购物广场商业物业手册

**购物广场
物业手册
_________________管理有限公司二Ο一_____年_____月
目录
1 前言 ........................................................................................................................................................ - 3 -
2 物业管理及物业管理处 ........................................................................................................................ - 4 -
2.1 管理服务..................................................................................................................................... - 4 -
2.2 物业管理处................................................................................................................................. - 4 -
2.3 管理人员..................................................................................................................................... - 4 -
2.4 购物广场守则............................................................................................................................. - 4 -
3 购物广场服务设施及服务 .................................................................................................................... - 8 -
3.1购物广场自动系统..................................................................................................................... - 8 -
3.2 闭路电视..................................................................................................................................... - 8 -
3.3 防火系统..................................................................................................................................... - 8 -
3.4 保安员巡逻系统......................................................................................................................... - 8 -
3.5 生活用水处理设备..................................................................................................................... - 8 -
3.6 通讯设备..................................................................................................................................... - 8 -
3.7 电力供应..................................................................................................................................... - 8 -
3.8 盥洗间......................................................................................................................................... - 8 -
3.9 业户招牌..................................................................................................................................... - 8 -
3.10有偿维修服务 .......................................................................................................................... - 8 -
4 查询 ........................................................................................................................................................ - 9 -
5 管理费 .................................................................................................................................................... - 9 -
6 清洁 ........................................................................................................................................................ - 9 -
6.1清洁承办商................................................................................................................................. - 9 -
6.2 灭虫服务..................................................................................................................................... - 9 -
6.3 业户室内清洁服务..................................................................................................................... - 9 -
7 保安 ...................................................................................................................................................... - 10 -
7.1 购物广场保安........................................................................................................................... - 10 -
7.2 业户商铺内的附加保安人员................................................................................................... - 10 -
7.3 业户的合作............................................................................................................................... - 10 -
8 业户的权益及责任 .............................................................................................................................. - 10 -
9 紧急应变措施 ...................................................................................................................................... - 12 -
9.1 受伤/急症 ................................................................................................................................ - 12 -
9.2 恶劣天气情况........................................................................................................................... - 13 -
9.3 停电........................................................................................................................................... - 13 -
9.4 消防喷淋系统滴漏................................................................................................................... - 13 -
9.5 水浸........................................................................................................................................... - 14 -
9.6 意外盗窃................................................................................................................................... - 14 -
10 防火指南............................................................................................................................................ - 15 -
10.1 火警指令 ................................................................................................................................ - 15 -
10.2 疏散指令 ................................................................................................................................ - 15 -
10.3 消防系统 ................................................................................................................................ - 16 -
10.4 防火须知 ................................................................................................................................ - 16 -
11 货物起卸区规则................................................................................................................................ - 16 -
1前言
本手册特为阁下(**购物广场业主、使用人及经营者)而编制，内容包括有关**购物广场的管理运作资料及本购物广场的管理策略及制度，并包括本购物广场管理守则及规例，给各业户/使用人（以下称业户）遵行。

请妥善保存本物业手册，以便阁下及所属雇员能够随时取阅。

手册的索引能使阁下很快查找所需的资料。

管理守则规例会因时宜变更，内容将会及时修订。

本物业管理公司将按时通知阁下有关条例的改变及提供新修订部份给阁下更换。

如阁下对本手册的内容有任何疑问，或有任何增减的建议，请随时与本管理公司联络。

本手册旨在供阁下参考并解释其权利及责任，本身并非法律文件，管理者保留随时因情况变更而修改其内容之权利并将知会各业户。

各业户若需更详细的资料，可参阅管理公约。

若本手册内容有异于管理公约，应以公约原文所载为准。

若阁下单元产权或使用权转让时，请将此手册转交新业主或新业户。

籍此机会，公司全体同仁热烈欢迎阁下加入**购物广场的经营行列，并预祝阁下生意兴隆，财源广进。

2物业管理及物业管理处
2.1管理服务
公司被委托为**购物广场的物业管理机构。

凭借资深及专业的物业管理人员全日24小时不停地全面提供优质管理服务予各业主。

管理机构的主要服务范围如下：
2.1.1保持本购物广场服务系统正常及有效地运作；
2.1.2保持本购物广场所有公共区域，包括大堂入口、扶手电梯大堂、楼梯、外墙、盥洗间等地方的清洁处于良好状况；
2.1.3确保本购物广场的保安及公共秩序；
2.1.4解答业户有关本购物广场管理的投诉及查询；
2.1.5联络市、区政府有关部门及协调工作；
2.1.6保持及不断改善本购物广场环境，包括节日装饰等。

2.2物业管理处
业户或访客如需协助或查询，可径到本购物广场的场接待处或位于
___________的本购物广场物业管理处。

物业管理处的办公时间如下：星期一至星期五：____________至__________时
星期六至星期日：____________至__________时
2.3管理人员
2.3.1如需要管理人员提供协助或查询管理事项，请随时致电物业管理处
_________________，电话：___________。

2.3.2此外，本购物广场驻有一组资深专业的工程技术人员，提供本购物广场机电及工程上的全面支持服务。

2.3.3本购物广场物业管理人员均由物业管理处聘用，并发给员工证，目的在于为本购物广场全体业户提供优质管理服务。

各业户如对管理员工身份有所怀疑，可要求该员工出示有效员工证。

2.3.4各业户无权要求本购物广场管理员工为其提供与本购物广场管理无关的服务。

2.3.5各业户无权直接惩戒本购物广场管理员工，如对该员工不满，应向物业物业管理处提出，由本购物广场物业管理处采取适当的行动。

2.3.6各业户无须提供额外服务小费予本购物广场管理员工，遇有本购物广场管理员工提供服务后索取小费，敬请立即通知本购物广场物业管理处，以便对该管理员工采取适当行动。

2.4购物广场守则
以下的守则部分摘要了管理公约上的业户须遵守的规条。

此外，管理公约保留将来修改及增加本购物广场守则的权利。

2.4.1更改或加建工程
（1）业户进行装修时，请参阅《**购物广场装修、装饰管理规范》;
（2）装修手续及程序
a)业户选定装修承建商后，业户应提交装修申请书及三套装修、材料及结构方案图纸等予物业管理处工程部审批；业户如需有关装修之承建商代办手续，有关装修承建商须持有业户的委托书(须公司盖章及签署)。

b)物业管理处工程部通过装修方案后，业户有责任将有关方案提交哈尔滨市消防局及有关政府部门，进行审批。

c)装修方案审批完成后，业户须交纳费用，并由本购物广场物业物业管理处发给《施工许可证》及装修工人《临时工作证》后方可动工。

2.4.2清洁服务
（1）业户必须将日常办公垃圾及生活垃圾用垃圾袋装好封闭，并放于指定
的垃圾桶内，不可随便弃置于本购物广场公共地方。

如业户违反规定，物业管理处将派人清理并向该业户征收所需的有关费用。

（2）由于条件所限，业户必须及时清除或妥善处理散发臭味或异味的物品
及废物。

（3）公共清洁服务并不包括单元商铺内之清洁，业户之商业垃圾、废料(如
馊水、纸皮箱、木板等)须由业户自行自费清理。

（4）业户单元商铺内部清洁或商业垃圾/废料可自费聘请本购物广场指定清洁服务公司代为清洁，或自聘全职直属员工清洁，但不得另聘其它清洁公司或兼职清洁工清洁，以确保本购物广场秩序及避免不必要的纠纷、误会发生。

（5）有关垃圾清倒安排，物业管理处将不断与各业户联络，通知有关收集
垃圾的形式及时间，敬请各业户留意，并予以充分合作。

2.4.3煮食
除在特别允许范围内，业户不可在室内煮食或准备煮食的工作。

2.4.4物品运送
（1）搬运物品只可使用消防疏散楼梯运送，并应尽可能安排在非标准营业
时间，不应影响其它业户的正常使用和工作。

（2）大件物品的搬运或物品搬运的时间较长，需提前一个工作日通知物业
管理处，并请注明搬运时间、物品种类、尺寸、重量及具体负责人，便于物业管理处作出相应安排，指示运送路径及安排人手指挥及调度，以确保各业户的财物安全、本购物广场通行秩序的畅通无阻及避免不必要之争执发生。

（3）在物品运送过程中，应小心在意，确保本购物广场装饰环境及设施免
被受损。

（4）凡因违反上述规定，物业管理处有权立即终止该项运送行动，并向有
关业户索偿因此产生的责任及费用。

2.4.5公共区域宣传及兜售
宣传及兜售活动禁止在本购物广场内公共区域进行，除获得管理公司书面许可外，各业户必须合作及防止此类事件发生。

2.4.6悬挂旗帜或天线
除获得管理公司书面许可外，所有业户不可任意在其窗、门或外墙及其它地方伸展或悬挂旗帜、天线等物件。

2.4.7宠物
任何宠物，不可携带进入本购物广场。

2.4.8危险物品
业户不可存放任何危险或易燃物品在本购物广场内任何地方。

2.4.9滋扰行为
业户不可以制造或容许可能影响其它业户之噪音、音乐、气味等滋扰。

2.4.10非营业时间进入本购物广场
（1）购物广场标准营业时间：周一至周日上午______至下午_______(餐饮及娱乐事业除外);
（2）为确保本购物广场及业户之安全，任何人士在非标准营业时间须进出
本购物广场，敬请出示本人身份证明文件并按物业管理处的规定登记进出。

同时，请于晚上24:00前离开本购物广场，任何人士不得在本购物广场留宿过夜。

2.4.11使用者的权责
在任何情况下，业户不可以更改其单元用途或将其单元用作管理公约、管理规定及物业土地批文用途所限制以外的经营用途，业户也不可使用本购物广场或其室内进行任何违反国家法规或不道德的用途。

2.4.12住宿
业户或其雇员不被允许在其本购物广场内留宿，或利用其室内作住宿用途。

2.4.13紧急进入业户单元
遇有发生紧急事故(如发生火灾或水浸等)，而有关业户不在其单元商铺内，物
业管理处为减低业户及本购物广场人身/财产受损及避免因等候有关业户过久而延
误进行紧急行动以致蒙受更大损失，物业管理处将保留权利使用任何方法破门进入有关单元商铺或受其影响的单元商铺内，采取相应抢救行动。

为此而引致业户的损失，物业管理处除不负责一切损失外，更将向引致事故之业户追讨有关责任及损失。

2.4.14阻塞公共地方
为确保本购物广场的整洁、美观及公众安全。

严禁将货物、杂物等放置于公共走道、楼梯及其它公共区域，以免阻塞通道及违反消防条例。

若发现上述通道阻塞或占用公共地方情况，物业管理处将不会预先通知物主而自行将该等物品移走，物业管理处除不负责一切损失外，更将向有关业户索偿有关清理费用。

2.4.15保险
（1）物业管理处已购置物业结构、公共区域、公用设备及公众责任保险。

但业户仍需自费购置其所属单元商铺的有关保险(如水、火险、财产险等)，以免发生意外时蒙受重大损失。

（2）遇有业户作出任何行为或发生事故而引致本购物广场及其它单元商铺的保险成为无效或令该等保险的保金提高，则有关业户须承担全部责任其赔偿一切有关的损失。

2.4.16迁入手续及程序
（1）业户与发展商办妥全部买卖合约或租赁合约后，将获发展商发给的迁入通知。

（2）业户须带同有关迁入通知往物业管理处办理有关迁入手续并缴纳应付本购物广场发展商/物业管理处的费用，领取有关单元的钥匙。

（3）迁入前如需进行内部装修，敬请详阅二次装修指南，并按有关手续及规定向物业管理处办理装修手续。

（4）请与物业管理处联系办理业户名牌制作手续。

（5）于迁入时，业户应保证其委托的搬运公司/人员遵守物业管理处指示，从指定路径进入本购物广场及保证通道畅通；同时于搬运时亦应注意保护本购物广场公共区域的设备、设施。

遇有造成损坏，有关业户须作出相应的赔偿。

（6）于迁入后向物业管理处提供贵司主要负责人及将持贵司钥匙之人员名单及具体联络办法，以备发生紧急事故或必须情况下联络所用。

同时，遇有上述名单或联络办法有所更改，敬请即时通知本购物广场物业管理处更改登记档案，避免发生紧急事故或必须情况下无法联络而造成不必要的损失。

2.4.17迁出手续及程序
（1）业户如需迁出本购物广场，请不少于一个月提出书面通知，并连同发展商发给的同意书通知本购物广场物业管理处，注明迁出日期及按下列程序办理有关手续，否则物业管理处将拒绝单元商铺内家具、设备、设施及其它物品搬出本购物广场。

（2）申请办理撤销租用设备、设施服务合约(若有)，包括电话直线、分机、车位等。

（3）退还从物业管理处借取的一切财物。

（4）缴清有关应付未付款项(若有)，包括管理费、电费、电话费、停车费及其它租用设备、设施服务费等。

（5）于迁出时，业户应保证其委托的搬运公司/人员遵守本购物广场物业管理处指示，从指定路程迁出本购物广场及注意保护本购物广场公共区域的设备、设施；遇有造成损坏，有关业户须作出相应的赔偿。

2.4.18修订物业手册
物业管理处会因应需要，随时有权修改、删除或增加此物业手册内任何条文，以确保本购物广场管理工作能保持高质水平，以保障所有业户的共同利益。

3购物广场服务设施及服务
3.1购物广场自动系统
本购物广场主要服务包括：供电、防火装置、保安、中央自动监控系统，以确保本购物广场各系统均有效地运作。

3.2闭路电视
本购物广场主要的公共位置均设有闭路电视监察系统，包括所有入口/出口/电梯及购物广场内部等。

3.3防火系统
本购物广场设有自动喷淋、消防栓、烟雾探测器等消防系统，并会按期测试，确保其运作正常。

如有突发事故发生，系统中央控制箱会自动发出警报。

3.4保安员巡逻系统
本购物广场设有全面性的保安巡逻及通讯系统，保安员将会按时巡逻至本购物广场每一个定点。

3.5生活用水处理设备
_______________________________________________。

3.6通讯设备
本购物广场铺设先进的综合布线系统，广播系统，预留电话线路。

3.7电力供应
本购物广场每层楼均已提供主要及分路开关箱，业户只须向物业管理处申请接驳电力及装置电表便可使用。

详情查阅二次装修指南。

所有电力装置改动工程均必须经物业管理处指定的承判商进行或合格的电力承造商才可进行。

3.8盥洗间
本购物广场设有男女盥洗间。

3.9业户招牌
________________________________________________________
3.10有偿维修服务
为提供方便及优质管理服务予业户，物业管理处将安排有偿维修服务；有关维修项目及价格请详阅有偿维修服务表。

4查询
如业户有任何查询、或建议改善本购物广场的管理服务，可致函下列地址：
公司：_________________________
地址：_________________________
电话：_________________________
传真：_________________________
本司的物业经理将乐意解答各业户的查询。

此外，业户亦可亲身前往位于
____________楼的物业管理处，当值的主管或接待人员将会记录阁下的投诉或建议，本司会即时调查及尽快作出相应的行动。

本司深知物业管理是需不断完善的工作，及深信所有政策及方针必须定期检讨，寻求进步，所以贵业户提出的合理意见，必定能使本司管理服务精益求精。

5管理费
管理费须于每月的____到期缴交，业户必须准时交付费用，因本购物广场的管理开支均由管理费收入而支付。

故遇有未能按时交付者，物业管理处将收取逾期利息。

物业管理费主要支出包括如下(但不限于)：
（1）管理人员的薪金；
（2）所有公共设施及服务的运作支出及维修费用；
（3）支付所有公共地方的支出，如电费，水费等；
（4）保安及清洁支出；
（5）办公行政费用；
（6）保险；
（7）环境美化及装饰；
（8）酬金；
（9）税项；
管理费目前为每月每平方米人民币，今后可能会因应水电费及物价上涨而作出适当调整。

6清洁
6.1清洁承办商
指定的清洁承办商将提供高素质的清洁服务给本购物广场，如有任何有关清洁的投诉，本物业管理处将即时处理。

6.2灭虫服务
本购物广场的公共地方将由指定的承办商定期或于有需要时进行灭虫服务。

6.3业户室内清洁服务
业户单元内之清洁或商业垃圾/废料可自费聘请本购物广场指定清洁承办商代为清洁；或自聘全职直属员工清洁；但不得另聘其它清洁公司或兼职清洁工清洁，以确保本购物广场的秩序及避免不必要的纠纷及误会发生。

业户须联络清洁承办商议订合约及开始工作日期，所有业户室内的清洁事宜的投诉须直接与清洁承办商联络，承办商将乐意即时作出适当的处理。

7保安
7.1购物广场保安
本购物广场的保安任务由一队优秀的保安队伍担任并配以本购物广场的精密保安系统，例如闭路电视、巡逻系统、通讯设备等。

所有系统及巡逻均为全天候及24小时不间断运作，并由本购物广场自动系统中央监控。

此外，物业管理处高级职员将密切指挥保安队伍的服务，并对任何投诉积极地作出适当的处理。

7.2业户商铺内的附加保安人员
如业户希望在商铺内雇用保安人员，基于更有系统地控制管理及协调工作，贵业户须遵照下列条件：
（1）业户必须书面通知物业管理处有关保安人员之人数、姓名、工作时间等必要的资料。

（2）确保此等有关保安人员不能穿着制服进出本购物广场(经物业管理处书面同意除外)，并只可在业户范围内执行工作，以免令其它用客误为本购物广场的保安人员。

7.3业户的合作
物业管理处希望各业户能遵照物业管理规则，确保本购物广场的保安系统能全面地发挥，特别是非营业时间的进出保安控制及登记安排。

此外，如发现任何可疑人物或对象，请立即通知物业管理处。

8业户的权益及责任
8.1各业户均有权享用本购物广场各公共区域及设施。

8.2各业户可在不受任何骚扰的情况下享用其所属单元商铺。

8.3各业户须如期按商厦物业管理处指定之地方缴付其单元之管理费，以及清付因其单元而产生之各种费用。

逾期支付，管理公司将按规定收取滞纳金。

8.4各店铺业户除事前征得商物业管理处书面同意外，必须按照物业管理处划分之行业分区图内容经营指定之行业。

8.5在未得物业管理处书面同意前，各业户不得改变其单元的结构，亦不得对公共区域或设施造成任何改动、损害、破坏或干扰。

8.6在未得物业管理处书面同意前，各业户不得改变本商厦之外貌。

8.7在未得物业管理处书面同意前，各业户不得在外墙上安装任何伸出或结构（例如：遮蓬、旗杆、招牌等），亦不得损坏商城外观整体形象。

8.8在未得物业管理处书面同意前，各业户不得在本商城之外墙安装任何冷气机或其它固定设施。

8.9各业户不得作出与本商厦公约相违背，而使本商购物广场保险成为无效或令保险金提高的行为。

如有发现，则该业户须负责全部责任及赔偿一切有关之损失。

8.10各业户须自行购买其单元之保险，以免发生意外时蒙受重大损失。

8.11各业户因本身的疏忽引致水、气、烟或其它有关物体外溢，而损害他人
或其财物而产生之诉讼、索偿，该业户须负全部责任及赔偿。

8.12各业户应对其受许可人、代理人、雇员、访客及其他使用者等的行为、
疏忽和错误向管理者及其他业主负责。

如因上述情况而产生诉讼、索偿，亦因由该业户负责赔偿。

8.13各业户及其受许可人、代理人、雇员、访客及其他使用者在任何时候均
应遵守和履行本购物广场管理公约及其他管理规则。

8.14各业户及其受许可人、代理人、雇员、访客及其他使用者在任何时候均
应严格遵守装修规则条款。

8.15在未得物业管理处书面同意前，各业户不能在其单元以外地方加建任何
建筑物。

8.16在获得物业管理处书面同意后，各业户可以自费在其单元内安装或拆除
增加物、附属物；但应取得有关政府当局之批准，而且不可因此而引起任何结构性损害及干预。

如有违反，管理者有权以该业户之费用拆除有关加建物。

8.17各业户不得在本商场任何部分存放任何武器、弹药、烟花、炮竹或任何
危险及易燃物品或存放可能触犯当时任何法规或对其他业主及使用者构成滋扰或危险的其它用品。

8.18各业户不得涂污公共地方或公共设施。

8.19在未得物业管理处书面同意前，各业户不得张贴任何招贴、通告、招牌、广告或其它物件于本商场公共区域或公共设施等。

8.20各业户不得堵塞或阻塞任何公共地方或放置或弃置任何垃圾或物件于公
共区域内。

8.21各业户不得做出任何行为令本商场冲洗或排水系统堵塞或令该等设施有
效工作程序受损。

8.22个别业户无权要求物业管理处或其下属为其提供与本商场管理无关的服
务。

8.23各业户无权直接惩戒商城物业管理处属下的职员，如对该职员不满，应
向物业管理处提出，由物业管理处采取适当行动。

8.24各业户不得将其单元用作非法或不道德，或与土地批文、政府用途许可、交付使用通知书或本商场管理公约条约相抵触的用途，亦不得有滋扰、损害其他业主的事情发生。

8.25各业户必须遵守物业管理处规定的时间，如有延长营业时间须事先取得
物业管理处同意，并承担由此而增加的费用。

8.26每天营业时间结束后，各业户及其员工必须关好单元大门离开商场，夜
间不允许留宿在商城内。

8.27各业户不可把公共地方用作商业、住宅或私人用途，亦不可在公共区域
做出任何滋扰性或对其他业户或使用者造成骚扰的事情。

8.28所有有关单元商铺正门以及外部之设计的更改及增加必须先得到物业管
理处的书面同意才可以进行。

各业户在未得到物业管理处的书面同意前不得于单元外展示广告或其它标志。

所有广告标志必须根据已被物业管理处同意的广告规则而进行。

有关业户应独自向其他业户及物业管理处负责因赔偿装置、适用或拆除任何附于单元的广告标志或因其缺点或欠缺维修而直接或间接引致的所有损失、损害、费用、索赔及要求。

8.29各业户不得破坏或以任何方式妨碍公共服务设施。

8.30各业户须遵守土地批文及有关法规。

8.31各业户应依照物业管理处指定之时间，将用户垃圾以垃圾袋装好，并放
置于物业管理处指定之地方，等候清洁工人收集清理。

8.32各业户只能将其所属之自行车、摩托车停泊于物业管理处指定之地方，
如有违反，物业管理处有权将该自行车、摩托车上锁，并向有关业户收取手续费。

8.33各业户须负责其室内装璜及设施的维修及保养，并应即时通知管理处任
何公共设施的损坏，例如去水渠、消防系统、中央空调等。

8.34各业户不得饲养任何家禽、动物或宠物(宠物用品店除外)。

8.35业户应遵守所有租约上及此有关条款及责任，如有任何疑问，应向物业
管理处查证。

9紧急应变措施
9.1受伤/急症
购物广场物业管理处保安及管理人员，均受基本急救程序之训练，顾客之安全
照顾，会全力以赴。

如阁下发现或自身出现需急救事件，
通知物业管理处保安人员（电话：）
或哈尔滨急救中心（电话：）
9.2恶劣天气情况
暴风
（1）正常开放时间内
于当地气象台宣布超过十级暴风吹袭哈尔滨时，购物广场有权暂时关闭，直至风力平复为止。

1)物业管理处会利用公共广播系统宣布本购物广场暂时关闭的通告；
（2）于正常开放时间后
1)倘暴风于正常开放时间后或深夜吹袭时，本购物广场将于风力平复后方正常开放。

2)如暴风于吹袭当日下午三时后仍然影响哈尔滨市，本购物广场将不会于当天开放，直至次日为止。

3)如果暴风于中午后不再影响哈尔滨市，本购物广场将会于当天余下的时间开放，各业户可以自行决定是否于当天继续营业或得次日才重新开门营业。

暴雨
在一般下雨情况之下，本购物广场均会对外开放。

倘暴雨持续而可能造成水浸的情况，物业管理处会安排防洪措施及决定是否暂停开放，而各商铺可考虑是否暂停营业，直至情况改善为止。

9.3停电
当阁下之商铺遇到停电：
（1）请关闭所有电气设备，照明灯除外。

（2）在情况许可下，检查单元内的供电断路装置，试看是否保险丝被烧断或断路掣因短路而跳到关闭的位置。

（3）物业管理处会尽快通知有关停电的原因及预计修复的时间。

在本购物广场全面停电时，后备照明会自动开启，以方便业户、雇员及顾客离场。

如需疏散本购物广场内人士，保安员会通知个别或整体购物广场内人士撤离。

请利用消防疏散楼梯及紧急出口离开本购物广场。

9.4消防喷淋系统滴漏
消防喷淋常会意外爆裂，如果发生上述情况：
（1）立即通知物业管理处（电话：）
（2）等候工程人员关闭喷淋系统及电源供应。

（3）记录所有被损坏的对象。