源为主 争优势明显
观光旅游区
临近主城区
•车程1.5小时 •秦岭
•市场产品以大为 美，以豪为美， 规划呆板，精细 不足，配套欠缺， 品质感有限
➢ 单体规划以行列式布局为主，建筑密度过高； ➢ 景观园林主题不鲜明，欠缺软景、层次感，精细化不足； ➢ 建筑外观缺乏创新，外立面粗糙，品质感差； ➢ 户型设计浪费大量空间，人性化不足，实用性较差； ➢ 内部缺乏配套，且档次不高，难以满足顶端客户的需求。
世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
在区域市场，从与金地、中海、融侨的差 异化看，定位高端应是本项目的主要方向
物业类型 户型面积 面积比
独栋别墅 500 4套
300-350 10% 联排别墅
280-300 10%
层数 2.5层 2.5层 3层
竞争对手定位覆盖了 高端市场的各个层级， 但定位越偏向中档，面 临的竞争将越激烈。
世联-新鸿基曲江项目整 体定位物业发展建议
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2020/11/1
世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
项目定位审视
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世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
项目限制性条件
占地面积 153.149亩 容积率 ≤1.8 覆盖率 ≤ 30%
本项目属二线省会城市、新兴高档居住区 非核心地段、无强势景观资源的中等规模 项目
•大雁塔 •旅游区
•中海国际社区
•海洋馆
•大唐芙蓉园
•金地芙蓉湖畔
•爱情谷
•曲江池公园
•金地南湖项目
•本项目
世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
•机会四
西安曲江的低密度市场充满机会，高端的 低密度市场存在巨大空缺
板块
总结
定位
•航天御苑价格变化
•未央 •车程小时
•主城区 •车程半小时 •曲江
城北未央 湖
产品为主，整体定位中高端。
•主流豪宅 中大规模 多数人进入
•高端住宅
•大气 •私密 •神秘 •含蓄 •个性
•规模 •张扬 •强势 •开放 •速度
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世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
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从突破周边项目的价值认知，彰显区域价 值，切合市场客户需求出发，主攻高端市 场均有支撑
南湖1号高层 •雁南四路
低
品 质 •芙 的蓉 安西 居路
房
金 地
曲
•上 南
江
林湖
池
苑项
公
路目
园
南
湖
➢做价高手金地的介入在贬损本 项目景观价值的同时，却有利于 改善片区形象，，与本项目共同 拉升地段价值。
•雁南五路 翠竹园高层
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世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
•挑战三
本项目将面临中海、金地、融侨等品牌开 发商的竞争，且多数项目地段优于本项目
•07年5月起，居民储蓄余额出现滑坡，最高缩水幅度2.5%
•市场现象2：资产价格全面升值
•国家发改委统计，07年上半年全国商品房价格涨幅为14.22%， 全国36个大中城市连续4个月环比上涨超过1.5%，二线城市全 面上涨。
消费者针对房地产的心态发生变化
房地产作为高端客户的财富工具而存在
•作为固定资产的商品房成为投资出口，资产升 值又放大了他们手中的财富和购买力；
➢南侧：隔路相对曲江翠竹园 （法院等单位集资房，楼盘档次 一般，只接受团购）；
➢西侧：芙蓉西路，隔路相对的 是低品质感的安居房；
➢北侧：建设中的南湖一号（烟 草局集资房，不公开销售，与项 目之间有一条规划路向西与雁南 四路连通）。
•大雁塔 •旅游区
•海洋馆 •大唐芙蓉园
•建设中 •曲江池公园
•景观资源 •生活配套 •4500元以下 •4500~6000元 •6000元以上
绿化率 限高 取地成本 车位
≥40% 60m 200万/亩 919个
•市中心 •主城 （钟楼） 区
•西高新
•车程半小 时内 •曲江 新区
•本项目
坡屋顶，不可出现独栋， 容积率在1.8以下可调整 Ø有利因素：
➢曲江区位优势
➢限高条件较为宽松
➢无拆迁压力
➢不受政府90/70等政策限 制
➢片区规划前景向好
叠院House
对宽松限高条件的利用
8～12层
对周边优势景观资源的利用 东观曲江池，北眺大雁塔
对项目容积率的贡献
经验容积率1.6～2.8
对项目档次的提升
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世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
目前曲江各种物业类型市场实现度均好，从自身条件出 发，项目的主要可采用联排、叠加、叠院、小高四种物 业
•项目的物业类型
•双拼
•联排
•叠加
•叠院
•洋房
•小高
➢对容积率贡献过低，仅考虑作为价值标杆。
➢出容积率不如叠院、小高，档次稍逊于叠院。
评价指标
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世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
PPT文档演模板
本项目面临的三大挑战
•挑战 1
•项目南北侧为高层的集资房，西侧为低品质的 安居房，对本项目的形象与价位都存在负面影响
•挑战 2
•挑战 3
•本项目虽临近未来的曲江池公园，但与公园之 间却为金地项目所阻隔
•本项目将面临中海、金地、融侨等品牌开发商 的竞争，且多数项目地段优于本项目
•曲江是西安历史积淀的凝结，是城市文明的聚合，是整个西安菁华之所在，是城市房地产 价值峰值区。
PPT文档演模板
世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
在景观日益丰富的前提下，曲江将逐渐由
•机会三
政府主导融入资源主导，本项目的地段价
值将快速提升
➢远离核心资源 ➢远离配套
•价值辐射区
➢二级资源 ➢配套较弱
曲江作为西安唯一的城市豪宅片区，已经 确立其富人区地位
•曲江被赋予文化旅游区的定位，其内核在于片区所承接的“皇家园林”历史形象和文化价值
•以唐文化为主题的多个大型旅游休闲娱乐项目的开发，为片区塑造了丰厚的人文景观资源
•临近城市核心区，周边片区收入水平较高，片区内外交通发达，通达性良好
•景
景观资源 大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池公园等
高端住宅的区 间，将在规模、 强势、开放、 速度上与对手 展开竞争，对
中海国际社区是总建面135万㎡的大规 模项目，其产品线与客户层面必然趋于 多元化，从成都中海国际社区的实践来 看，其定位为中高端的高尚居住区。
本项目更为不 利。
融侨曲江观邸容积率2.5，且位于曲江 片区的边缘位置，社区将以高层小高层
•机会 3
•机会 3
•在景观日益丰富的前提下，曲江将逐渐由政府 主导融入资源主导，本项目的地段价值将快速提 升
•2项目不能成功联动，而是内部竞争，贬损价值
世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
资本流动性过剩带来资产升值，房地产成
•机会一
为财富工具，市场补涨，房价逐步拉升，
整体大势向好
•市场现象1：储蓄搬家，民间资本主动寻找投资 对象
2007年
2008年
2009年
2010年
123412341234123
•1 •融侨曲江观邸 •2 •金地南湖项目 •3 •金地芙蓉湖畔
•总建面37万㎡ •100万㎡
•16万㎡
•4 •中海国际社区
•135万㎡总建面
•16.2万㎡低密度
•5
•本项目
•13~18万㎡
•4
•3 •2
•5 •1
•1
融侨曲江观邸 容积率2.5，总 建面37万㎡， 距离片区核心 景观较远，预 计未来整体定 位中高端
•本项目位于西安一流区域的一流地段之上，定位高端方能有力 地彰显区域价值；
•切合客 户需求
•越接近核心景观的项目客户层面越高，外围的客户层面更复合， 低密度物业成为客户追捧的对象；
•进驻曲江核心圈的客户多数将其作为终极置业，由于之前存在 丰富的置业经验，客户对产品的要求极高。
•高端项目的溢价空间更大，更容易产生附加值
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世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
•挑战二
本项目虽临近未来的曲江池公园，但与公 园之间却为金地项目所阻隔
Ø本项目与曲江池公园之间为金 地南湖项目所隔断；
Ø根据目前所掌握的资料，金地 项目整体建筑面积约100万㎡；
Ø介于本项目与南湖之间地块容 积率约2.0。
➢按正常操作思路，本项目与南 湖之间很可能出现金地项目的高 层小高层物业，本项目对南湖景 观资源的占有存在极大的不确定 性。
观资
源
文化积淀 自古以来的皇家园林，坡水园林相得益彰
配套资源 现主要依托雁塔城区，未来有大唐不夜城等商业配
•城市
•富人区
•历 史文 化资
源
•城 市资
源
交通资源 土地资源 依托板块 政府规划
四周为主要交通干道环绕，通达性良好 开发中期，核心区土地资源稀缺 位于科教文化发达的雁塔区内，临近碑林区、西高 低密度居住区，中国传统文化为主题的文化旅游区
Ø不利因素：
➢目前周边不成熟、生活 配套少、物业相对档次较 低
➢相比中海、金地，品牌
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区域属性： 二线省会城市
新兴高档居住区
非核心地段 项目属性：
中等规模 没有强势外部资源
西安在房地产市场划分中属二线城市
2004年以来，随着政府规划的利好，曲江高档居 住区的地位日益显现 目前曲江新区以雁塔南路为中轴线，以大雁塔和 大唐芙蓉园为核心，项目处于非核心地段
世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
•挑战一
项目南北侧为高层的集资房，西侧为低品 质的安居房，对本项目的形象与价位都存 在负面影响
Ø目前曲江片区的高价值物 业集中在雁塔南路沿线及 大唐芙蓉园和大雁塔周边；
Ø项目周边项目开发时间相 对较早，且多数为政府单 位的定向开发项目，以高 层、小高层的物业形态为 主，价格低于与片区平均 水平。
•价值承接区
➢一级资源 ➢配套核心区
•价值峰值区
•随着曲江池公园的建成，本项目所在地 段将成为片区资源价值的峰区。
•香蜜山
•枫丹雅苑
•瀚城
•翠海花园
•香格丽苑 •香域中央 •新天国际名苑 •香蜜湖1号
•中旅公馆
•价值逐 级递减
•熙园
•香榭里
•香 蜜 湖
•水榭花都 •堤香名苑
深圳香蜜湖
•东海花园
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•突破周 边认知
•项目要实现利润最大化，实现的市场价格必然远高于周边；
•塑造绝对领先的高端形象方能从现有周边环绕的中低价位住宅 项目中脱颖而出；
•彰显 区域价 值
•曲江富人区地位已经形成，成为西安房地产市场的峰值区；
•随着曲江池南湖公园的建成及大唐芙蓉园周边首批开发项目的 售罄，本项目的地段价值快速提升；
低端消费者提前为居住资料买单
•居住资料对他们而言是生活必需品，在房价快 速上升的过程中，低端消费者比以往更加容易放 弃过多的要求购置房产。
•07年上半年部分二线省会城市主要区域平均房价（元/平米）
•西安市部分楼盘06-07价格对比情况表
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世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
•机会二
世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
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项目整体发展战略与定位
•借区域规划之力，成就城市价值峰值区 •塑造全面超越竞争对手的城市高端豪宅 •以产品创新、极致奢侈，形成产品核心竞争力 •产品档次确定为绝对领先的高档的低密度社区
世联新鸿基曲江项目整体定位物业发 展建议
高端定位下的容积率研判
中小规模 面向高端群体
三叠加 200-240 16% 花园洋房 170-200 12.5%
6层 金地芙蓉湖畔定位修正，由
4.5-6层主流豪宅走向高端豪宅。
•高端豪宅
小高层 165-220 50% 11层
金地南湖项目具有曲江池南湖的景观资
•若项目定位进 入主流豪宅与
源，中等容积率的大规模项目，定位为 主流豪宅。