国际高尔夫项目市场调研及初步定位报告

第一部分 房地产市场调研
宏观市场 低密度物业 高尔夫物业 区域市场
项目界定
第二部分： 客户调研 重庆高端客户调研 国际高尔夫客户调研 顶级客户定向调研 中端及外地客户补充调研
第三部分
客户定位
物业发展建议
项目概况
➢ 高尔夫项，包含建 设用地和高尔夫球场两部 分。 ➢ 建设用地561亩，建筑 面积36万方。 ➢ 球场1142亩，18洞， 标准72杆。
首付款比例调整到 30%及以上；各商 业银行暂停发放居 民家庭购买第三套 及以上住房贷款。
印发《关于规范住房 公积金个人住房贷款 政策有关问题的通 知》。公积金新政强 调，第二套住房公积 金个人住房贷款利率 不得低于同期首套住 房公积金个人住房贷 款利率的1.1倍，首 付款比例不得低于 50%。
2010年对房地产市场的宏观调控此起彼伏，其中4月份的“国十条”和9月的“国五条”是最为严厉 的调控，市场走势在政策的调控下波动，加大了市场的观望气氛，但对于量价的影响尚不十分明显， 后市或许会进一步加大调控力度。
GDP增速
小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8%
萎缩
停滞
稳定发展 高速发展
人均GDP增速
小于800 ＄ 800-4000 ＄ 4000-8000 ＄ 大于8000 ＄
启动期
快速发展期 稳定发展期
减缓发展期
数据来源：国家统计局及各地方统计局网站
固定资产投资和房地产投资分析 房地产开发投资高速增长，02—08年占GDP投资比重接近30%。 08年以后降低到25%以下。09年房地产投资增幅超过30%，房地 产市场发展稳定。
2010.1.10
2010.4.17
2010.9.29
2010.11.3
严格二套房贷款 管理，首付不得 低于40%，加大 房地产贷款窗口 指导.对二套房不 再区分改善型和 非改善型，一概 执行40%首付。
对贷款购买第二套住 房的家庭，贷款首付款不 得低于50%，贷款利率不 得低于基准利率的1.1倍. 对购买首套住房且套型建 筑面积在90平方米以上的 家庭，贷款首付款比例不 得低于30%。商业银行可 根据风险状况，暂停发放 购买第三套及以上住房贷 款；对不能提供一年以上 当地纳税证明或社会保险 缴纳证明的非本地居民暂 停发放购买住房贷款。
地段： 位于巴南区，属主城范围 交通： 轻轨三号线、内环高速 半山： 建设用地依山就势，可挖掘景观面
第一部分 房地产市场调研
第一部分 房地产市场调研
宏观市场 低密度物业 高尔夫物业 区域市场
项目界定
第二部分： 客户调研 重庆高端客户调研 国际高尔夫客户调研 顶级客户定向调研 总结
第三部分
重庆市幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行 政区县（自治县），有19个区、21个县。是中 国目前行区面积最大、人口最多、管理行政单 元最多的特大型城市。
城市概况
重庆市GDP增长基础坚实，08年以后增长速度加快。未来五年仍然 处于快速发展阶段
重庆市人均GDP增长情况 2009年重庆人均可支配收入超过1.7万元
2009年商品房去化量主要是以08年的存量和 09年的新增量为主，10年1-9月是以市场新增 量和部分存量为主。总体来看，重庆房地产整 体去化周期较短，市场去化速度较快。
02-06年市场去化平稳， 年均去化量在1200万方 左右。
年代
成交套数 （万）
2007 17.3
2008 12.7
2009 25.7
从土地供应的用途上看，住宅和商业用地占比近 半，说明全市的房地产发展快速，未来房地产市场 发展机会较大。
商品房市场 商品房供求价：
02-10年商品房年均供应1478万㎡，年均成交量1451万㎡， 截止2010年9月，重庆市主城八区商品房市场累计存量为842万㎡，共9.13万套； 商品房价格：2009年商品房成交均价4332元/㎡，2010年1-9月商品房成交价格 为5265元/㎡。
数据来源：重庆市统计信息网
土地市场 土地供求价：
08-10年土地均供大于求，年均供应1153万㎡，年均成交量1010万㎡， 截止2010年9月，土地市场累计存量为626万㎡；
近4年重庆土地市场供求价走势图
数据来源：重庆市国土房管局
土地市场
2010年重庆土地供应中住宅和工业用地的供给最为集中，超过总供应土 地宗数的70%；各区土地供应中两江新区的渝北区土地成交量位于第一， 两江新区仍然是重庆房地产发展的热点区域。
重庆市近年来GDP增长情况
2000—2009年，重庆GDP每年均保持每 年11%的高速增长，2009年GDP相当于 2000年的2.5倍。 2009年，重庆人均GDP超过3300元，增 幅超过GDP增幅，标志着重庆进入新一轮 发展高峰期。
09年重庆市GDP增幅14.9%，预计10年增幅15.9%
中西部主要城市GDP对比 重庆 GDP总量西部第一，增幅位居西部前列
围绕着这个目标，克而瑞的工作主要分为：
重庆市房地产，特别是高端物业的发展趋势、竞争态势。 了解重庆市范围内顶级购房客的特征、购房特征及动机等。 找出项目地理区域第一圈层的客户群，了解此类高端购房群体的自身 特征、购房特征以及动机。
前言
2、进度安排
工作内容
项目发展背景研究
2010.11.15—11.25
2010.1-9 19.1
各区市场格局
各区供求状况：无论从各区域供应还是成交来看，2010年
1-9月，三北区域是市场上最活跃的区域，其次西区的九龙
坡区和沙坪坝区，再次为南岸区。
2010年1-9月重庆各区域供应情况图
2010年1-9月重庆各区域成交情况图
住宅产品线分析
各类产品供求状况：无论从各类型产品供应还是成交来看，1-3房是 市场主力产品，洋房产品和别墅产品供应量相对较少，成交也占比也 相对较少，但供求基本平衡。
客户定位
物业发展建议
城市概况
重庆是中西部地区中部，国家五大中心城市之一，是长江中上游的 经济中心、金融中心、物流中心。
北方、环渤海地 区中心
中西部地区中心
重庆
北京 天津 东部中心
上海
广州
珠三角地区中心
重庆地处长江上游，是连接中国11个省市区，跨越 东、中、西三大经济区，辐射近四亿人的交汇点， 对长江经济带和西部经济区具有双重聚散功能，其 承东启西的区位优势，是中国五大中心城市之一。
商品房市场
2011-2012年市场趋势判断
07-10年，成交量大幅提升，除08年 受金融危机的影响，市场成交低迷， 其余三年商品房成交量均超过2200 万方，说明重庆近年来房地产市场需
求量大，市场机遇好
2010年1-10月，重庆商品房累计交易为 191484套/2242万方，平均去化为19148套 /224.2万方/月。市场存量仅需5个月左右就能 完成去化；
项目位于重庆主城南部，内环以内。
★
位于巴南区，是未来重 庆市发展的重心。
重庆二环时代使巴南区新增主 城面积占总新增面积的1/4.
同内环高速、轻轨三号 线相邻，占据交通便利 优势。
到CBD约25分钟；到机场约 30分钟；
南山、南泉是重庆市中 高端人群休闲度假的重 要目的地。
地块资源
项目周边不乏品牌开发商打造的高端住宅，有助于提升区域影响力。
◇ 宏观背景 主要工作 ◇ 重庆房地产市场
◇ 区域房地产市场 ◇ 重庆低密度物业研究 ◇ 问卷调查 客户深访
最终成果 ❖ 高端项目客户地图
项目客户定位及 初步物业发展建议
11.25—11.28
◇ 地块分析 ◇ 区域竞争分析 ◇ 高端客户定向研究 ◇ 问卷调查、客户深访
❖ 项目客户定位 ❖ 初步产品定位
前言
1、研究目的
为保证项目的定位和策划能够顺利进行，基于对项目的理解和 工作内容的看法，我们确定主要目标如下：
项目的第一目标：打造重庆的顶级住宅。了解重庆市高端客群中不同 层级客户的购房特征、购房动机、心理特征等。论证项目打造符合最高 端客群需求的可行性。 阶段工作重点：确立项目最终的细分客户群，挖掘出其客户特征与需 求特征，结合项目特征，提出实施思路和方案。
容积率1.42
球场中央住宅用地： 用地面积14.7亩； 建筑面积5098 ㎡ ；
容积率0.52
D43/02 D71/01
D73/01
日月公 司用地
住宅：
用地面积123亩 建筑面积42597 ㎡ 容积率0.52
D64/02
D65/02
半山住宅用地
占地213亩
建筑面积
74013㎡
容积率0.52
地段价值
2010年1-9月重庆主城八区土地供应115宗， 总占地面积722万方，从用地性质来看，住宅 用地43宗，占比38%，商业工地11宗，占比 10%，
从用地性质来看，住宅和商业总体占比将近 50%，土地市场总体供给结构比较合理
从各区域土地的供应情况看，渝北区供应量最大 共计33宗，占全市土地供应量的29%，这与两江 新区的成立，区域快速发展紧密相关。
注：球场南边蓝色虚线 框为即将上市的459亩 居住用地，容积率 （0.5/0.5/1），建筑面 积20万方。
临溪住宅： 用地面积29.6亩 建筑面积15785 ㎡
容积率0.8
商业： 用地面积50亩； 建筑面积26119
㎡； 容积率0.8
临街看球场住宅用 地
用地面积254.9亩； 建筑面积241299 ㎡；
自1997年重庆直辖以来，全市固定资产投资快速增长，为经济的快速发展打下了基础； 2010年1-9月固定资产投资累计为4338亿元，预计年增幅在30%左右； 其中房地产开发投资达1031亿元，已超过09年房地产开发投资总额的80%，预计年增 幅在20%左右。 同中西部主要城市对比来看，重庆市固定投资额和增长速度均处前列，已成为西部经济 发展的重要动力。
国际高尔夫项目市场调 研及初步定位报告
2021/7/9
报告索引
第一部分：房地产市场调研 宏观市场 ………………………………………………… 12P 低密度物业市场………………………………………… 29P 高尔夫物业市场 ………………………………………… 80P 区域市场 …………………………………………………… 105P 第二部分：客户调研 重庆高端客户调研………………………………………… 119P 国际高尔夫客户调研……………………………………… 135P 顶级客户定向调研 ………………………………………… 147P 中端及外地客户补充调研………………………………… 160P 第三部分: 初步定位建议 项目定位 ……………………………………………………… 169P 物业发展建议………………………………………………… 180P 报告合计 ………………………………………………… 207P
2002-2010.9年重庆主城商品房价格走势（建面）
数据来源：重庆网上房地产，价格为建面价格，区域为主城八区。
商品房市场 重庆2010年1-10月商品房市场总供应量为1539万方，总成交量为1765万 方，供求比为0.87，成交均价为5808元/㎡，较09年成交均价提高34%
数据来源：重庆网上房地产，价格为建面价格，区域为主城八区。
数据来源：供应数据为1-9月新增供应数据，成交数据为备案数据。
2010年1-9月主城区各类产品供应比例
2010年1-9月主城区各类产品成交比例
房地产施工和竣工面积分析
自1997年以来，商品房和住宅施工面积逐年上升；商品房和住宅竣工面 积波动明显，10年竣工面积大幅下滑。
宏观政策 2010年国家重点政策
十里蓝山：24万方，包 含洋房、别墅，销售周
期：2008-2011年
申烨太阳城：100万方， 包含洋房、高层，销售
周期：2006-2013年
本案
东海项目：30万方， 洋房，销售周期 2011-2013年 华宇小泉山庄：9万方， 纯别墅，销售周期 2011-2013年
保利小泉别墅：8.3万 方，纯独栋别墅，销 售周期2009-2011年
宏观政策
2010年银行重点政策
2010.1.18
竞争楼盘特点： 保利小泉别墅
——片区高档生态纯别墅
华宇小泉山庄
——小体量北美风情别墅
东海项目
——以洋房为主的品质生活社区
申烨太阳城
——区域内大型综合项目
十里蓝山
——山地别墅、洋房景观生态项目
地块资源
项目优势资源：高尔夫、半山、温泉
半山
温泉 高尔夫
项目属性总结
项目自身 优势
区域项目 共享优势
高尔夫： 近1142亩的高尔夫球场，经过改造后，将成为项目核 心的竞争优势之一。 配套： 温泉、酒店以及配套商业，形成差异化。 规模： 561亩建设用地，共36万方的高端住宅。